명의대여 임차인 명도소송, 왜 처음부터 사람이 둘인가요?

명의대여는 점포 임대차에서 생각보다 흔합니다. 신용 사정이나 기존 사업 정리 문제, 대출이나 세금 문제 같은 여러 이유로 실제로 장사를 할 사람이 아닌 가족이나 지인 이름으로 임대차계약서를 쓰는 경우가 있습니다. 임대인은 계약 당시 차임만 잘 들어오면 된다고 생각해 크게 신경 쓰지 않았다가, 차임이 밀리거나 계약이 끝나 건물을 돌려받아야 할 때가 되어서야 상대가 두 사람이라는 사실을 실감합니다.

문제는 계약을 맺은 사람과 건물을 차지하고 있는 사람이 다르다는 데서 출발합니다. 계약서에 서명한 명의자는 점포에 거의 나오지 않고, 매일 셔터를 올리고 집기를 들여놓은 운영자는 계약서 어디에도 이름이 없습니다. 이 상태에서 명의자만 상대로 소송을 하면 판결문에는 명의자 이름만 남고, 운영자만 상대로 하면 계약 종료를 원인으로 한 청구의 근거가 흔들립니다. 어느 한쪽만 고르면 다른 한쪽에서 구멍이 생기는 구조입니다.

그래서 명의대여 임차인 명도소송은 해지 사유를 다투기 전에 '누구를 상대로 무엇을 근거로 청구할지'를 먼저 설계해야 하는 사건입니다. 이 글은 계약 뒤에 임차인이 제3자에게 점포 일부를 쓰게 한 경우, 즉 무단 전대가 해지 사유가 되는지를 따지는 사건과는 다른 장면을 다룹니다. 처음부터 계약 명의자와 실제 운영자가 다른 구조에서 피고와 가처분 채무자를 어떻게 세울지가 이 글의 중심입니다. 두 장면은 겉보기에 비슷하지만 피고를 세우는 논리와 증거가 다릅니다.

먼저 세 사람의 자리를 정리해 두면 이후 단계가 훨씬 단순해집니다. 아래 카드는 같은 점포를 둘러싼 세 사람이 각각 어떤 위치에 서 있는지를 보여 줍니다.

세 사람의 자리를 이렇게 나눠 놓으면 해야 할 일이 분명해집니다. 명의자에게는 계약이 끝났다는 점을, 운영자에게는 더 이상 점포를 차지할 근거가 없다는 점을 다투고, 두 청구를 한 소송에 모아 판결 한 장으로 집행까지 이어지게 만드는 것이 목표입니다. 이 글은 소유자이면서 임대인인 건물주를 기준으로 설명합니다.

계약 당사자는 명의자, 인도 청구의 첫 번째 상대

임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고, 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생깁니다(민법 제618조). 임대차의 당사자는 '누가 실제로 쓰는가'가 아니라 '누가 그런 약정을 했는가'로 정해진다는 뜻입니다. 계약서에 임차인으로 이름을 올리고 서명한 사람이 명의자라면, 계약 종료를 원인으로 건물 인도를 구하는 청구는 원칙적으로 명의자를 상대로 하게 됩니다.

계약 종료의 원인은 일반 명도사건과 다르지 않습니다. 기간 만료, 차임 연체로 인한 해지, 합의 해지 등이 대표적입니다. 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가라면 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있고(상가법 제10조의8), 상가법이 적용되지 않는 주택 등 건물 임대차에는 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때 해지할 수 있다는 민법 제640조가 기준이 됩니다. 사업자등록 대상인 사무실은 상가법이 적용될 수 있으므로 어느 법이 기준인지부터 확인해야 합니다. 연체 기준은 '연속'이 아니라 연체액의 합계라는 점도 함께 기억해 두면 좋습니다.

명의대여 사건에서 자주 놓치는 것이 해지 통지의 상대방입니다. 상대방 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때 효력이 생기므로(민법 제111조①), 해지 통지는 계약 당사자인 명의자에게 도달하도록 보내야 합니다. 점포에서 매일 만나는 운영자에게만 말로 통보하거나 운영자 앞으로만 내용증명을 보낸 경우, 그것이 명의자에게 도달한 것으로 볼 수 있는지를 두고 다툼이 생길 수 있습니다. 명의자의 주소지와 점포 양쪽으로 보내 두는 것이 안전합니다.

