무보증 월세 세입자 내보내기, 보증금 있는 계약과 무엇이 다를까요?

보통의 월세 계약에서 보증금은 임대인에게 일종의 완충 장치 역할을 합니다. 연체가 생겨도 계약이 끝날 때 남은 보증금에서 밀린 차임과 원상회복 비용을 정산할 수 있기 때문입니다. 무보증 계약에는 그 완충 장치가 처음부터 없습니다. 연체가 시작된 첫 달부터 손실은 고스란히 임대인 몫으로 쌓입니다.

이 차이는 대응을 시작할 시점을 완전히 바꿉니다. 보증금이 있는 계약이라면 보증금이 바닥나기 전까지를 일종의 여유 기간으로 볼 수 있지만, 무보증 계약에서는 그런 여유 기간이 존재하지 않습니다. 해지 요건이 갖춰지는 순간이 곧 행동을 시작해야 하는 순간입니다.

반대로 임대인에게 유리한 점도 있습니다. 돌려줄 보증금이 없으니, 판결에서 보증금 반환과 건물 인도를 맞바꾸도록 정하는 구조가 문제 될 여지가 작습니다. 보증금이 있는 사건에서 임대인이 집행에 들어가기 전에 보증금을 지급하거나 지급을 제공했다는 사실을 증명해야 하는 부담이, 무보증 사건에서는 원칙적으로 생기지 않는다는 뜻입니다. 결국 무보증 사건은 명도 자체는 상대적으로 단순하지만 돈의 회수는 훨씬 어렵다는 비대칭 구조를 갖습니다.

이 세 가지 특징을 함께 놓고 보면 무보증 사건의 설계 원칙이 드러납니다. 해지 요건은 정확하게 확인하고, 통지는 빠르게 보내며, 금전 청구는 명도와 한 흐름으로 묶는 것입니다. 보증금이 있는 사건에서 흔히 쓰는 보증금 소진 시점 계산은 무보증 사건에서는 의미가 없고, 그 대신 연체 기수가 언제 법정 기준에 이르는지가 출발점이 됩니다.

해지 기준 고르기, 2기와 3기를 건물 종류로 가르는 법

무보증 월세 세입자 내보내기에서 가장 먼저 할 일은 내 건물에 어떤 해지 기준이 적용되는지 확정하는 것입니다. 민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 주택임대차보호법(이하 주임법)에는 차임 연체를 이유로 한 해지 조항이 따로 없으므로, 주택 임대차의 연체 해지는 이 민법 조항이 기준이 됩니다.

상가법이 적용되는 상가는 기준이 다릅니다. 상가법 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 이 조항은 상가법 제2조③이 환산보증금을 초과하는 임대차에도 적용한다고 열거한 조문 범위(제10조의2부터 제10조의9까지)에 들어 있어, 초과 상가에도 3기 기준이 그대로 적용됩니다. 여기서 3기는 3개월 연속 연체를 뜻하는 것이 아니라 연체액 합계가 3기분의 차임액에 이르렀다는 뜻이고, 2기 역시 같은 방식의 합계 기준입니다.

무보증 상가에서는 환산보증금 계산에도 주의가 필요합니다. 상가법 제2조②는 보증금 외에 차임이 있는 경우 그 차임액에 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하도록 정하고 있습니다. 보증금이 없더라도 월세만으로 환산한 금액이 대통령령이 정한 기준을 넘으면 초과 상가가 될 수 있다는 뜻이고, 그 경우 기간 의제 같은 일부 보호 조항이 적용되지 않습니다. 반면 사업자등록의 대상이 되지 않는 건물이거나 영업용으로 쓰지 않는 공간이라면 상가법이 아예 적용되지 않아 민법 제640조의 2기 기준으로 돌아갑니다. 사무실처럼 성격이 애매한 공간은 상가법 적용 여부부터 사안별로 따져 봐야 합니다.

