전세 세입자 내보내기 전에 왜 등기부를 먼저 열어 봐야 할까요?

집주인이 전세 세입자를 내보내려 할 때 가장 먼저 떠올리는 것은 계약 만료일, 갱신 거절 통지를 보낼 시기, 집을 팔거나 직접 들어가 살 일정입니다. 이 글은 그 일정표를 다시 계산하지 않습니다. 대신 한 걸음 앞의 질문, 곧 이 전세가 등기부에 전세권으로 올라 있는지 아니면 계약서만 있는 전세인지를 다룹니다. 이 한 가지에 따라 세입자가 쥔 권리의 종류가 달라지고, 그에 따라 임대인이 세워야 할 청구의 모양도 달라지기 때문입니다.

우리가 흔히 전세라는 한 단어로 부르는 계약은 법적으로 두 갈래입니다. 하나는 등기를 하지 않은 채 계약서와 입주, 전입신고로 유지되는 전세계약이고, 다른 하나는 부동산 등기부에 전세권설정등기가 마쳐진 전세권입니다. 앞의 것은 주택임대차보호법을 준용하는 쪽으로 정리되고, 뒤의 것은 민법의 전세권 규정이 직접 움직입니다. 같은 집, 같은 세입자, 같은 보증금이어도 어느 갈래에 서 있느냐에 따라 만기 이후의 풍경이 다릅니다.

이 글의 기준은 주택 전세입니다. 상가건물이나 사무실처럼 주택이 아닌 건물의 전세는 적용되는 법이 달라질 수 있어 따로 확인하셔야 합니다. 또 아래 내용은 일반적인 구조를 설명한 것이어서, 특약이나 갱신 경위, 보증금 반환 이력에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 구체적인 사건에서 어느 문장이 맞는지는 계약서와 등기부를 함께 보아야 판단할 수 있습니다.

이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 계약서에는 전세라고만 적혀 있고, 등기부에 전세권이 있는지는 확인해 본 적이 없습니다.
• 세입자가 전세권 등기가 되어 있으니 돈을 받기 전에는 못 나간다고 말합니다.
• 만기가 지났는데 세입자가 임차권등기를 하겠다고 합니다.
• 집을 팔거나 직접 들어가야 하는데 보증금 마련 일정이 아직 확정되지 않았습니다.
• 명도소송으로 가면 어떤 청구를 해야 하는지 감이 잡히지 않습니다.

위 항목 중 하나라도 해당한다면 아래 순서로 읽어 보시기 바랍니다. 먼저 등기 없는 전세와 전세권 등기가 각각 어떤 규정으로 움직이는지 살피고, 이어서 두 갈래를 한 표로 비교합니다. 그다음 통지 전 점검 순서, 세입자가 자주 내세우는 말에 대한 판단, 소송으로 갔을 때 청구가 짜이는 방식을 차례로 정리합니다.

등기 없는 전세는 어떤 규정으로 움직일까요?

주택임대차보호법 제12조는 주택의 등기를 하지 아니한 전세계약에도 이 법을 준용하고, 이 경우 전세금은 임대차의 보증금으로 본다고 정합니다. 그래서 등기 없는 전세는 이름만 전세일 뿐 법적으로는 보증금이 있는 주택 임대차와 같은 틀에서 다루어집니다. 세입자가 계약서에 전세금이라고 적힌 돈을 낸 것은 맞지만, 법은 그 돈을 보증금으로 읽는다는 뜻입니다. 임대인이 갱신, 해지, 보증금 반환을 따질 때 먼저 펼쳐야 할 법이 주택임대차보호법이 되는 이유입니다.

이 갈래에서 임대인이 가장 자주 부딪히는 규정은 제4조 제2항입니다. 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다는 내용입니다. 만기가 지났다는 사실만으로 세입자가 곧바로 아무 근거 없이 눌러앉은 사람이 되는 것이 아니라, 보증금이 돌아올 때까지는 임대차관계가 이어지는 것으로 보는 규정이라는 말입니다. 따라서 만기 후에 나가 달라는 통지가 힘을 얻으려면, 통지문 못지않게 보증금을 어떻게 돌려줄지에 관한 준비가 함께 정리되어 있어야 합니다.