다만 '누가 계약 당사자인가' 자체가 다퉈지는 경우도 있습니다. 명의자가 "이름만 빌려줬을 뿐 실제 계약 상대는 운영자였다"고 주장하거나, 반대로 운영자가 "계약 협상부터 보증금 송금까지 내가 다 했으니 진짜 임차인은 나"라고 나서는 경우입니다. 이 문제는 계약서의 기재, 계약 당시 오간 대화, 보증금과 차임을 누가 보냈는지, 임대인이 명의대여 사정을 알았는지 같은 사실관계에 따라 판단이 갈릴 수 있어 어느 쪽으로도 미리 단정하기 어렵습니다.

그래서 소송 전에 당사자 판단에 쓰일 자료를 모아 두는 일이 중요합니다. 아래 항목은 상담 전에 미리 챙겨 두면 피고 설계가 빨라지는 자료들입니다.

• 임대차계약서 원본과 특약, 계약 당시 받은 신분증 사본 등 명의자 확인 자료
• 보증금 송금 내역과 매달 차임 입금 내역(송금인 이름이 누구인지)
• 계약 전후로 주고받은 문자·메신저, 통화 메모(누가 협상하고 누가 약속했는지)
• 점포의 사업자등록 명의, 간판과 영업 사실을 보여 주는 현장 사진
• 평소 점포에 상주하는 사람, 열쇠를 가진 사람에 관한 관리인·이웃의 확인

이 자료들은 명의자를 상대로 한 청구를 단단하게 만들 뿐 아니라, 다음 단계에서 운영자를 피고로 세울 때 운영자의 점유 사실을 보여 주는 증거로도 그대로 쓰입니다. 한 번 모아 두면 두 청구 모두에 쓸 수 있다는 점에서 수고에 비해 효과가 큰 준비입니다.

실제 운영자는 계약 밖의 사람, 무엇을 근거로 청구할까

운영자는 계약서에 이름이 없으므로 계약 종료를 원인으로 한 인도 청구를 곧바로 운영자에게 하기는 어렵습니다. 이때 임대인이 건물 소유자라면 소유권에 기한 반환 청구를 검토합니다. 민법 제213조는 "소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다."고 정하고 있습니다.

이 조문은 본문만큼 단서가 중요합니다. 운영자는 "명의자가 빌린 점포를 명의자의 허락을 받아 쓰고 있으니 나에게도 점유할 권리가 있다"고 맞설 수 있습니다. 명의자의 임대차가 살아 있는 동안에는 이런 주장이 받아들여질 여지가 있지만, 계약이 해지나 기간 만료로 끝나면 운영자가 기댈 근거도 함께 약해진다고 볼 여지가 큽니다. 그래서 운영자에 대한 청구는 명의자와의 계약이 끝났다는 사실과 짝을 이뤄 구성하는 것이 자연스럽습니다.

또 하나의 쟁점은 운영자가 독립된 점유자인지, 아니면 명의자의 지시를 받아 물건을 관리하는 점유보조자에 불과한지입니다. 종업원처럼 명의자의 지시에 따라 움직이는 사람이라면 별도 피고가 필요 없다는 판단이 나올 여지도 있습니다. 그러나 명의대여 사건의 운영자는 자기 계산으로 영업하고 매출을 가져가는 경우가 많아 독립된 점유자로 다퉈질 가능성이 큽니다. 어느 쪽인지는 판례가 사실관계를 보고 판단하는 영역이어서 미리 단정할 수 없고, 그렇기 때문에 운영자를 처음부터 피고에 넣어 두는 쪽이 안전하다는 결론으로 이어집니다.

두 사람에 대한 청구를 나란히 놓고 보면 근거와 예상 항변, 증명할 사실이 서로 다르다는 점이 드러납니다.

표처럼 나눠 보면 운영자에 대한 청구는 명의자에 대한 청구에 기대어 서 있다는 점이 보입니다. 명의자와의 계약이 끝났다는 점이 먼저 서야 운영자의 '점유할 권리' 항변을 넘을 수 있으므로, 두 청구를 한 사건에서 함께 다투는 것이 증명 부담을 줄이는 길이기도 합니다. 운영자에게 점유 기간 동안의 차임 상당액을 청구할 수 있는지는 부당이득(민법 제741조) 법리로 따지게 되는데, 명의자와의 관계나 실제 지급 내역에 따라 결론이 달라질 수 있어 사안별로 판단해야 합니다.

운영자를 피고에서 빼면 집행 현장에서 무엇이 막히나요?

민사집행법 제39조①은 "강제집행은 이를 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 이에 덧붙여 적은 집행문에 표시되어 있고 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있다."고 정합니다. 명도 판결에 따라 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하는 인도집행(같은 법 제258조①)도 이 관문을 지나야 시작됩니다.

