명도소송에서 이겼다는 소식은 반갑지만, 그다음 문턱에서 많은 임대인이 멈칫합니다. 판결문을 들고 강제집행을 신청하려는 순간 "비용을 먼저 내야 한다"는 안내를 받기 때문입니다. 분명히 상대방이 부담한다고 들었는데 왜 내 돈이 먼저 나가야 하는지, 내지 않고 버티면 어떻게 되는지, 낸 돈은 돌려받을 수 있는지가 한꺼번에 떠오릅니다.

부동산 강제집행 비용을 다루는 글은 대개 항목과 금액을 길게 늘어놓습니다. 그러나 임대인의 판단을 실제로 가르는 것은 금액이 아니라 시점과 효과입니다. 언제 내야 하는지, 안 내면 무엇이 달라지는지, 최종적으로 누가 짊어지는지가 정해져야 일정과 자금을 계획할 수 있기 때문입니다.

이 글은 일부러 금액을 적지 않습니다. 대신 신청할 때 미리 내야 하는 의무(민사집행법 제18조), 내지 않았을 때의 효과, 최종 부담자를 정한 조문(제53조), 그리고 소송비용액 확정(민사소송법 제110조)과의 경계를 한 줄씩 짚습니다. 금액과 기준은 사건 유형과 집행 대상, 접수 시점에 따라 달라지므로 상담 때 사안별로 안내해 드립니다.

이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 판결은 받았는데 강제집행을 신청할 때 비용을 왜 채권자가 먼저 내야 하는지 이해가 안 되는 임대인
• 법원이 부족하다며 비용을 더 내라고 명하면 어떻게 되는지, 따르지 않으면 무슨 일이 생기는지 궁금한 분
• 비용은 결국 점유자가 부담한다는 말을 믿고 예납을 미뤄도 되는지 판단이 서지 않는 분
• 소송비용액 확정 절차와 강제집행 비용이 같은 것인지 헷갈리는 분
• 예납 시기를 놓쳤을 때 신청이 어떻게 처리될 수 있는지 미리 알고 일정을 지키고 싶은 분

위 질문 가운데 하나라도 해당한다면, 아래 결론 박스를 먼저 읽고 필요한 섹션으로 내려가시면 됩니다. 각 섹션은 조문이 말하는 것과 말하지 않는 것을 나눠 적었습니다. 조문이 침묵하는 부분을 아는 일도 판단에는 같은 무게로 필요하기 때문입니다.

부동산 강제집행 비용은 언제, 누가 내야 하나요?

가장 먼저 확인할 조문은 민사집행법 제18조 제1항입니다. 이 조문은 "민사집행의 신청을 하는 때에는 채권자는 민사집행에 필요한 비용으로서 법원이 정하는 금액을 미리 내야 한다"고 정합니다. 문언을 뜯어보면 내는 사람은 채권자이고, 내는 때는 신청을 하는 때이며, 내는 방식은 미리 내는 것입니다. 명도 사건에서 채권자는 판결로 건물의 인도를 받게 된 임대인 쪽이므로, 강제집행 신청서를 접수하는 순간 비용을 먼저 부담하는 사람은 임대인입니다.

이어지는 후문은 "법원이 부족한 비용을 미리 내라고 명하는 때에도 또한 같다"고 정합니다. 예납은 신청 때 한 번으로 끝난다고 단정할 수 없다는 뜻입니다. 처음 낸 금액이 집행에 필요한 비용에 못 미친다고 법원이 판단하면 부족분을 미리 내라는 명령이 나올 수 있고, 그 명령에 따르는 것도 같은 예납 의무에 해당합니다. 그래서 신청 단계에서 자금 계획을 한 번에 끝낸 것으로 생각하지 말고, 추가 명령이 올 가능성까지 염두에 두는 편이 안전합니다.

