전대인 명도소송이란 무엇이고, 건물주가 하는 명도소송과 무엇이 다른가요?

명도 사건의 대부분은 건물주가 임차인을 상대로 하는 구조입니다. 그런데 현장에서는 건물 한 동이나 넓은 층을 통째로 빌린 사람이 호실별로 나눠 다시 세를 놓거나, 큰 매장의 일부를 다른 사업자에게 쓰게 하는 일이 적지 않습니다. 이렇게 임차인이 빌린 물건을 다시 다른 사람에게 빌려주는 것을 전대라고 하고, 다시 세를 놓은 사람을 전대인, 그 세를 든 사람을 전차인이라고 부릅니다. 전대인 명도소송은 이 가운데 전대인이 원고가 되어 전차인을 상대로 건물을 돌려 달라고 청구하는 사건을 말합니다.

민법 제618조는 임대차를 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생기는 계약으로 정합니다. 전대인과 전차인 사이에도 이런 약정이 있으므로 전대차는 그 자체로 하나의 임대차입니다. 전대인은 전차인에 대하여 임대인의 자리에 서고, 전대차가 끝나면 계약에 따라 목적물을 돌려 달라고 할 수 있는 위치에 있습니다. 이 점에서 소송의 뼈대는 일반 명도소송과 크게 다르지 않습니다.

차이는 그 위에 계약이 한 겹 더 있다는 데서 생깁니다. 전대인은 동시에 원래 건물주, 즉 원임대인에 대한 임차인입니다. 그래서 전대인은 아래로는 전차인에게서 받을 차임과 되찾을 점유를, 위로는 원임대인에게 낼 차임과 돌려줄 건물을 함께 관리해야 합니다.

이 글은 그 갈림길을 원임대차가 살아 있는가, 끝났다면 어떤 방식으로 끝났는가, 전대에 원임대인의 동의가 있었는가라는 세 가지 질문으로 나눠 정리합니다.

전대차는 언제 끝나는가, 건물 종류별로 다른 해지 기준

전대인이 전차인을 내보내려면 먼저 전대차가 법적으로 끝나 있어야 합니다. 기간 만료는 날짜로 분명하지만, 연체 해지는 건물의 종류와 적용 법률에 따라 기준이 달라 가장 자주 틀리는 대목입니다.

상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가의 전대차라면 상가법 제13조제1항이 출발점입니다. 이 조항은 제10조, 제10조의2, 제10조의8, 제10조의9(제10조 및 제10조의8에 관한 부분으로 한정), 제11조, 제12조를 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용한다고 정합니다. 그 가운데 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다는 조항이므로, 상가 전대차에서는 전차인의 연체액이 3기의 차임액에 달해야 전대인이 해지할 수 있습니다. 석 달 연속으로 밀렸는지를 보는 것이 아니라, 밀린 금액을 모두 합쳐 3기분에 이르렀는지를 봅니다.

주택처럼 상가법이 적용되지 않는 건물의 전대차는 민법 제640조로 따집니다. 이 조항은 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 사무실은 이름이 아니라 영업용으로 쓰는지 등 실제 이용 형태에 따라 상가법 적용 여부가 갈릴 수 있습니다. 같은 전대인이라도 1층 점포를 세놓은 부분은 3기, 위층 주거 공간처럼 상가법이 적용되지 않는 부분은 2기로 기준이 갈릴 수 있으므로, 호실별로 실제 용도와 어떤 법이 적용되는지부터 구분해 계산해야 합니다.

환산보증금이 대통령령으로 정한 기준을 넘는 상가는 따로 살펴야 합니다. 상가법 제2조제3항은 기준 초과 상가에도 적용되는 조문을 따로 열거하는데, 제13조는 그 열거에 들어 있지 않습니다. 따라서 제13조는 환산보증금 초과 상가의 전대차관계에는 적용되지 않습니다. 이 경우 해지 기준은 민법 규정과 전대차 계약서의 해지 조항을 중심으로 검토합니다.

