명도소송 강제집행 절차, 왜 판결 주문부터 읽어야 할까요?

승소 판결을 받은 임대인이 가장 먼저 하는 일은 대개 집행관 사무실 연락처를 찾는 것입니다. 그런데 현장에서 문을 여는 장면은 절차의 마지막이고, 그 앞에는 법원 서류를 갖추는 두 개의 관문이 놓여 있습니다. 민사집행법 제28조 제1항은 강제집행은 집행문이 있는 판결정본, 즉 집행력 있는 정본이 있어야 할 수 있다고 정합니다. 판결문만 들고 가서는 집행이 시작되지 않는다는 뜻입니다.

첫째 관문은 집행문입니다. 집행문은 신청에 따라 제1심 법원의 법원사무관등이 내어 주고, 소송기록이 상급심에 있는 때에는 그 법원의 법원사무관등이 내어 줍니다(제28조 제2항). 집행문을 내어 달라는 신청은 말로 할 수도 있습니다(같은 조 제3항). 이 단계에서 따지는 것은 판결이 확정되었는지 또는 가집행 선고가 있는지, 그리고 판결 집행에 조건이 붙어 있다면 그 조건이 성취되었는지입니다.

둘째 관문은 집행 개시입니다. 집행문을 받았다고 해서 언제든 집행이 시작되는 것은 아닙니다. 강제집행은 이를 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 이에 덧붙여 적은 집행문에 표시되어 있고, 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있습니다(제39조 제1항). 여기에 주문 모양에 따라 시일의 경과(제40조 제1항), 반대의무 이행 또는 이행 제공의 증명(제41조 제1항), 담보 제공의 증명(제40조 제2항) 같은 요건이 더해집니다.

문제는 같은 승소라도 주문이 어떤 모양이냐에 따라 어느 관문에서 무엇을 증명해야 하는지가 달라진다는 점입니다. 보증금과 맞물린 판결을 받은 임대인이 집행문만 받으면 끝난다고 생각했다가 집행 신청 단계에서 멈추는 일, 반대로 날짜가 붙은 판결인데 그 날이 오기 전부터 집행을 서두르다 헛걸음하는 일이 모두 주문을 꼼꼼히 읽지 않아서 생깁니다. 그래서 명도소송 강제집행 절차는 판결 주문을 분류하는 데서 시작해야 합니다.

인도 주문 네 가지 모양, 관문 위치를 한 표로 비교합니다

명도 판결의 주문은 대체로 몇 가지 정형적인 모양으로 나뉩니다. 아래 표는 자주 보이는 단순 인도, 기한부 인도, 보증금 상환 인도, 조건부 인도에 더해 담보 제공 조건과 당사자 승계까지 함께 놓고, 집행문 단계와 집행 개시 단계에서 각각 무엇이 요구되는지 정리한 것입니다. 표의 예시 문구는 설명을 위해 단순화한 것이고, 실제 판결문의 표현은 사건마다 다를 수 있습니다.

표에서 눈여겨볼 곳은 상환 인도와 조건부 인도의 차이입니다. 둘 다 무언가를 증명해야 한다는 점은 같지만, 상환 인도의 반대의무 증명은 집행 개시 단계의 요건이고 조건부 인도의 조건 성취 증명은 집행문 단계의 요건입니다. 이 차이를 놓치면 법원 창구에서 필요 없는 서류를 준비하거나, 반대로 집행 신청 때 요구될 자료를 빠뜨리게 됩니다.

또 하나 기억할 점은 기한부 인도와 상환 인도가 집행문 단계에서는 단순 인도와 똑같이 취급된다는 것입니다. 날짜가 오지 않았거나 보증금을 아직 지급하지 않았더라도, 판결이 확정되었거나 가집행 선고가 있다면 집행문 신청 자체를 미룰 이유는 없습니다. 아래에서 모양별로 하나씩 풀어 보겠습니다.

단순 인도 주문, 확정이냐 가집행이냐가 출발 시점을 가릅니다

가장 흔한 모양은 아무 조건 없이 인도하라고만 적힌 주문입니다. 이 경우 집행문은 판결이 확정되거나 가집행의 선고가 있는 때에만 내어 줍니다(민사집행법 제30조 제1항). 따라서 판결문을 받으면 주문 끝에 가집행 문구가 있는지부터 봐야 합니다. 그 문구가 있다면 확정을 기다리지 않고도 집행문을 신청할 수 있는 길이 열리고, 없다면 판결이 확정된 뒤에 신청하게 됩니다.

