건물 인도 청구 소장을 준비하다 보면 임대인이 가장 먼저 부딪히는 질문이 있습니다. 소송이 진행되는 몇 달 동안에도 세입자는 계속 살고 있을 텐데, 그 기간의 월세에 해당하는 돈은 어떻게 되느냐는 것입니다. 소장을 낸 날 이후에 생기는 점유 대가를 나중에 따로 소송으로 다시 청구해야 한다면, 임대인은 같은 상대방을 두고 소송을 두 번 하게 됩니다. 이때 검토하게 되는 것이 명도소송 장래이행 청구입니다.

이 글은 소장에 건물 인도와 함께 인도 완료일까지 매월 생기는 차임 상당액을 같이 적는 구조를 다룹니다. 이미 때가 된 연체 차임과 아직 때가 되지 않은 점유 대가를 가르는 기준, 민사소송법 제251조가 요구하는 미리 청구할 필요, 인도 청구와 금전 청구를 한 소장에 담는 조건, 청구취지의 모양, 점유 대가를 부당이득으로 구할지 손해배상으로 구할지의 갈림길을 차례로 정리합니다. 구체적인 결론은 계약 내용과 점유 경위에 따라 달라집니다.

위 항목 가운데 두 개 이상에 해당한다면 소송을 설계하는 단계에서 장래이행 청구를 어디까지 담을지 정해야 하는 사건일 가능성이 큽니다. 반대로 세입자가 이미 퇴거 날짜를 서면으로 확정해 주었고 그 약속이 지켜질 사정이 분명한 사건이라면 장래 부분을 줄이거나 담지 않는 선택도 있습니다.

명도소송 장래이행 청구란 무엇이고, 어떤 청구를 가리키나요?

민사소송에서 돈이나 물건을 달라고 청구하는 소를 이행의 소라고 부릅니다. 이행의 소는 보통 상대방이 줄 시기가 이미 지난 뒤에 내는 경우가 대부분이어서, 소장을 내는 시점에 이미 지급기일이 도래해 있는 청구가 기본 모습입니다. 반대로 지급기일이 아직 오지 않은 청구를 미리 소로 구하는 것이 장래이행의 소입니다. 민사소송법 제251조는 “장래에 이행할 것을 청구하는 소는 미리 청구할 필요가 있어야 제기할 수 있다”고 정하고 있고, 이 조문이 내세우는 요건은 미리 청구할 필요입니다.

이를 명도소송에 대입하면 청구가 시간대별로 나뉩니다. 첫째는 건물을 돌려 달라는 인도 청구입니다. 둘째는 소장을 내기 전에 이미 때가 지난 연체 차임이나 점유 대가입니다. 셋째는 소장을 낸 뒤 건물을 실제로 돌려받는 날까지 앞으로 한 달 한 달 생겨날 점유 대가입니다. 앞의 두 가지는 이미 때가 된 청구이고, 셋째만 아직 때가 되지 않은 장래이행의 소에 해당합니다. 청구취지에 인도 완료일까지 월 단위로 계산한 돈을 지급하라고 적는 부분이 바로 셋째 청구입니다.

이 구분이 중요한 이유는 소송이 한두 달에 끝나지 않기 때문입니다. 건물을 돌려받는 판결을 받아도 임차인이 스스로 나가지 않으면 강제집행으로 실제 점유를 넘겨받기까지 시간이 더 걸립니다. 강제집행은 신청부터 본집행까지 약 3개월을 안내해 드리고 있으나 사안에 따라 달라질 수 있습니다. 그 사이 월 단위로 쌓이는 손해를 소장에서 함께 구할 수 있는지가 장래이행 청구의 핵심 쟁점입니다.

이미 도래한 연체 차임과 앞으로 생길 점유 대가는 소장 한 장 안에서 어떻게 갈리나요?

차임의 이행기는 임대차계약서에 적힌 지급일에 따릅니다. 지급일을 정하지 않았다면 민법 제633조가 정하는 대로 건물의 차임은 매월말에 지급하여야 합니다. 이행기가 지난 달의 차임은 이미 때가 된 금전 청구, 즉 현재 이행의 청구입니다. 반면 계약이 끝난 이후에 매달 쌓이는 점유 대가는 소장을 낸 시점에서 보면 아직 발생하지 않았거나 이행기가 오지 않은 돈이므로 장래 이행의 청구가 됩니다.