명의자만 피고로 해서 판결을 받았다고 가정해 보겠습니다. 집행 날 현장에 가 보니 점포를 지키는 사람은 운영자이고, 운영자는 "나는 판결에 이름이 없는 사람이고 이 영업은 내 것"이라고 주장합니다. 운영자가 명의자의 점유보조자로 평가된다면 명의자에 대한 판결로 집행이 진행될 여지도 있습니다. 그러나 독립된 점유자로 보인다면 집행이 그 자리에서 멈추고 운영자에 대한 별도의 집행권원이 필요해질 위험이 있습니다. 그러면 운영자를 상대로 소송을 다시 해야 하고, 시간과 비용이 처음부터 다시 듭니다.

이런 위험을 줄이는 방법이 공동소송입니다. 민사소송법 제65조는 소송목적이 되는 권리나 의무가 여러 사람에게 공통되거나 사실상 또는 법률상 같은 원인으로 말미암아 생긴 경우에는 그 여러 사람이 공동소송인으로서 당사자가 될 수 있다고 정합니다. 같은 점포의 인도를 구하는 명의자 상대 청구와 운영자 상대 청구는 같은 점포, 같은 임대차를 둘러싸고 생긴 것이므로 한 소장에 함께 담는 방안을 검토할 수 있습니다.

청구취지도 두 사람을 나눠 적는 것이 보통입니다. 예를 들어 명의자에게는 임대차 종료를 원인으로, 운영자에게는 소유권에 기한 반환 청구를 원인으로 각 점포를 인도하라는 식으로 원인을 구분해 적습니다. 구체적인 문구와 목적물 표시는 건물 구조와 점유 범위에 따라 달라지므로 상담 시 사건에 맞춰 안내해 드립니다. 피고 구성이 고민된다면 02-591-5657로 먼저 사실관계를 말씀해 주셔도 됩니다.

표에서 보듯 공동피고 구성은 준비할 것이 조금 늘어나는 대신 집행 단계의 불확실성을 줄여 줍니다. 명의자가 주소지에 살지 않거나 송달을 받지 않는 경우에는 송달 절차를 따로 밟아야 할 수도 있지만, 그렇다고 명의자를 빼면 계약 종료 청구의 상대가 사라집니다. 반대로 운영자가 여러 명이거나 가족이 번갈아 영업한다면 현장 확인 결과에 따라 피고를 더 늘려야 할 수도 있습니다.

가처분 채무자와 소송인수, 소송 중 사람이 바뀔 때

명의대여 구조는 소송 도중에 점유가 또 다른 사람에게 넘어가기 쉬운 구조입니다. 운영자가 영업을 정리하면서 점포를 제3자에게 넘기거나, 명의자 쪽의 다른 친척이 들어와 영업을 이어 가는 식입니다. 이를 막기 위해 소송 전에 점유이전금지가처분을 신청합니다. 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 합니다(민사집행법 제300조①).

이때 가처분의 채무자에는 계약 명의자만이 아니라 실제로 점포를 점유하는 운영자도 넣는 것이 기본 설계입니다. 가처분은 지금의 점유 상태를 고정하려는 것이므로, 실제로 점유하는 사람이 빠지면 고정하려던 현상이 고정되지 않는 결과가 됩니다. 가처분 집행 때 현장에서 누가 점유하고 있는지 확인되면 그 기록이 이후 소장의 피고 구성에도 그대로 쓰입니다.

그럼에도 소송이 진행되는 동안 제3자가 점유를 이어받는 일이 생길 수 있습니다. 민사소송법 제82조①은 소송이 법원에 계속되어 있는 동안에 제3자가 소송목적인 권리 또는 의무의 전부나 일부를 승계한 때에는 법원은 당사자의 신청에 따라 그 제3자로 하여금 소송을 인수하게 할 수 있다고 정합니다. 법원은 이 결정을 할 때 당사자와 제3자를 심문하여야 합니다(같은 조②). 인수는 '할 수 있다'는 규정이므로 신청하면 반드시 받아들여진다고 볼 수는 없습니다.

가처분 이후에 점유를 넘겨받은 사람에게 가처분과 판결의 효력이 어디까지 미치는지는 판례가 사안별로 판단하는 영역입니다. 그래서 실무에서는 가처분으로 현상을 고정하고, 소장에 실제 점유자를 모두 피고로 적고, 그래도 사람이 바뀌면 소송인수를 신청하는 순서로 여러 겹의 안전장치를 둡니다. 아래 흐름은 명의대여 사건에서 권하는 진행 순서입니다.