해지 사유와 갱신거절 사유를 섞지 않는 것도 중요합니다. 상가법 제10조제1항제1호는 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우를 갱신거절 사유로 둡니다. 이것은 만기에 갱신을 막는 근거이고, 계약 기간 중에 지금 바로 계약을 끝내는 근거는 제10조의8입니다. 과거에 한 번 그만큼 밀린 사실이 있었다는 것만으로 기간 도중에 해지가 되는 것은 아니므로, 전대인이 지금 해지하려는 것인지 만기에 갱신을 거절하려는 것인지부터 정해야 합니다.

해지는 상대방에 대한 의사표시로 합니다. 민법 제543조제1항은 계약 또는 법률의 규정에 의하여 해지의 권리가 있는 때 그 해지는 상대방에 대한 의사표시로 한다고 정하고, 제2항은 그 의사표시를 철회하지 못한다고 정합니다. 또 민법 제111조제1항에 따라 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 효력이 생깁니다. 그래서 전대인은 해지 의사를 내용증명으로 보내고 도달일을 기록해 두는 것이 좋고, 이 도달일이 이후 소장에 적을 전대차 종료일의 기준이 됩니다.

상가 전차인이 갱신을 요구하면 전대인은 거절할 수 있을까요?

상가 전대차에서 전대인이 가장 당황하는 장면은 기간 만료를 앞두고 전차인이 갱신을 요구할 때입니다. 상가법 제13조제1항이 제10조를 전대차관계에 적용하므로, 상가법이 적용되는 상가의 전차인은 전대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 제10조제1항은 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하고, 단서의 각 호에서 거절할 수 있는 경우를 열거합니다.

전대인이 갱신을 거절하려면 이 단서 각 호에 해당하는 사정이 있어야 합니다. 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실(1호), 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우(2호), 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우(5호), 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우(8호) 등이 대표적입니다. 원임대차가 끝나니 어쩔 수 없다는 사정이 이 가운데 어디에 해당하는지는 조문에 바로 적혀 있지 않으므로, 사안에 따라 다퉈질 수 있다는 전제로 준비해야 합니다.

기간 관리도 함께 봐야 합니다. 제10조제4항은 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 이 경우 존속기간은 1년으로 본다고 정합니다. 제13조제1항이 제10조를 전대차관계에 적용하는 만큼, 전대인이 거절 통지 시기를 놓치면 전대차가 법정갱신되는 문제가 생길 수 있습니다. 원임대차의 만기와 전대차의 만기가 다르다면 두 달력을 나란히 놓고 통지 시기를 따로 계산해야 합니다.

여기에 한 가지가 더 얹힙니다. 상가법 제13조제2항은 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다고 정합니다. 동의를 받은 전대라면, 전대인이 원임대차를 정리하려고 갱신요구를 하지 않고 있어도 전차인이 전대인을 대신해 원임대인에게 갱신을 요구할 수 있는 길이 열려 있다는 뜻입니다.

그래서 원임대차를 정리하려는 전대인은 전차인이 대위 갱신요구를 할 수 있는 기간부터 계산하고, 원임대인과 미리 입장을 맞춰 두어야 합니다.

권리금 문제도 짚어 둡니다. 상가법의 권리금 회수기회 보호 조항인 제10조의4는 제13조제1항의 적용 목록에 들어 있지 않습니다. 전차인이 전대인에게 권리금을 주장하는 경우에는 이 점을 출발점으로 삼되, 전대차 계약서에 권리금에 관한 별도 약정이 있는지, 다른 법리로 다투는 주장이 나오는지를 함께 살펴야 하므로 결론은 사안별로 달라질 수 있습니다.

원임대차가 살아 있는가, 끝났는가에 따라 갈리는 원고 자리

전대인 명도소송에서 가장 먼저 그려야 할 그림은 원임대차의 현재 상태입니다. 원임대차가 그대로 살아 있는지, 합의로 끝났는지, 해지통고로 끝났는지, 기간 만료나 연체 해지로 끝났는지에 따라 전차인에 대한 관계가 달라지고, 소송을 누구 이름으로 어떻게 낼지도 달라집니다.

첫째, 원임대차가 그대로 살아 있고 전대차만 기간 만료나 연체 해지로 끝난 경우입니다. 이때 전대인은 전대차의 당사자로서 전차인을 상대로 단독으로 인도를 청구하는 것이 기본입니다. 원임대인의 협조가 반드시 필요한 구조는 아니지만, 전차인이 소송에서 원임대인의 동의 여부나 원임대차의 상태를 문제 삼는 경우가 있으므로 원임대차 계약서와 전대에 관한 동의서를 미리 챙겨 두는 것이 좋습니다.

