명도소송을 앞둔 임대인이 비용을 알아볼 때 가장 먼저 비교하는 것은 대개 처음에 나가는 돈입니다. 법무사에게 서류를 맡길지, 변호사를 선임할지 고민하면서 견적을 나란히 놓고 보는 식입니다. 그런데 소송이 끝나고 나면 전혀 다른 질문이 남습니다. 내가 쓴 돈 가운데 무엇을, 어떤 절차로, 상대방에게서 다시 받아낼 수 있느냐는 질문입니다. 이 질문에 대한 답은 소송을 시작할 때 어떤 방식으로 진행했느냐에 따라 미리 정해져 있는 부분이 많습니다.

이 글은 법무사 명도소송 비용을 '지출'이 아니라 '회수'의 관점에서 다시 정리합니다. 금액 비교는 하지 않습니다. 핵심은 숫자가 아니라 구조이기 때문입니다. 법무사를 이용했을 때와 변호사를 선임했을 때 상대방에게 청구할 수 있는 항목이 어디서 갈리는지, 그 항목을 실제 돈으로 바꾸는 절차는 무엇인지를 민사소송법과 민사집행법 조문에 기대어 차례로 짚어 봅니다.

• 법무사에게 맡기면 처음 드는 돈은 적어 보이는데, 이긴 뒤 상대방에게 돌려받는 돈은 어떻게 달라지는지 궁금한 임대인
• 변호사 선임료를 내고 이기면 그 돈을 전부 점유자에게 받아낼 수 있다고 들었지만 확신이 서지 않는 분
• 판결문에 소송비용은 피고가 부담한다고 적혀 있는데, 정작 들어온 돈은 한 푼도 없어 다음 단계를 모르는 분
• 소송에 들어간 비용과 강제집행에 들어간 비용이 같은 절차로 회수되는지 헷갈리는 분

법무사 명도소송 비용, 왜 돌아오는 돈부터 따져 봐야 할까요?

민사소송법 제98조는 "소송비용은 패소한 당사자가 부담한다"고 정합니다. 명도소송에서 임대인이 이기면 원칙적으로 소송에 들어간 비용은 점유자인 상대방이 부담하게 된다는 뜻입니다. 이 원칙은 법무사를 이용했든 변호사를 선임했든, 혹은 임대인이 혼자 소장을 써서 냈든 똑같이 적용됩니다. 문제는 '소송비용'이라는 바구니에 무엇이 담기느냐입니다. 바구니에 담기는 항목이 다르면 같은 승소 판결을 받아도 상대방에게 청구할 수 있는 범위가 달라집니다.

법원은 사건을 완결하는 재판에서 직권으로 그 심급의 소송비용 전부에 대하여 재판하여야 합니다(제104조 본문). 그래서 명도 판결의 주문에는 건물을 인도하라는 문장과 함께 소송비용을 누가 부담하는지에 관한 문장이 들어갑니다. 그런데 이 문장은 대개 '누가' 부담하느냐를 정할 뿐, '얼마를' 부담하느냐까지 정해 두지는 않습니다. 판결문만 들고 상대방에게 금액을 청구할 수 있다고 생각했다가 막히는 임대인이 적지 않은 이유가 여기에 있습니다.

액수는 따로 확정합니다. 제110조①은 소송비용의 부담을 정하는 재판에서 그 액수가 정하여지지 아니한 경우에 제1심 법원이 그 재판이 확정되거나 소송비용부담의 재판이 집행력을 갖게 된 후에 당사자의 신청을 받아 결정으로 그 소송비용액을 확정한다고 정합니다. 회수의 출발점은 판결 자체가 아니라 그 뒤의 '확정신청'이고, 그 신청서에 어떤 항목을 적을 수 있는지는 처음 대리 방식을 고를 때 상당 부분 정해진다는 점을 기억해 두셔야 합니다.

그래서 법무사 명도소송 비용을 따질 때에는 견적서의 숫자만이 아니라 세 가지를 함께 봐야 합니다. 첫째, 법정에서 소송을 수행하는 사람이 누구인 구조인가. 둘째, 그 구조에서 지출한 비용 가운데 어떤 항목이 법이 정한 소송비용에 들어갈 수 있는가. 셋째, 소송이 끝난 뒤 그 항목을 확정하고 실제로 받아내는 절차를 누가 챙기는가. 처음 비용이 적어도 돌아올 돈의 구조가 다르면 최종 부담은 달라질 수 있습니다.

