점유이전금지가처분 신청서를 직접 준비해 보면 신청취지나 신청이유보다 오히려 맨 뒤에 붙는 별지에서 손이 멈추는 경우가 많습니다. 건물 한 동을 통째로 빌려준 사안이라면 등기부에 적힌 대로 옮겨 적으면 되지만, 실제 명도 분쟁은 그렇게 단순하지 않습니다. 1층 점포 가운데 칸막이로 나눈 한쪽만 임차한 사람, 같은 층 세 개 호실 중 두 곳을 쓰는 사람, 계약서에 없는 옥상과 주차구획까지 차지한 사람처럼 점유 범위가 건물 전체와 어긋나는 일이 흔하기 때문입니다.

이 글은 그런 상황에서 별지 목적물 목록과 도면을 어떻게 구성하는지, 그리고 그 표시를 본안 명도소송의 소장과 판결 이후 강제집행 단계까지 어떻게 같은 모양으로 이어 가는지에 집중합니다. 신청서 항목 전반에 대한 일반적인 설명은 줄이고, 점유 범위를 종이 위에 옮기는 작업만 깊이 다룹니다. 아래 상황 가운데 하나라도 해당한다면 끝까지 읽어 보시기 바랍니다.

이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 상가 1층을 칸막이로 나눠 일부만 임대했는데, 그 부분 점유자가 나가지 않는다
• 같은 건물 여러 호실을 한 사람이 쓰고 있거나, 호실마다 점유자가 다르다
• 계약서에 없는 옥상·창고·주차구획까지 점유자가 함께 쓰고 있다
• 등기부나 건축물대장의 호수·면적이 현장 구조와 맞지 않는다
• 가처분 결정 뒤 소장과 집행 신청서에 같은 별지를 써도 되는지 헷갈린다

POINT 01점유이전금지가처분 신청서에서 별지가 왜 그렇게 중요할까요?

점유이전금지가처분은 다툼의 대상, 곧 특정한 부동산에 관한 가처분입니다. 민사집행법 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분을 "현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다"고 정합니다. 여기서 바뀌지 않게 지키려는 현상은 결국 누가 어느 공간을 점유하고 있는가이므로, 신청서가 보호하려는 공간이 정확히 어디인지 드러나야 이 요건을 설득력 있게 설명할 수 있습니다. 공간의 경계가 흐리면 무엇이 바뀌는 것을 막겠다는 것인지부터 흐려집니다.

신청서의 형식은 가압류 규정을 빌려 옵니다. 같은 법 제301조는 "가처분절차에는 가압류절차에 관한 규정을 준용한다"고 하면서, 단서로 차이가 나는 경우에는 그러하지 아니하다고 정합니다. 가압류신청서 기재사항을 정한 제279조 제1항은 청구채권의 표시(그 청구채권이 일정한 금액이 아닌 때에는 금전으로 환산한 금액)와 가압류의 이유가 될 사실의 표시를 적도록 하고, 같은 조 제2항은 청구채권과 가압류의 이유를 소명하도록 정합니다. 점유이전금지가처분 실무에서는 이를 건물 인도청구권이라는 피보전권리와 보전의 필요성으로 정리해 적고 소명자료를 붙이는 경우가 일반적인데, 두 가지 모두 어느 부분의 인도를 구하는지가 정해져야 비로소 내용이 채워집니다.

법원이 내리는 결정의 내용도 신청서에서 출발합니다. 제305조 제1항은 법원이 "신청목적을 이루는 데 필요한 처분을 직권으로 정한다"고 하고, 같은 조 제2항은 가처분으로 보관인을 정하거나 상대방에게 어떠한 행위를 하거나 하지 말도록, 또는 급여를 지급하도록 명할 수 있다고 정합니다. 법원이 처분의 내용을 직권으로 정하더라도, 실무에서는 그 처분이 미치는 공간을 신청서와 별지가 제시한 범위를 기준으로 살펴보는 것이 일반적입니다. 결정문 주문에 흔히 등장하는 별지 목록 기재 부동산이라는 표현이 대개 신청서에 붙였던 그 별지를 가리킨다는 점을 떠올리면 이해가 쉽습니다.

결국 별지는 신청서의 부록이 아니라 신청의 범위를 정하는 본체에 가깝습니다. 건물 전체를 점유하는 사안이라면 별지가 다소 단순해도 문제가 드러나지 않지만, 건물 일부만 점유하는 사안에서는 별지가 곧 분쟁 공간의 지도 역할을 합니다. 그래서 같은 점유이전금지가처분 신청서라도 점유 범위가 복잡할수록 별지 준비에 들이는 시간이 길어지고, 그 시간은 이후 소송과 집행 단계에서 그대로 보상받는 경우가 많습니다.