여기서 "미리 내야 한다"는 표현은 권유가 아니라 의무를 정하는 문언입니다. 이 표현을 "가급적 먼저 내는 편이 좋다" 정도로 풀어 읽으면 곤란합니다. 뒤에서 살펴볼 제2항이 이 의무를 지키지 않은 경우의 효과를 따로 두고 있다는 점이 그 증거입니다. 의무가 아니라면 어기는 경우의 효과를 정해 둘 이유가 없기 때문입니다.

금액은 조문이 아니라 법원이 정합니다. 제18조 제1항 문언도 "법원이 정하는 금액"이라고만 할 뿐 숫자를 적지 않았고, 이 글도 숫자를 적지 않습니다. 실제로 얼마를, 어디에, 어떤 방식으로 내는지는 사건 유형과 집행 대상에 따라 달라지고 접수 때 안내를 받게 됩니다. 인터넷에 떠도는 금액을 기준 삼아 미리 단정하기보다, 접수 단계에서 안내받은 내용과 상담에서 확인한 내용을 기준으로 삼으시기 바랍니다.

강제집행은 아무 서류나 들고 가서 신청하는 절차가 아닙니다. 강제집행은 집행문이 있는 판결정본, 곧 집행력 있는 정본이 있어야 할 수 있고(제28조제1항), 집행문은 판결이 확정되거나 가집행의 선고가 있는 때에만 내어 줍니다(제30조제1항). 또 집행을 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 집행문에 표시되어 있고 판결을 이미 송달했거나 동시에 송달한 때에만 집행을 시작할 수 있습니다(제39조제1항). 예납은 이런 서류 요건을 갖춘 신청과 함께 따라오는 의무라고 이해하시면 됩니다.

위 세 카드가 이 글 전체의 뼈대입니다. 왼쪽에서 오른쪽으로 읽으면 "신청 때 먼저 내고, 집행관이 집행하고, 비용은 최종적으로 채무자가 부담한다"는 순서가 됩니다. 각 단계에서 임대인이 해야 할 일과 하지 않아도 되는 일을 아래에서 하나씩 나누겠습니다.

예납하지 않으면 신청은 어떻게 되나요?

제18조 제2항은 이렇게 정합니다. "채권자가 제1항의 비용을 미리 내지 아니한 때에는 법원은 결정으로 신청을 각하하거나 집행절차를 취소할 수 있다." 문언을 하나씩 나눠 보겠습니다. 먼저 조건은 채권자가 제1항의 비용을 미리 내지 아니한 때입니다. 신청 때 내야 할 금액을 내지 않은 경우도, 법원이 부족분을 미리 내라고 명했는데 내지 않은 경우도 제1항의 비용을 내지 않은 것에 해당합니다.

다음으로 효과는 두 갈래입니다. 하나는 신청을 각하하는 것이고, 다른 하나는 집행절차를 취소하는 것입니다. 문언상 아직 시작하지 않은 신청 단계의 각하와 이미 진행 중인 절차의 취소를 모두 열어 둔 것으로 읽힙니다. 즉 처음부터 예납을 하지 않았다면 신청이 받아들여지지 않는 쪽으로, 일부만 내고 추가 명령에 응하지 않았다면 이미 시작한 절차가 중단되고 취소되는 쪽으로 이어질 여지가 있습니다.

중요한 점은 이 조문이 "각하하거나 취소할 수 있다"고 쓰고 있다는 사실입니다. 법원이 반드시 각하하거나 취소한다고 정한 것이 아니라 그렇게 할 수 있다고 정한 것이므로, 어느 경우에 어느 쪽으로 결정할지는 사안마다 법원이 판단합니다. 기한을 하루 넘기면 곧바로 각하된다고 단정해서도 안 되고, 조금 늦어도 괜찮다고 안심해서도 안 됩니다. 이 글은 어느 쪽도 단정하지 않으며, 확실히 말할 수 있는 것은 불이익을 줄 권한이 법원에 있다는 점뿐입니다.