상대방에게 청구할 수 있는 돈은 세 갈래로 나뉩니다

명도 분쟁에서 임대인이 쓰는 돈은 성격에 따라 크게 세 갈래로 나눠 볼 수 있습니다. 소송을 진행하기 위해 법원에 내는 비용, 소송을 대리한 사람에게 지급하는 보수, 그리고 판결을 받은 뒤 강제집행에 들어가는 비용입니다. 세 갈래는 근거 조문도, 회수하는 절차도 다릅니다.

세 갈래 가운데 법무사 이용과 변호사 선임 사이에서 차이가 생기는 곳은 주로 두 번째 갈래, 대리인 보수입니다. 법원에 낸 비용은 누가 서류를 만들었든 법원에 실제로 납부된 돈이므로 같은 원칙으로 다뤄집니다. 강제집행 비용도 집행 신청을 누가 준비했는지와 무관하게 민사집행법이 정한 구조를 따릅니다. 반면 대리인 보수는 조문 자체가 '변호사'를 대상으로 쓰여 있어, 대리 방식에 따라 청구 항목이 존재하느냐부터 달라집니다.

한편 위 세 갈래 어디에도 속하지 않는 지출도 있습니다. 임대인이 소송 준비를 위해 들인 시간과 교통비, 점유자와 협상하면서 건넨 이사비, 점유자가 버티는 동안 새 임차인을 들이지 못해 생긴 손실 같은 것들입니다. 이런 돈은 소송비용 확정 절차로 당연히 받아낼 수 있는 항목이라고 보기 어렵습니다. 점유 기간의 차임 상당액처럼 별도의 청구 원인이 있는 돈이라면 명도 청구와 함께 소장에 담아 판결을 받아 두는 방법을 검토해야 하고, 그렇지 않은 지출은 회수 계획에서 따로 떼어 생각하는 편이 정확합니다.

변호사를 선임했다면 보수는 어디까지 돌려받을 수 있나요?

이 조문 덕분에 변호사를 선임한 임대인은 승소 후 확정신청서에 변호사 보수를 하나의 항목으로 올릴 수 있습니다. 법무사를 이용한 경우와 가장 크게 갈리는 지점이 바로 여기입니다.

다만 '범위 안에서'라는 문구를 놓치면 기대가 어긋납니다. 실제로 지급한 선임료 전액이 그대로 소송비용이 되는 것이 아니라, 대법원규칙이 정한 기준으로 계산한 금액의 한도 안에서만 인정됩니다. 선임료가 그 한도를 넘으면 넘는 부분은 상대방에게 청구할 수 없고 임대인이 부담하게 됩니다. 한도를 계산하는 기준은 규칙이 정하는 사항이라 사건마다 결과가 다르므로, 정확한 예상 범위는 사건별로 따로 계산해 보는 것이 맞습니다.

제109조②는 "제1항의 소송비용을 계산할 때에는 여러 변호사가 소송을 대리하였더라도 한 변호사가 대리한 것으로 본다"고 정합니다. 변호사 여러 명을 공동으로 선임한 경우에는 두 사람 몫을 따로 청구할 수 없다는 뜻입니다. 소송 도중 변호사를 바꾼 경우도 문언상 여러 변호사가 대리한 경우에 해당할 여지가 있어, 중간에 교체해 앞서 지급한 보수와 새로 지급한 보수가 겹치더라도 두 사람분이 모두 소송비용으로 인정된다고 기대하기는 어렵다는 점을 염두에 두어야 합니다.

조문이 '지급하였거나 지급할' 보수라고 쓰고 있다는 점도 눈여겨볼 만합니다. 이미 낸 착수금뿐 아니라 약정에 따라 지급하기로 한 보수도 문언상 대상에 들어갑니다. 다만 실제로 인정받으려면 약정 내용과 지급 사실을 서면으로 보여 줄 수 있어야 합니다. 제110조②가 확정결정을 신청할 때 비용계산서, 그 등본과 비용액을 소명하는 데 필요한 서면을 제출하여야 한다고 정하고 있기 때문입니다.

