이런 서류를 받으셨다면 이 글이 순서를 잡아 드립니다

• 세입자 명의로 보증금 반환채권을 아래 사람에게 양도했다는 내용의 우편이 도착했다.
• 양수인이라는 사람이 연락해 승낙서에 서명만 해 달라고 요청하고 있다.
• 계약은 끝났거나 끝나 가는데 세입자는 아직 짐을 빼지 않고 버티고 있다.
• 밀린 월세·관리비나 원상회복 비용을 보증금에서 빼야 할 사정이 있다.
• 계약서에 보증금 반환채권 양도를 금지하는 문구를 넣었는지 기억이 분명하지 않다.

보증금 반환채권 양도 통지 명도, 무엇이 바뀌고 무엇이 그대로인가요?

임대차 계약이 끝나 갈 무렵 세입자 쪽에서 보증금 받을 권리를 넘겼다는 문서를 보내오는 일은 생각보다 흔합니다. 사업 자금을 빌리면서 담보 대신 보증금 반환채권을 넘기는 경우, 새로 이사할 곳의 보증금을 마련하려고 지인에게 돈을 빌리며 넘기는 경우, 다른 빚을 정리하는 과정에서 채권자에게 넘기는 경우처럼 사정은 다양합니다. 임대인 입장에서는 처음 보는 사람이 갑자기 등장해 보증금을 자기에게 달라고 하니 당황스럽고, 명도소송을 누구에게 걸어야 하는지까지 헷갈리기 쉽습니다.

먼저 구분할 것은 '권리'와 '자리'입니다. 민법 제449조 제1항은 채권은 양도할 수 있다고 정하고(채권의 성질이 양도를 허용하지 아니하는 때는 예외), 보증금 반환채권도 원칙적으로 양도의 대상이 됩니다. 그러나 이때 넘어가는 것은 임대인에게서 보증금을 돌려받을 권리입니다. 임대차 계약의 당사자로서 차임을 내고 계약이 끝나면 건물을 반환해야 하는 임차인의 지위가 함께 넘어가는 것은 아닙니다. 임차권 자체를 넘기는 일은 임대인의 동의 없이 할 수 없도록 한 민법 제629조의 문제로, 채권양도와는 다른 구조입니다.

그래서 명도의 상대방은 바뀌지 않습니다. 건물을 점유하고 있는 사람은 여전히 임차인이고, 건물을 비워 달라는 청구는 점유자를 상대로 해야 판결 뒤 집행까지 이어질 수 있습니다. 양수인은 보증금을 받을 권리를 가졌을 뿐 건물을 점유하고 있지 않은 경우가 대부분이므로, 양수인을 명도소송의 피고로 세우는 것은 대개 실익이 없습니다. 다만 양수인이 실제로 매장 일부를 함께 쓰는 등 점유 관계가 섞여 있다면 사정이 달라질 수 있으니, 소송을 설계하기 전에 현장 점유부터 확인해야 합니다.

반면 돈의 흐름은 달라집니다. 통지가 제대로 도달했다면 그 뒤에는 보증금 잔액을 지급할 상대가 양수인으로 바뀔 수 있고, 이를 놓친 채 임차인에게 보증금을 돌려주면 양수인에게서 다시 청구를 받을 위험이 생길 수 있습니다. 또 임대인이 보증금에서 빼려던 연체차임·관리비·원상회복 비용 같은 항목을 양수인에게 어디까지 주장할 수 있는지가 새 쟁점이 됩니다. 아래처럼 그대로인 것과 바뀔 수 있는 것을 나눠 두면 대응이 단순해집니다.

이 구분이 중요한 이유는 임대인이 흔히 '돈 문제'와 '명도 문제'를 한 덩어리로 묶어 생각하기 때문입니다. 양수인과 보증금 정산 협의가 끝나지 않았다는 이유로 명도 절차를 미루면 점유 기간만 길어지고, 그동안 쌓이는 차임 상당액과 관리 부담은 고스란히 임대인 몫이 됩니다. 명도는 임차인을 상대로 예정대로 진행하고, 보증금 정산은 양수인과의 관계에서 따로 정리한다는 두 갈래 관리가 기본입니다.

통지와 승낙, 대항요건부터 확인하는 법

양도가 있었다는 사실만으로 곧바로 임대인에게 효력을 주장할 수 있는 것은 아닙니다. 민법 제450조 제1항은 "지명채권의 양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙하지 아니하면 채무자 기타 제삼자에게 대항하지 못한다."고 정합니다. 보증금 반환채권에서 채무자는 임대인이고 양도인은 임차인이므로, 임차인이 임대인에게 통지하거나 임대인이 승낙해야 양수인이 임대인에게 양도를 내세울 수 있다는 구조입니다.

