이런 상황이라면 끝까지 읽어 보세요

• 점유자에게 건물을 비워 달라고 했지만 응하지 않아 명도소송을 알아보고 있는 건물주입니다.
• 소송을 냈더니 법원이 조정을 권하거나 화해권고결정을 보내 와서, 이것이 판결과 어떻게 다른지 궁금합니다.
• 점유자가 소송 중에 나가겠다며 소를 취하해 달라고 합니다. 그렇게 해도 되는지 걱정됩니다.
• 재판 날짜에 사정이 생겨 빠지게 됐는데, 상대도 나오지 않으면 사건이 어떻게 되는지 모르겠습니다.
• 소송이 끝난 뒤 바로 짐을 빼낼 수 있는지, 그 전에 무엇을 더 갖춰야 하는지 알고 싶습니다.

다섯 가지 고민은 겉으로는 서로 달라 보여도 뿌리가 같습니다. 모두 소송이 어떤 모양으로 끝나는지, 그리고 그 끝맺음이 강제집행의 근거가 되는 문서를 남기는지를 묻고 있기 때문입니다.

명도소송이란 무엇을 구하는 소송일까요?

명도소송이란 건물이나 토지 같은 부동산을 점유하고 있는 사람을 상대로 그 부동산을 넘겨 달라고 법원에 청구하는 소송을 흔히 부르는 말입니다. 법률 문서에서는 명도라는 표현보다 인도라는 표현을 쓰는데, 건물명도와 건물인도는 같은 뜻입니다. 임대차가 끝났거나 차임 연체로 계약이 해지됐는데도 임차인이 나가지 않을 때, 아무런 계약 없이 들어와 버티는 사람이 있을 때 건물주가 택하는 대표적인 절차입니다.

명도소송이란 말은 소장을 접수하는 순간부터 판결문을 받는 순간까지만 가리키지 않습니다. 현장에서 임대인이 거치는 순서를 지도처럼 그려 보면 먼저 명도 내용증명으로 계약 종료와 인도 요구를 알리고, 점유이전금지가처분으로 점유자가 바뀌는 상황에 대비하고, 명도소송으로 인도를 명하는 근거를 확보한 다음, 마지막으로 강제집행으로 실제 점유를 넘겨받는 흐름입니다. 이 가운데 소송 단계의 목표는 이겼다는 선언 자체가 아니라 강제집행의 근거가 되는 문서를 손에 쥐는 것입니다.

집행권원이라는 말이 낯설 수 있습니다. 쉽게 말해 국가가 강제로 실행해 줄 수 있다고 인정한 문서를 뜻합니다. 민사집행법 제24조는 강제집행을 확정된 종국판결이나 가집행의 선고가 있는 종국판결에 기초하여 한다고 정하고, 같은 법 제56조는 그 밖에 집행에 쓸 수 있는 재판과 조서 같은 문서들을 열거합니다. 임대인 입장에서는 소송이 어떤 모양으로 끝나든 이 문서가 생겼는지를 따져 봐야 다음 단계로 넘어갈 수 있습니다.

그래서 명도소송이란 무엇인지 정확히 이해하려면 판결 하나만 보지 말고 소송이 끝나는 여러 방식을 함께 알아 두어야 합니다. 아래 세 가지 용어만 먼저 잡아 두면 이후 설명이 훨씬 쉬워집니다.

판결 말고도 소송이 끝나는 길은 무엇이 있을까요?

민사소송은 판결 하나로만 끝나지 않습니다. 법원이 판결을 선고하는 경우 외에도 당사자가 소송 중에 화해하거나 피고가 청구를 인정하는 인낙을 하는 경우, 법원이 직권으로 화해권고결정을 하거나 조정으로 마무리되는 경우, 원고가 소를 취하하거나 양 쪽 당사자가 모두 나오지 않아 취하한 것으로 보는 경우가 있습니다. 명도소송도 같은 민사소송이므로 이 모든 길이 열려 있습니다.

아래 표는 임대인이 가장 많이 마주치는 끝맺음 방식을 집행권원이 생기는지의 관점에서 나눈 것입니다. 표를 읽을 때는 가운데 칸의 근거 조문과 오른쪽 칸의 확인 사항을 함께 보시기 바랍니다. 표의 내용은 일반적인 구조를 정리한 것이어서, 실제 조서나 결정문에 적힌 인도 시기와 조건에 따라 집행 방법은 달라질 수 있습니다.

