명도 강제집행 매각대금 공탁은 왜, 어떤 순서로 생기나요?

명도 판결에 따른 인도집행은 민사집행법 제258조에 따라 진행됩니다. 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 하고(제258조①), 이 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 합니다(②). 여기까지가 건물 자체에 관한 집행입니다. 문제는 건물 안에 남아 있는 가구, 집기, 재고 상품, 생활용품 같은 물건들입니다.

이 물건들은 판결이 인도를 명한 목적물이 아니므로, 법은 별도의 처리 순서를 두고 있습니다. 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 합니다(③). 채무자가 없는 때에는 집행관은 채무자와 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족 또는 채무자의 대리인이나 고용인에게 그 동산을 인도하여야 하고(④), 채무자와 그런 사람이 모두 없는 때에는 그 동산을 채무자의 비용으로 보관하여야 합니다(⑤). 세 단계 모두 '하여야 한다'로 적힌 의무 규정이고, 그 주체는 처음부터 끝까지 집행관입니다.

매각과 공탁은 그 다음입니다. 제258조⑥은 "채무자가 그 동산의 수취를 게을리 한 때에는 집행관은 집행법원의 허가를 받아 동산에 대한 강제집행의 매각절차에 관한 규정에 따라 그 동산을 매각하고 비용을 뺀 뒤에 나머지 대금을 공탁하여야 한다"고 정합니다. 수취를 게을리한 사람은 채무자, 매각하는 사람은 집행관, 허가하는 곳은 집행법원입니다. 임대인은 집행을 신청하고 비용을 미리 낸 채권자일 뿐 매각의 주체가 아닙니다.

많은 임대인이 '내 건물에서 나온 짐을 판 돈이니 밀린 월세로 가져가면 된다'고 생각합니다. 그러나 조문은 비용을 뺀 나머지 대금을 공탁하라고만 정할 뿐, 그 돈을 채권자에게 주라고 정하지 않습니다. 공탁된 나머지는 원래 짐의 주인인 채무자 쪽에 귀속될 돈으로 볼 수 있으므로, 임대인이 여기서 연체차임을 회수하려면 별도의 금전 집행 절차를 밟아야 합니다. 아래는 짐이 공탁금이 되기까지의 네 단계입니다.

1. 제거하여 채무자에게 인도 (제258조③)

   집행관이 인도 목적물이 아닌 동산을 건물에서 제거해 채무자에게 넘깁니다.

2. 채무자가 없으면 친족·대리인·고용인에게 (④)

   채무자와 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족, 또는 채무자의 대리인이나 고용인에게 인도합니다.

3. 그런 사람도 없으면 보관 (⑤)

   집행관이 그 동산을 채무자의 비용으로 보관합니다.

4. 수취를 게을리하면 매각 후 공탁 (⑥)

   집행법원의 허가를 받아 매각하고, 비용을 뺀 뒤에 나머지 대금을 공탁합니다.

흐름에서 보듯 공탁은 맨 마지막 단계이고, 그 사이에는 보관 기간과 법원의 매각 허가 절차가 끼어 있습니다. 보관이 얼마나 이어지는지, 허가가 언제 나는지는 법원과 사건마다 달라 일률적으로 말하기 어렵습니다. 저희가 기간으로 안내드리는 것은 강제집행 신청부터 본집행까지 약 3개월이라는 점이고, 짐 처리 단계는 그 뒤에 이어지는 별도의 시간표로 보시는 것이 정확합니다.

이 시간 차이가 회수 전략의 출발점입니다. 본집행에서 공탁까지 시간이 흐르는 동안 임대인은 공탁금을 겨냥할 서류를 미리 준비할 수 있고, 반대로 준비가 늦으면 공탁 직후 채무자가 돈을 먼저 찾아가는 상황도 생각해 볼 수 있습니다. 결국 이 단계에서 할 일은 '짐이 어디로 가는지 지켜보는 것'과 '공탁되면 바로 움직일 준비'를 동시에 하는 것입니다.

짐이 공탁금이 되기까지, 임대인이 해도 되는 일과 하면 안 되는 일

본집행 당일 임대인이 가장 먼저 부딪히는 문제는 '남은 짐을 어떻게 하느냐'입니다. 짐 반출은 법원 소속 집행관에 의하여 이루어지고, 보관 장소로 옮기는 일도 집행관의 절차로 진행됩니다. 임대인은 인도받기 위해 출석하는 채권자이므로 현장에 있기는 하지만, 짐의 처분을 결정하는 사람은 아닙니다.