표에서 보듯 해지 기준과 갱신거절 사유는 숫자가 같아 보여도 성격이 전혀 다릅니다. 해지는 계약 기간 중이라도 지금 계약을 끝내는 수단이고, 갱신거절 사유는 세입자가 갱신을 요구할 때 임대인이 거절할 수 있는 근거입니다. 주택의 2기 연체 사실(주임법 제6조의3①1호)이나 상가의 3기 연체 사실(상가법 제10조①1호)은 과거에 그만큼 연체한 사실이 있으면 갱신 요구를 거절할 수 있다는 의미이지, 그 자체로 해지 통지를 대신하지는 않습니다. 두 근거를 섞어 내용증명에 적으면 계약이 언제 끝났는지를 두고 불필요한 다툼이 생깁니다.

계약서에 넣어 둔 해지 특약도 살펴봐야 합니다. 민법 제652조는 제640조 등의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 정합니다. 보증금을 받지 않았다는 이유로 한 달만 밀려도 즉시 해지한다는 특약을 넣어 두었더라도, 주택이나 상가법 밖 건물에서는 그 특약만 믿고 해지했다가 효력을 다투는 상황이 생길 수 있습니다. 법정 기준을 채운 뒤에 해지하는 편이 안전합니다.

무보증 사건에서는 대부분 해지가 먼저 검토할 경로입니다. 만기까지 기다리는 동안 쌓이는 연체를 메울 보증금이 없기 때문입니다. 다만 해지 요건을 아직 채우지 못했는데 만기가 가까운 경우라면, 갱신거절 통지 기간을 놓치지 않도록 두 경로를 함께 관리해야 합니다.

보증금이 없으면 동시이행 항변은 정말 사라질까요?

보증금이 있는 명도 사건에서 임차인이 가장 흔하게 내세우는 방어는 보증금을 돌려받을 때까지 나갈 수 없다는 동시이행 항변입니다. 이 항변이 받아들여지면 판결 주문은 보증금을 받음과 동시에 인도하라는 상환이행 모양이 되고, 민사집행법 제41조①에 따라 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 집행을 개시할 수 있습니다.

무보증 계약에서는 이 관문의 전제가 되는 반대의무, 즉 보증금 반환 의무가 처음부터 없습니다. 그래서 보증금 반환과 맞물린 상환이행 주문이 나올 구조가 아니고, 단순히 건물을 인도하라는 주문을 구하는 것이 일반적인 설계가 됩니다. 이 점이 무보증 사건에서 명도 자체가 비교적 단순하다고 말하는 이유입니다.

그렇다고 임차인의 항변이 모두 사라지는 것은 아닙니다. 민법 제626조①은 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다고 정하고, ②는 임차인이 유익비를 지출한 경우 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임대인이 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다고 정합니다. 보일러를 고쳤다거나 내부 공사를 했다며 그 비용부터 달라고 버티는 경우가 여기에 해당할 수 있습니다. 이런 주장이 인도를 늦출 근거로 받아들여질지는 지출의 성격, 가액 증가가 현존하는지, 계약서의 원상회복 특약 내용 등에 따라 달라지므로 미리 단정할 수 없습니다.

따라서 임대인은 소송 전에 임차인이 비용을 들였다고 주장할 만한 수리나 공사가 있었는지 점검해 두는 것이 좋습니다. 수리 요청 문자, 임대인이 직접 수리비를 낸 내역, 계약서의 원상회복 조항 같은 자료가 이런 항변에 대응하는 기초가 됩니다.

무보증 계약에서 흔히 오가는 말, 조문으로 판정하기

무보증 월세 분쟁에서는 보증금이 없다는 사정 때문에 임대인과 세입자 모두 법적 관계를 가볍게 보는 경향이 있습니다. 상담에서 자주 듣는 말을 조문에 비추어 정리했습니다.

네 가지 장면에 공통된 교훈은 보증금이 없다는 사정이 임대차의 기본 구조를 바꾸지 않는다는 것입니다. 해지 기준, 기간 의제, 대항력, 해지 의사표시의 효력은 모두 보증금 유무와 관계없이 적용됩니다.