여기서 통지하는 사람이 '양도인'으로 적혀 있다는 점을 놓치지 마십시오. 통지서의 발신인이 임차인인지, 양수인이 혼자 보낸 문서인지, 임차인의 위임을 받았다는 자료가 붙어 있는지를 확인해야 합니다. 양수인 명의로만 온 문서가 어떤 효력을 갖는지는 사안에 따라 판단이 갈릴 수 있는 영역이라, 임대인이 혼자 결론을 내리기보다는 문서를 원본 그대로 보관해 두고 상담을 받는 편이 안전합니다.

같은 조 제2항은 "전항의 통지나 승낙은 확정일자있는 증서에 의하지 아니하면 채무자 이외의 제삼자에게 대항하지 못한다."고 정합니다. 순서를 혼동하지 않아야 합니다. 채무자인 임대인에 대한 관계에서는 통지 또는 승낙이면 되고, 확정일자 있는 증서는 임대인 이외의 제3자와의 관계에서 문제 됩니다. 예를 들어 같은 채권을 자신도 양수했다고 주장하는 사람이 나타나거나 임차인의 다른 채권자가 보증금 반환채권을 압류한 경우의 우열이 여기에 걸립니다. 임대인이 통지서를 받으면서 확정일자 표시가 있는지도 함께 기록해 두어야 하는 이유입니다.

계약서에 양도금지 특약을 넣어 두었다면 그 문구도 살펴봐야 합니다. 민법 제449조 제2항은 "채권은 당사자가 반대의 의사를 표시한 경우에는 양도하지 못한다. 그러나 그 의사표시로써 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다."고 정합니다. 특약이 있으면 원칙적으로 양도할 수 없지만, 그 특약을 모르고 양수한 사람에게는 특약을 내세울 수 없다는 뜻입니다. 양수인이 특약을 알았는지는 다툼이 생기기 쉬운 지점이므로, 계약서 원본과 함께 양수인이 계약서를 본 적이 있는지 보여 줄 자료가 있는지 확인해 두는 것이 좋습니다.

통지서를 받았을 때 바로 확인할 항목을 표로 정리했습니다. 서류철 맨 앞에 붙여 두고 하나씩 표시해 나가시면 됩니다.

표의 항목 가운데 가장 자주 빠뜨리는 것이 도달한 날입니다. 뒤에서 보듯 통지만 받은 경우 임대인이 양수인에게 내세울 수 있는 사유는 통지를 받은 때를 기준으로 나뉘므로, 그 날짜가 흐릿하면 공제 다툼에서 불리해질 수 있습니다. 통지서를 받은 그날 봉투와 함께 스캔해 두고, 수령 날짜를 정산표 맨 위에 적어 두는 습관을 권합니다.

통지만 받은 경우와 승낙한 경우, 공제 주장은 어떻게 달라질까요?

민법 제451조는 통지와 승낙의 효과를 나눠 정합니다. 제2항은 "양도인이 양도통지만을 한 때에는 채무자는 그 통지를 받은 때까지 양도인에 대하여 생긴 사유로써 양수인에게 대항할 수 있다."고 합니다. 임대인이 통지만 받고 아무 의사표시도 하지 않았다면, 통지를 받은 때까지 임차인에 대하여 생긴 사유는 양수인에게도 내세울 수 있다는 뜻입니다. 예를 들어 통지 전에 이미 밀려 있던 차임이 있다면, 그 사유를 양수인에게 주장할 근거가 조문에 마련되어 있는 셈입니다.

까다로운 것은 통지를 받은 뒤에 생기는 사정입니다. 통지 후에도 임차인은 계속 건물을 쓰고 있고, 그 기간에 차임이 밀리거나 관리비가 쌓이거나 원상회복 비용이 생길 수 있습니다. 대법원 판결은 임대차보증금이 임대차 종료 후 목적물을 반환할 때까지 생긴 임차인의 채무를 담보하는 성질을 가진다는 취지로 이해되어 왔고, 이에 따라 통지 이후 생긴 항목도 공제를 주장할 여지가 있다는 논의가 있습니다. 다만 구체적으로 어떤 항목을 어느 범위까지 양수인에게 공제로 내세울 수 있는지는 보증금의 성질과 사안의 사정을 함께 보는 판례 영역이어서 단정하기 어렵습니다.