해도 되는 일은 기록을 남기고 비용을 챙기는 일입니다. 반출되는 물건의 상태를 사진으로 남겨 두고, 집행관이 작성하는 조서나 물건 목록의 내용을 확인해 두면 나중에 '값나가는 물건이 없어졌다'는 다툼이 생겼을 때 대응할 자료가 됩니다. 법원이 비용을 미리 내라고 안내하면 기한 안에 내야 절차가 멈추지 않습니다. 보관 장소와 연락 창구를 메모해 두는 것도 이후 공탁 여부를 확인할 때 도움이 됩니다.

하면 안 되는 일은 짐을 직접 처분하는 것입니다. 집행이 끝난 뒤 남은 물건을 임대인이 임의로 버리거나 다른 사람에게 넘기면, 채무자가 물건값이나 손해를 청구하는 민사 분쟁이 생길 수 있고 형사 고소로 번질 소지도 있습니다. 어떤 죄가 성립하는지는 사실관계에 따라 달라 단정할 수 없지만, 굳이 그런 위험을 질 이유가 없습니다. 제258조가 정한 순서를 따르면 시간은 걸려도 다툼의 여지는 크게 줄어듭니다.

채무자에게 짐을 찾아가라고 연락하는 것은 어떨까요. 채무자가 스스로 짐을 찾아가면 매각까지 갈 필요가 없으므로 보관이 길어지는 부담도 줄어듭니다. 다만 짐을 돌려주는 조건으로 연체차임을 먼저 내라고 요구하며 물건을 붙잡아 두는 식의 협상은 오해를 부를 수 있으니, 연락은 집행관 절차를 존중하는 범위에서 하는 것이 안전합니다.

현장에서 채무자 측이 '이 물건은 내 것이 아니다', '저 물건은 다른 사람에게 빌린 것이다'라고 말하는 경우도 있습니다. 물건의 소유를 둘러싼 다툼은 임대인이 현장에서 판단할 문제가 아니므로, 그런 말이 나왔다는 사실과 해당 물건을 기록해 두고 집행관의 처리에 맡기는 것이 좋습니다. 이런 기록은 나중에 공탁된 대금이 누구의 몫인지를 둘러싼 다툼에서도 참고 자료가 될 수 있습니다.

보관·매각 비용은 누가 먼저 내고, 결국 누가 부담하나요?

비용 문제는 먼저 내는 사람과 최종적으로 부담하는 사람을 나눠서 봐야 합니다. 민사집행법 제18조①은 "민사집행의 신청을 하는 때에는 채권자는 민사집행에 필요한 비용으로서 법원이 정하는 금액을 미리 내야 한다"고 정하고, 법원이 부족한 비용을 미리 내라고 명하는 때에도 같다고 덧붙입니다. 채권자가 미리 내지 아니한 때에는 법원은 결정으로 신청을 각하하거나 집행절차를 취소할 수 있고(제18조②), 이 결정에는 즉시항고를 할 수 있습니다(③).

최종 부담은 채무자 쪽입니다. 제53조①은 "강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받는다"고 정합니다. 보관에 관해서도 제258조⑤가 채무자의 비용으로 보관하도록 적고 있습니다. 그리고 매각이 이루어지면 제258조⑥에 따라 비용을 뺀 뒤에 나머지 대금이 공탁되므로, 매각대금에서 먼저 정리되는 비용이 있다는 점도 알아 두셔야 합니다.

여기서 흔한 오해가 있습니다. '비용은 채무자 부담이니 내가 낸 돈은 자동으로 돌아온다'는 생각입니다. 법이 정한 것은 부담의 귀속과 변상의 우선 순서이지, 채무자에게 실제로 돈이 있다는 보장이 아닙니다. 채무자에게 재산이 없으면 법적으로는 채무자 부담이어도 현실에서 돌려받기 어려울 수 있습니다. 미리 낸 비용 가운데 어디까지를 어떤 절차로 회수할 수 있는지는 사안에 따라 다르므로 상담 시 안내해 드립니다.