POINT 02점유 범위가 건물 전체와 다를 때, 세 가지 유형부터 나눠 보세요

별지를 쓰기 전에 지금 사안이 어떤 유형인지 먼저 분류하면 작업 순서가 정리됩니다. 현장에서 자주 만나는 형태는 크게 건물의 일부만 점유하는 경우, 여러 호실을 점유하는 경우, 그리고 계약 목적물 밖의 부속 공간까지 함께 점유하는 경우로 나눌 수 있습니다. 세 유형은 서로 겹치기도 하므로, 하나의 사안에 두세 가지가 섞여 있다면 각 유형의 작성 포인트를 모두 반영해야 합니다.

건물 일부 점유 유형에서 가장 큰 함정은 등기부상 표시 단위와 실제 점유 공간의 단위가 다르다는 점입니다. 일반 건물의 등기부에는 층별 면적이 나오지만 그 층을 누가 어떻게 나눠 쓰는지는 나오지 않습니다. 따라서 1층 중 일부라고만 적어서는 어느 쪽 일부인지 알 수 없고, 도면과 면적 표시가 함께 있어야 범위가 닫힙니다. 칸막이가 가벽이라 쉽게 옮겨질 수 있는 구조라면, 칸막이 자체보다 기둥이나 출입구처럼 고정된 구조물을 기준으로 경계를 설명하는 편이 안전합니다.

여러 호실 유형은 집합건물인지 여부에 따라 접근이 달라집니다. 구분소유가 된 집합건물이라면 호실마다 전유부분 표시가 따로 있어 목록 번호를 호실별로 나누기 쉽습니다. 반면 구분등기가 없는 건물을 임의로 호실처럼 나눠 쓰는 경우에는 현관에 붙은 호수 번호판이 곧 장부상의 단위가 아니므로, 건물 일부 유형처럼 도면으로 각 호실 범위를 그려야 합니다. 이 차이를 놓치고 번호판 호수만 적으면 장부와 대조할 수 없는 표시가 되어 버립니다.

부속 공간 유형은 그 공간이 애초 계약 목적물에 포함되는지가 먼저 문제됩니다. 계약서에 없는 옥상이나 주차구획을 무단으로 쓰는 경우라면 임대차 종료에 따른 반환청구와는 다른 근거, 예컨대 소유권에 기한 반환청구로 다투어야 할 수도 있고, 그러면 피보전권리의 구성도 달라질 수 있습니다. 어느 근거로 갈지는 계약서와 사용 경위를 보고 정해야 하므로 단정하기 어렵고, 근거가 다르다면 별지 목록도 번호를 따로 나누어 두는 편이 이후 정리에 유리합니다.

POINT 03별지 목적물 목록, 무엇을 어떤 순서로 적을까

별지 목록은 큰 단위에서 작은 단위로 좁혀 가는 순서로 적는 것이 일반적입니다. 먼저 1동 건물 전체를 등기부와 건축물대장에 맞춰 표시하고, 그다음 줄에서 위 건물 중 어느 층 어느 부분인지를 적은 뒤, 마지막으로 도면을 붙여 그 부분의 경계를 확정합니다. 이 순서를 지키면 읽는 사람이 건물 전체에서 점유 부분으로 자연스럽게 시선을 옮길 수 있고, 집행 현장에서도 같은 순서로 위치를 찾게 됩니다.

표의 첫 두 줄은 공적 장부에서 그대로 옮기는 부분입니다. 이 단계에서 지번 한 자리, 건물 명칭의 띄어쓰기, 동 표기 하나가 장부와 달라지면 이후 단계에서 계속 같은 오류가 복제되므로, 발급받은 장부를 옆에 두고 글자 단위로 대조하는 것이 좋습니다. 특히 등기부와 건축물대장의 표시가 서로 다른 경우가 있는데, 이때 어느 쪽을 기준으로 적을지와 차이를 신청이유에서 어떻게 설명할지를 미리 정해 두어야 나중에 혼선이 없습니다.

셋째 줄부터는 장부에 없는 정보를 신청인이 직접 만들어 넣는 부분입니다. 예를 들어 1층 중 별지 도면 표시 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㄱ의 각 점을 차례로 연결한 선내 ㉮ 부분 약 OO㎡처럼, 목록의 문장이 도면의 기호를 가리키고 도면이 다시 목록의 범위를 보여 주도록 서로 맞물리게 쓰는 방식이 흔히 쓰입니다. 이렇게 쓰면 목록만 읽어도 도면 어디를 봐야 하는지 알 수 있고, 도면만 봐도 어느 목록 번호의 공간인지 확인할 수 있습니다.