법무사를 이용했다면 소송을 수행하는 사람부터 다릅니다

법무사는 법원에 제출하는 서류의 작성을 돕는 전문가로서, 명도 사건에서도 소장이나 각종 신청서 작성에 관여할 수 있습니다. 그러나 제87조의 구조에서 민사소송의 소송대리인으로 법정에 서는 자리는 원칙적으로 변호사에게 열려 있습니다. 따라서 법무사를 이용한 명도소송은 대개 임대인 본인이 당사자로서 변론기일에 출석하고, 상대방의 주장에 답하고, 증거를 직접 내는 이른바 본인 소송의 모습이 됩니다.

이 구조에서는 제109조가 말하는 '소송을 대리한 변호사에게 지급한 보수'라는 항목이 처음부터 생기지 않습니다. 법무사에게 지급한 서류작성 비용이 소송비용에 들어갈 수 있는지, 들어간다면 어느 범위까지인지는 관련 법령과 규칙, 그리고 개별 사건에서의 법원 판단에 따라 달라질 수 있어 단정하기 어렵습니다. 적어도 그 비용이 제109조가 정한 변호사 보수 항목에 해당하지는 않으므로, 변호사 보수와 같은 무게로 회수를 기대하고 계산해 두면 계획이 어긋날 수 있습니다.

제88조①은 제87조의 예외를 두고 있습니다. 단독판사가 심리·재판하는 사건 가운데 그 소송목적의 값이 일정한 금액 이하인 사건에서, 당사자와 밀접한 생활관계를 맺고 있고 일정한 범위 안의 친족관계에 있는 사람 또는 당사자와 고용계약 등으로 그 사건에 관한 통상사무를 처리·보조하여 오는 등 일정한 관계에 있는 사람이 법원의 허가를 받은 때에는 제87조를 적용하지 않습니다. 허가를 받을 수 있는 사건의 범위와 대리인의 자격 등 구체적인 사항은 대법원규칙으로 정하고(제88조②), 법원은 언제든지 그 허가를 취소할 수 있습니다(제88조③).

이 예외는 가족이나 직원처럼 당사자와 특정한 관계에 있는 사람을 전제로 한 것이지, 특정 직역에 소송대리를 넓게 허용하는 규정이 아닙니다. 또 이렇게 허가를 받아 소송을 대신 수행한 사람에게 사례를 했더라도, 그 돈은 제109조가 정한 '변호사에게 지급한 보수'가 아니라는 점을 구분해 두어야 합니다. 비용을 아끼려고 가족에게 법정 출석을 부탁하는 경우에도 회수 항목의 구조는 본인 소송과 크게 다르지 않다고 보는 편이 안전합니다.

실무에서 자주 보이는 장면은 이렇습니다. 처음에는 점유자가 별 대응을 하지 않을 것 같아 서류 작성만 맡겨 본인 소송으로 시작했는데, 막상 소장이 송달되자 점유자가 보증금 반환과의 동시이행, 시설비 같은 주장을 담은 답변서를 내면서 다툼이 커지는 경우입니다. 이때 중간에 변호사를 선임하면 그 변호사의 보수는 제109조에 따라 소송비용으로 산입될 여지가 생기지만, 앞서 지출한 서류작성 비용은 그와 별개로 판단됩니다. 처음 비용과 나중 비용이 겹치는 셈입니다.

그렇다고 법무사를 이용하는 선택이 잘못이라는 뜻은 아닙니다. 다툼이 거의 없고 점유자가 소송에 응하지 않을 가능성이 높은 사건이라면 본인 소송으로도 절차가 진행될 수 있습니다. 중요한 것은 처음 비용만 보고 고르는 것이 아니라, 상대방의 대응 가능성과 회수 가능성까지 함께 놓고 판단하는 일입니다. 법무사 명도소송 비용이 적게 들어 보이는 이유와, 그 대신 임대인이 감당하게 되는 몫을 함께 이해하고 선택하면 나중에 후회할 일이 줄어듭니다.