제3항은 "제2항의 규정에 따른 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다"고 정합니다. 각하나 취소 결정을 받았을 때 다툴 길이 아예 막혀 있지는 않다는 뜻입니다. 다만 이 문장을 "예납을 안 해도 나중에 항고로 해결하면 된다"는 의미로 읽어서는 안 됩니다. 항고는 이미 나온 결정에 대한 불복 수단이지, 예납 의무를 면제하는 장치가 아니기 때문입니다. 항고의 기간과 방식은 결정을 고지받는 즉시 확인해야 하고, 확인이 늦어지면 다툴 기회 자체를 놓칠 수 있으니 결정문을 받는 즉시 전문가와 상의하시기 바랍니다.

또 하나 구분할 점이 있습니다. 제2항이 각하하거나 취소하는 대상은 집행 신청과 집행절차이고, 조문 어디에도 판결 자체를 무효로 한다는 문언은 없습니다. 예납을 놓쳐 신청이 각하되더라도 판결로 정해진 인도 의무가 사라지는 것은 아닙니다. 그러나 현실에서는 신청이 각하되거나 절차가 취소되면 점유 회수 일정이 뒤로 밀리고, 같은 서류와 준비를 다시 갖춰야 할 수 있어 그만큼 임대료 손실과 시간 비용이 커집니다. 그 이후 다시 신청할 수 있는지와 그 방법은 사건마다 달라서 이 글에서는 단정하지 않습니다.

강제집행은 누가 실시하고, 비용은 어디에서 생기나요?

제2조는 "민사집행은 이 법에 특별한 규정이 없으면 집행관이 실시한다"고 정합니다. 건물이나 점포를 비워 달라는 인도 집행도 이 원칙에 따라 법원 소속 집행관이 실시합니다. 판결을 받은 임대인이나 그 대리인이 직접 점유자를 끌어내거나 짐을 들어내는 절차가 아니라는 점이 중요합니다. 점유자의 짐을 옮기는 일도 집행관에 의하여 진행되므로, 임대인이 따로 사람을 불러 처리하려 했다가 문제가 되는 일을 피하려면 이 점을 정확히 아셔야 합니다.

부동산 인도 집행의 구체 구조는 제258조에 있습니다. 채무자가 부동산을 인도해야 할 때 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 합니다(제1항). 이 집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 합니다(제2항). 그래서 집행 당일에는 임대인 또는 대리인이 현장에 나와야 하고, 일정은 정해진 집행 날짜에 맞춰 조율해야 합니다.

집행 대상이 아닌 동산, 곧 점유자의 짐은 별도 규정이 있습니다. 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 합니다(제3항). 채무자가 없는 때에는 채무자와 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족 또는 채무자의 대리인이나 고용인에게 그 동산을 인도하여야 하고(제4항), 그런 사람도 없는 때에는 그 동산을 채무자의 비용으로 보관하여야 합니다(제5항). 채무자가 그 동산의 수취를 게을리 한 때에는 집행관이 집행법원의 허가를 받아 동산 강제집행의 매각절차에 관한 규정에 따라 매각하고, 비용을 뺀 나머지 대금을 공탁하여야 합니다(제6항).

여기서 읽을 수 있는 것은 비용이 어디로 향하는가입니다. 제258조 제5항은 채무자와 제4항에 적은 사람이 모두 없는 때 동산을 "채무자의 비용"으로 보관하도록 명시하고, 제6항은 매각 대금에서 비용을 뺀 나머지만 공탁하도록 정합니다. 현장에서 짐을 제거하고 인도하고 보관하고 매각하는 일련의 과정에 비용이 들 수밖에 없지만, 그 비용을 결국 누가 짊어지는지에 대한 조문의 방향은 채무자 쪽입니다. 수취를 게을리 하는 주체도 채무자라는 점을 기억해 두세요. 임대인이 짐을 방치해서 문제가 되는 구조가 아니라, 점유자가 자기 짐을 찾아가지 않은 경우를 정한 규정입니다.