여러 호실이나 여러 부분을 함께 신청할 때는 목록 번호를 1, 2, 3으로 나누고 각 번호마다 도면 기호를 따로 부여하면 혼동이 줄어듭니다. 하나의 번호 안에 여러 공간을 몰아 적으면 나중에 일부 공간만 먼저 정리되었을 때 어느 부분이 남았는지 설명하기 어려워집니다. 번호를 나누는 작업은 지금은 번거로워 보여도, 일부 호실만 합의로 비워지거나 일부 점유자만 바뀌는 상황에서 큰 차이를 만듭니다.

POINT 04도면은 어떻게 그려야 현장과 맞을까

신청서에 붙이는 도면을 반드시 측량 전문기관의 성과도로 작성해야 한다고 정한 조문은 찾기 어렵지만, 현장에서 다른 사람이 보고 같은 공간을 찾아낼 수 있을 정도로는 구체적이어야 합니다. 어느 정도의 정밀도가 필요한지는 공간 구조와 다툼의 정도에 따라 달라지므로 일률적으로 말하기 어렵습니다. 다만 아래 순서를 따르면 혼자 작성하더라도 현장과 크게 어긋나지 않는 도면을 만들 수 있습니다.

1. 장부 발급과 기존 도면 확보

   등기사항증명서와 건축물대장을 발급받고, 가능하면 임대차계약서에 첨부된 도면이나 건물 배치도도 모읍니다. 기존 도면이 있다면 그 위에 점유 부분을 덧그리는 편이 정확합니다.

2. 현장 확인과 기준점 촬영

   출입구, 기둥, 계단, 엘리베이터처럼 쉽게 바뀌지 않는 구조물을 기준점으로 정하고 사진을 남깁니다. 점유자와의 마찰을 피하려면 공용부분에서 확인할 수 있는 범위부터 기록합니다.

3. 실측과 꼭짓점 표시

   기준점에서 점유 부분 모서리까지 거리를 재고, 모서리마다 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ 같은 기호를 붙입니다. 벽 안쪽 기준인지 벽 중심선 기준인지도 메모해 둡니다.

4. 별지 목록 문장 작성

   도면 기호를 연결하는 순서대로 범위를 적고 면적을 표시합니다. 목록과 도면의 기호가 하나라도 다르면 처음부터 다시 맞춥니다.

5. 같은 별지를 다음 단계에 재사용

   완성한 별지 파일을 따로 보관해 본안 소장과 집행 신청서에 그대로 붙입니다. 중간에 고쳤다면 수정본을 모든 서류에 동시에 반영합니다.

현장 확인 단계에서 점유자의 공간 안으로 무리하게 들어가는 것은 피해야 합니다. 도면 작성의 목적은 범위를 특정하는 것이지 내부를 조사하는 것이 아니며, 내부 구조를 정확히 알 수 없다면 외곽 벽과 출입구를 기준으로 범위를 표시하는 방법도 있습니다. 내부 정보가 꼭 필요한 사정이 있다면 계약 당시 자료나 이전 점검 기록을 활용하는 편이 분쟁을 키우지 않는 길입니다.

면적은 실측값과 장부상 면적이 다를 수 있다는 점도 염두에 두어야 합니다. 신청서에 적는 면적은 도면 범위를 설명하는 보조 정보에 가깝고, 공간을 특정하는 데에는 도면의 경계선이 더 큰 역할을 한다고 보는 것이 일반적인 시각입니다. 그래도 면적이 눈에 띄게 다르면 범위 자체에 의문이 생길 수 있으므로, 어떤 방법으로 쟀는지 메모로 남겨 두고 필요하면 신청이유에서 간단히 설명해 두는 것이 좋습니다.

옥상이나 주차구획처럼 벽이 없는 공간은 도면만으로 경계를 보여 주기 어렵습니다. 이때는 바닥에 그어진 주차선과 구획 번호, 옥상 출입문과 난간 같은 고정 표지를 기준으로 삼고, 위에서 내려다본 배치도에 범위를 표시한 뒤 현장 사진을 같은 방향에서 찍어 붙이는 방식이 이해를 돕습니다. 구획 번호가 관리 규약이나 배치도에 따로 정해져 있다면 그 번호를 그대로 쓰는 편이 혼선을 줄입니다.

POINT 05여러 호실에 점유자가 여럿이면 신청서를 어떻게 나눠야 할까요?