민사소송법 제213조 제1항은 재산권의 청구에 관한 판결은 가집행의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 직권으로 담보를 제공하거나 제공하지 아니하고 가집행을 할 수 있다는 것을 선고하여야 한다고 정합니다. 법원이 선심을 쓰듯 붙여 주는 문구가 아니라, 상당한 이유가 없으면 선고하여야 하는 구조입니다. 이처럼 법원이 직권으로 판단하는 사항이지만, 실무에서는 원고 쪽이 소장의 청구취지에 가집행 선고를 구하는 취지를 함께 적어 두는 것이 보통입니다. 가집행 선고는 판결 주문에 적어야 하므로(같은 조 제3항), 주문만 보면 바로 확인됩니다.

가집행 선고가 있는 판결로 집행을 시작했다가 상급심에서 판결이 바뀌면 원상회복 문제가 생길 수 있다는 점도 함께 알아 두어야 합니다. 그래서 확정 전에 바로 집행할지, 확정을 기다릴지는 상대방이 다투는 정도, 현장의 점유 상태, 매달 쌓이는 손해의 크기를 놓고 판단하게 됩니다.

집행문을 받은 뒤에는 집행 개시 요건을 맞춰야 합니다. 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 이에 덧붙여 적은 집행문에 표시되어 있고, 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있습니다(제39조 제1항). 실무에서는 판결 송달 사실을 보여 주는 송달증명을, 확정된 판결이라면 확정 사실을 보여 주는 확정증명을 함께 발급받아 집행 신청서에 붙이는 경우가 많습니다.

이 단계에서 의외로 자주 걸리는 것이 사람의 동일성입니다. 판결에 적힌 피고와 현장에서 실제로 점유하고 있는 사람이 다르면, 성명 표시 요건을 갖췄더라도 현장에서 집행이 막힐 수 있습니다. 판결 주문의 피고와 현장 점유자가 같은 사람인지, 상호나 법인명이 바뀌지는 않았는지 다시 한 번 대조해 두는 것이 좋습니다.

기한부 주문과 상환 주문, 집행 개시 단계에서 멈추는 이유는 무엇일까요?

기한부 주문은 정해진 날짜에 인도하라는 식으로 인도 시점이 판결에 정해져 있는 모양입니다. 임대차 종료일이 판결 뒤에 오거나, 이사 준비 기간을 두는 사건에서 볼 수 있습니다. 민사집행법 제40조 제1항은 집행을 받을 사람이 일정한 시일에 이르러야 그 채무를 이행하게 되어 있는 때에는 그 시일이 지난 뒤에 강제집행을 개시할 수 있다고 정합니다. 날짜는 집행문을 막는 요건이 아니라 집행 개시를 막는 요건이라는 점이 핵심입니다.

그래서 기한부 판결을 받은 임대인은 날짜가 오기 전에 집행문과 송달증명 같은 서류를 미리 갖춰 둘 수 있고, 날짜가 지난 뒤 곧바로 집행을 신청하는 방식으로 시간을 줄일 수 있습니다. 반대로 시일이 지나기 전에 집행 개시를 구하면 요건을 갖추지 못한 것이 됩니다. 날짜 계산은 주문에 적힌 문구를 기준으로 하되, 문장 끝까지 정확히 읽어 어느 날이 지나야 하는지 달력에 표시해 두는 것이 안전합니다.

상환 주문은 보증금이 남아 있는 사건에서 자주 나옵니다. 임차인이 보증금 반환과의 동시이행을 항변하고 법원이 이를 받아들이면, 판결 주문은 원고로부터 일정 금액을 지급받음과 동시에 인도하라는 모양이 되는 경우가 많습니다. 민사집행법 제41조 제1항은 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다고 정합니다.