표에서 눈여겨볼 대목은 마지막 두 줄입니다. 위의 다섯 줄은 서로 모양이 다르지만 모두 법원이 내린 판결이나 법원이 작성한 조서, 확정된 결정이라는 공통점이 있습니다. 반대로 마지막 두 줄은 재판 절차가 중간에 끝나 버리는 방식이어서 강제집행의 근거가 될 문서가 남지 않습니다.

판결로 끝날 때는 무엇이 집행의 근거가 될까요?

가장 익숙한 길이 판결입니다. 소장 부본이 피고에게 송달되면 피고가 원고의 청구를 다투는 경우 소장 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하여야 한다고 민사소송법 제256조 제1항이 정하고 있습니다. 다만 공시송달의 방법으로 소장 부본을 송달받은 경우는 이 규정에서 예외로 되어 있습니다.

피고가 답변서를 내지 않으면 법원은 청구의 원인이 된 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있습니다. 이것이 무변론판결이며 민사소송법 제257조 제1항에 근거가 있습니다. 다만 같은 항 단서에 따라 직권으로 조사할 사항이 있거나 판결이 선고되기까지 피고가 원고의 청구를 다투는 취지의 답변서를 제출한 경우에는 이 방식이 적용되지 않습니다. 제2항은 피고가 청구의 원인이 된 사실을 모두 자백하는 취지의 답변서를 제출하고 따로 항변을 하지 않은 때에도 제1항을 준용하도록 하고, 제3항은 법원이 소장 부본을 송달할 때 변론 없이 판결을 선고할 기일을 함께 통지할 수 있다고 정합니다.

그렇다면 판결이 선고되면 곧바로 집행할 수 있을까요? 그렇지 않습니다. 판결은 선고로 효력이 생기지만, 집행문은 판결이 확정되거나 가집행의 선고가 있는 때에만 내어 준다고 민사집행법 제30조 제1항이 정합니다. 항소는 판결서가 송달된 날부터 2주 이내에 하여야 하고 이 기간은 불변기간입니다(민사소송법 제396조). 기간 안에 항소가 없으면 일반적으로 판결이 확정되고, 항소가 들어오면 확정은 뒤로 미뤄집니다.

바로 여기서 가집행이 의미를 가집니다. 민사소송법 제213조 제1항은 재산권의 청구에 관한 판결에 대해 가집행의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 직권으로 담보를 제공하거나 제공하지 아니하고 가집행을 할 수 있다는 것을 선고하여야 한다고 하고, 제3항은 이 선고를 판결 주문에 적어야 한다고 합니다. 민사집행법 제56조 제2호가 가집행의 선고가 내려진 재판을 집행의 근거로 열거하므로, 가집행이 붙은 판결은 확정을 기다리지 않고도 집행문을 받을 길이 열립니다.

다만 두 가지는 판결문을 직접 보고 확인해야 합니다. 첫째는 인도 청구 부분에 가집행 선고가 실제로 붙었는지, 담보를 제공하라는 조건이 있는지입니다. 둘째는 같은 조 제2항에 따라 법원이 직권으로 또는 당사자의 신청에 따라 채권 전액을 담보로 제공하고 가집행을 면제받을 수 있다는 것을 선고할 수 있다는 점입니다. 담보의 필요 여부는 사안에 따라 다르며 상담 시 안내됩니다.

집행을 시작할 수 있는 요건도 별도로 있습니다. 민사집행법 제39조 제1항은 강제집행을 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 이에 덧붙여 적은 집행문에 표시되어 있고 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있다고 정합니다. 그래서 판결문에 적힌 피고와 실제로 건물을 점유하는 사람이 같은 사람인지 확인해야 합니다. 소송 중에 점유자가 바뀌었다면 별도의 검토가 필요한 문제이므로 사안에 따라 다르며 상담 시 안내됩니다.

화해와 인낙으로 끝나면 판결과 같은 효력이 생길까요?

