진상 세입자 내보내기, 왜 '지금'과 '만기'를 먼저 갈라야 할까요?

흔히 진상 세입자라고 부르는 사건을 하나하나 들여다보면 문제 행동은 대개 몇 가지로 모입니다. 차임을 제때 내지 않는 것, 허락 없이 다른 사람에게 공간을 넘기거나 쓰게 하는 것, 시설을 망가뜨리거나 계약과 다른 용도로 쓰는 것, 그리고 이웃과의 마찰이나 임대인에 대한 폭언처럼 숫자로 재기 어려운 갈등입니다. 임대인 입장에서는 어느 것이든 더는 함께하기 어렵다는 같은 결론으로 이어지지만, 법은 이 행동들을 한 상자에 넣지 않습니다.

어떤 행동은 계약기간 한가운데에서도 계약을 끝낼 수 있는 해지 사유가 되지만, 어떤 행동은 만기 무렵 세입자가 계약갱신을 요구할 때 거절할 수 있는 사유로만 법에 적혀 있습니다.

구분을 건너뛰면 두 가지 실수가 생깁니다. 첫째는 해지 사유가 아닌 것으로 계약기간 중에 해지를 선언하고 곧바로 명도소송을 내는 경우로, 소송이 해지의 효력부터 다투는 싸움이 되어 인정되지 않으면 원점으로 돌아옵니다. 둘째는 이미 해지 요건이 갖춰졌는데도 만기까지 기다리는 경우로, 그 사이 연체가 쌓이고 점유가 넘어갈 위험도 커집니다.

그래서 이 글은 문제 행동을 두 갈래로 나눕니다. 한쪽은 '지금 해지' 갈래, 다른 한쪽은 '만기 갱신거절' 갈래입니다. 아래에서 각 갈래에 들어가는 조문을 차례로 살펴보고, 문제 행동별 판단표와 통지 날짜 계산으로 정리합니다. 진상 세입자 내보내기를 감정이 아니라 조문 순서로 풀어 가면, 지금 보내야 할 서면이 해지 통지인지 갱신거절 통지인지가 비교적 분명해집니다.

지금 계약을 끝낼 수 있는 사유, 해지 갈래 세 가지

해지 갈래에 들어가는 것은 법이나 계약이 임대인에게 해지권을 준 사유로, 만기를 기다리지 않고 상대방에 대한 의사표시로 계약을 끝낼 수 있습니다. 실제로 쓰이는 것은 차임 연체, 무단 양도·전대, 약정 해지 조항 세 가지입니다.

차임 연체는 가장 분명한 해지 사유이지만, 기준을 정확히 잡아야 합니다. 민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 주택도 건물이므로 이 기준이 적용됩니다. 사무실도 사업자등록의 대상이 되는 건물을 영업용으로 쓰는 임대차라면 상가법이 적용될 수 있으니 적용 여부부터 확인합니다. 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가, 즉 사업자등록의 대상이 되는 건물의 임대차는 제10조의8에 따라 3기의 차임액에 달하는 때 해지할 수 있습니다. 이 조문은 상가법 제2조③이 환산보증금을 넘는 상가에도 적용된다고 열거한 조문에 들어 있어서, 보증금 규모와 상관없이 상가법 적용 상가라면 3기가 기준입니다.

여기서 자주 생기는 오해가 '석 달 연속으로 밀려야 한다'는 생각입니다. 법문은 연속을 요구하지 않고 연체액이 몇 기분에 달했는지를 봅니다. 몇 달에 걸쳐 조금씩 덜 낸 금액이 쌓여 기준에 이르렀다면 그 합계로 판단하는 구조입니다. 반대로 해지 통지를 보내는 시점에 연체 합계가 기준에 못 미치면 해지의 효력이 다투어질 수 있으므로, 통지 전에 입금 내역을 날짜별로 정리해 몇 기분이 남아 있는지 먼저 계산해 두어야 합니다.

