세입자는 왜 먼저 나가겠다고 해 놓고 말을 바꿀까요?

실무에서 자주 보는 장면이 있습니다. 세입자가 먼저 문자나 메신저로 "이번 달까지만 살고 나가겠습니다", "계약을 정리하고 싶습니다"라고 알려 오고, 임대인은 그 말을 믿고 중개사무소에 집을 내놓거나 새 임차인과 계약서까지 씁니다. 그런데 날짜가 다가오면 이사 갈 곳이 정해지지 않았다, 보증금부터 받아야 움직일 수 있다, 사정이 바뀌어 더 살아야겠다며 버티는 일이 생깁니다. 임대인 쪽에서는 "본인이 먼저 나간다고 해 놓고 왜 이러느냐"는 억울함이 크지만, 법원이 묻는 질문은 조금 다릅니다.

법원이 확인하는 것은 그 통보가 법적으로 어떤 성격의 의사표시였는지입니다. 똑같이 "나가겠다"는 말이라도 해지할 권리가 있는 사람이 한 해지 통고인지, 기간 만료 때 갱신하지 않겠다는 통지인지, 계약을 서로 끝내자는 합의 제안인지, 아직 정해지지 않은 희망이나 사정을 털어놓은 말인지에 따라 효과가 완전히 달라집니다. 해지 통고라면 정해진 기간이 지나면 계약이 끝나고, 갱신하지 않겠다는 통지라면 만료일에 끝나는 쪽으로 정리되며, 합의 제안이라면 임대인의 승낙이 있어야 하고, 단순한 사정 설명이라면 그 자체로는 계약에 아무런 변화가 생기지 않습니다.

그래서 세입자 해지 통보 후 안 나갈 때 임대인이 가장 먼저 할 일은 새 임차인과의 일정을 밀어붙이거나 감정적으로 대응하는 것이 아니라, 지금 계약이 어떤 상태인지 차분히 확인하는 일입니다. 계약서에 기간이 적혀 있는지, 기간이 이미 지나 갱신된 상태인지, 중도 해지를 허용하는 특약이 있는지, 상가라면 상가건물 임대차보호법이 적용되는 범위인지에 따라 같은 문자 한 통의 무게가 전혀 달라지기 때문입니다.

이 글은 임대인이 보낸 통보가 아니라 임차인이 먼저 보낸 통보를 임대인이 명도 청구의 근거로 삼을 수 있는지, 어렵다면 무엇으로 보완할지에 집중합니다.

계약 상태별로 갈리는 해지 통보의 효력 비교

임차인이 계약을 끝내겠다고 통보할 수 있는 근거는 계약 상태마다 다릅니다. 아래 표는 임대인이 자주 마주치는 일곱 가지 상태를 나란히 놓고, 임차인 통보의 근거와 효력이 생기는 때, 임대인이 따로 확인해야 할 점을 정리한 것입니다. 표의 기간은 모두 상대방, 즉 임대인이 통보를 받은 날을 기준으로 계산한다는 점을 먼저 기억해 두십시오.

첫째 줄의 근거인 민법 제635조①은 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자가 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다고 정하고, ②는 상대방이 그 통고를 받은 날부터 일정한 기간이 지나면 해지의 효력이 생긴다고 정합니다. 토지, 건물 기타 공작물은 임대인이 통고한 경우 6월, 임차인이 통고한 경우 1월입니다. 그러니 주택이나 상가의 보호법이 기간을 따로 의제하지 않는 건물이라면, 임차인의 해지 통고가 임대인에게 도달한 날부터 1월이 지나면 계약이 끝나고 그때부터 임대인은 인도를 청구할 수 있습니다.

다만 주택과 상가는 사정이 조금 복잡합니다. 주택임대차보호법 제4조①은 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보고, 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다고 정합니다. 상가건물 임대차보호법 제9조①도 기간을 정하지 않거나 1년 미만으로 정한 임대차를 1년으로 보면서 같은 구조의 단서를 둡니다. 이 의제 규정이 있는 이상 기간 약정이 없는 주택이나 보호 범위 안의 상가에서 민법 제635조의 해지통고가 그대로 쓰이는지는 단정하기 어렵습니다. 단서가 말하는 것은 임차인이 2년(상가는 1년) 미만으로 "정한" 기간의 유효를 주장하는 경우여서, 기간을 아예 정하지 않은 경우와 같게 볼 수 있는지가 다퉈질 수 있기 때문입니다. 참고로 상가법 제9조는 제2조③에 열거된 조문이 아니어서 환산보증금을 초과하는 상가에는 적용되지 않습니다.