승낙은 효과가 다릅니다. 제451조 제1항 본문은 "채무자가 이의를 보류하지 아니하고 전조의 승낙을 한 때에는 양도인에게 대항할 수 있는 사유로써 양수인에게 대항하지 못한다."고 정합니다. 임대인이 아무 조건 없이 양도를 승낙한다고 서명해 주면, 원래 임차인에게 주장할 수 있었던 사유를 양수인에게는 주장하지 못하게 될 수 있다는 뜻입니다. 통지만 받았을 때보다 임대인에게 불리할 수 있는 길이므로, 서명 한 번이 정산 결과를 바꿀 수 있습니다.

같은 항 단서는 "그러나 채무자가 채무를 소멸하게 하기 위하여 양도인에게 급여한 것이 있으면 이를 회수할 수 있고 양도인에 대하여 부담한 채무가 있으면 그 성립되지 아니함을 주장할 수 있다."고 정합니다. 이의 없이 승낙했더라도 양도인인 임차인과의 관계에서 정리할 길을 남겨 둔 장치입니다. 그러나 이는 양수인에게 공제를 주장하는 것이 아니라 임차인을 상대로 다시 정리해야 하는 길이어서, 처음부터 이의를 보류해 두는 것과 비교하면 번거롭고 회수 가능성도 임차인의 사정에 따라 달라집니다.

정리하면 임대인에게 가장 중요한 날짜는 통지서를 받은 날이고, 가장 중요한 서류는 승낙서입니다. 통지만 받았다면 그날을 기준으로 정산표를 둘로 나누고, 승낙을 요청받았다면 서명 전에 이의 보류 문구를 넣을지부터 검토하는 것이 순서입니다. 이미 조건 없이 서명했다면 어떤 범위에서 공제 주장이 막힐 수 있는지, 단서에 따라 임차인과의 관계에서 정리할 부분이 있는지를 따로 따져야 합니다.

승낙서 서명 요청과 흔한 말, 하나씩 판정해 보면

승낙서 요청은 양수인 쪽에서 먼저 오는 경우가 많습니다. 양수인으로서는 임대인의 승낙을 받아 두면 나중에 공제 다툼을 줄일 수 있기 때문입니다. 반대로 임대인은 계약서에 따로 정한 의무가 없는 한 서명을 서두를 이유가 없습니다. 통지가 이미 도달했다면 양도는 임대인에게 대항할 수 있는 상태가 되므로, 승낙서가 없다고 해서 양수인이 곧바로 권리를 잃는 것은 아니라는 점을 설명하고 검토 시간을 확보하는 것이 좋습니다. 실제로 자주 듣는 말을 기준으로 정리해 보겠습니다.

양수인 · 형식적인 서류입니다. 승낙서에 서명만 해 주시면 나머지는 저희가 알아서 하겠습니다.

판정 · 승낙은 형식에 그치지 않습니다. 이의를 보류하지 않은 승낙은 민법 제451조 제1항 본문에 따라 임차인에게 주장할 수 있었던 사유를 양수인에게 주장하지 못하게 만드는 효과가 있습니다. 서명한다면 임대차와 관련해 임차인이 부담하는 채무를 공제한 잔액에 한한다는 취지의 이의 보류 문구를 먼저 검토하십시오.

임차인 · 어차피 보증금은 양수인에게 가니까 저는 건물을 비울 필요가 없지요?

판정 · 채권양도는 보증금을 받을 권리를 옮긴 것이지 건물 반환 의무를 없앤 것이 아닙니다. 계약이 끝났거나 해지되었다면 점유자인 임차인을 상대로 명도를 구하는 구조는 그대로입니다.

양수인 · 통지했으니 이제 보증금은 무조건 전액 저에게 주셔야 합니다.

판정 · 통지만 한 경우 임대인은 통지를 받은 때까지 양도인에 대하여 생긴 사유로 양수인에게 대항할 수 있습니다(민법 제451조 제2항). 지급 시기와 금액은 임대차 종료, 목적물 반환, 공제 항목과 맞물려 정리되므로 무조건 전액이라고 단정할 수 없습니다.