이 구조를 연체차임 회수와 함께 보면 순서가 분명해집니다. 매각대금은 먼저 비용을 덜어 낸 뒤 공탁되고, 공탁된 나머지에 대해서만 임대인이 연체차임 채권자로서 집행을 시도할 수 있습니다. 짐의 값어치가 크지 않다면 공탁금 자체가 작을 수 있으므로, 공탁금 회수는 여러 회수 수단 가운데 하나로 보고 계획을 세우는 것이 현실적입니다.

집행 비용에 관해 구체적인 금액을 궁금해하시는 분이 많지만, 예납금은 법원이 사건마다 정하는 금액이고(제18조①), 보관 비용은 물건의 양과 보관 기간에 따라 달라집니다. 이 글에서 숫자를 제시하지 않는 이유입니다. 선임 상담 단계에서 사건의 규모를 들은 뒤 대략적인 준비 범위를 함께 점검해 드립니다.

공탁금에서 밀린 월세를 받으려면 무엇이 먼저 있어야 하나요?

공탁금에 손을 대려면 먼저 금전 집행권원이 있어야 합니다. 강제집행은 집행문이 있는 판결정본, 즉 집행력 있는 정본이 있어야 할 수 있습니다(민사집행법 제28조①). 그런데 판결 주문이 '건물을 인도하라'에 그쳤다면 그 판결로는 돈을 받아 내는 집행을 할 수 없습니다. 인도를 명한 주문과 돈의 지급을 명한 주문은 집행의 대상과 방법이 다르기 때문입니다.

그래서 명도소송을 낼 때 연체차임 지급 청구를 함께 넣어 두는 설계가 중요합니다. 여러 개의 청구는 같은 종류의 소송절차에 따르는 경우에만 하나의 소로 제기할 수 있는데(민사소송법 제253조), 건물 인도 청구와 연체차임 지급 청구는 모두 민사소송 절차에서 다뤄지는 청구여서 함께 묶는 경우가 많습니다. 이렇게 해 두면 하나의 판결 안에 인도 주문과 금전 지급 주문이 함께 들어가, 짐이 공탁되는 시점에 이미 압류에 쓸 집행권원을 손에 쥐고 있게 됩니다.

가집행 선고도 확인해야 합니다. 집행문은 판결이 확정되거나 가집행의 선고가 있는 때에만 내어 주고(민사집행법 제30조①), 재산권의 청구에 관한 판결에는 가집행의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 법원이 직권으로 가집행의 선고를 하여야 합니다(민사소송법 제213조①). 금전 지급 주문에 가집행 선고가 붙어 있다면 판결 확정 전이라도 집행문을 받아 압류를 신청할 수 있는 길이 열립니다.

명도만 청구해 두었다면 순서가 한 단계 늘어납니다. 연체차임을 따로 청구해 집행권원을 만들어야 하고, 그 사이에 채무자가 공탁금을 찾아가 버릴 수 있다는 걱정이 생깁니다. 이럴 때는 가압류를 검토합니다. 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있습니다(민사집행법 제276조①). 공탁금 출급청구권을 가압류 대상으로 삼을 수 있는지, 보전의 필요성을 어떻게 소명할지는 사안에 따라 판단이 달라집니다.

해지 이후 인도 완료일까지의 차임 상당액까지 받고 싶다면, 그 금액을 어떻게 특정해 청구할지도 소장 단계에서 함께 정리해야 합니다. 이 부분은 장래이행 청구의 요건과 맞물려 있어 사건마다 청구 방식을 달리 설계합니다. 핵심은 집행 마지막 단계에서 회수 수단이 비어 있지 않도록, 소장을 쓰는 단계에서 금전 청구를 빠뜨리지 않는 것입니다.

공탁금 출급청구권 압류, 신청부터 효력 발생까지

금전 집행권원이 준비되면 채무자가 가진 공탁금 출급청구권을 채권 압류명령의 대상으로 검토합니다. 민사집행법 제223조는 제3자에 대한 채무자의 금전채권 또는 유가증권, 그 밖의 유체물의 권리이전이나 인도를 목적으로 한 채권에 대한 강제집행은 집행법원의 압류명령에 의하여 개시한다고 정합니다. 공탁된 나머지 대금을 채무자가 돌려받을 수 있는 권리가 이 금전채권에 해당하는지를 따져 압류를 신청하는 구조입니다.