두 시간대를 가르는 경계선 후보는 해지의 효력이 생긴 날입니다. 해지는 상대방에게 하는 의사표시이고, 민법 제111조①은 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다고 정합니다. 그래서 해지 통지서가 언제 세입자에게 도착했는지가 약정 차임을 근거로 한 청구와 해지 이후 점유 대가를 근거로 한 청구를 나누는 기준이 됩니다.

해지 요건도 섞어 쓰지 말아야 합니다. 건물 임대차 일반은 민법 제640조에 따라 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있고, 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가는 같은 법 제10조의8에 따라 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 해지할 수 있습니다. 상가의 3기는 석 달 연속 연체를 뜻하는 것이 아니라 연체한 금액의 합계가 3기분에 이르는 경우를 말합니다. 어느 조문이 적용되는지에 따라 해지 효력 발생일이 달라지고, 그 날짜가 두 부분의 경계가 됩니다.

점유 대가의 금액이 약정 차임과 같은지는 따로 따져야 합니다. 약정 차임을 기준으로 주장하는 경우가 많지만, 법원이 그 수준을 그대로 받아들인다고 단정할 수는 없고 인근 시세 자료 같은 다른 자료가 함께 쟁점이 될 수 있습니다.

1. 차임 연체 시작이때부터 쌓이는 연체 차임은 약정 지급일이 지났으므로 현재 이행의 청구입니다.
2. 해지 통지 도달해지 의사표시가 세입자에게 도달한 날부터 약정 차임이 아닌 점유 대가 구조를 검토합니다.
3. 소장 접수이 날을 기준으로 이전에 때가 된 금액은 현재 이행, 이후에 생길 금액은 장래 이행으로 나뉩니다.
4. 변론 진행달력이 가면서 장래 부분이 하나씩 현재 부분으로 바뀌므로 청구취지 변경 여부를 점검합니다.
5. 인도 완료열쇠를 돌려받거나 집행으로 점유를 넘겨받은 날이 점유 대가의 종기가 됩니다.

소장을 낼 때 장래였던 달은 변론이 이어지는 동안 하나씩 현재가 됩니다. 그때 청구취지를 따라가게 하는 방법은 뒤의 제262조 부분에서 다룹니다.

미리 청구할 필요가 있다는 것은 무슨 뜻인가요?

제251조는 필요의 내용을 풀어 쓰지 않습니다. 어떤 사정이 있으면 필요가 인정되는지는 법원이 개별 사건의 사정을 보고 판단하는 영역이고 판례로 다듬어져 온 부분이어서, 이런 경우에는 반드시 인정된다고 말씀드릴 수 없습니다. 아래는 임대인이 소장에서 설득하려는 방향과 준비하는 자료이며, 결과를 보장하는 목록이 아닙니다.

임대인이 설득하려는 방향은 대체로 세 가지입니다. 세입자가 건물을 계속 점유할 가능성이 큰지, 인도 의무 자체를 다투고 있는지, 점유 대가를 자발적으로 지급하리라고 기대하기 어려운 사정이 있는지입니다. 이런 사정은 어느 하나가 결정적이라기보다 함께 평가되며, 비중은 재판부와 사건에 따라 다릅니다.

표의 첫 줄은 특히 조심해야 합니다. 점유 현황을 사진으로 남기고 싶더라도 세입자가 점유하는 방실에 허락 없이 들어가 찍으면 형법 제319조①이 정하는 점유하는 방실 침입 문제로 이어질 여지가 있습니다. 건물 외관이나 공용 출입구처럼 임대인이 적법하게 볼 수 있는 곳에서 촬영일시와 장소를 특정해 두는 정도로 모으시기 바랍니다.