법무사 이용과 변호사 선임, 회수 항목 비교표

표에서 보듯 법무사 이용과 변호사 선임이 갈리는 칸은 대리인 보수(대리인이 여러 명일 때 포함)와 법정 출석에 집중됩니다. 나머지 항목은 대리 방식과 무관하게 같은 조문이 적용됩니다. 다시 말해 회수 관점에서 두 방식의 차이는 '변호사 보수라는 항목이 바구니에 들어가느냐'와 '소송과 회수 절차를 누가 끝까지 챙기느냐'로 요약할 수 있습니다.

마지막 줄의 화해도 놓치기 쉬운 부분입니다. 제106조는 당사자가 법원에서 화해한 경우(제231조의 경우를 포함한다) 화해비용과 소송비용의 부담에 대하여 특별히 정한 바가 없으면 그 비용은 당사자들이 각자 부담한다고 정합니다. 판결 전에 법원에서 이사 날짜를 정하는 화해로 마무리하면서 비용 부담 조항을 빠뜨리면 그 비용은 각자 부담하게 되므로, 그동안 쓴 소송비용을 상대방에게 넘기기 어렵습니다. 화해 조항을 정할 때 비용 부담을 명시할지, 서로 포기할지를 의식적으로 결정해야 하는 이유입니다.

또 제113조①은 제106조의 경우에 당사자가 소송비용부담의 원칙만을 정하고 그 액수를 정하지 아니한 때에는 법원은 당사자의 신청에 따라 결정으로 그 액수를 정하여야 한다고 정합니다. 화해 조항에 '소송비용은 피고가 부담한다'처럼 원칙만 적어 두었다면, 판결로 끝난 경우와 마찬가지로 별도의 신청을 거쳐 액수를 정하는 단계가 남는다는 뜻입니다.

승소 후 소송비용을 실제로 받아내는 순서는 어떻게 되나요?

판결을 받았다고 끝이 아니라는 점은 앞에서 여러 번 강조했습니다. 법무사를 이용했든 변호사를 선임했든, 상대방에게서 소송비용을 실제로 받아내려면 아래 단계를 거치게 됩니다. 다만 대리 방식에 따라 각 단계를 누가 준비하느냐가 달라지고, 확정신청서에 올릴 수 있는 항목의 범위도 앞서 본 대로 달라집니다.

1. 1판결 확정 또는 집행력 확인 — 제110조①에 따라 확정신청은 소송비용 부담 재판이 확정되거나 소송비용부담의 재판이 집행력을 갖게 된 후에 할 수 있습니다.
2. 2비용계산서와 소명 서면 준비 — 제110조②는 비용계산서, 그 등본과 비용액을 소명하는 데 필요한 서면을 제출하여야 한다고 정합니다. 인지·송달료 납부 내역, 변호사를 선임했다면 선임약정서와 지급 증빙이 여기에 해당합니다.
3. 3제1심 법원에 확정신청 — 신청은 항소심에서 판결이 났더라도 제1심 법원에 합니다. 법원은 신청을 받아 결정으로 소송비용액을 확정합니다.
4. 4결정에 대한 불복 대응 — 제110조③에 따라 확정결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있습니다. 상대방이 항목이나 금액을 다투면 소명 자료의 충실도가 결과를 좌우합니다.
5. 5확정된 금액의 회수 — 확정된 결정을 근거로 상대방 재산에 대한 강제집행을 검토하거나, 남은 보증금이 있다면 정산 방법을 함께 검토합니다. 정산 가능 여부와 방식은 사안에 따라 다릅니다.

여기서 많이 놓치는 것이 첫 단계의 시점입니다. 판결 선고 직후 곧바로 확정신청을 하려 했다가 아직 확정되지 않았다는 이유로 기다려야 하는 경우가 있고, 반대로 판결이 확정된 뒤 오랫동안 신청을 미루다가 상대방의 재산 상황이 나빠져 회수가 어려워지는 경우도 있습니다. 명도 집행이 끝나고 점유자가 떠나 버리면 상대방의 연락처나 재산을 파악하기가 훨씬 어려워지므로, 집행과 비용 확정을 따로 떼어 생각하기보다 한 흐름으로 설계하는 편이 실무적으로 유리합니다.