점유자가 한 명이면서 여러 호실을 쓰는 경우와, 호실마다 점유자가 다른 경우는 별지 구성이 다릅니다. 한 명이 여러 호실을 쓴다면 하나의 신청서에 목록 번호만 나눠 적는 방식이 자연스럽습니다. 반면 호실마다 점유자가 다르면 각 채무자가 어느 부분을 점유하는지 짝이 맞아야 하므로, 목록 번호 옆에 해당 채무자를 적어 두거나 채무자별로 별지를 나누는 방식을 검토하게 됩니다.

이 짝맞춤이 중요한 이유는 점유이전금지가처분이 결국 특정한 사람의 특정한 공간 점유를 대상으로 하기 때문입니다. A가 쓰는 공간을 B의 목적물로 적거나, 두 사람이 함께 쓰는 공간을 한 사람의 목적물로만 적으면, 결정은 받았더라도 현장에서 누구의 어느 공간에 효력이 미치는지 설명하기 어려워질 수 있습니다. 실제 점유 관계를 확인할 때는 사업자등록 소재지, 간판, 우편물, 관리비 납부 명의 같은 외부 정보가 도움이 됩니다.

법인과 대표자 개인이 함께 점유하는 듯 보이는 경우, 전대로 제3자가 일부를 쓰는 경우도 자주 있습니다. 이런 사안에서 누구를 채무자로 삼아야 하는지는 점유의 실질에 따라 판단이 갈리는 영역이라 단정하기 어렵습니다. 다만 점유자가 될 가능성이 있는 사람을 빠짐없이 검토하고, 각자에게 대응하는 공간을 별지에서 구분해 두면 이후 소장과 집행 단계에서 대상을 조정하기가 훨씬 수월합니다.

관할도 함께 확인해야 합니다. 민사집행법 제303조는 가처분의 재판을 본안의 관할법원 또는 다툼의 대상이 있는 곳을 관할하는 지방법원이 관할한다고 정합니다. 여러 호실이 같은 건물에 있다면 대체로 문제가 되지 않지만, 서로 다른 지역에 있는 건물의 공간을 함께 다루려는 경우에는 어느 법원에 낼지부터 정리한 뒤 별지를 나누는 것이 순서입니다.

POINT 06본안 소장과 강제집행까지 같은 표시로 이어 가는 법

별지 작업의 진짜 목적은 가처분 결정 하나를 받는 데서 끝나지 않습니다. 점유이전금지가처분은 본안 명도소송을 준비하는 단계이고, 판결을 받은 뒤에는 강제집행으로 실제 인도를 받아야 합니다. 세 단계의 서류가 같은 공간을 같은 표시로 가리켜야 가처분이 본안과 집행을 제대로 뒷받침할 수 있습니다.

본안 소장에 대해 민사소송법 제249조 제1항은 "소장에는 당사자와 법정대리인, 청구의 취지와 원인을 적어야 한다"고 정합니다. 명도소송의 청구취지는 어느 부동산을 인도하라는 것인지가 핵심이므로, 가처분 별지를 그대로 소장 별지로 쓰면 청구취지의 대상이 가처분 목적물과 정확히 겹칩니다. 소장이 제249조 제1항에 어긋나는 경우 재판장은 상당한 기간을 정하고 그 기간 이내에 흠을 보정하도록 명하여야 하므로(제254조 제1항), 목적물 특정을 처음부터 갖춰 두면 이런 보정 절차로 시간을 쓰게 될 여지도 줄어듭니다.

판결 이후 인도 집행은 민사집행법 제258조에 따릅니다. 같은 조 제1항은 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때 "집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다"고 정하고, 제2항은 그 강제집행을 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 한다고 정합니다. 집행관은 판결에 적힌 목적물을 기준으로 현장에서 범위를 확인하게 되므로, 판결 별지가 현장을 정확히 가리킬수록 당일 확인 절차가 매끄럽습니다. 짐 반출 역시 법원 소속 집행관에 의하여 진행되며, 신청부터 본집행까지는 약 3개월 정도를 예상하는 것이 보통입니다.

반대로 가처분 별지와 소장 별지가 서로 다르면 어떤 문제가 생길 수 있을까요. 가처분이 보호한 공간과 판결이 인도를 명한 공간이 어긋나면, 그 차이 부분에 대해서는 가처분의 효과를 기대하기 어렵다는 주장이 나올 수 있습니다. 표시가 현장과 맞지 않을 때 집행이 불가능해지는지, 보정이나 추가 절차로 해결되는지는 어긋난 정도와 사안에 따라 다르므로 단정할 수 없습니다. 그래서 처음부터 하나의 별지를 세 단계에 공통으로 쓰는 방식이 가장 안전합니다.