이 자료들은 서로 겹쳐서 하나의 이야기를 만듭니다. 내보내려는 시점까지 점유가 이어질 것이고, 점유 대가도 스스로 내지 않을 것이라는 이야기입니다. 해지 통지에 대한 회신에서 계약이 아직 유효하다거나 나가지 않겠다고 다툰 흔적이 있고 연체가 여러 달 이어졌다면 필요성을 설명하는 근거가 두터워집니다.

반대 방향의 사정도 있습니다. 세입자가 소장을 내기 전에 이미 퇴거 날짜를 서면으로 정했고 이사 준비가 진행되고 있다는 사실이 분명하다면, 장래 부분을 길게 청구하는 것이 설득력을 잃을 수 있습니다. 필요가 인정되지 않으면 장래 부분 청구는 받아들여지지 않을 수 있는데, 이는 그 금전 청구 부분에 대한 판단이고 건물 인도 청구의 심리와는 별개의 쟁점으로 다루어집니다. 그래서 사건 사정에 맞는 범위를 정하는 것이 중요합니다.

인도 청구와 금전 청구를 한 소장에 담을 때 청구취지는 어떻게 짜나요?

소장에는 당사자와 법정대리인, 청구의 취지와 원인을 적어야 합니다(민사소송법 제249조①). 청구취지는 원고가 어떤 내용의 판결 주문을 원하는지를 적는 부분이어서, 인도 청구와 두 종류의 금전 청구를 어떤 문장으로 나누어 적느냐에 따라 판결 주문의 모양이 달라집니다. 청구원인에는 임대차계약의 체결, 해지 사유와 통지의 도달, 점유의 계속, 점유 대가의 산정 근거를 순서대로 적습니다.

여러 개의 청구를 하나의 소로 묶는 데에는 제253조의 조건이 있습니다. 조문은 “여러 개의 청구는 같은 종류의 소송절차에 따르는 경우에만 하나의 소로 제기할 수 있다”고 정합니다. 건물 인도 청구와 금전 청구는 모두 민사 재산권 사건이어서 한 소장에 담는 사례가 많습니다만, 특별한 절차가 적용되는 사건이라면 소장을 쓰기 전에 절차 유형부터 확인해야 합니다.

청구취지의 모양을 보여 드리면 아래와 같습니다. 이 예시는 문장 구조를 이해하기 위한 모형이며, 금액과 기산일, 지연손해금의 범위는 사건마다 다르게 정해집니다.

둘째 항과 셋째 항의 차이를 보면 제251조의 구조가 보입니다. 둘째 항은 이미 정해진 금액이고, 셋째 항은 기산일만 정해져 있고 끝나는 날이 인도 완료일이라는 사건에 걸려 있어서 지금은 총액이 확정되어 있지 않습니다. 종기를 사건에 걸어 두는 문구를 어떤 표현으로 적을지는 재판부의 실무에 따라 다를 수 있어 소장을 내기 전에 점검합니다.

1. 종료 사유와 해지 도달일 확정기간 만료인지 해지인지, 해지라면 통지가 도달한 날이 언제인지 먼저 정합니다.
2. 목적물 특정건물의 전부인지 일부인지, 일부라면 도면으로 분명히 합니다.
3. 이미 도래한 금전 청구 합계 정리소장 접수 전에 때가 지난 차임과 점유 대가를 달별로 정리합니다.
4. 장래 금전 청구의 기산일과 월 단위 기준 결정겹치는 기간이 생기지 않도록 앞 단계의 종료일과 맞물리게 정합니다.
5. 소송비용과 가집행 문구 마무리소송비용 부담과 가집행을 구하는 문구를 덧붙입니다.

기산일은 계약 종료 사유에 따라 달라집니다. 해지로 끝났다면 해지 효력이 생긴 날 이후, 기간 만료로 끝났다면 만료일 다음 날 이후 등으로 나누어 볼 수 있습니다. 약정 차임을 근거로 청구하는 기간과 점유 대가를 근거로 청구하는 기간이 겹치면 이중 청구라는 오해를 사기 쉬우므로 경계 날짜를 청구원인에서 분명히 밝혀야 합니다.