소송이 진행되는 동안 점유자가 마음을 바꿔 일정한 날까지 건물을 비우겠다고 제안하는 경우가 적지 않습니다. 법정에서 이런 합의 내용을 말하고 그것이 조서에 적히면 소송상 화해가 됩니다. 민사소송법 제220조는 화해, 청구의 포기와 인낙을 변론조서나 변론준비기일조서에 적은 때에는 그 조서가 확정판결과 같은 효력을 가진다고 정합니다. 합의가 말로만 오간 것과 조서에 적힌 것은 법적 무게가 전혀 다릅니다.

청구의 인낙은 피고가 원고의 청구가 맞다고 인정하는 진술입니다. 이 진술이 조서에 적히면 판결 선고를 기다리지 않고도 사건이 마무리됩니다.

이렇게 작성된 조서가 어떻게 집행으로 이어지는지는 민사집행법 제56조 제5호와 제57조를 함께 읽어야 합니다. 제56조 제5호는 소송상 화해와 청구의 인낙 등 확정판결과 같은 효력을 가지는 것에 기초해서도 강제집행을 할 수 있다고 열거합니다. 제57조는 제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다고 정합니다. 즉 집행문과 집행개시 요건 같은 판결 집행의 절차가 이 조서에도 준용되는 구조입니다.

화해 조항을 어떻게 적느냐가 나중의 집행 준비를 가릅니다. 일정한 날짜가 지나야 인도하기로 정한 경우에는 민사집행법 제40조 제1항에 따라 그 시일이 지난 뒤에 강제집행을 개시할 수 있습니다. 보증금 반환과 인도를 동시에 하기로 정한 경우에는 같은 법 제41조 제1항에 따라 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 집행을 개시할 수 있습니다. 채권자가 조건 성취를 증명해야 하는 조건이 붙은 경우에는 제30조 제2항에 따라 그 증명 서류를 제출하여야 집행문을 받을 수 있습니다(담보 제공 조건은 제외). 이 조항들은 판결 집행을 기준으로 한 규정이고 화해조서에는 제57조의 준용 구조로 이어진다는 점도 기억해 두십시오.

그래서 소송 중에 화해를 제안받았다면 인도 날짜를 확정된 날짜로 적을지, 보증금과 맞바꾸는 조건으로 적을지를 먼저 정리해야 합니다. 같은 합의라도 문구에 따라 집행 단계에서 임대인이 준비해야 할 서류가 달라지기 때문입니다.

화해권고결정과 조정으로 끝나면 2주가 무엇을 가를까요?

재판이 진행되는 중에 법원이 먼저 해결안을 제시하는 방식이 두 가지 있습니다. 하나는 화해권고결정이고 다른 하나는 조정입니다. 민사소송법 제225조 제1항은 법원이 소송에 계속 중인 사건에 대하여 직권으로 당사자의 이익과 그 밖의 모든 사정을 참작하여 청구의 취지에 어긋나지 아니하는 범위 안에서 사건의 공평한 해결을 위한 화해권고결정을 할 수 있다고 정합니다.

이 결정은 조서 또는 결정서의 정본이 당사자에게 송달되어야 합니다. 같은 조 제2항에 따르면 그 송달은 발송송달이나 공시송달 같은 일부 방법으로는 할 수 없습니다. 당사자는 정본을 송달받은 날부터 2주 이내에 이의를 신청할 수 있고, 정본이 송달되기 전에도 이의를 신청할 수 있습니다. 이 기간은 불변기간입니다(제226조). 이의신청서는 화해권고결정을 한 법원에 제출합니다(제227조 제1항).

이 2주가 중요한 이유는 제231조 때문입니다. 화해권고결정은 첫째 이의신청 기간 이내에 이의신청이 없는 때, 둘째 이의신청에 대한 각하결정이 확정된 때, 셋째 당사자가 이의신청을 취하하거나 이의신청권을 포기한 때 가운데 어느 하나에 해당하면 재판상 화해와 같은 효력을 가집니다. 반대로 적법한 이의신청이 들어오면 그 단계에서는 이 결정이 효력을 얻지 못하고 재판이 이어집니다.

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   결정서 정본을 받은 날짜를 적어 둡니다

   송달받은 날부터 2주가 시작됩니다. 우편 봉투와 송달 날짜가 찍힌 서류를 함께 보관해 두세요.

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   결정 내용을 내 사정에 비춰 봅니다

   인도 시기, 연체 차임의 처리, 비용 부담이 내 사건에서 받아들일 만한지 따져 봅니다. 불리한 점이 있다면 이의 여부를 이 단계에서 정해야 합니다.