압류명령이 나오면 법원은 제3채무자에게 채무자에 대한 지급을 금지하고, 채무자에게 채권의 처분과 영수를 금지하여야 합니다(제227조①). 압류명령은 제3채무자와 채무자에게 송달하여야 하고(②), 압류명령이 제3채무자에게 송달되면 압류의 효력이 생깁니다(③). 채무자에게 송달된 날이 아니라 제3채무자에게 송달된 때가 기준이라는 점을 기억해 두시면 됩니다.

공탁금의 경우 제3채무자를 누구로 표시하는지, 공탁 사건을 어떻게 특정하는지, 공탁 사실을 어떤 자료로 확인하는지는 공탁 관련 규정과 법원 실무에 따라 정해지는 부분입니다. 사건마다 확인할 사항이 달라 이 글에서 단정하지 않습니다. 다만 신청서에 공탁된 돈을 특정할 정보가 부정확하면 보정이나 재신청으로 시간이 늘어날 수 있으므로, 집행기록에서 매각과 공탁 내용을 먼저 확인하는 것이 출발점입니다.

1. 공탁 사실 확인

   집행기록과 집행관 측 안내로 매각 여부와 공탁 내용을 파악합니다.

2. 압류명령 신청 (제223조)

   집행력 있는 정본을 갖추고, 압류할 출급청구권을 특정해 집행법원에 신청합니다.

3. 송달과 효력 발생 (제227조②③)

   제3채무자와 채무자에게 송달되고, 제3채무자에게 송달된 때 압류 효력이 생깁니다.

4. 현금화 신청 (제229조①)

   압류채권자로서 추심명령이나 전부명령을 신청합니다.

속도도 중요합니다. 압류 효력이 생기기 전에 채무자가 공탁금을 먼저 찾아가면 압류할 대상이 사라질 수 있습니다. 집행 당일부터 짐이 매각까지 갈 가능성을 염두에 두고 판결정본과 집행문을 준비해 두면, 공탁 사실을 확인한 직후 바로 신청할 수 있습니다. 실무에서는 압류명령과 추심명령 또는 전부명령을 함께 신청하는 방식도 검토합니다.

압류명령을 신청할 때는 집행권원에 따라 받을 채권을 특정해 적어야 하므로, 청구할 연체차임과 지연손해금의 범위를 판결 주문에 맞춰 정확히 계산해 두어야 합니다. 이자 있는 채권의 이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 민법상 연 5푼이지만, 판결이 정한 지연손해금의 비율과 기산일은 주문을 그대로 따르는 것이 원칙입니다. 계산이 판결과 어긋나면 신청 단계에서 보정이 필요해질 수 있습니다.

압류명령의 신청에 관한 재판에 대하여는 즉시항고를 할 수 있습니다(제227조④). 채무자 쪽에서 공탁금이 자기 몫이 아니라거나 이미 다른 사정으로 정리되었다고 다툴 여지도 있으므로, 신청서에 붙이는 판결정본과 집행문, 공탁 내용을 보여 주는 자료를 정확히 갖추는 것이 결국 가장 빠른 길입니다. 서류가 맞지 않아 신청이 늦어지는 사이 다른 채권자가 먼저 들어올 수도 있다는 점을 늘 염두에 두셔야 합니다.

추심명령과 전부명령, 공탁금 회수에는 어느 쪽이 맞을까

압류만으로는 돈이 임대인에게 오지 않습니다. 민사집행법 제229조①은 압류한 금전채권에 대하여 압류채권자는 추심명령이나 전부명령을 신청할 수 있다고 정합니다. 제229조는 압류의 근거가 아니라 압류한 뒤의 현금화 방법을 정한 조문이라는 점에서, 압류명령을 정한 제223조와 역할이 다릅니다.

추심명령이 있는 때에는 압류채권자는 대위절차 없이 압류채권을 추심할 수 있습니다(제229조②). 추심명령은 그 채권전액에 미치는 것이 원칙이고(제232조①), 채권자는 추심한 채권액을 법원에 신고하여야 합니다(제236조①). 신고 전에 다른 압류·가압류 또는 배당요구가 있었을 때에는 채권자는 추심한 금액을 바로 공탁하고 그 사유를 신고하여야 합니다(제236조②). 다른 채권자가 함께 들어오면 추심한 돈을 혼자 가질 수 없는 구조입니다.