인도 완료일이 무엇을 뜻하는지도 미리 생각해 두어야 합니다. 세입자가 스스로 열쇠를 돌려주는 날일 수도 있고, 판결 뒤 집행관이 점유를 넘겨받아 채권자에게 인도한 날일 수도 있습니다. 민사집행법 제258조①은 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다고 정하고, ②는 이 강제집행을 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 한다고 정합니다. 집행 현장의 짐 반출은 법원 소속 집행관에 의하여 이루어집니다. 종기를 증명하려면 열쇠를 인수한 날짜와 집행 당일의 기록을 남겨 두는 것이 좋습니다.

점유 대가는 부당이득과 손해배상 중 무엇으로 청구하나요?

계약이 끝난 뒤에도 건물을 계속 점유하는 세입자에게 점유 대가를 구하는 법적 구성은 크게 두 갈래입니다. 민법 제741조는 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자에게 그 이익을 반환할 의무를 지웁니다. 민법 제390조는 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때 채권자가 손해배상을 청구할 수 있다고 정하며, 채무자의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다는 단서를 둡니다.

임대차가 끝난 뒤 건물을 돌려줄 의무를 이행하지 않은 점은 계약상 의무를 어긴 면에서 제390조의 틀로 설명할 수 있습니다. 같은 사실을 법률상 원인 없이 건물을 사용하고 수익하는 이익을 얻은 면에서 보면 제741조의 틀로도 설명할 수 있습니다. 어느 쪽을 중심에 놓을지, 두 구성을 함께 주장할지, 순서를 어떻게 정할지는 사안에 따라 달라지므로 이 글에서 정답을 단정하지 않습니다.

상대방이 계약이 아직 유효하다고 다투면 부당이득의 법률상 원인 쟁점이 되고, 해지의 효력 자체가 다투어지면 청구 전체의 순서가 바뀝니다. 그래서 점유 대가 청구는 해지의 효력을 입증하는 단계와 떼어 놓고 생각할 수 없습니다.

보증금이 남아 있는 사건에서는 정산 문제가 따라붙습니다. 임대차가 끝난 뒤 보증금 반환과 건물 인도가 서로 동시에 이행되어야 하는지가 다투어지는 경우가 있는데, 민법 제536조①이 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정하기 때문입니다. 세입자가 이를 내세우면 인도 청구의 판결 주문에 반대의무 이행과의 관계가 붙을 수 있습니다. 연체 차임과 점유 대가를 보증금에서 어떻게 공제하는지는 사안마다 다르고 판례 영역이어서 단정하지 않으며, 공제하고 나면 돌려줄 보증금이 남지 않는 사건이라면 이 쟁점의 비중이 줄어들 수 있습니다.

소송이 진행되는 동안 달력이 가면 청구취지는 어떻게 따라가나요?

소송은 소장을 접수한 날에 멈춰 있지 않습니다. 소장에 장래 이행으로 적었던 달이 변론이 열리는 동안 하나씩 지나가면, 그 달의 점유 대가는 이제 때가 된 금액이 됩니다. 민사소송법 제262조①은 원고가 청구의 기초가 바뀌지 아니하는 한도 안에서 변론을 종결할 때까지 청구의 취지 또는 원인을 바꿀 수 있다고 정하고, 소송절차를 현저히 지연시키는 경우에는 그러하지 아니하다는 단서를 둡니다. ②는 청구취지의 변경을 서면으로 신청하도록, ③은 그 서면을 상대방에게 송달하도록 정합니다.

그래서 변론기일마다 점유 대가 계산표를 갱신해 서면으로 낼 것인지, 장래 이행 문구에 기대어 갱신을 최소화할 것인지를 사건에 맞게 정합니다. 어느 방식이든 점유가 이어지는 한 입금 여부와 현장 상태를 달마다 기록해 두어야 나중에 종기를 다툴 때 자료가 비지 않습니다.

장래이행 청구가 받아들여질 때 노리는 이익은 선고 이후에 때가 오는 부분을 위해 새로 소를 내지 않아도 되는 구조입니다. 다만 판결 주문에 담길 수 있는 범위와 집행하는 방법은 사건마다 다르므로 이 효과를 단정하지는 않습니다.