무단 양도·전대는 세입자 본인이 아닌 사람이 공간을 쓰고 있다는 점에서 명도 실무상으로도 위험이 큰 유형입니다. 민법 제629조는 임대인의 동의 없는 양도와 전대를 모두 금지하고, 위반하면 임대인이 해지할 수 있다고 정합니다. 다만 같은 법 제632조는 건물 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 제629조부터 제631조까지를 적용하지 않는다고 정하고 있어서, 방 한 칸이나 매대 하나를 쓰게 한 수준이라면 소부분 사용에 해당하는지가 다투어질 수 있습니다. 이 경계는 사안마다 달라 단정할 수 없습니다.

약정 해지 조항은 계약서를 다시 꺼내 보는 데서 시작합니다. 용도 위반이나 반복적인 민원 유발 같은 행위를 해지 사유로 적어 두었다면 그 조항을 근거로 해지를 검토할 수 있지만, 조항이 있다고 언제나 그대로 인정되는 것은 아니고 위반의 정도와 경위가 함께 따져집니다. 환산보증금을 넘는 상가에는 상가법 제15조가 적용되지 않는 등 적용 범위도 갈리므로 계약 종류별로 확인해야 합니다.

계약서와 다른 용도로 쓰면 곧바로 해지할 수 있을까요?

상담에서 자주 나오는 질문이 용도 위반입니다. 창고로 빌려 작업장으로 쓰거나 주거용 집을 영업 공간처럼 쓰는 경우인데, 민법상 용법 위반이면 바로 해지할 수 있다며 제610조③을 드는 자료도 보입니다. 이 부분은 조문 구조를 정확히 보아야 합니다.

제610조는 원래 사용대차, 즉 물건을 무상으로 빌려주는 계약의 조문입니다. 이것을 임대차에 끌어오는 연결 고리가 제654조인데, 그 문언은 "제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다"입니다. 임대차에 들어오는 것은 제610조 가운데 제1항, 곧 계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정해진 용법으로 사용·수익하여야 한다는 의무뿐이고, 사용대차의 해지권을 정한 제610조③은 준용 목록에 없습니다. 따라서 임대차에서 용도 위반 해지의 근거를 제610조③으로 쓰는 것은 정확하지 않습니다.

그렇다고 용도 위반을 그냥 두어야 한다는 뜻은 아닙니다. 세입자는 제654조로 준용되는 제610조①에 따라 정해진 용법을 지킬 의무를 지므로, 용도 위반은 의무 위반입니다. 이것이 계약기간 중 해지로 이어질 수 있는지는 계약서에 용도 위반을 해지 사유로 정한 약정 조항이 있는지, 그리고 위반이 계약을 유지하기 어려울 정도에 이르렀는지 같은 채무불이행 일반 법리에 따라 판단됩니다. 그 결론은 사안마다 달라서 미리 단정할 수 없고, 소송에서 다투어질 것을 전제로 증거를 갖추어야 합니다.

만기 갈래에서는 길이 조금 더 분명합니다. 용도 위반이 반복되고 정도가 심하다면 주택은 주택임대차보호법 제6조의3① 제9호, 상가는 상가건물 임대차보호법 제10조① 제8호의 "그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우"에 해당하는지를 따져 볼 수 있습니다. 다만 '현저히', '중대한'이라는 말이 붙어 있으므로 한두 번의 가벼운 위반이 곧바로 여기에 들어간다고 보기는 어렵습니다.

보존행위를 막는 경우도 같은 방식으로 정리합니다. 민법 제624조는 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인이 이를 거절하지 못한다고 정합니다. 누수 수리나 설비 점검을 위해 들어가야 하는데 세입자가 계속 문을 열어 주지 않는다면, 그 행위가 보존에 필요한 것인지부터 확인한 뒤 의무 위반으로 볼 여지를 검토할 수 있습니다. 그러나 거절 자체를 해지 사유로 정한 조문은 따로 없으므로, 일정을 제안한 문자와 거절 경위를 서면으로 남겨 두고 만기 갱신거절 사유나 손해배상 문제로 연결하는 것이 현실적인 순서입니다.