여기서 자주 생기는 오해가 상환 판결은 보증금을 줘야 집행문이 나온다는 생각입니다. 반대의무 이행의 증명은 집행문 단계가 아니라 집행 개시 단계의 요건입니다. 집행문은 단순 인도와 같은 기준, 즉 판결 확정이나 가집행 선고로 받을 수 있고, 실제 집행을 시작할 때 보증금을 지급했거나 지급을 제공했다는 증명을 갖춰야 합니다. 인도집행은 집행관이 실시하므로(제258조 제1항), 이 증명 자료도 집행 신청 단계에서 함께 준비해 두는 것이 안전합니다.

두 주문 모두 집행문은 막지 않고 집행 개시를 막는다는 공통점이 있습니다. 차이는 풀리는 방식입니다. 기한부 주문은 시간이 지나면 저절로 풀리지만, 상환 주문은 임대인이 스스로 무언가를 해야 풀립니다. 그래서 상환 판결을 받았다면 보증금 반환 자금을 언제, 어떤 방식으로 마련할지까지 미리 계획해 두어야 명도소송 강제집행 절차가 중간에 멈추지 않습니다.

어떤 자료가 이행의 제공으로 인정되는지는 사안에 따라 판단이 갈릴 수 있습니다. 주문에 적힌 금액을 기준으로 실제 지급한 내역이나, 상대방이 받을 수 있는 상태로 제공했다는 점을 객관적으로 보여 주는 자료를 준비하는 것이 출발점입니다. 판결 과정에서 연체 차임이나 관리비가 공제되어 주문 금액이 정해졌는지도 판결 이유와 함께 확인해야 합니다. 주문 금액보다 적게 제공하면 증명이 부족하다는 다툼이 생길 수 있기 때문입니다.

조건부 주문과 담보 제공, 집행문 단계에서 먼저 걸리는 경우

조건부 주문은 판결의 집행이 채권자가 증명해야 하는 일정한 사실에 걸려 있는 모양입니다. 명도 판결에서 자주 보이는 형태는 아니지만, 이런 주문을 받았다면 관문의 위치가 앞으로 당겨집니다. 민사집행법 제30조 제2항은 판결을 집행하는 데에 조건이 붙어 있어 그 조건이 성취되었음을 채권자가 증명하여야 하는 때에는 이를 증명하는 서류를 제출하여야만 집행문을 내어 준다고 정합니다. 조건 성취를 증명하지 못하면 집행문부터 받을 수 없다는 뜻입니다.

조건부 주문에는 송달 요건도 더 붙습니다. 판결의 집행이 그 취지에 따라 채권자가 증명할 사실에 매인 때에는 집행할 판결 외에 이에 덧붙여 적은 집행문도 강제집행을 개시하기 전에 송달하여야 합니다(제39조 제2항). 또 증명서에 의하여 집행문을 내어 준 때에는 그 증명서의 등본을 강제집행을 개시하기 전에 채무자에게 송달하거나 강제집행과 동시에 송달하여야 합니다(같은 조 제3항). 판결만 송달되면 되는 단순 인도와 달리, 챙겨야 할 송달 서류가 늘어나는 셈입니다.

담보 제공 조건은 예외로 다뤄집니다. 판결의 집행이 담보의 제공을 조건으로 하는 때에는 조건 성취 증명 서류 없이도 집행문을 내어 줍니다(제30조 제2항 단서). 그 대신 집행이 채권자의 담보제공에 매인 때에는 채권자가 담보를 제공한 증명서류를 제출하여야 하고, 이 경우의 집행은 그 증명서류의 등본을 채무자에게 이미 송달하였거나 동시에 송달하는 때에만 개시할 수 있습니다(제40조 제2항). 담보를 제공하는 조건으로 가집행이 선고된 판결을 받았다면 이 구조를 따르게 됩니다.

정리하면 조건부 주문은 집행문 단계에서, 담보 제공 조건은 집행 개시 단계에서 증명이 요구됩니다. 둘 다 조건이라는 말이 붙지만 법은 관문을 서로 다른 곳에 세워 두었습니다. 판결문을 받은 뒤 이 구분이 애매하다면, 집행문 신청 전에 주문 문장을 놓고 어느 유형인지부터 정리하는 편이 결과적으로 시간을 아낍니다.