POINT 07결정 뒤 2주, 집행 신청까지 별지를 들고 가야 하는 이유

가처분 결정을 받으면 곧바로 집행 단계로 넘어가야 합니다. 민사집행법 제292조 제2항은 가압류에 대한 재판의 집행은 "채권자에게 재판을 고지한 날부터 2주를 넘긴 때에는 하지 못한다"고 정하고, 이 규정은 제301조에 따라 가처분절차에도 준용됩니다. 기준은 채권자에게 재판을 고지한 날이므로, 결정문을 손에 받아 든 날을 따로 계산하기보다 고지된 날을 기준으로 일정을 세워야 안전합니다.

이 2주 안에는 집행 신청서를 내고 집행관과 일정을 맞추는 일이 모두 들어갑니다. 집행 신청서에도 목적물을 표시해야 하므로, 신청서 별지를 미리 정리해 두면 결정 직후 바로 집행을 신청할 수 있습니다. 반대로 별지를 결정 뒤에야 다시 손보려 하면 기간이 빠듯해질 수 있고, 급하게 고친 표시가 결정문의 별지와 달라지는 문제까지 생길 수 있습니다.

집행 현장에서는 별지 도면이 길잡이가 됩니다. 집행관이 점유 부분을 확인할 때 도면의 기준점과 현장 구조물이 맞아떨어지면 확인이 짧게 끝나지만, 기준점이 없는 도면이라면 현장에서 위치를 다시 설명해야 할 수 있습니다. 집행 당일 채권자 측이 도면 사본과 기준점 사진을 함께 챙겨 가면 설명이 한결 수월해집니다.

점유이전금지가처분 결정에서 흔히 보이는 형태는 집행관이 목적물을 보관하되 채무자에게 현상을 바꾸지 않는 조건으로 사용을 허용하는 방식입니다. 이는 제305조 제2항이 가처분으로 보관인을 정할 수 있도록 한 구조와 연결해 이해할 수 있습니다. 현장에 고시문을 붙이는 방식 등 구체적인 집행 모습은 결정 내용과 현장 사정에 따라 달라지므로, 결정문 주문을 먼저 확인한 뒤 준비하는 것이 순서입니다.

POINT 08접수 전 마지막 대조, 별지만 떼어 놓고 확인할 다섯 가지

신청서 본문을 다 쓴 뒤에는 별지만 따로 떼어 놓고 한 번 더 읽어 보는 것이 좋습니다. 본문과 함께 읽으면 문맥으로 이해되던 표시도 별지만 놓고 보면 어색한 부분이 드러나기 때문입니다. 집행 현장에서 집행관이 보게 되는 것도 결국 이 별지라는 점을 생각하면, 별지만으로 공간을 찾아갈 수 있는지가 마지막 기준이 됩니다.

• 지번·건물 명칭·동 표기가 등기부와 글자 단위로 같은가
• 목록 문장 속 도면 기호가 도면의 기호와 하나도 빠짐없이 일치하는가
• 꼭짓점 연결 순서대로 선을 따라가면 범위가 닫히는가
• 점유자가 여럿이면 목록 번호마다 채무자와 공간이 짝지어졌는가
• 옥상·창고·주차구획 같은 부속 공간이 빠지지 않았는가

다섯 가지 가운데 실무에서 가장 자주 어긋나는 것은 도면 기호입니다. 도면을 여러 번 고치는 과정에서 기호 하나가 바뀌었는데 목록 문장은 예전 기호를 그대로 쓰는 일이 생각보다 흔합니다. 기호를 고칠 때마다 목록 문장을 함께 고치는 습관을 들이고, 최종본에는 파일 이름에 날짜를 넣어 이전 버전과 섞이지 않게 관리하면 이런 실수를 줄일 수 있습니다.

점유이전금지가처분 신청서와 별지를 직접 준비하기 부담스럽다면 처음부터 전문가와 함께 설계하는 방법도 있습니다. 법도 명도소송센터에서는 『명도소송 매뉴얼』 저자인 엄정숙 변호사가 직접 사건을 진행하며, 점유이전금지가처분 600건 이상과 명도 사건 800건 이상을 수행해 왔습니다. 명도소송을 선임하시면 가처분과 내용증명 수임료는 0원이고, 선임료는 200만원부터 사건에 따라 정해지며, 인지·송달료 등 법원 실비는 별도로 사안별 안내해 드립니다. 방문 없이 전화로 선임할 수 있어 전국 어디서나 진행이 가능합니다.

FAQ점유이전금지가처분 신청서 별지, 자주 묻는 질문