이런 계산을 하고 계시다면 이 글이 답이 됩니다

명도소송을 결심한 임대인이 가장 먼저 부딪히는 현실은 비용입니다. 선임료 견적을 받아 들면 이 정도 금액이면 가족이 대신 나가면 되지 않을까, 건물 일을 다 아는 직원에게 맡기면 되지 않을까 하는 생각이 자연스럽게 듭니다. 그런데 이 생각은 소송에서 누가 대신 서류를 내고 누가 변론기일에 출석해 말할 수 있는가라는 자격의 문제와 곧바로 이어지고, 그 자격은 민사소송법이 직접 정해 두고 있습니다.

이 글은 명도소송 변호사 비용을 줄이려는 마음에서 출발해, 조문이 열어 둔 길과 닫아 둔 길을 차례로 가르는 글입니다. 아래 항목 가운데 하나라도 해당하신다면 끝까지 읽어 보시기 바랍니다.

• 선임료가 부담돼서 아들이나 딸, 배우자가 대신 법정에 나가도 되는지 알아보고 있다.
• 건물 관리를 오래 맡겨 온 직원에게 소송까지 맡기면 비용을 줄일 수 있을지 궁금하다.
• 위임장만 써 주면 누구든 대리인이 될 수 있다고 들었는데 사실인지 확인하고 싶다.
• 법원 허가를 받으면 가족이 변호사와 똑같이 모든 일을 할 수 있는지 한계를 알고 싶다.
• 이긴 뒤에 변호사 비용을 상대방에게 돌려받을 수 있는지, 가족이 대신했을 때는 어떻게 되는지 궁금하다.
• 아낀다고 시작했다가 도중에 사건이 꼬이면 어떻게 되는지 미리 알아 두고 싶다.

먼저 결론부터, 세 줄로 정리합니다

조문의 구체적인 수치와 대법원규칙의 세부 내용은 사건마다 달라지므로 이 글에서는 숫자를 적지 않고, 확인해야 할 항목으로만 안내해 드립니다.

명도소송에서 가족이나 직원이 대신 소송대리인이 될 수 있나요?

먼저 소송대리가 무엇인지부터 정리하겠습니다. 소송대리인은 당사자를 대신해 소송에서 필요한 행위를 하는 사람입니다. 소장이나 준비서면을 법원에 내고, 변론기일에 출석해 주장을 말하고, 증거를 신청하는 일이 모두 여기에 들어갑니다. 민사소송법 제90조①은 소송대리인이 위임받은 사건에 대하여 반소·참가·강제집행·가압류·가처분에 관한 소송행위 등 일체의 소송행위와 변제의 영수를 할 수 있다고 정하고 있어, 범위가 매우 넓습니다.

이렇게 넓은 권한을 아무에게나 맡길 수는 없으므로, 제87조는 법률에 따라 재판상 행위를 할 수 있는 대리인을 제외하면 변호사가 아니면 소송대리인이 될 수 없다고 못 박고 있습니다. 가족이든 직원이든 지인이든, 변호사가 아닌 사람은 원칙적으로 당사자를 대신해 소송을 수행할 수 없다는 뜻입니다.

제87조는 대리인의 자격을 정한 조문입니다. 건물주 본인이 직접 법정에 나가 소송을 수행하는 문제와는 다릅니다. 이 글이 다루는 쟁점은 다른 사람이 임대인을 대신해 나서는 경우입니다.

법정에 함께 가서 앉아 있는 일이나 필요한 서류를 챙겨 주는 일처럼 소송행위를 대신하지 않는 도움은 이 조문이 막으려는 대상과 구분됩니다. 다만 어디까지가 도움이고 어디부터가 대신하는 행위인지의 경계는 사안마다 다릅니다. 변론기일에서 임대인을 대신해 말하거나 임대인의 이름으로 소송행위를 하는 단계에 들어가면, 그때부터는 대리 자격을 먼저 확인하셔야 합니다.

허가 없이 가족이 소송대리인으로 나서는 것은 제87조에 어긋납니다. 대리권이 문제 되면 기일이 허비되고 이미 낸 서면을 다시 정리해야 할 수 있어, 점유 회복 속도가 중요한 명도소송에서는 이 지연도 비용입니다.

제88조 예외, 세 개의 문을 모두 통과해야 합니다

제88조①은 변호사 원칙에 대한 예외를 정합니다. 문언을 풀어 보면 단독판사가 심리·재판하는 사건 가운데 소송목적의 값이 일정한 금액 이하인 사건에서, 당사자와 밀접한 생활관계를 맺고 있고 일정한 범위 안의 친족관계에 있는 사람 또는 당사자와 고용계약 등으로 그 사건에 관한 통상사무를 처리·보조해 오는 등 일정한 관계에 있는 사람이 법원의 허가를 받은 때에는 제87조를 적용하지 않는다는 내용입니다.