둘째 줄의 해지권 보류는 계약서 특약에서 자주 보입니다. 민법 제636조는 임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자 일방 또는 쌍방이 그 기간 내에 해지할 권리를 보류한 때에는 제635조를 준용한다고 정합니다. "임차인은 계약기간 중이라도 사정이 생기면 미리 알리고 해지할 수 있다"는 식의 문구가 있다면 임차인의 통보가 곧바로 해지 통고로 평가될 여지가 큽니다. 다만 특약에서 통지 기간을 따로 정해 두었다면 그 기간과 제635조의 기간 가운데 무엇이 적용되는지는 특약 문구의 해석 문제가 되므로, 계약서 원문을 그대로 들고 판단하는 것이 안전합니다.

셋째와 넷째 줄은 주택이 갱신된 경우입니다. 주택임대차보호법 제6조의2①은 제6조①에 따라 계약이 갱신된 경우 존속기간을 2년으로 보는 제6조②에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다고 정하고, ②는 그 해지가 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 정합니다. 임차인의 갱신요구로 갱신된 계약도 제6조의3④이 제6조의2를 준용하므로 같은 구조입니다. 즉 이렇게 법정갱신되거나 갱신요구로 갱신된 주택에서 세입자가 나가겠다고 통지했다면, 그 통지가 도달한 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝나고 이후에는 세입자가 마음을 바꾸더라도 원칙적으로 되돌릴 수 없습니다.

다섯째와 여섯째 줄은 상가입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조④은 임대인이 제10조①의 기간, 즉 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 존속기간을 1년으로 보며, ⑤는 이 경우 임차인이 언제든지 해지의 통고를 할 수 있고 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 정합니다. 그런데 제10조④⑤는 제2조③ 열거에 없어 환산보증금을 초과하는 상가에는 적용되지 않습니다. 이런 상가가 기간 만료 후에도 계속 사용되고 있다면 민법 제639조①의 묵시의 갱신과 그 단서에 따른 제635조 해지통고로 따져야 하는데, 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 했는지에 따라 묵시의 갱신 성립 자체가 달라질 수 있어 결론을 미리 단정하기는 어렵습니다.

해지 통보는 언제부터 효력이 생기고, 되돌릴 수 있을까요?

해지 통고의 효력 기간을 세려면 출발점부터 정확해야 합니다. 민법 제111조①은 "상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다"고 정합니다. 세입자가 문자를 보낸 시각이 아니라 임대인이 그 문자를 받아 내용을 알 수 있는 상태가 된 때를 도달로 보는 것이 일반적이고, 표에서 본 1월이나 3개월도 임대인이 통고를 받은 날부터 셉니다. 민법 제635조나 주택임대차보호법 제6조의2는 통고의 방식을 따로 정하지 않고 있어 문자나 메신저도 의사표시가 될 수 있지만, 나중에 "보낸 적 없다", "그런 뜻이 아니었다"는 다툼이 생기기 쉬우므로 받은 화면을 날짜와 발신 번호가 보이게 보존해 두어야 합니다.

효력이 생긴 해지를 세입자가 마음대로 거둘 수 있는지도 중요합니다. 민법 제543조①은 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다고 정하고, ②는 "전항의 의사표시는 철회하지 못한다"고 정합니다. 기간 약정이 없는 임대차, 해지권을 보류한 임대차, 법정갱신되거나 갱신요구로 갱신된 주택, 보호 범위 안에서 법정갱신된 상가처럼 법률이나 계약이 임차인에게 해지권을 준 경우라면, 그 권리에 근거해 도달한 해지 의사표시는 세입자 혼자 철회할 수 없다는 것이 조문의 구조입니다.

물론 철회하지 못한다는 것은 세입자 혼자서 되돌릴 수 없다는 뜻이지, 임대인과 다시 합의하는 것까지 막는다는 뜻은 아닙니다. 임대인이 세입자의 사정을 듣고 계속 살게 해 주기로 했다면 그것은 새로운 합의의 문제가 됩니다. 그래서 세입자가 철회하겠다고 연락해 왔을 때 임대인이 아무 의사도 밝히지 않은 채 효력 발생일 이후에도 종전과 같이 월세를 받고 지내면, 나중에 계약을 이어 가기로 합의한 것 아니냐는 다툼이 생길 수 있습니다. 계약을 이어 갈 생각이 없다면 철회에 동의하지 않는다는 뜻과 종료일을 분명히 적어 회신해 두는 편이 좋습니다.