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   이의가 없으면 재판상 화해와 같은 효력이 생깁니다

   제231조 각호 가운데 하나에 해당하는지를 확인합니다. 효력이 생긴 뒤에는 조항에 적힌 인도 시기와 조건이 집행 준비의 기준이 됩니다.

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   이의가 들어오면 재판이 이어집니다

   점유자가 이의를 신청하면 화해권고결정은 그 단계에서 확정적인 효력을 얻지 못하고, 다음 변론기일에 대비해 증거와 주장을 정리해야 합니다.

다음은 조정입니다. 민사조정법 제28조는 조정이 당사자 사이에 합의된 사항을 조서에 기재함으로써 성립한다고 정하고, 제29조는 조정이 재판상의 화해와 동일한 효력이 있다고 정합니다. 소송이 진행되는 도중에 법원이 사건을 조정절차에 부치는 경우도 있는데, 이때 합의가 이루어져 조서에 기재되면 위의 조문에 따라 재판상 화해와 같은 효력을 갖게 됩니다.

합의가 이루어지지 않을 때 법원이 내놓는 것이 조정을 갈음하는 결정입니다. 민사조정법 제30조는 조정담당판사가 합의가 성립되지 아니한 사건 또는 당사자 사이에 성립된 합의의 내용이 적당하지 아니하다고 인정한 사건에 관하여 직권으로 당사자의 이익이나 그 밖의 모든 사정을 고려하여 신청인의 신청 취지에 반하지 아니하는 한도에서 사건의 공평한 해결을 위한 결정을 할 수 있다고 정합니다. 이 결정에도 당사자는 그 조서의 정본이 송달된 날부터 2주일 이내에 이의를 신청할 수 있고(제34조 제1항), 이의신청이 없는 경우 등에는 재판상의 화해와 동일한 효력이 있습니다(제34조 제4항).

정리하면 화해권고결정이든 조정을 갈음하는 결정이든 이의신청 기간인 2주 안에 이의가 없으면 재판상 화해와 같은 효력을 얻는 구조입니다.

소 취하와 취하 간주로 끝나면 왜 집행권원이 생기지 않을까요?

소 취하는 원고가 소송을 거두어들이는 것입니다. 민사소송법 제266조 제1항은 소를 판결이 확정될 때까지 그 전부나 일부를 취하할 수 있다고 정합니다. 다만 제2항에 따라 상대방이 본안에 관하여 준비서면을 제출하거나 변론준비기일에서 진술하거나 변론을 한 뒤에는 상대방의 동의를 받아야 효력을 가집니다.

문제는 취하의 효과입니다. 제267조 제1항은 취하된 부분에 대하여는 소가 처음부터 계속되지 아니한 것으로 본다고 정합니다. 처음부터 없었던 것으로 보기 때문에 그동안 진행한 재판의 성과가 집행권원으로 남지 않습니다. 곧 나가겠다는 말만 믿고 취하서를 냈다가 약속이 지켜지지 않으면 소송을 다시 시작해야 합니다.

제267조 제2항도 알아 두어야 합니다. 본안에 대한 종국판결이 있은 뒤에 소를 취하한 사람은 같은 소를 제기하지 못한다고 정합니다. 판결을 받은 뒤에 취하하는 것은 이전과 전혀 다른 의미가 되므로, 취하를 고려할 때는 지금 단계가 판결 선고 전인지 후인지를 먼저 확인해야 합니다.

취하 간주도 같은 줄에 놓입니다. 민사소송법 제268조 제1항은 양 쪽 당사자가 변론기일에 출석하지 아니하거나 출석하였다 하더라도 변론하지 아니한 때에는 재판장이 다시 변론기일을 정하여 양 쪽 당사자에게 통지하여야 한다고 정합니다. 제2항은 그 새 변론기일 또는 그 뒤에 열린 변론기일에도 양 쪽 당사자가 출석하지 아니하거나 변론하지 아니한 때에는 1월 이내에 기일지정신청을 하지 아니하면 소를 취하한 것으로 본다고 정합니다. 제3항은 기일지정신청에 따라 정한 변론기일 또는 그 뒤의 변론기일에도 양 쪽이 나오지 않으면 소를 취하한 것으로 본다고 정합니다.