판결 뒤 당사자가 바뀌었다면, 승계집행문과 추가 송달

판결 뒤에 사람이 바뀌는 경우도 적지 않습니다. 임대인이 건물을 팔아 소유자가 바뀌었거나, 판결에 적힌 점유자가 아닌 다른 사람이 그 지위를 넘겨받았다고 주장하는 경우입니다. 민사집행법 제31조 제1항은 집행문을 판결에 표시된 채권자의 승계인을 위하여 내어 주거나 판결에 표시된 채무자의 승계인에 대한 집행을 위하여 내어 줄 수 있다고 하면서, 그 승계가 법원에 명백한 사실이거나 증명서로 승계를 증명한 때에 한한다고 정합니다. 승계가 법원에 명백한 사실인 때에는 이를 집행문에 적어야 합니다(같은 조 제2항).

승계집행문으로 집행할 때에도 송달 요건이 늘어납니다. 판결에 표시된 채권자의 승계인을 위하여 하는 것이거나 채무자의 승계인에 대하여 하는 것일 때에는 판결 외에 집행문도 개시 전에 송달하여야 하고(제39조 제2항), 증명서로 집행문을 받았다면 그 증명서의 등본도 송달하여야 합니다(제39조 제3항). 새 소유자가 원고 지위를 이어받으려는 경우라면 소유권 이전을 보여 주는 서류가 출발점이 되지만, 판결 뒤 건물을 산 사람이 채권자의 승계인으로 인정되는지는 청구원인과 승계 경위에 따라 달라질 수 있습니다.

점유자가 바뀐 경우는 더 조심해야 합니다. 판결 뒤 점유를 넘겨받은 사람을 승계인으로 보아 승계집행문을 받을 수 있는지는 점유가 넘어간 경위와 시점, 미리 어떤 보전처분을 해 두었는지에 따라 판단이 달라질 수 있어 일률적으로 말하기 어렵습니다. 그래서 실무에서는 소송을 시작하기 전에 점유이전금지가처분을 신청해 점유가 바뀌는 상황 자체를 막아 두는 경우가 많습니다.

집행 현장에서 낯선 사람이 문을 열어 준다면 그 사람이 누구이고 어떤 경위로 들어왔는지부터 확인하는 것이 순서입니다. 판결에 이름이 없는 사람에 대한 집행은 제39조 제1항의 성명 표시 요건부터 다시 따져야 하기 때문입니다. 그래서 소송 단계에서 현장의 실제 점유자를 모두 확인해 피고로 세우는 것이 가장 확실한 예방책입니다.

관문을 통과한 뒤 현장 인도까지, 실제 흐름은 이렇게 이어집니다

두 관문을 모두 통과하면 비로소 현장 단계로 넘어갑니다. 민사집행법 제258조 제1항은 채무자가 부동산이나 선박을 인도하여야 할 때에는 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다고 정합니다. 같은 조 제2항에 따라 이 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 합니다. 임대인이 직접 가지 못한다면 대리인을 세워야 하고, 아무도 출석하지 않으면 집행이 이루어지지 않습니다.

실무상 흐름은 대개 집행 신청과 비용 예납, 집행관의 현장 확인과 고시문 부착을 통한 계고, 그리고 본집행 순서로 이어집니다. 법도 명도소송센터의 안내 기준으로는 집행 신청부터 본집행까지 약 3개월 정도를 예상합니다. 다만 상대방의 대응, 집행관 사무실의 일정, 목적물의 상태에 따라 달라질 수 있습니다. 집 안에 남은 짐은 법원 소속 집행관에 의하여 반출되며, 임대인이 임의로 치우거나 처분해서는 안 됩니다.

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   판결 주문 분류단순, 기한부, 상환, 조건부, 담보 제공 조건, 승계 가운데 어디에 해당하는지 표시합니다.
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   집행문 신청제1심 법원의 법원사무관등에게, 기록이 상급심에 있으면 그 법원에 신청합니다. 말로도 할 수 있습니다(제28조 제2항·제3항).
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   송달 서류 갖추기판결 송달을 확인하고, 필요하면 집행문과 증명서 등본의 송달까지 챙깁니다(제39조).
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   개시 요건 증명시일 경과, 반대의무 이행 또는 제공의 증명, 담보 제공 증명을 주문 모양에 맞춰 준비합니다(제40조·제41조).
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   집행 신청집행력 있는 정본과 증명 자료를 갖춰 집행관에게 인도집행을 신청합니다.
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   계고현장에 고시문을 붙여 자진 이행을 촉구하는 실무 단계입니다.
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   본집행채권자나 대리인이 출석한 가운데 집행관이 점유를 빼앗아 인도합니다(제258조 제1항·제2항).