전부명령이 있는 때에는 압류된 채권은 지급에 갈음하여 압류채권자에게 이전됩니다(제229조③). 다른 채권자와 나누지 않아도 되는 장점이 있지만 조건이 붙습니다. 전부명령이 제3채무자에게 송달될 때까지 그 금전채권에 관하여 다른 채권자가 압류·가압류 또는 배당요구를 한 경우에는 전부명령은 효력을 가지지 아니하고(⑤), 전부명령은 확정되어야 효력을 가집니다(⑦). 또 전부명령이 확정된 경우에는 제3채무자에게 송달된 때에 채무자가 채무를 변제한 것으로 보지만, 이전된 채권이 존재하지 아니한 때에는 그러하지 아니합니다(제231조).

어느 쪽이 맞는지는 다른 채권자가 있을 가능성으로 크게 갈립니다. 채무자에게 다른 빚이 많아 이미 여러 압류가 걸려 있을 수 있다면 전부명령이 효력을 갖지 못할 위험이 있고, 반대로 경합 가능성이 낮아 보인다면 전부명령이 간명할 수 있습니다. 실제 선택은 채무자의 재산 상황과 공탁금 규모를 함께 보고 정하는 것이 좋습니다.

공탁금에 이미 다른 채권자의 압류가 들어와 있다면 공탁금 전체를 임대인 혼자 받는다고 기대하기 어렵습니다. 이 경우 배당 등 채권자 사이의 정산 구조로 넘어갈 수 있으므로, 공탁금 회수만 바라보기보다 채무자의 예금이나 다른 채권, 부동산 같은 재산을 함께 조사하는 편이 낫습니다. 어떤 재산부터 노릴지는 비용 대비 회수 가능성을 놓고 판단합니다.

명도 강제집행 매각대금 공탁 회수에서 자주 막히는 다섯 지점

이론상 순서는 명확해도 실제 사건에서는 엉뚱한 곳에서 시간이 새는 경우가 많습니다. 명도 강제집행 매각대금 공탁 단계까지 온 임대인들이 자주 부딪히는 지점을 다섯 가지로 정리했습니다. 미리 알고 있으면 대부분은 서류 준비만으로 피할 수 있습니다.

• 01

  공탁이 됐는지 모른다

  매각 허가와 공탁은 본집행 뒤 시간이 지나 이루어질 수 있습니다. 본집행이 끝났다고 사건을 덮지 말고, 집행기록과 안내를 주기적으로 확인해 공탁 시점을 놓치지 않아야 합니다.

• 02

  판결에 금전 주문이 없다

  인도만 명한 판결로는 공탁금을 압류할 수 없습니다. 연체차임을 따로 청구해 집행권원을 만들고, 그 사이에는 가압류를 검토해야 합니다.

• 03

  다른 채권자가 먼저 들어왔다

  송달 전 경합이 있으면 전부명령은 효력을 가지지 않습니다. 추심명령으로 가더라도 추심금을 공탁하고 신고해야 하는 구조라 혼자 다 가져가기는 어렵습니다.

• 04

  공탁금이 생각보다 작다

  매각대금에서 비용을 먼저 빼므로 남는 돈이 적을 수 있습니다. 신청 실익을 따져 보고, 다른 재산에 대한 집행을 함께 계획하는 것이 현실적입니다.

• 05

  보증금이 아직 남아 있다

  돌려줄 보증금이 있다면 연체차임은 보증금 정산 과정에서 정리될 여지가 큽니다. 공탁금까지 쫓아갈 필요가 있는지부터 계산해 보는 것이 순서입니다.

다섯 지점의 공통점은 모두 집행이 시작되기 전, 길게는 소장을 쓰는 단계에서 대비할 수 있다는 것입니다. 연체차임 청구를 병합하고 가집행 선고를 확인하며, 짐이 매각될 가능성을 미리 염두에 두면 공탁 이후의 움직임이 훨씬 빨라집니다. 반대로 인도만 받아 두고 나머지를 미루면, 짐 매각이라는 마지막 회수 기회를 놓치기 쉽습니다.

법도 명도소송센터는 『명도소송 매뉴얼』 저자인 엄정숙 변호사가 직접 사건을 진행하며, 명도 800건 이상, 강제집행 200건 이상의 경험을 바탕으로 명도와 회수를 하나의 계획으로 설계합니다. 점유를 되찾는 일과 밀린 월세를 받아 내는 일은 따로 떨어진 절차가 아니라 같은 판결에서 출발하는 두 갈래라는 점을 기억해 주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문