만기에 갱신을 막을 수 있는 사유, 주택과 상가의 거절 목록

오른쪽 갈래는 세입자가 계약갱신을 요구할 때 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다는 원칙의 예외 목록입니다. 주택은 주택임대차보호법 제6조의3① 단서 제1호부터 제9호까지, 상가는 상가건물 임대차보호법 제10조① 단서 제1호부터 제8호까지가 그 목록입니다. 두 법의 구조는 거의 같고, 문제 세입자와 관련해 주로 거론되는 것은 연체, 무단 전대, 파손, 의무의 현저한 위반 네 가지입니다.

연체 사유는 해지 갈래와 숫자는 같지만 문언이 다릅니다. 주택 제1호는 "임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우", 상가 제1호는 "임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우"입니다. 해지 조문이 연체액이 기준에 '달하는 때'를 보는 것과 달리 갱신거절 사유는 연체한 '사실'을 기준으로 적혀 있어서, 지금은 연체가 정리되었더라도 과거의 연체 사실이 거절 사유로 거론될 여지가 있습니다. 다만 구체적인 사정에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 입금 기록은 처음부터 끝까지 보존해 두는 것이 좋습니다.

무단 전대는 제4호에 들어 있지만, 이 호는 임대인의 동의 없이 목적 주택이나 목적 건물의 전부 또는 일부를 '전대'한 경우만 적고 있습니다. 동의 없는 '양도'는 갱신거절 목록에 따로 이름이 없으므로, 양도 문제는 앞에서 본 민법 제629조의 해지 갈래로 처리하는 것이 정확합니다. 파손을 다루는 제5호는 "고의나 중대한 과실로 파손한 경우"입니다. 가벼운 부주의로 생긴 흠집이나 통상적인 사용에 따른 마모까지 이 호에 해당한다고 보기는 어렵습니다.

주택에는 한 가지 장치가 더 있습니다. 주택임대차보호법 제6조③은 "2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다"고 정합니다. 통지 기간을 놓친 경우에도 이런 임차인에게는 제6조①의 법정갱신이 적용되지 않는다는 뜻이지만, '현저한' 위반인지는 다투어지기 쉬우므로 이 조항을 믿고 통지를 미루어서는 안 됩니다.

가장 조심해야 할 것은 감정적 갈등을 곧바로 제9호나 제8호로 단정하는 일입니다. 소음, 폭언, 이웃 민원은 임대인에게는 가장 견디기 힘든 문제이지만, 법에는 몇 번 이상이면 중대한 사유라는 횟수 기준이 없습니다. 이 호에 해당한다고 주장하려면 관리사무소 민원 기록, 경고 서면, 이웃의 진술, 피해 사진처럼 반복성과 객관성을 보여 주는 자료가 필요하고, 그래도 결론은 사안에 따라 달라질 수 있습니다. 진상 세입자 내보내기에서 기록이 감정보다 앞서야 하는 이유가 여기에 있습니다.

진상 세입자 내보내기 판단표, 문제 행동별 두 갈래

앞의 내용을 한 장으로 모았습니다. '조문상 직접 사유 없음' 칸은 불가능하다는 뜻이 아니라, 법이 그 행동을 직접 이름 붙여 두지 않았으므로 약정 조항이나 일반 법리로 다투어야 한다는 뜻입니다.

표를 읽는 요령은 간단합니다. 먼저 가운데 '지금 해지' 열에 조문이 적힌 행동이 있는지 봅니다. 연체나 무단 양도·전대처럼 법이 해지권을 직접 준 사유가 하나라도 갖추어져 있다면, 만기를 기다릴 필요 없이 해지 통지와 명도 절차를 바로 검토할 수 있습니다. 문제 행동이 여러 개 섞여 있을 때에도 해지 사유가 분명한 것을 앞세우고, 나머지 사정은 보충 사유로 함께 적는 편이 소송에서 다툼의 범위를 좁힙니다.