강제집행 비용은 소송비용과 다른 길로 회수합니다

판결을 받았는데도 점유자가 나가지 않으면 강제집행으로 넘어갑니다. 이 단계의 비용은 소송비용과 근거 조문이 다르고, 처음에 누가 먼저 내는지도 정해져 있습니다. 민사집행법 제18조①은 "민사집행의 신청을 하는 때에는 채권자는 민사집행에 필요한 비용으로서 법원이 정하는 금액을 미리 내야 한다"고 정하고, 법원이 부족한 비용을 미리 내라고 명하는 때에도 같다고 덧붙입니다. 채권자가 이를 미리 내지 아니한 때에는 법원은 결정으로 신청을 각하하거나 집행절차를 취소할 수 있습니다(제18조②).

즉 임대인이 먼저 내고, 최종 부담은 채무자에게 지우는 구조입니다. 금전채권을 집행해 매각대금이 생기는 경우라면 그 돈에서 집행비용을 먼저 변상받는 식으로 이 조문이 작동합니다. 그런데 건물 인도를 구하는 명도 집행은 그 자체로 돈이 생기는 절차가 아니어서, '그 집행에 의하여' 곧바로 변상받을 재원이 없는 경우가 많습니다. 이럴 때에는 집행비용을 따로 확정받아 청구하는 방법을 검토하게 되며, 결국 소송비용과 마찬가지로 별도의 확정과 회수 단계가 남습니다.

제53조②는 강제집행의 기초가 된 판결이 파기된 때에는 채권자가 제1항의 비용을 채무자에게 변상하여야 한다고 정합니다. 가집행 선고가 붙은 판결로 먼저 집행했는데 상급심에서 판결이 뒤집히는 경우를 생각하면, 집행을 서두를지 판결 확정을 기다릴지는 회수 관점에서도 따져 볼 문제입니다.

명도 강제집행 현장에서 짐을 반출하는 일은 법원 소속 집행관에 의하여 진행됩니다. 신청부터 본집행까지는 통상 약 3개월 정도를 예상하며, 사건의 상황과 법원 일정에 따라 달라질 수 있습니다. 비용을 누가 먼저 내고 최종적으로 누가 부담하는지는 대리 방식과 관계없이 민사집행법이 정한 구조를 그대로 따릅니다.

임대인이 자주 하는 세 가지 착각과 실제 구조

비용 상담을 하다 보면 임대인들이 비슷한 오해를 안고 오는 경우가 많습니다. 대부분은 처음 들은 한마디가 사실처럼 굳어진 것입니다. 회수 계획을 세우기 전에 아래 세 가지를 바로잡아 두면 기대와 결과 사이의 간극을 줄일 수 있습니다.

법도 명도소송센터는 회수까지 계산하고 시작합니다

법도 명도소송센터는 『명도소송 매뉴얼』의 저자인 엄정숙 변호사가 사건을 직접 진행합니다. 명도 사건 800건 이상, 점유이전금지가처분 600건 이상을 처리하며 쌓인 경험을 바탕으로, 처음 상담 단계부터 판결 뒤의 비용 확정과 강제집행, 남은 보증금 정산까지 한 흐름으로 설계합니다. 명도 내용증명, 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행으로 이어지는 절차 지도를 미리 그려 두고, 각 단계에서 생기는 지출을 어느 트랙으로 회수할 수 있는지 함께 정리해 드립니다.

비용 구조도 처음부터 투명하게 안내합니다. 선임료는 200만원부터이며 사건의 난이도에 따라 달라집니다. 선임하시면 점유이전금지가처분과 명도 내용증명은 0원으로 함께 진행하며, 인지·송달료 등 법원 실비는 사건에 따라 대략 50만~100만원 수준입니다. 강제집행은 별도 계약으로 진행합니다. 상담은 1차 상담과 서류 준비, 심층 상담, 선임계약, 소송 진행의 4단계로 이루어지며, 방문하지 않고 전화로도 선임할 수 있어 전국 어디서나 의뢰하실 수 있습니다.

지금 법무사 이용과 변호사 선임 사이에서 고민하고 계신다면, 처음 비용과 함께 승소 후 회수 가능한 항목까지 놓고 비교해 보시기를 권합니다. 사건 기록을 보고 어느 방식이 맞는지 솔직하게 말씀드리겠습니다. 무료 전화상담 02-591-5657로 연락 주시면 사안에 맞춰 안내해 드리며, 실제 사건에서 받은 무료 승소자료는 사이트 상단 메뉴에서 확인하실 수 있습니다.

자주 묻는 질문