첫째 문은 사건의 크기입니다. 명도소송의 소송목적의 값이 어떻게 정해지는지, 그리고 그 값이 허가 대상 범위 안에 들어오는지는 사건마다 다릅니다. 건물 인도만 구하는 소인지, 연체 차임이나 사용 대가까지 한 소장에 묶어 구하는 소인지에 따라 소송목적의 값 계산이 달라질 수 있기 때문입니다. 이 기준 금액은 조문이 아니라 대법원규칙에 위임되어 있으므로(제88조②), 이 글은 숫자를 적지 않고 소장을 내기 전에 반드시 확인할 항목으로만 안내합니다.

둘째 문은 사람의 관계입니다. 가족이라고 해서 모두 해당하는 것이 아니고, 직원이라고 해서 모두 해당하는 것도 아닙니다. 조문은 친족의 경우 밀접한 생활관계와 일정 범위 안의 친족관계를 함께 요구하고, 고용 쪽은 그 사건에 관한 통상사무를 처리하거나 보조해 오는 등의 관계를 요구합니다. 해 오는, 즉 계속해 온 관계가 문언에 들어 있으므로 소송이 시작된 뒤 급하게 채용하거나 위촉한 사람이 해당하는지는 법원이 개별 사정을 보고 판단할 여지가 큽니다.

셋째 문은 법원의 허가이고, 이것이 가장 자주 간과됩니다. 가족이 대신 나가기로 임대인끼리 합의하는 것으로는 아무것도 달라지지 않습니다. 허가를 받았더라도 제88조③에 따라 법원이 언제든지 취소할 수 있습니다.

변호사 대리와 허가받은 가족·직원 대리, 무엇이 다른가요?

허가를 받은 가족이나 직원도 소송대리인이 되므로, 변호사와 같은 규칙이 적용되는 부분과 다른 부분이 섞여 있습니다. 아래 두 칸을 나란히 놓고 보시면 어디서 갈리는지 한눈에 들어옵니다.

비교해 보면 가족 대리는 변호사 대리의 값싼 대체재가 아니라 성격이 다른 예외 제도입니다. 변호사 대리는 자격이 곧바로 인정되지만, 가족 대리는 허가라는 관문과 허가 취소의 위험을 처음부터 안고 시작합니다. 제109조①이 변호사 보수를 다루고 있어 가족 대리의 비용 처리는 이 조문만으로 단정할 수 없다는 점도 변수로 남습니다.

대신 나가기로 했다면, 위임 서면과 특별 권한은 어떻게 봐야 하나요?

허가를 받았든 변호사를 선임했든, 소송대리인이 되면 두 가지 규칙이 따라옵니다. 하나는 권한을 서면으로 증명해야 한다는 제89조이고, 다른 하나는 일부 중요한 행위에는 특별한 권한을 따로 받아야 한다는 제90조②입니다.

제89조①은 소송대리인의 권한은 서면으로 증명하여야 한다고 정합니다. 임대인이 구두로 맡겼다고 말하는 것으로는 부족하고, 위임장과 같은 서면으로 권한을 입증해야 한다는 뜻입니다. 제89조②는 그 서면이 사문서인 경우 법원이 공증인이나 그 밖의 공증업무를 보는 사람의 인증을 받도록 소송대리인에게 명할 수 있다고 정하므로, 도장 한 번 찍은 위임장이 늘 그대로 통하는 것도 아닙니다. 한편 제89조③은 당사자가 말로 소송대리인을 선임하고 법원사무관등이 조서에 그 진술을 적어 놓은 경우에는 ①과 ②를 적용하지 않는다고 정하고 있습니다.

제90조②는 훨씬 중요합니다. 소송대리인이라도 다음 네 가지 사항은 특별한 권한을 따로 받아야 합니다. 이 목록은 화해나 취하처럼 소송의 결과를 근본적으로 바꾸는 행위가 어떤 것인지를 보여 줍니다.

명도소송에서 이 목록이 왜 중요한지 구체적으로 보겠습니다. 소송 도중 점유자가 몇 달만 유예해 주면 나가겠다며 합의를 제안하는 일이 흔합니다. 이때 화해를 하려면 소송대리인은 특별한 권한을 따로 받아야 하므로, 위임 서면에 이 권한이 빠져 있다면 대신 나간 가족이 그 자리에서 마음대로 합의에 응할 수 없습니다. 반대로 위임 서면에 포괄적으로 모든 권한을 적어 주면 임대인이 원하지 않는 합의가 대신 이루어질 위험도 생깁니다.

청구의 포기는 임대인이 스스로 자신의 청구를 접는 행위이고, 소의 취하는 절차를 거두는 행위이며, 상소의 제기나 취하는 판결이 나온 뒤 다음 심급으로 갈지 여기서 멈출지의 판단을 맡기는 행위입니다. 가족에게 사건을 맡기실 때는 어떤 행위까지 맡기는지 서면에 구체적으로 적고, 임대인 본인이 결정할 사항은 따로 남겨 두는 방식이 필요합니다.