서명을 하기로 했다면 이의 보류의 내용을 구체적으로 적는 것이 중요합니다. 임대차 종료 후 목적물 반환 시까지 발생하는 연체차임, 관리비, 원상회복 비용, 그 밖에 임대차와 관련해 임차인이 부담하는 채무를 공제한 잔액에 대하여 승낙한다는 식으로 공제 대상과 시점을 적어 두면, 나중에 제451조 제1항 본문의 효과를 두고 다툴 여지를 줄일 수 있습니다. 문구 하나로 결론이 보장되는 것은 아니지만, 아무것도 적지 않은 승낙과는 출발점이 다릅니다.

승낙서에 지급 시기와 방법을 적는 경우도 신중해야 합니다. 보증금은 일반적으로 임차인의 건물 반환과 맞물려 정산되는데, 승낙서에 계약 종료일에 지급한다는 식으로 날짜만 적어 두면 명도가 늦어지는 상황에서 지급 시기를 두고 다툼이 생길 수 있습니다. 목적물 인도 완료와 정산 후 지급처럼 명도와 연결된 문구가 들어가 있는지 확인하십시오. 승낙서 문안은 계약서와 정산 자료를 함께 보면서 검토하는 것이 안전합니다.

명도는 임차인을 상대로, 진행 순서 6단계

보증금 반환채권 양도 통지 명도 사안이라고 해서 명도 절차 자체가 특별해지는 것은 아닙니다. 절차 지도는 명도 내용증명, 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행으로 이어지는 일반 흐름과 같고, 그 사이사이에 양수인과의 관계를 정리하는 단계가 끼어든다고 보면 됩니다. 아래 순서는 실무에서 자주 쓰는 흐름을 정리한 것입니다.

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   통지서 보관과 날짜 기록

   통지서 원본과 봉투, 도달한 날, 확정일자 표시 여부를 기록합니다. 계약서의 양도금지 특약 조항도 사본으로 묶어 두면 이후 모든 단계에서 기준 자료가 됩니다.

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   정산표를 통지일 기준으로 둘로 나누기

   통지를 받은 날 이전에 생긴 연체차임·관리비와 이후에 생긴 항목을 나눠 적습니다. 통지 전 항목은 제451조 제2항에 근거가 있고, 통지 후 항목은 발생일과 증빙을 따로 모아 다툼에 대비합니다.

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   해지 또는 종료 통지는 임차인에게

   차임 연체로 해지한다면 상가는 연체 합계 3기(상가법 제10조의8), 상가법이 적용되지 않는 주택 등 건물은 2기(민법 제640조) 기준을 확인합니다. 해지의 의사표시는 상대방에게 도달한 때 효력이 생기므로(민법 제111조 제1항) 내용증명으로 보내 도달을 남깁니다.

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   점유이전금지가처분

   다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 합니다(민사집행법 제300조 제1항). 점유자가 바뀔 염려를 보여 줄 자료를 함께 준비합니다.

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   명도소송

   피고는 건물을 점유하는 임차인입니다. 임차인이 보증금을 받아야 나간다며 동시이행을 주장할 수 있는데, 지급 상대가 양수인으로 바뀐 상황에서 판결 주문이 어떤 모양이 될지는 사안에 따라 달라질 수 있습니다.

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   강제집행과 보증금 정산

   집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하는 방식으로 진행됩니다(민사집행법 제258조 제1항). 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸리며, 인도가 끝나면 정산표에 따라 잔액을 지급하거나 지급 상대가 불분명하면 공탁을 검토합니다.

이 순서에서 핵심은 4단계와 5단계 사이에 양수인 문제를 끌어들이지 않는 것입니다. 양수인이 명도에 협조하겠다며 임차인을 설득해 보겠다고 하는 경우도 있지만, 양수인은 점유자가 아니어서 임차인의 퇴거를 약속할 수 있는 위치에 있지 않습니다. 협조 약속은 참고하되 절차는 예정대로 진행하는 편이 점유 회수를 앞당깁니다.

명도소송에서는 임차인이 보증금 반환과 동시이행을 주장하는 경우가 많습니다. 민법 제536조 제1항은 쌍무계약의 당사자 일방이 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정합니다. 그런데 보증금 반환채권이 양수인에게 넘어간 뒤에는 임차인이 누구의 이행 제공을 이유로 건물 반환을 거절할 수 있는지, 판결이 단순 인도를 명할지 보증금 지급과 상환으로 인도를 명할지가 문제 될 수 있습니다. 이 부분은 양도 범위와 사안에 따라 결론이 갈릴 수 있어 단정하기 어렵고, 소장 단계에서 청구취지를 어떻게 구성할지 미리 설계해 두는 것이 좋습니다.