1. 1현장 확인과 증거 수집영업 사실과 간판, 사업자등록 명의, 상주하는 사람과 열쇠를 가진 사람을 기록합니다. 피고 후보를 여기서 정합니다.
2. 2명도 내용증명명의자에게는 해지나 계약 종료를 통지하고, 운영자에게도 점포 인도를 요구하는 뜻을 알립니다. 주소지와 점포 양쪽으로 보냅니다.
3. 3점유이전금지가처분채무자에 명의자와 운영자를 함께 적어 현재의 점유 상태를 고정합니다. 고시문이 붙으면 점유 이전이 금지된다는 사실이 현장에 표시됩니다.
4. 4명도소송(공동피고)명의자에게는 임대차 종료, 운영자에게는 소유권에 기한 반환 청구로 원인을 나눠 적습니다. 점유가 바뀌면 소송인수를 검토합니다.
5. 5강제집행판결과 집행문에 표시된 사람을 상대로 집행을 신청합니다. 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸리며, 짐 반출은 법원 소속 집행관에 의하여 이뤄집니다.

이 순서에서 가장 많이 생략되는 단계가 3번입니다. 가처분 없이 바로 소송에 들어가면 판결이 나올 즈음 점포에 전혀 다른 사람이 있는 경우를 막기 어렵습니다. 명의대여 사건은 이미 한 번 이름과 점유가 갈라진 구조여서, 같은 일이 다시 일어날 가능성을 염두에 두는 것이 좋습니다.

명의자와 운영자가 꺼내는 말, 조문으로 판정하기

명의대여 사건에서는 두 사람이 서로에게 책임을 미루는 말이 반복됩니다. 대표적인 네 가지 말을 조문에 비춰 하나씩 판정해 보겠습니다. 어느 판정이든 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있다는 점을 전제로 읽어 주시기 바랍니다.

네 가지 말에 공통된 것은 '내 이름이 아니니 내 책임이 아니다'라는 논리입니다. 명의자는 실제 영업을 내세워 계약상 책임을 피하려 하고, 운영자는 계약서를 내세워 점유의 책임을 피하려 합니다. 두 사람을 함께 피고로 세우면 이 논리가 서로 부딪쳐, 법원 앞에서 각자의 지위가 오히려 분명하게 드러나는 경우가 많습니다.

보증금과 연체차임, 누구에게 받고 누구에게 돌려주나

명의대여 사건에서 돈 문제는 피고 설계만큼 헷갈립니다. 연체차임은 계약상 채무이므로 기본적으로 계약 당사자인 명의자에게 청구합니다. 명도 청구와 함께 연체차임을 묶어 청구하면 판결 하나로 정리할 수 있어 효율적이고, 인도 완료일까지의 차임 상당액은 미리 청구할 필요가 인정되는지에 따라 함께 구할 수 있습니다(민사소송법 제251조). 운영자에게 같은 돈을 청구할 수 있는지는 앞서 본 것처럼 부당이득 법리로 따지는 별도 문제여서 사안별 판단이 필요합니다.

보증금은 반대 방향의 문제입니다. 계약상 보증금반환채권은 원칙적으로 계약 당사자에게 있다고 보는 것이 일반적이지만, 운영자가 자기 돈으로 보증금을 송금했다며 자신에게 돌려 달라고 하는 경우가 있습니다. 두 사람의 주장이 엇갈릴 때 임대인이 한쪽에 임의로 돌려주면 나머지 한쪽과 다시 분쟁이 생길 위험이 있습니다. 누구에게 돌려줄지가 분명하지 않다면 서둘러 지급하기보다 판결 주문과 사실관계를 확인한 뒤 정리하는 편이 안전합니다.

보증금이 남아 있는 사건에서는 판결이 보증금 반환과 상환으로 점포를 인도하라는 형태로 나올 수 있습니다. 이 경우 강제집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있습니다(민사집행법 제41조①). 연체차임이 쌓여 보증금에서 공제할 금액이 크다면 남은 보증금이 얼마인지부터 정확히 계산해 두어야 집행 단계에서 지체가 생기지 않습니다.

정리하면 명의자에게는 계약에서 나오는 돈의 문제를, 운영자에게는 점유에서 나오는 문제를 묻는 구조입니다. 돈의 흐름을 기록한 송금 내역이 당사자 판단과 보증금 정산 양쪽에 모두 쓰이므로, 앞서 정리한 증거 목록 가운데 송금 내역은 특히 빠짐없이 모아 두시기 바랍니다.

자주 묻는 질문