만기 전 갱신하지 않겠다는 통보와 해지 통고는 무엇이 다른가

세입자의 말이 계약 도중에 끝내겠다는 해지 통고인지, 만기가 되면 더 이어 가지 않겠다는 통지인지 구분하지 않으면 대응이 엇나갑니다. 두 통보는 효력이 생기는 시점도, 세입자가 나중에 말을 바꿀 수 있는 방식도 다릅니다.

주택에서는 주택임대차보호법 제6조①의 구조를 보아야 합니다. 이 조항은 임대인이 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절의 통지 등을 하지 않은 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다고 정합니다. 세입자가 만료 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 알려 왔다면 적어도 임차인 쪽 사정으로 법정갱신이 되는 경로는 막힌 것으로 볼 여지가 큽니다. 그러나 임대인 쪽 통지가 없었다는 사정을 들어 법정갱신을 주장하는 다툼이 생길 수도 있으므로, 임대인도 그 기간 안에 만료일에 계약을 끝내는 데 동의한다는 회신을 서면으로 남겨 두는 것이 안전합니다.

까다로운 것은 그다음입니다. 주택임대차보호법 제6조의3①은 임차인이 제6조① 전단의 기간, 즉 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하고, 거절할 수 있는 경우를 단서 각 호로 열거합니다. 세입자가 앞서 갱신하지 않겠다고 했던 사정 자체는 이 각 호에 그대로 열거된 사유가 아닙니다. 그래서 세입자가 말을 바꿔 기간 안에 갱신을 요구해 왔을 때, 앞선 통보와 임대인의 회신을 계약을 만료일에 끝내기로 한 합의로 볼 수 있는지가 핵심 쟁점이 되고, 이는 주고받은 문언과 경위에 따라 판단이 갈리므로 단정할 수 없습니다. 세입자가 2기의 차임액에 이르도록 연체한 사실(1호)이나 임대인의 실제 거주 계획(8호)처럼 단서 각 호의 사유가 따로 있다면 그 사유도 함께 정리해 두어야 합니다.

상가도 비슷한 문제가 생깁니다. 상가건물 임대차보호법 제10조①은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하고, 이 조항은 환산보증금을 초과하는 상가에도 적용됩니다. 또한 제10조④의 법정갱신은 임대인의 갱신 거절 통지나 조건 변경 통지가 없을 때를 기준으로 정해져 있어 임차인의 통보가 따로 언급되어 있지 않습니다. 세입자가 먼저 나가겠다고 했더라도 임대인이 기간 안에 갱신 거절의 뜻을 밝혀 두지 않으면 법정갱신 여부가 다퉈질 수 있으니, 보호 범위 안의 상가라면 임대인도 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 서면으로 입장을 남겨 두는 편이 좋습니다.

계약기간 중 일방 통보, 해지인가 합의해지 제안인가

가장 판단이 어려운 것은 계약기간이 남아 있고 해지권을 보류한 특약도 없는데 세입자가 일방적으로 해지하겠다고 통보한 경우입니다. 이때는 법이 임차인에게 언제든지 해지할 권리를 따로 주지 않았으므로, 그 통보만으로 계약이 끝났다고 단정하기 어렵습니다. 세입자의 통보는 계약을 서로 끝내자는 제안으로 볼 여지가 있고, 임대인이 그 제안을 받아들였다는 사정이 더해져야 합의해지로 평가될 수 있습니다.

임대인의 승낙은 꼭 "동의합니다"라는 문장으로만 나타나는 것이 아닙니다. 퇴거일과 보증금 정산일을 정해 회신한 문자, 다음 임차인을 구하겠다고 알린 내용, 실제로 중개를 의뢰하고 그 사실을 세입자에게 알린 기록, 원상회복 범위를 협의한 대화 같은 것들이 종합적으로 합의의 근거가 될 수 있습니다. 다만 어떤 기록이 있어야 합의가 성립했다고 볼지는 사실관계에 따라 갈리므로, 결과를 미리 단정하기보다는 주고받은 기록 전체를 시간 순서대로 정리해 판단해야 합니다.

반대로 임대인이 그 통보를 무시했거나 "계약기간까지는 월세를 내야 한다"고 답했다면 합의는 성립하지 않았다고 볼 가능성이 큽니다. 이 경우 계약은 원래 기간대로 유지되므로, 임대인도 그 통보만을 근거로 만기 전에 비워 달라고 청구하기는 어렵습니다. 세입자 해지 통보 후 안 나갈 때 임대인이 내놓는 주장이 일관되어야 하는 이유가 여기에 있습니다. 통보를 받을 때는 계약이 유지된다고 했다가, 나중에 명도를 청구할 때는 통보로 계약이 끝났다고 주장하면 설득력이 크게 떨어집니다.