점유이전금지가처분을 생략하려는 임대인도 있지만, 채권양도가 얽힌 사건은 오히려 점유 관계가 흔들리기 쉬운 편입니다. 보증금을 받을 권리를 이미 넘긴 임차인은 건물에 남아 있을 경제적 이유가 줄어들어, 짐을 둔 채 다른 사람에게 사용을 맡기거나 연락을 끊는 일이 생길 수 있기 때문입니다. 소송 도중 점유자가 바뀌면 판결을 받아도 집행이 어려워질 수 있으므로, 소장 접수 전에 가처분을 먼저 검토하는 것이 안전합니다.

지급 상대가 흔들릴 때, 이중양도·압류와 공탁

통지가 한 번으로 끝나지 않는 경우도 있습니다. 같은 보증금 반환채권을 두 사람에게 넘겼다는 통지가 각각 도착하거나, 양도 통지 뒤에 임차인의 다른 채권자가 보증금 반환채권을 압류했다는 법원 서류가 오기도 합니다. 이때 누구에게 지급해야 하는지는 제450조 제2항의 확정일자 있는 증서에 의한 통지나 승낙인지, 각 서류가 언제 도달했는지 등이 함께 문제 되는 영역이어서, 임대인이 서류만 보고 우열을 판단하기는 쉽지 않습니다.

이런 경우 임대인이 검토할 수 있는 선택지 가운데 하나가 변제공탁입니다. 민법 제487조는 채권자가 변제를 받지 아니하거나 받을 수 없는 때에는 변제자가 채권자를 위하여 변제의 목적물을 공탁하여 그 채무를 면할 수 있다고 정하고, 이어서 "변제자가 과실없이 채권자를 알 수 없는 경우에도 같다."고 정합니다. 서로 다른 사람이 같은 보증금을 자기에게 달라고 하는 상황에서 누가 정당한 채권자인지 과실 없이 알 수 없다면 공탁을 검토해 볼 수 있다는 의미입니다.

다만 공탁이 언제나 가능한 것도, 반드시 거쳐야 하는 절차도 아닙니다. 공탁 요건에 해당하는지는 사안별로 따져야 하고, 정당한 채권자가 분명하다면 그 사람에게 지급하는 길도 있습니다. 또 압류가 겹친 경우에는 채권 압류에 따른 별도의 공탁 구조가 문제 될 수 있어 일반 변제공탁과 구분해 검토해야 합니다. 실무에서는 명도가 끝나 공제 항목과 정산 금액이 정리된 뒤에 지급이나 공탁 여부를 판단하는 경우가 많습니다.

보증금 반환채권에 대한 압류나 질권이 문제 되는 사안은 다른 글에서 따로 다뤘으니, 여기서는 임차인 스스로 한 채권양도와 구분해 두는 데 그치겠습니다. 양도는 임차인의 의사로 권리를 옮기는 것이고, 압류는 임차인의 채권자가 법원 절차를 통해 임대인의 지급을 막는 것이어서, 임대인이 받는 서류의 성격과 대응 방법이 다릅니다. 받은 서류가 당사자가 보낸 통지서인지 법원이 보낸 결정문인지부터 구분하십시오.

임대인이 자주 하는 실수 세 가지

보증금 반환채권 양도 통지 명도 사건을 상담하다 보면 비슷한 실수가 되풀이됩니다. 대부분 서류가 오간 직후 며칠 사이에 생기는 일이어서, 미리 알고 있으면 피할 수 있는 것들입니다.

세 가지 실수는 모두 '돈의 권리'와 '건물의 점유'를 한 덩어리로 보는 데서 출발합니다. 둘을 나눠 보면 대응은 단순해집니다. 건물은 점유자에게서 돌려받고, 보증금은 정당한 채권자에게 정산해 지급하는 것입니다. 그 사이에서 날짜와 문구를 정확히 남기는 일이 임대인의 몫입니다.

법도 명도소송센터의 엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』의 저자로 사건을 직접 진행하며, 명도 사건 800건 이상과 점유이전금지가처분 600건 이상을 다뤄 왔습니다. 채권양도 통지가 끼어든 사건은 명도소송의 청구취지와 보증금 정산 설계를 처음부터 함께 짜야 결과가 깔끔해집니다. 선임 시 명도 내용증명과 점유이전금지가처분 비용은 0원이며, 방문 없이 전화로 선임해 전국 사건을 진행합니다. 받은 통지서를 옆에 두고 02-591-5657로 전화 주시면 통지일 기준으로 정리할 순서를 안내해 드립니다.

자주 묻는 질문