회수 설계, 명도와 연체차임을 한 흐름으로 묶는 법

보증금이 없는 사건에서 돈의 회수는 명도와 따로 굴러가지 않도록 처음부터 묶어서 설계해야 합니다. 민사소송법 제253조는 여러 개의 청구는 같은 종류의 소송절차에 따르는 경우에만 하나의 소로 제기할 수 있다고 정합니다. 건물 인도 청구와 연체차임 지급 청구는 모두 일반 민사소송 절차를 따르므로 하나의 소장에 함께 담는 것이 일반적입니다. 이렇게 하면 판결 하나로 명도 집행과 금전 집행을 모두 준비할 수 있습니다.

연체차임만으로 끝나지 않는다는 점도 기억해야 합니다. 해지 이후에도 세입자가 계속 점유하면 그 기간의 사용 대가 문제가 남습니다. 인도를 마칠 때까지의 차임 상당액을 장래분까지 미리 구하는 청구는 민사소송법 제251조에 따라 미리 청구할 필요가 있어야 제기할 수 있습니다. 무보증 사건은 장래분을 공제할 담보가 없다는 사정 때문에 이 청구를 검토할 실익이 큰 편이지만, 요건을 갖추었는지는 사안별로 판단되므로 상담 단계에서 함께 따져 보는 것이 좋습니다.

판결을 받아도 임차인에게 재산이 없으면 금전 부분은 종이 위의 숫자로 남습니다. 그래서 소송과 함께 검토하는 것이 가압류입니다. 민사집행법 제276조①은 "가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있다"고 정합니다. 연체차임 채권은 금전채권이므로 이 조항의 대상이 됩니다. 다만 같은 법 제277조는 가압류는 이를 하지 아니하면 판결을 집행할 수 없거나 판결을 집행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 할 수 있다고 정하므로, 임차인이 재산을 처분하거나 숨길 우려가 있다는 사정을 소명할 자료가 필요합니다.

점유 쪽 보전도 빠뜨리면 안 됩니다. 소송 중에 세입자가 다른 사람에게 점유를 넘기면 판결을 받고도 집행이 막힐 수 있기 때문입니다. 민사집행법 제300조①은 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다고 정합니다. 점유이전금지가처분은 이 조항에 근거해 명도 대상의 현상을 고정하는 절차입니다.

1. 1

   연체 기수 확정

   건물 종류별로 2기 또는 3기 기준을 채웠는지 입금 내역으로 합계를 계산합니다.

2. 2

   해지 통지

   내용증명 등으로 해지 의사표시를 보내고 도달한 날을 기록합니다(민법 제111조①).

3. 3

   보전 처분

   점유이전금지가처분(민사집행법 제300조①)과 가압류(제276조①)를 함께 검토합니다.

4. 4

   병합 청구

   건물 인도와 연체차임, 필요하면 인도 완료일까지의 차임 상당액을 한 소장에 담습니다.

5. 5

   집행

   판결 하나로 인도 집행(제258조①)과 금전 집행을 순서대로 진행합니다.

이 순서에서 무보증 사건만의 포인트는 2단계와 3단계 사이의 간격을 최대한 줄이는 것입니다. 해지 통지를 받은 세입자가 재산을 정리하거나 다른 사람에게 점유를 넘길 시간을 주지 않기 위해서입니다.

판결 이후, 보증금 없는 판결은 어떻게 실행되나

판결이 나오면 인도 집행은 민사집행법 제258조에 따릅니다. 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때에는 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 하고(①), 이 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 합니다(②). 경매 매수인이 쓰는 인도명령과는 다른 절차입니다.

집행을 여는 요건도 확인해 둡니다. 집행문은 판결이 확정되거나 가집행의 선고가 있는 때에만 내어 주고(민사집행법 제30조①), 강제집행은 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 집행문에 표시되어 있고 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있습니다(제39조①). 재산권의 청구에 관한 판결에는 가집행의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 법원이 직권으로 가집행을 선고하여야 하므로(민사소송법 제213조①), 판결 확정 전에 집행할 길이 열려 있을 수 있습니다.