갱신 단계도 같은 법 안에서 움직입니다. 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다는 규정이 제6조 제1항에 있고, 임차인의 갱신요구를 정당한 사유 없이 거절하지 못한다는 규정이 제6조의3 제1항에 있습니다. 거절할 수 있는 사유는 같은 항 단서의 각 호에 열거되어 있는데, 임대인이나 그 직계존속, 직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우도 그 가운데 하나입니다. 날짜 계산과 사유별 요건은 이 글의 주제가 아니므로 반복하지 않고, 등기 없는 전세에서는 이 틀을 먼저 점검한다는 점만 짚어 둡니다.

세입자 쪽의 방어 수단도 이 법에 있습니다. 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정합니다. 신청 요건이 임대차 종료와 보증금 미반환이라는 점이 중요합니다. 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 취득했다면 그대로 유지되며, 등기 이후에 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 상실되지 않는다는 것이 같은 조 제5항입니다. 그래서 세입자는 임차권등기를 마친 뒤 이사를 나가는 선택을 할 수 있습니다.

같은 조 제8항에 따라 세입자는 임차권등기명령의 신청과 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 다만 임차권등기가 임대인의 보증금 반환 의무를 없애는 것은 아닙니다. 임대인에게는 반환 문제가 아직 정리되지 않았다는 사실이 등기부에 드러나는 결과가 되고, 새 세입자나 매수인을 구하는 일정에도 영향을 줄 수 있습니다.

보증금을 받지 못한 세입자에게는 집을 비우지 않고도 갈 수 있는 길이 하나 더 있습니다. 제3조의2 제1항은 임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결이나 이에 준하는 집행권원에 따라 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않는다고 정합니다. 세입자가 판결을 받은 뒤 집을 먼저 비우지 않아도 경매를 신청할 수 있다는 취지로 읽힙니다. 임대인이 세입자를 내보내는 데만 신경 쓰고 보증금 마련을 미루면, 상대방이 반환소송과 경매 쪽으로 먼저 움직일 수 있다는 뜻입니다.

이 세 규정만 기억하셔도 등기 없는 전세의 윤곽이 잡힙니다. 정리하면 등기 없는 전세에서 임대인의 과제는 종료 사유를 갖추는 일과 보증금을 돌려줄 길을 마련하는 일, 두 가지가 나란히 놓인다는 점입니다.

전세권이 등기돼 있으면 무엇이 달라질까요?

전세권설정등기가 마쳐져 있다면 세입자는 단순한 임차인이 아니라 전세권자입니다. 민법 제303조 제1항은 전세권자가 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 용도에 따라 사용하고 수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다고 정합니다. 점유하고 쓰는 권리와 전세금을 우선해서 돌려받는 권리가 한 묶음으로 등기부에 올라 있는 셈입니다. 이 구조를 모르고 계약이 끝났다는 통지만 보내면, 상대방은 등기부를 근거로 자기 권리가 아직 살아 있다고 주장할 수 있습니다.

전세권에는 존속기간 규정도 따로 있습니다. 민법 제312조 제1항은 전세권의 존속기간이 10년을 넘지 못한다고 하고, 제2항은 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 이를 1년으로 한다고 합니다. 더 눈여겨볼 곳은 제4항입니다. 건물의 전세권설정자가 존속기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 전세권자에게 갱신거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는, 그 기간이 만료된 때에 종전과 같은 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 보고, 이때 존속기간은 정함이 없는 것으로 봅니다. 주택임대차보호법의 통지 기간이 6개월 전부터 2개월 전까지인 것과 달리 전세권은 6개월 전부터 1개월 전까지라는 점도 헷갈리기 쉬운 차이입니다.