다만 현장에서 실제로 어떤 항목이 얼마나 발생하는지는 건물 규모, 짐의 양, 점유 상태에 따라 크게 달라집니다. 그래서 상담에서도 항목을 일괄 단정하지 않고 사건을 보고 안내합니다. 확실한 것은 방향입니다. 집행은 집행관이 실시하고, 필요한 비용은 신청 때 채권자가 먼저 예납하며, 최종 부담은 채무자 쪽으로 정리하는 것이 조문의 구조입니다.

부동산 강제집행 비용은 결국 누가 부담하나요?

제53조 제1항은 "강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받는다"고 정합니다. 앞서 본 제18조가 먼저 내는 사람을 정했다면, 제53조는 끝에 부담하는 사람을 정합니다. 두 조문은 모순이 아니라 서로 다른 질문에 답하는 조문입니다. 하나는 누가 먼저 돈을 내는가이고, 다른 하나는 그 돈이 결국 누구의 부담으로 돌아가는가입니다.

이 비교에서 가장 흔한 오해는 두 가지입니다. 첫째는 "채무자 부담이니까 채권자는 한 푼도 안 낸다"는 오해입니다. 제18조가 보여 주듯 먼저 내는 사람은 채권자이고, 이것을 건너뛰면 집행 자체가 진행되지 않을 수 있습니다. 둘째는 "내가 먼저 냈으니 그 돈은 내 비용으로 끝난다"는 오해입니다. 제53조는 최종 부담이 채무자에게 있다고 정하고 있으므로, 먼저 낸 쪽이 영영 부담하는 것으로 읽어서도 안 됩니다.

그렇다면 먼저 낸 돈은 어떻게 돌아오는가가 남습니다. 문언은 "그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받는다"입니다. 금전채권 집행처럼 집행으로 돈이 만들어지는 구조에서는 그 돈에서 먼저 변상받는 그림이 쉽게 그려집니다. 반면 건물을 비우고 인도하는 집행에서는 같은 그림이 그대로 그려지지 않습니다. 그래서 실제로 돌려받는 경로가 무엇인지, 그리고 점유자의 자력에 따라 어디까지 회수할 수 있는지는 사건마다 달라지며, 이 글에서는 회수 가능성을 단정하지 않습니다.

제53조 제2항도 눈여겨볼 만합니다. 강제집행의 기초가 된 판결이 파기된 때에는 채권자가 제1항의 비용을 채무자에게 변상하여야 한다고 정합니다. 집행의 근거가 된 판결이 뒤집히면 최종 부담의 방향도 달라진다는 뜻입니다. 따라서 판결이 파기될 가능성이 있는 사건에서는, 집행을 서두르는 이익과 변상 책임의 위험을 함께 따져야 합니다. 가집행으로 지급된 물건의 반환 문제는 민사소송법 제215조에서 따로 정하고 있어 집행비용의 변상과 구분합니다.

소송비용액 확정과 강제집행 비용은 같은 절차인가요?

자주 섞이는 개념이 하나 더 있습니다. 민사소송법 제110조는 소송비용의 부담을 정하는 재판에서 그 액수가 정하여지지 아니한 경우에 관한 조문입니다. 제1항은 그 경우 제1심 법원이 그 재판이 확정되거나 소송비용부담의 재판이 집행력을 갖게 된 후에 당사자의 신청을 받아 결정으로 그 소송비용액을 확정한다고 정합니다. 제2항은 신청할 때 비용계산서, 그 등본과 비용액을 소명하는 데 필요한 서면을 제출하여야 한다고 하고, 제3항은 그 결정에 대하여 즉시항고를 할 수 있다고 정합니다.