해지 열에 조문이 없는 행동만 있다면 오른쪽 '만기 갱신거절' 열이 주된 무대가 됩니다. 이때는 만기까지 남은 기간을 계산해 통지 기간을 놓치지 않는 것이 가장 중요하고, 그 전까지는 해당 호에 들어간다는 것을 보여 줄 자료를 차곡차곡 모으는 기간으로 삼아야 합니다. 같은 행동이 양쪽 열에 모두 걸린다면 해지로 먼저 정리하되, 해지의 효력이 다투어질 경우에 대비해 만기 갱신거절도 함께 준비해 두는 이중 설계가 안전합니다.

통지 날짜 계산, 해지 통지와 갱신거절 통지는 시계가 다릅니다

해지 갈래의 시계는 사유가 생긴 날부터 돌아갑니다. 민법 제543조①은 계약 또는 법률의 규정에 의하여 해지권이 있는 때에는 "그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다"고 정하고, ②는 "전항의 의사표시는 철회하지 못한다"고 정합니다. 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때 효력이 생기므로(민법 제111조①), 해지 통지는 내용증명처럼 도달을 증명할 수 있는 방법으로 보내고 문자나 메신저 기록도 함께 남겨 두는 것이 좋습니다. 한 번 보내면 거두어들일 수 없으니, 연체 합계나 전대 사실을 확인한 다음에 보내야 합니다.

갱신거절 갈래의 시계는 만기일에서 거꾸로 셉니다. 주택은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절의 통지를 하지 않으면 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고(주택임대차보호법 제6조①), 이 경우 존속기간은 2년으로 봅니다(②). 상가는 같은 구조이되 기간이 6개월 전부터 1개월 전까지이고, 법정갱신된 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다(상가법 제10조④). 아래 달력으로 정리했습니다.

환산보증금을 넘는 상가는 따로 보아야 합니다. 이런 상가에도 갱신요구권과 거절 사유를 정한 제10조①과 3기 연체 해지를 정한 제10조의8은 적용되지만, 통지가 없을 때의 법정갱신을 정한 제10조④는 상가법 제2조③의 열거에 없어 적용되지 않습니다. 그래서 만기 뒤에는 임차인이 계속 사용·수익하는데 임대인이 상당한 기간 내에 이의하지 않았는지, 곧 민법 제639조①의 묵시의 갱신이 문제 되므로 이의의 뜻을 서면으로 분명히 남겨 두는 것이 안전합니다.

통지 이후의 절차는 해지 갈래든 갱신거절 갈래든 같습니다. 먼저 명도 내용증명으로 인도 기한을 알리고, 점유가 다른 사람에게 넘어갈 염려가 있으면 점유이전금지가처분을 신청합니다. 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 하는 것이므로(민사집행법 제300조①), 전대나 제3자 점유 정황이 있는 사건에서는 특히 서둘러야 합니다. 판결을 받은 뒤에는 법원 소속 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하는 방식으로 집행하며(민사집행법 제258조①), 강제집행 신청부터 본집행까지는 보통 약 3개월이 걸립니다.

절차가 길게 느껴져도 단전·단수, 도어락 교체, 짐 반출로 먼저 움직이면 민형사 분쟁으로 번질 소지가 있으므로 서면과 법원 절차로만 진행하는 것이 결과적으로 빠릅니다. 사건의 갈래를 정하기 어렵다면 02-591-5657로 계약서와 연체 내역을 준비해 전화 주시면, 해지와 갱신거절 중 어느 쪽으로 서면을 설계할지 함께 정리해 드립니다.

세입자가 자주 하는 말, 어느 갈래에서 답할까

문제 세입자와 대화하다 보면 비슷한 말이 반복됩니다. 감정으로 맞서기보다 해지 갈래에서 답할 말인지 만기 갈래에서 답할 말인지를 먼저 고르면 대응이 간결해집니다.

자주 묻는 질문