현장에 남은 짐의 처리도 법이 정한 순서를 따릅니다. 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 하고(제258조③), 채무자가 없는 때에는 채무자와 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족 또는 채무자의 대리인이나 고용인에게 인도하여야 하며(④), 그런 사람도 없으면 집행관은 그 동산을 채무자의 비용으로 보관하여야 합니다(⑤). 짐의 반출은 법원 소속 집행관에 의하여 이루어지므로 임대인이 임의로 짐을 처분해서는 안 됩니다. 강제집행은 신청부터 본집행까지 통상 약 3개월이 걸립니다.

집행비용도 미리 이해해 두면 계획을 세우기 쉽습니다. 민사집행의 신청을 하는 때에는 채권자가 법원이 정하는 금액을 미리 내야 하고(민사집행법 제18조①), 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하며 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받습니다(제53조①). 다만 무보증 사건에서는 공제할 보증금이 없으므로, 이 비용을 실제로 돌려받을 수 있는지는 결국 임차인의 재산 상태에 달려 있어 미리 장담하기 어렵습니다.

계약서 없는 무보증 월세, 증거와 계산부터 준비하기

무보증 월세는 지인 사이의 구두 약속이나 현금 수령으로 시작되는 경우가 많아 증거가 약한 편입니다. 임대차는 약정으로 효력이 생기므로 계약서가 없다고 계약이 없는 것은 아니지만, 소송에서는 차임액, 지급일, 입주일을 임대인이 증명해야 연체 기수를 계산할 수 있습니다.

지급일을 따로 정하지 않았다면 민법 제633조가 참고가 됩니다. 이 조항은 차임은 동산, 건물이나 대지에 대하여는 매월말에 지급하여야 한다고 정하고 있어, 지급일 약정이 분명하지 않은 사건에서 연체 기수를 셀 때 출발점이 될 수 있습니다.

기간 의제도 놓치지 말아야 합니다. 계약서 없이 기간을 정하지 않았다면 주택은 2년(주임법 제4조①), 상가법이 적용되는 상가는 1년(상가법 제9조①, 초과 상가 미적용)으로 봅니다. 연체로 인한 해지는 기간 중에도 가능하지만, 연체 요건을 채우지 못한 상태에서 만기를 기준으로 명도를 계획한다면 이 의제 기간이 언제 끝나는지가 갱신거절 통지 일정의 기준이 됩니다.

비용과 진행, 법도가 무보증 사건을 맡는 방식

법도의 명도 사건 선임료는 200만원부터이며 사건의 난이도에 따라 달라집니다. 선임하시면 점유이전금지가처분과 명도 내용증명은 0원으로 함께 진행하고, 내용증명만 단독으로 의뢰하시는 경우는 20만원입니다. 이와 별도로 인지대, 송달료, 열쇠수리공 비용, 우편료 같은 법원 실비가 드는데, 합계 대략 50만~100만원 수준입니다.

절차는 명도 내용증명, 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행 순서로 이어지며, 강제집행은 별도 계약으로 진행합니다. 무보증 사건에서는 여기에 연체차임 청구와 가압류 검토를 처음부터 함께 넣어 회수까지 한 흐름으로 설계합니다. 선임은 1차 상담과 서류 준비, 심층 상담, 선임계약, 소송 진행의 4단계로 이루어지고, 방문 없이 전화로 선임할 수 있어 전국 어디서든 의뢰가 가능합니다.

모든 사건은 『명도소송 매뉴얼』의 저자인 엄정숙 변호사가 직접 진행합니다. 부동산과 민사 사건을 중심으로 활동해 왔고 공인중개사 자격도 갖추고 있어, 임대차 계약 구조와 현장 사정을 함께 보며 해지 기준과 회수 설계를 세웁니다. 무보증 월세 세입자 내보내기처럼 담보가 없는 사건일수록 처음 설계가 결과를 좌우하므로, 연체가 기준에 이르렀다면 지체 없이 상담받아 보시기를 권합니다. 무료 전화상담은 02-591-5657로 하시면 됩니다.

자주 묻는 질문