현장에서 세입자가 자주 꺼내는 말과 그에 대한 판단 기준을 정리하면 다음과 같습니다.

"그냥 홧김에 한 말이었어요. 진짜로 나간다는 뜻은 아니었습니다."

"이사 갈 집 계약이 깨졌으니 없던 일로 해 주세요."

"보증금을 먼저 돌려줘야 나갈 수 있어요."

"문자는 정식 통보가 아니잖아요."

통보를 받은 임대인이 지금 해야 할 일과 명도 절차

세입자의 통보를 명도 근거로 쓰려면 통보를 받은 그날부터 기록을 설계해야 합니다. 아래 세 가지는 소송 여부와 관계없이 바로 해 두어야 하는 일입니다.

종료일이 지나도 세입자가 비우지 않는다면 절차는 일반 명도와 같은 지도를 따릅니다. 명도 내용증명으로 종료 사실과 인도 요구를 정리하고, 점유이전금지가처분을 거쳐 명도소송을 제기하며, 판결 뒤에는 별도로 강제집행을 신청합니다. 민사집행법 제300조①은 다툼의 대상에 관한 가처분은 "현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다"고 정합니다. 말을 바꾼 세입자가 제3자에게 점유를 넘길 염려가 있다면 소송 전에 이 가처분을 먼저 검토하는 이유입니다.

소장에는 청구원인을 하나로만 적기보다 사안에 맞게 여러 갈래로 정리하는 것이 실무적입니다. 예를 들어 주위적으로는 임차인의 해지 통고로 계약이 종료되었다고 주장하고, 그 통고의 효력이 인정되지 않을 경우를 대비해 합의해지나 기간 만료, 차임 연체를 원인으로 한 해지를 함께 정리해 두는 방식입니다. 건물 임대차에서는 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때 임대인이 해지할 수 있고(민법 제640조), 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가는 연체 합계 3기분이 기준입니다(제10조의8). 통보 하나에 모든 것을 걸기보다 다른 종료 사유가 있는지 함께 점검하면 소송의 안정성이 높아집니다.

판결이 확정되거나 가집행 선고가 붙으면 강제집행을 신청할 수 있습니다. 민사집행법 제258조①에 따라 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 하고, 남은 짐의 반출도 법원 소속 집행관에 의하여 이루어집니다. 강제집행은 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸리는 것이 보통이므로, 새 임차인과 계약할 때는 입주일을 기존 세입자의 퇴거가 확인된 뒤로 잡거나 충분한 여유를 두는 것이 좋습니다.

보증금 정산도 함께 준비해야 합니다. 주택은 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 보고(주택임대차보호법 제4조②), 보호 범위 안의 상가도 같습니다(상가법 제9조②, 환산보증금 초과 상가에는 적용되지 않습니다). 공제할 항목의 근거를 정리하고 반환 방법을 서면으로 제시해 두면 집행 단계에서도 수월합니다.

법도 명도소송센터는 이런 사건을 이렇게 진행합니다

세입자 해지 통보 후 안 나갈 때의 사건은 통보 문언 한 줄, 도달 날짜 하루가 결론을 바꿀 수 있어 초기 정리가 무엇보다 중요합니다. 법도 명도소송센터는 『명도소송 매뉴얼』의 저자인 엄정숙 변호사가 직접 사건을 진행하며, 명도 사건 800건 이상과 점유이전금지가처분 600건 이상을 수행한 경험을 바탕으로 통보 기록을 계약 상태별로 분류해 청구원인을 설계합니다.

진행은 1차 상담과 서류 준비, 심층 상담, 선임계약, 소송 진행의 네 단계로 이루어지며, 방문하지 않고 전화로 선임할 수 있어 전국 어디서나 의뢰가 가능합니다. 선임료는 200만원부터이며 사건 내용에 따라 달라집니다. 선임 시 점유이전금지가처분과 명도 내용증명은 0원으로 함께 진행하고, 내용증명만 단독으로 의뢰하는 경우는 20만원입니다. 인지대, 송달료, 열쇠수리공 비용, 우편료 같은 법원 실비는 사건에 따라 대략 50만~100만원 정도가 듭니다.

승소 사례가 궁금하시다면 사이트 상단 메뉴의 무료 승소자료를 참고하십시오. 통보 문자 원본과 계약서를 준비해 상담을 신청하시면 계약이 어느 상태인지부터 함께 확인해 드립니다.

자주 묻는 질문