이 흐름에서 임대인이 가장 많이 시간을 잃는 곳은 2번에서 4번 사이입니다. 주문 모양에 맞지 않는 서류를 준비하면 창구나 집행관 사무실에서 보완을 요청받고, 그 사이 몇 주가 흘러가기도 합니다. 명도소송 강제집행 절차를 빠르게 끝내는 비결은 현장에서의 강한 대응이 아니라 서류 단계의 정확성에 있습니다. 판결문을 받았는데 어느 칸에 해당하는지 헷갈린다면 02-591-5657로 주문 문장을 읽어 주시면 바로 분류해 드립니다.

점유자가 하는 세 가지 말, 주문 모양으로 판정해 보면

판결이 나온 뒤 점유자에게서 흔히 듣는 말이 있습니다. 그 말이 맞는지 틀린지는 감정이 아니라 판결 주문의 모양으로 판정할 수 있습니다. 대응하기 전에 주문부터 다시 펼쳐 보세요.

세 말 모두 판결 주문에 따라 맞기도 하고 틀리기도 합니다. 그래서 점유자의 말에 즉석에서 반박하기보다 주문 모양을 근거로 차분히 대응하는 편이 분쟁을 키우지 않습니다. 근거가 없는 말이라면 예정대로 절차를 진행하고, 근거가 있는 말이라면 그 요건을 채우는 데 집중하면 됩니다.

판결 전부터 주문 모양을 설계해 두면 집행이 빨라집니다

주문의 모양은 판결이 나온 뒤에 정해지는 것처럼 보이지만, 사실 소장을 쓰는 순간부터 상당 부분 설계할 수 있습니다. 청구취지에 가집행 선고를 구하는 취지를 적어 두는 것, 피고를 현장의 실제 점유자와 일치시키는 것, 목적물을 도면이나 호수로 분명히 특정하는 것이 모두 나중의 집행 관문을 미리 낮추는 작업입니다.

보증금이 남아 있는 사건이라면 상환 주문이 나올 가능성을 미리 계산해야 합니다. 연체 차임과 관리비, 원상회복 비용처럼 보증금에서 공제를 주장할 항목을 소송 단계에서 정리해 두면, 주문에 적힐 상환 금액이 분명해지고 집행 개시 단계에서 무엇을 얼마나 제공해야 하는지도 명확해집니다. 공제 주장이 받아들여질지는 증거와 사안에 따라 달라지므로, 장부와 이체 내역을 미리 모아 두는 것이 좋습니다.

점유가 바뀔 위험이 있는 사건이라면 소 제기 전에 점유이전금지가처분을 검토하는 것이 기본입니다. 판결을 받고 나서 점유자가 바뀌면 승계 문제를 다투는 데 시간을 쓰게 되고, 경우에 따라 새 소송이 필요해질 수도 있습니다. 반대로 처음부터 점유를 묶어 두면 판결에 적힌 사람과 현장의 사람이 같아져, 성명 표시 요건을 두고 다툴 일이 줄어듭니다.

결국 명도소송 강제집행 절차는 판결 이후에 시작되는 별도의 절차가 아니라, 소장을 쓸 때부터 이어지는 하나의 흐름입니다. 소장 단계의 선택이 주문 모양을 정하고, 주문 모양이 집행문과 집행 개시의 관문을 정하며, 관문의 위치가 집행 일정을 정합니다. 이 연결을 이해하고 시작하면 판결 뒤 몇 주를 아낄 수 있습니다.

조문 근거 · 민사집행법 제28조 제1항~제3항, 제30조 제1항·제2항, 제31조 제1항·제2항, 제39조 제1항~제3항, 제40조 제1항·제2항, 제41조 제1항, 제258조 제1항·제2항 / 민사소송법 제213조 제1항·제3항

명도소송 강제집행 절차, 자주 묻는 질문