존속기간을 약정하지 않은 경우에는 제313조가 문제 됩니다. 각 당사자가 언제든지 상대방에게 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 전세권이 소멸한다는 규정입니다. 갱신 통지를 놓쳐 기간이 정함 없는 상태가 된 경우에 이 소멸통고 규정을 함께 검토해야 하는 이유가 여기에 있습니다. 두 규정이 어떻게 이어 붙는지는 계약서의 기간 약정과 갱신 경위에 따라 달라질 수 있으므로 단정하기 어렵습니다.

전세권이 소멸한 뒤의 정산 구조는 제317조가 정합니다. 전세권이 소멸한 때에는 전세권설정자가 전세권자로부터 목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하여야 한다는 내용입니다. 임대인의 눈으로 풀어 읽으면, 내가 전세금을 돌려주는 순간에 세입자는 집을 내주고 말소 서류도 같이 내놓는 맞교환 구조입니다. 그래서 등기된 전세권에서는 집을 비우는 문제와 등기를 지우는 문제가 한 묶음이 되고, 그 한가운데에 전세금 반환이 놓입니다.

반대쪽에는 세입자의 경매 청구권이 있습니다. 제318조는 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자가 민사집행법이 정한 바에 따라 전세권 목적물의 경매를 청구할 수 있다고 정합니다. 임대인이 반환을 미루는 동안 소송으로 세입자를 내보내는 일보다 건물이 경매 절차에 올려지는 일이 먼저 일어날 수도 있다는 뜻입니다. 전세권 등기가 있는 집에서 보증금 마련이 늦어지는 상황이라면, 내보내기 전략보다 자금 계획부터 점검해야 하는 이유입니다.

합의로 보증금을 올려 계속 살게 하려는 경우도 있습니다. 제312조의2는 전세금이 목적 부동산에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 상당하지 아니하게 된 때 당사자가 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다고 하고, 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다고 정합니다. 구체적인 비율은 시행령에 있으므로 이 글에서는 적지 않습니다. 이 조문이 다루는 것은 금액의 증감이지 전세권의 소멸이 아니므로, 세입자를 내보내는 수단으로 앞세우기에는 맞지 않습니다.

세입자의 손에 어떤 카드가 쥐여 있는지를 나란히 놓고 보면 두 갈래의 무게 차이가 한눈에 들어옵니다.

왼쪽은 반환소송을 거쳐야 경매로 가는 구조이고, 오른쪽은 등기된 권리 자체에 경매 청구권이 붙어 있는 구조입니다. 임대인이 보증금을 마련하지 못한 시간이 길어질수록 어느 쪽이 더 빨리 움직일 수 있는지는 두 갈래가 서로 다릅니다.

두 갈래를 한 표로 비교하면 어떻게 다를까요?

아래 표는 주택 전세를 기준으로 두 갈래를 같은 항목에 놓고 비교한 것입니다. 표의 문장은 요약이므로 구체적인 전세 세입자 내보내기 사건에서는 계약서와 등기부 기재를 함께 확인하셔야 합니다.

표에서 가장 중요한 줄은 세 번째와 여섯 번째입니다. 만기가 지난 뒤의 상태를 설명하는 방식이 완전히 다르기 때문입니다. 등기 없는 전세는 임대차관계가 보증금 반환 때까지 존속되는 것으로 보는 쪽에서 출발하고, 전세권은 존속기간의 만료, 갱신, 소멸통고라는 전세권 자체의 규정에서 출발합니다. 출발점이 다르면 같은 통지문도 다르게 평가받을 수 있습니다.

갱신 통지 기간도 다시 살펴보시기 바랍니다. 등기 없는 전세는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지, 전세권은 존속기간 만료 전 6개월부터 1개월까지로 정해져 있습니다. 두 갈래를 구분하지 않고 하나의 달력으로 계산하면 통지 시기를 놓치거나, 반대로 아직 통지할 수 있는 기간인데 지난 것으로 오해할 수 있습니다.

계약 경위가 복잡한 사건에서는 두 갈래가 이렇게 단순하게 나뉘지 않을 수도 있습니다. 갱신을 거듭했거나 보증금을 증액했거나 중간에 집주인이 바뀐 경우에는 표의 문장이 그대로 들어맞지 않을 여지가 있으므로, 표는 출발점으로만 쓰시고 실제 판단은 서류를 놓고 하시기 바랍니다.