이 절차는 소송비용, 곧 소송을 진행하며 쓴 비용의 부담 액수를 확정하는 절차입니다. 반면 이 글이 다룬 제18조와 제53조는 강제집행 단계의 비용에 관한 조문입니다. 두 영역은 근거 조문, 신청하는 때, 법원, 서류가 서로 다릅니다. 둘을 하나의 절차로 뭉뚱그리면 "소송에서 이겼으니 집행비용도 자동으로 정해졌다"거나 "예납했으니 소송비용도 정산됐다"는 식의 오해가 생깁니다. 아래 표로 경계를 나눠 두겠습니다.

표에서 볼 수 있듯 두 절차는 따로 움직입니다. 다만 집행비용 가운데 어느 항목을 어떤 절차로 확정받을 수 있는지는 항목과 사건의 성격에 따라 달라질 수 있어서 이 글은 단정하지 않습니다. 확실히 말할 수 있는 것은 두 가지입니다. 하나는 강제집행 비용의 예납 의무는 제18조에서 따로 정해져 있다는 점이고, 다른 하나는 소송비용액 확정은 제110조의 별도 절차라는 점입니다.

실무에서 챙길 것은 증빙입니다. 예납한 사실과 금액, 현장에서 지출한 내역은 나중에 상대방에게 부담을 요구하는 단계에서 설명 자료가 됩니다. 제110조도 비용액을 소명하는 서면을 요구하므로, 소송 과정에서 쓴 비용에 대해서는 영수증과 납부 내역을 정리해 두는 습관이 도움이 됩니다.

인도집행 신청에서 비용 회수까지, 순서로 보면

조문을 한 줄로 이으면 임대인이 거치는 순서가 보입니다. 이 순서는 명도 판결을 받은 뒤의 일반적인 흐름이며, 실제 일정은 사건에 따라 달라집니다. 강제집행은 신청부터 본집행까지 약 3개월 정도 걸리는 경우를 기준으로 안내해 드립니다.

1. 집행력 있는 정본 확보. 집행문이 있는 판결정본이 있어야 합니다(제28조제1항). 집행문은 판결이 확정되거나 가집행의 선고가 있는 때에만 내어 줍니다(제30조제1항).
2. 집행 개시 요건 확인. 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 집행문에 표시되어 있고, 판결을 이미 송달했거나 동시에 송달해야 집행을 시작할 수 있습니다(제39조제1항).
3. 신청과 예납. 신청하는 때 채권자가 법원이 정하는 금액을 미리 냅니다(제18조제1항).
4. 추가 예납 명령 대응. 법원이 부족한 비용을 미리 내라고 명하면 같은 의무입니다. 내지 않으면 신청 각하나 절차 취소가 가능합니다(제18조제1항 후문, 제2항).
5. 집행관의 인도집행. 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하고, 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 합니다(제258조제1항·제2항).
6. 동산 처리와 비용 정리. 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하고, 채무자와 인도받을 사람이 모두 없어 보관하는 때에는 채무자의 비용으로 하며, 최종 부담은 채무자 쪽에 둡니다(제258조제3항~제5항, 제53조제1항).

이 흐름에서 임대인이 가장 자주 놓치는 곳은 3번과 4번 사이입니다. 신청을 마치고 한시름 놓고 있다가 부족분 예납 명령을 제때 확인하지 못하는 경우가 생기기 때문입니다. 그래서 신청 직후부터 법원의 연락과 송달을 받을 수 있는 연락처를 확실히 해 두고, 서류를 받으면 기한 안에 처리하는 것이 중요합니다. 이 일을 대리인에게 맡기는 경우라면 누가 연락을 받는지, 누가 납부를 처리하는지 미리 정해 두어야 합니다.

또한 5번의 출석 요건도 일정과 연결됩니다. 집행은 채권자나 그 대리인이 출석한 때에만 하므로, 집행 날짜가 잡히면 현장에 갈 사람을 미리 확보해야 합니다. 예납을 마쳤더라도 출석이 안 되면 그 날짜의 집행은 진행되지 않을 수 있습니다.