금전 청구 부분에는 가집행도 생각해야 합니다. 민사소송법 제213조①에 따라 재산권의 청구에 관한 판결은 가집행의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 직권으로 담보를 제공하거나 제공하지 아니하고 가집행을 할 수 있다는 것을 선고하여야 합니다. ②는 법원이 직권으로 또는 당사자의 신청에 따라 채권 전액을 담보로 제공하고 가집행을 면제받을 수 있다는 것을 선고할 수 있다고 정하며, ③은 이 선고를 판결 주문에 적도록 합니다.

가집행이 중요한 이유는 민사집행법 제30조①이 집행문은 판결이 확정되거나 가집행의 선고가 있는 때에만 내어 준다고 정하기 때문입니다. 같은 법 제56조 2호도 가집행의 선고가 내려진 재판을 강제집행의 기초가 되는 집행권원으로 열거합니다. 따라서 가집행 선고가 붙은 금전 부분은 판결 확정을 기다리지 않고 집행 가능성을 검토할 수 있습니다. 다만 상대방이 면제를 받을 수 있는 구조가 있고, 담보의 방식과 액수는 법원이 정합니다.

세입자가 자주 하는 말과 임대인이 점검할 답

소송이 시작되면 장래이행 청구를 겨냥한 세입자 쪽 반박이 몇 가지로 모입니다. 말 자체는 단순해도 뒤에는 서로 다른 쟁점이 있으므로 말마다 확인할 것을 나누었습니다. 판정란은 일반적인 점검 방향이며 개별 사건의 결론이 아닙니다.

다섯 가지 반박을 정리해 보면 공방은 사실을 얼마나 일찍 문서로 확정해 두었는지로 모입니다. 해지 통지의 도달일, 입금의 용도, 퇴거 약속의 서면화, 점유 현황의 기록은 소송이 시작된 뒤에 만들기 어려운 자료이므로 세입자와의 대화가 이어지는 단계에서 미리 기록해 두시기 바랍니다.

소장을 내기 전 점검 순서와 비용, 선임 절차는 어떻게 되나요?

명도 사건의 절차 지도는 명도 내용증명, 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행의 순서로 그려집니다. 장래이행 청구는 이 가운데 세 번째 단계인 명도소송의 소장을 설계할 때 결정합니다. 점유이전금지가처분은 소송 중 점유자가 바뀌는 상황에 대비하는 단계이고, 강제집행은 판결을 받은 뒤 집행관을 통해 실제로 점유를 넘겨받는 단계이며 별도 계약으로 진행합니다. 내용증명의 문구와 도달일 확인이 뒤의 청구 설계를 좌우합니다.

비용 구조는 아래 장부와 같습니다. 선임료는 200만원부터 사건 유형에 따라 정해지며, 선임하시면 점유이전금지가처분과 내용증명은 0원으로 진행합니다. 내용증명만 따로 맡기실 때는 20만원입니다. 법원에 내는 실비(인지, 송달료, 열쇠수리공, 우편료 등)는 합계 대략 50만원에서 100만원 사이로 안내해 드리며, 실제 액수는 사건마다 다릅니다.

선임 절차는 네 단계입니다. 1차 상담과 서류 준비, 심층 상담, 선임계약, 소송 진행의 순서이고, 방문 없이 전화로 선임할 수 있으며 전국 어디서나 가능합니다. 사건은 『명도소송 매뉴얼』 저자인 엄정숙 변호사가 직접 진행합니다. 엄정숙 변호사는 부동산과 민사 전문이며, 부동산 관련사건 7,000건 이상과 명도 800건 이상의 경험을 바탕으로 상담합니다.

전화 상담은 02-591-5657로 하시면 되고, 상담시간은 오전 10시부터 오후 6시까지이며 공휴일 휴무, 12시부터 1시까지는 점심시간입니다. 무료 승소자료는 상단 메뉴에서 확인하실 수 있습니다. 상담 때 임대차계약서, 해지 통지서와 배달 기록, 연체 내역이 보이는 통장 사본, 점유 현황 사진을 준비해 주시면 장래이행 청구를 어디까지 담을지 더 빠르게 말씀드릴 수 있습니다.

자주 묻는 질문