둘째, 원임대인의 동의를 받은 전대에서 원임대인과 전대인이 합의로 원임대차를 끝낸 경우입니다. 민법 제631조는 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우에는 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 아니한다고 정합니다. 그래서 원임대인과 짜고 원임대차를 먼저 끝낸 뒤 이를 이유로 전차인을 내보내려는 계획은 이 조항에 막힐 수 있습니다. 소송을 준비한다면 전대차 자체의 종료 사유를 따로 갖추는 것이 안전합니다.

셋째, 원임대차가 기간의 약정이 없는 임대차여서 해지통고로 끝난 경우입니다. 민법 제635조는 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자가 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있고, 상대방이 통고를 받은 날로부터 일정한 기간이 지나면 해지의 효력이 생긴다고 정합니다. 그리고 민법 제638조제1항은 임대차계약이 해지의 통고로 인하여 종료된 경우에 그 임대물이 적법하게 전대되었을 때에는 임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못한다고 정하고, 제2항은 전차인이 그 통지를 받은 때에는 제635조제2항의 규정을 준용한다고 정합니다. 원임대인이 전차인에게 통지를 보냈는지, 보냈다면 언제 도달했는지가 이 경우의 핵심 증거입니다.

넷째, 원임대차가 기간 만료로 끝났거나 전대인의 차임 연체를 이유로 해지된 경우입니다. 이때 전대인은 원임대인에게 건물을 돌려줄 의무를 지는데, 정작 건물은 전차인이 점유하고 있어 그 의무를 다하기 어려운 처지에 놓입니다. 원임대인이 건물 소유자라면 민법 제213조의 소유물반환청구를 검토할 수 있지만, 같은 조 단서는 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다고 정합니다. 원임대인과 전대인 가운데 누가 원고가 되는 것이 맞는지, 함께 원고가 되어야 하는지는 대법원 판결의 취지와 개별 사실관계에 따라 갈리는 영역이어서 일률적으로 말하기 어렵습니다.

동의를 받은 전대라면 민법 제630조도 함께 봐야 합니다. 제630조제1항은 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담하고, 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다고 정합니다. 제2항은 이 규정이 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 아니한다고 정합니다. 차임 정산이 복잡해질 수 있으므로 소송 전에 차임 흐름을 장부로 정리해 두는 것이 좋습니다.

원임대인 몰래 한 전대라면, 전대인 자신이 먼저 흔들립니다

전대인 명도소송을 서두르기 전에 반드시 확인할 것이 전대에 원임대인의 동의가 있었는지입니다. 민법 제629조제1항은 임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다고 정하고, 제2항은 임차인이 이를 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 원임대인 모르게 세를 놓은 전대인이 전차인을 상대로 소송을 내면, 그 과정에서 전대 사실이 원임대인에게 드러날 수 있고, 원임대인이 원임대차를 해지하면 전대인은 자기 임차권까지 잃을 위험을 안게 됩니다.

상가라면 갱신 단계의 위험도 있습니다. 상가법 제10조제1항제4호는 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우를 갱신거절 사유로 둡니다. 원임대인이 당장 해지하지 않더라도 만기에 갱신을 거절할 근거로 삼을 수 있다는 뜻이므로, 무단 전대 상태에서 전차인과 다투는 것은 위아래 계약을 동시에 흔드는 일이 될 수 있습니다.

다만 모든 사용 허락이 곧 전대가 되는 것은 아닙니다. 민법 제632조는 제629조부터 제631조까지의 규정이 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 적용하지 아니한다고 정합니다. 매장 한쪽의 작은 매대나 진열 공간을 쓰게 한 정도가 여기서 말하는 소부분에 해당하는지는 면적과 이용 형태, 계약 내용에 따라 다퉈질 수 있어 단정하기 어렵습니다.