예납을 앞둔 임대인이 점검할 일

지금까지의 조문을 실제 행동으로 옮기면 점검 항목이 됩니다. 아래 목록은 제18조의 의무를 놓치지 않기 위한 확인 순서이며, 금액과 방식은 접수 때 안내를 기준으로 합니다.

첫째, 신청 전에 집행에 필요한 서류가 갖춰졌는지 확인합니다. 집행력 있는 정본이 없거나 성명 표시, 판결 송달 요건이 맞지 않으면 예납을 해도 집행이 시작되지 않습니다. 예납은 서류 요건을 갖춘 신청과 짝을 이룹니다. 둘째, 접수 때 안내받은 금액과 납부 방식을 그대로 기록해 둡니다. 제18조 제1항은 법원이 정하는 금액을 미리 내라고 하므로, 인터넷의 일반 정보보다 법원 안내가 기준입니다.

셋째, 추가 예납 명령이 올 수 있음을 전제로 자금을 계획합니다. 제1항 후문이 부족분 예납을 명시하고 있으므로, 한 번에 끝난다고 가정하면 일정이 무너질 수 있습니다. 넷째, 법원 서류와 송달을 받을 연락처를 확실히 합니다. 기한을 놓친 사정이 연락 누락이라면 억울하더라도 제2항의 대상이 될 수 있기 때문입니다. 다섯째, 각하나 취소 결정을 받으면 즉시 항고 기간과 방식을 확인합니다. 제3항의 즉시항고는 그 결정에 대한 불복 수단이므로 결정문을 받은 날부터 시간이 중요합니다.

여섯째, 납부 내역과 현장 지출 영수증을 보관합니다. 먼저 낸 돈의 최종 부담이 채무자에게 있다는 제53조의 구조를 실제로 활용하려면, 무엇을 얼마에 썼는지 설명할 수 있어야 하기 때문입니다. 마지막으로 점유자의 자력과 회수 가능성은 별개의 문제로 두고 판단하세요. 조문상 최종 부담자가 채무자라는 사실과 실제로 돌려받을 수 있는지는 같은 질문이 아닙니다.

제때 처리하는 것이 비용을 줄이는 길입니다

예납을 하지 않아 생기는 손해는 금액 자체보다 시간입니다. 점유자가 건물을 계속 점유하는 동안 임대료 수입은 끊기고, 새 임차인을 들이는 일정도 미뤄집니다. 신청이 각하되거나 절차가 취소되면 같은 준비를 다시 해야 할 수 있고, 그 과정에서 점유자가 짐을 정리하거나 협상에 나서는 계기를 놓칠 수도 있습니다. 반대로 예납 기한을 지키고 집행관 일정에 맞춰 출석하면 신청부터 본집행까지 약 3개월의 흐름을 지키는 데 도움이 됩니다.

법도 명도소송센터는 명도 내용증명, 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행의 순서로 사건을 설계합니다. 선임료는 200만원부터이며 케이스별로 달라지고, 선임하시면 점유이전금지가처분과 내용증명은 0원으로 진행합니다. 강제집행은 별도 계약으로 진행하므로, 집행 단계의 비용과 예납 구조는 그 시점에 사건 상황을 보고 따로 안내해 드립니다. 『명도소송 매뉴얼』 저자인 엄정숙 변호사가 직접 진행하며 명도 800건 이상, 강제집행 200건 이상의 경험을 바탕으로 합니다.

선임은 1차 상담과 서류 준비, 심층 상담, 선임 계약, 소송 진행의 네 단계로 이어지며 방문 없이 전화로 선임할 수 있고 전국 사건이 가능합니다. 상담 시간은 오전 10시부터 오후 6시까지이며 공휴일은 휴무이고 12시부터 1시까지는 점심시간입니다. 승소에 도움이 되는 자료는 홈페이지 상단 메뉴의 무료 승소자료에서 받아 보실 수 있습니다. 먼저 전화(02-591-5657)로 지금 상황을 말씀해 주시면 예납을 포함한 집행 일정을 함께 점검해 드립니다.

자주 묻는 질문