세입자 내보내기 통지문을 쓰기 전에 어떤 순서로 점검할까요?

통지문은 한 장이지만 그 한 장을 쓰기 전에 해 두어야 할 일은 여섯 가지입니다. 아래 순서대로 점검하면 두 갈래 중 어느 길에 서 있는지, 무엇을 준비해야 하는지가 분명해집니다.

1. 등기사항증명서를 열람합니다등기소 창구나 인터넷으로 등기사항증명서를 열람해, 소유권 이외의 권리가 적히는 부분에 전세권설정등기가 있는지 봅니다. 있다면 전세금, 존속기간, 전세권자가 누구인지 적어 둡니다. 근저당권이나 가압류가 함께 적혀 있으면 보증금 반환 계획에도 영향을 주므로 같이 기록합니다.
2. 계약서, 특약, 갱신 이력을 정리합니다전세 계약서 원본과 특약, 지난 갱신 때 주고받은 문자와 합의서를 모읍니다. 갱신 때 조건을 바꾼 일이 있었는지, 전세권 설정에 관한 약정이 있었는지가 이후 판단의 바탕이 됩니다.
3. 끝나는 시점을 갈래별로 따로 셉니다등기 없는 전세라면 임대차기간이 끝나는 날을 기준으로, 전세권이라면 등기부에 적힌 존속기간 만료일을 기준으로 각각의 통지 기간을 셉니다. 두 달력을 섞지 않는 것이 이 단계의 핵심입니다.
4. 보증금 반환 재원을 확인합니다새 세입자의 보증금, 매매대금, 대출 등 재원 후보를 적고 입금 가능한 날짜를 구체적으로 잡습니다. 전세권이라면 제317조의 맞교환 구조가, 등기 없는 전세라면 제4조 제2항의 존속 구조가 이 단계의 준비 상태에 따라 무게를 달리하기 때문입니다.
5. 서면으로 통지하고 반응을 기록합니다내용증명으로 종료 사유와 반환 계획, 인도 희망일을 적어 보냅니다. 세입자의 답변, 통화, 방문 내용은 날짜별로 기록해 둡니다. 법도에서는 선임하시면 내용증명 비용이 0원이고, 내용증명만 따로 맡기실 때는 20만원입니다.
6. 협의가 되지 않으면 소송과 집행으로 넘어갑니다점유자가 바뀌는 상황에 대비해 소송 전에 점유이전금지가처분을 거치는 경우가 많고, 판결 등 집행권원을 받은 뒤에는 집행관이 인도집행을 맡습니다. 민사집행법 제258조 제1항은 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다고 정하며, 짐 반출도 법원 소속 집행관에 의하여 이루어집니다. 강제집행 신청부터 본집행까지는 약 3개월을 기준으로 안내드리지만 사안에 따라 달라집니다.

여섯 단계 중 앞의 네 단계는 소송 이전에 임대인이 직접 할 수 있는 작업이고, 이 작업의 품질이 뒤의 두 단계 속도를 좌우합니다. 등기부와 계약서 정리가 끝난 상태에서 상담을 시작하면 청구의 방향이 훨씬 빨리 잡힙니다. 협의로 합의 퇴거일을 정하는 경우에는 인도일, 보증금 반환일, 말소 서류 교부 시점, 그때까지의 관리비 정산 방식을 한 문서에 담아 두면 이후 분쟁이 줄어듭니다.

세입자가 이렇게 말할 때는 어디부터 확인해야 할까요?

전세 세입자 내보내기 상담에서 자주 듣는 말을 네 가지로 추렸습니다. 각 말에 대해 어떤 조문과 사실부터 확인해야 하는지 판정 형식으로 정리했습니다.

명도소송으로 간다면 청구는 어떤 모양으로 짜일까요?