다시 정한 기일에도 양 쪽이 모두 나오지 않거나 나오고도 변론하지 않았는데 1월 이내에 기일지정신청까지 하지 않으면 사건이 취하 간주로 끝나 집행권원이 없는 상태로 돌아갑니다. 그래서 재판장이 다시 정해 통지한 기일을 달력에 적어 두고, 부득이하게 빠지게 되더라도 1월이라는 기일지정신청 기간을 넘기지 않도록 확인해야 합니다.

한쪽만 나오지 않는 경우는 구조가 다릅니다. 민사소송법 제150조 제3항은 당사자가 변론기일에 출석하지 아니하는 경우에 상대방이 주장하는 사실을 명백히 다투지 아니한 때에 자백한 것으로 보는 제1항을 준용하되, 공시송달의 방법으로 기일통지서를 송달받은 당사자가 출석하지 아니한 경우는 제외한다고 정합니다. 이런 구조 때문에 점유자가 변론기일에 출석하지 않으면 임대인이 주장한 사실을 명백히 다투지 아니한 것으로 보아 자백한 것으로 보는 제1항이 준용됩니다. 다만 제1항 단서에 따라 변론 전체의 취지로 보아 그 사실을 다툰 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하고, 제3항 단서에 따라 공시송달의 방법으로 기일통지서를 송달받은 당사자가 출석하지 아니한 경우도 제외됩니다. 반대로 임대인 쪽이 빠지면 같은 구조가 거꾸로 작용할 수 있습니다.

집행권원을 손에 쥔 뒤에는 무엇부터 확인해야 할까요?

집행권원이 생겼다고 곧바로 집행관이 문을 여는 것은 아닙니다. 판결이라면 집행문이 붙은 정본이 필요합니다. 민사집행법 제28조는 강제집행을 집행문이 있는 판결정본이 있어야 할 수 있다고 정하고, 집행문은 신청에 따라 제1심 법원의 법원사무관등이(소송기록이 상급심에 있으면 그 법원의 법원사무관등이) 내어 주며 신청은 말로 할 수 있다고 합니다. 앞서 본 대로 집행문은 판결이 확정되거나 가집행의 선고가 있는 때에만 받을 수 있으므로, 이 서류 한 장을 받는 단계가 첫 관문입니다.

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   집행권원의 종류와 효력 확인

   판결이면 확정 또는 가집행 선고, 조서나 결정이면 효력 발생 시점을 확인합니다.

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   집행문 부여 신청

   제1심 법원의 법원사무관등에게 신청하고, 소송기록이 상급심에 있으면 그 법원의 법원사무관등에게 신청합니다. 조건이 붙었다면 성취 증명 서류를 함께 냅니다.

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   송달과 집행개시 요건 점검

   당사자 성명 표시, 판결의 송달, 기한 도래 같은 요건을 갖췄는지 살핍니다.

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   집행관 접수와 계고

   집행관이 현장을 확인하고 계고 단계에서 고시문으로 자진 이행을 촉구합니다.

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   본집행

   채권자나 그 대리인이 출석한 자리에서 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도합니다.

부동산 인도의 집행은 민사집행법 제258조가 정합니다. 제1항은 채무자가 부동산이나 선박을 인도하여야 할 때 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다고 하고, 제2항은 이 강제집행을 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 한다고 정합니다. 그래서 집행 당일에는 임대인 본인이나 위임을 받은 대리인이 현장에 있어야 합니다. 민사집행은 이 법에 특별한 규정이 없으면 집행관이 실시합니다(제2조).

건물 안의 짐은 별도로 정해져 있습니다. 같은 조 제3항은 강제집행의 목적물이 아닌 동산을 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 한다고 정하고, 채무자가 없는 때에는 채무자와 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족 또는 채무자의 대리인이나 고용인에게 인도하여야 한다고 합니다(제4항). 그런 사람도 없으면 집행관이 채무자의 비용으로 보관하여야 하고(제5항), 채무자가 동산의 수취를 게을리 한 때에는 집행관이 집행법원의 허가를 받아 매각하고 비용을 뺀 나머지 대금을 공탁하여야 합니다(제6항). 짐 반출은 이렇게 법원 소속 집행관에 의하여 이루어지는 절차이지, 임대인이 임의로 짐을 치우는 방식이 아닙니다.

자주 하는 오해, 이렇게 판정합니다

자주 묻는 질문