동의가 없었다는 사정은 기본적으로 원임대인과 전대인 사이의 문제이고, 그 사정만으로 전대인과 전차인 사이의 약정이 당연히 효력을 잃는다고 정한 조문은 없습니다. 그래서 무단 전대 상태라면 소송을 내기 전에 원임대인에게서 사후에라도 동의를 받을 수 있는지, 원임대인과 함께 전차인 문제를 정리할 수 있는지부터 따져 보는 것이 순서입니다. 소송의 성패보다 전대인 자신의 임차권을 지키는 일이 먼저일 수 있기 때문입니다.

피고와 가처분 채무자는 실제 점유자로, 내용증명부터 집행까지의 순서

소송의 상대방을 정하는 단계에서 전대인이 놓치기 쉬운 것이 실제 점유자입니다. 전차인이 공간을 다시 넘겼거나 실제 영업을 다른 사람이 하는 경우가 있기 때문입니다. 민사집행법 제39조제1항은 강제집행은 이를 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 이에 덧붙여 적은 집행문에 표시되어 있고 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있다고 정합니다. 판결에 이름이 없는 사람이 점유하고 있으면 집행 현장에서 막힐 수 있으므로, 소장을 쓰기 전에 현장을 확인해 피고를 정확히 특정해야 합니다.

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   원임대차·전대차 상태 확인

   원임대차의 만기와 존속 여부, 원임대인의 동의 여부, 전대차의 만기와 연체액을 표로 정리합니다.

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   명도 내용증명 발송

   전대차 해지나 갱신거절의 의사표시를 보내고 도달일을 기록합니다. 해지 의사표시는 도달한 때 효력이 생깁니다.

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   점유이전금지가처분

   실제 점유자를 채무자로 정해 신청합니다. 소송 도중 점유가 다른 사람에게 넘어가는 위험에 대비하는 단계입니다.

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   전대인 명도소송 제기

   전대차 종료를 원인으로 건물 인도를 청구하고, 밀린 차임이 있으면 함께 청구할지 검토합니다.

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   강제집행

   판결 뒤 집행을 신청하면 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸리고, 짐 반출은 법원 소속 집행관에 의하여 이루어집니다.

가처분은 소송보다 먼저 검토할 단계입니다. 민사집행법 제300조제1항은 "다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다."고 정합니다. 전대 구조에서는 전차인이 또 다른 사람에게 공간을 넘기는 일이 상대적으로 쉽게 일어날 수 있으므로, 점유이전금지가처분의 채무자에 실제 점유자를 빠짐없이 넣는 것이 중요합니다.

판결을 받은 뒤의 인도 집행은 민사집행법 제258조에 따릅니다. 제1항은 채무자가 부동산이나 선박을 인도하여야 할 때에는 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다고 정하고, 제2항은 이 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 한다고 정합니다. 이 사건에서는 전대인이 채권자이므로 집행 당일 전대인 본인이나 대리인이 현장에 나가야 합니다.

비용도 미리 그려 두면 판단이 쉬워집니다. 법도 명도소송센터의 변호사 선임료는 200만원부터이며 사건의 난이도에 따라 달라집니다. 선임하시면 점유이전금지가처분과 명도 내용증명은 0원으로 함께 진행하고, 내용증명만 단독으로 의뢰하실 때는 20만원입니다. 인지대와 송달료, 열쇠수리공 비용, 우편료 같은 법원 실비는 합계 대략 50만원에서 100만원 정도이고, 강제집행은 별도 계약으로 진행합니다.

전대인이 자주 듣는 말, 조문으로 하나씩 판정하기

전대 구조의 분쟁에서는 세 사람이 서로 다른 말을 합니다. 전차인은 건물주를 끌어들이고, 건물주는 전대인에게 책임을 미루고, 전대인은 스스로 잘못 알고 있는 기준으로 움직이기도 합니다.

엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』의 저자로서 명도 사건을 직접 진행하며, 명도 800건 이상과 가처분 600건 이상의 사건을 다뤄 왔습니다. 원임대인, 전대인, 전차인이 얽힌 사건은 처음 그리는 소송 구도가 결과를 좌우하는 경우가 많으므로, 계약서 두 장을 나란히 놓고 상담을 받아 보시기를 권합니다. 무료 전화상담 02-591-5657에서 사건 구조부터 함께 정리해 드립니다.

전대인 명도소송 자주 묻는 질문