내용증명과 협의가 끝나 소송으로 가면, 임대인은 종료를 전제로 건물의 인도를 구하는 소를 냅니다. 이때 두 갈래의 차이는 청구취지와 입증 자료의 구성에서 드러납니다. 소송 전에 어떤 서류를 갖춰 두었느냐가 소장의 첫 장부터 영향을 줍니다.

등기 없는 전세에서는 임대차가 종료되었다는 사실과 건물을 인도받을 권리를 중심으로 청구를 짭니다. 세입자는 보증금을 돌려받기 전에는 집을 비울 수 없다는 항변을 낼 수 있습니다. 민법 제536조 제1항이 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정하기 때문에, 이 항변이 받아들여질 경우를 대비해야 합니다. 받아들여지는지, 어떤 형태의 주문이 나오는지는 사안에 따라 다르므로, 소장을 쓰는 단계부터 보증금 반환 준비 상황을 증거로 갖춰 두는 편이 안전합니다.

전세권 등기가 있는 경우에는 인도 청구와 함께 전세권설정등기 말소에 필요한 서류의 교부 문제가 따라붙습니다. 제317조가 인도, 말소 서류 교부, 전세금 반환을 동시에 이루어지는 관계로 두고 있으므로, 청구의 구성도 이 맞교환 구조를 염두에 두고 설계해야 합니다. 구체적으로 어떤 주문을 구할지는 존속기간 만료 여부, 갱신 통지 이력, 점유자가 누구인지에 따라 달라집니다.

판결이 인도와 전세금 반환을 맞바꾸는 내용이면 집행 단계에서도 주의가 필요합니다. 민사집행법 제41조 제1항은 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다고 정합니다. 쉽게 말해 임대인이 돈을 마련해 제공했다는 사실을 증명하지 못하면 집행을 개시할 수 없다는 구조입니다. 집행 비용을 준비하는 일만이 아니라 전세금 반환 재원을 준비하는 일이 소송 전체의 속도를 정하는 이유입니다.

소송이 모든 사건의 정답은 아닙니다. 세입자가 새 집을 구할 시간이 필요해서 버티는 경우에는 인도일과 반환일을 맞바꾸는 합의가 더 빠를 수 있고, 합의 내용을 법원의 절차로 남기는 방법도 검토할 수 있습니다. 다음 임대차부터는 계약 시점에 제소전화해를 검토해 두면 만기 때 같은 고민을 줄일 수 있습니다. 어느 방법이 맞는지는 세입자의 태도, 보증금 재원, 건물의 매매 일정에 따라 달라집니다.

법도에서는 상담부터 집행까지 어떻게 진행하나요?

전세 세입자 내보내기처럼 등기와 보증금이 얽힌 사건은 서류를 읽는 일이 절반입니다. 엄정숙 변호사(『명도소송 매뉴얼』 저자, 부동산·민사 전문, 공인중개사)가 직접 진행하고, 명도 사건 800건 이상과 강제집행 200건 이상을 다룬 경험으로 사건마다 어느 갈래에 서 있는지부터 가려 드립니다. 상담 때 계약서, 등기사항증명서, 세입자와 주고받은 문자, 보증금 이체내역, 지난 갱신 합의서를 가져오시면 방향을 훨씬 빨리 잡을 수 있습니다.

진행은 네 단계입니다. 1차 상담과 서류 준비, 심층 상담, 선임계약, 소송 진행 순서이며, 방문 없이 전화로 선임하실 수 있고 전국 어디서든 가능합니다. 선임료는 200만원부터이고 케이스별로 달라지며, 선임하시면 가처분 0원, 내용증명 0원입니다. 강제집행은 별도 계약으로 진행하고 법원에 내는 실비는 선임료와 별도로 사안별로 안내드립니다. 상단 메뉴에서 무료 승소자료를 받아 보실 수 있으니 상담 전에 참고하셔도 좋습니다.

전화 한 통으로 등기부와 계약서에서 무엇을 먼저 봐야 하는지 안내해 드립니다. 상담 문의는 02-591-5657로 하시면 됩니다.

자주 묻는 질문