대리가 필요한 구간을 절차 지도로 보면

명도 절차는 내용증명, 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행의 순서로 이어집니다. 각 구간마다 대리 문제가 다르게 나타나므로 지도를 먼저 보시면 비용이 갈리는 지점이 보입니다.

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   명도 내용증명종료 사유와 인도 요구를 문서로 남기는 단계입니다. 법원 절차가 아니어서 소송대리 자격을 정한 조문이 적용되는 단계는 아니지만, 여기서 적은 내용이 이후 소송의 사실관계가 됩니다.
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   점유이전금지가처분소송 도중 점유가 다른 사람에게 넘어가는 일에 대비하는 단계입니다. 제90조①이 가처분에 관한 소송행위를 대리권의 범위에 넣고 있어, 이 구간도 대리 문제가 생깁니다.
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   명도소송소장 제출부터 변론, 증거, 판결까지의 본안 단계입니다. 제87조와 제88조의 자격 문제, 제89조와 제90조의 권한 문제가 가장 집중적으로 나타납니다.
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   강제집행판결을 받은 뒤 집행관이 점유를 넘겨받는 단계로, 별도 계약으로 진행되며 신청부터 본집행까지 약 3개월 정도 걸립니다. 짐의 반출은 법원 소속 집행관이 맡습니다.

이 지도에서 짚어 둘 것은 두 가지입니다. 첫째, 가처분이나 강제집행 신청이 본안과 별개의 사건으로 다뤄져 대리 허가의 범위가 따로 문제 되는지는 사안에 따라 달라질 수 있으므로, 가족 대리를 생각하신다면 단계마다 확인하셔야 합니다. 둘째, 부동산 인도 집행은 민사집행법 제258조②에 따라 채권자나 그 대리인이 인도받기 위해 출석한 때에만 이루어집니다. 집행 당일 현장에 누가 나가는지는 소송 단계의 위임과 별개로 미리 정해 두셔야 합니다.

이런 말, 그럴듯하지만 조문으로 보면 이렇게 갈립니다

네 가지 말은 모두 비용을 줄이려는 선의에서 나온 것이지만, 조문을 따라가 보면 어느 것도 변호사 비용을 대체하는 간단한 해법이 되지 못합니다. 비용을 줄이려는 판단은 응원하되, 그 방법이 법이 열어 둔 길 위에 있는지를 먼저 확인하는 순서가 안전합니다.

이긴 뒤에 변호사 비용을 상대방에게 돌려받을 수 있나요?

변호사 비용이 부담스러운 분들이 가장 궁금해하는 부분이 이 질문입니다. 답은 가능하지만 한도가 있다는 쪽에 가깝습니다. 먼저 제98조는 소송비용을 패소한 당사자가 부담한다고 정합니다. 명도소송에서 임대인이 이기면 점유자가 소송비용을 부담하는 것이 원칙이라는 뜻입니다.

그렇다면 변호사에게 지급한 보수도 소송비용에 들어갈까요. 제109조①은 소송을 대리한 변호사에게 당사자가 지급하였거나 지급할 보수는 대법원규칙이 정하는 금액의 범위 안에서 소송비용으로 인정한다고 정합니다. 핵심은 범위 안에서라는 말입니다. 실제로 지급한 선임료와 소송비용으로 인정되는 금액이 같다고 단정할 수 없고, 인정 금액은 대법원규칙의 기준에 따라 달라집니다. 이 글은 그 기준 수치를 적지 않습니다. 또한 제109조②는 소송비용을 계산할 때 여러 변호사가 소송을 대리하였더라도 한 변호사가 대리한 것으로 본다고 정하므로, 변호사를 여러 명 선임했다고 비용 인정이 그만큼 늘어나지 않습니다.

일부만 이긴 경우에는 제101조에 따라 당사자들이 부담할 소송비용을 법원이 정하고, 사정에 따라 한쪽 당사자에게 전부를 부담하게 할 수도 있습니다. 승소한 당사자라도 제99조에 따라 권리를 늘리거나 지키는 데 필요하지 아니한 행위로 말미암은 소송비용은 부담하게 될 수 있습니다. 소송 중 불필요한 절차를 늘리면 오히려 비용 회수에 불리하게 작용할 수 있다는 의미입니다.

금액이 재판에서 정해지지 않았다면 제110조에 따른 확정결정 절차가 필요합니다. 제1심 법원이 소송비용부담의 재판이 확정되거나 집행력을 갖게 된 뒤에 당사자의 신청을 받아 결정으로 소송비용액을 확정하고(제110조①), 신청할 때에는 비용계산서와 그 등본, 비용액을 소명하는 데 필요한 서면을 제출해야 하며(제110조②), 그 결정에는 즉시항고를 할 수 있습니다(제110조③). 다음 표에 지금까지 나온 조문을 모았습니다.

표 마지막 줄은 특히 실무에서 자주 놓칩니다. 소송이 판결로 끝나지 않고 화해로 끝나면, 제106조에 따라 화해비용과 소송비용의 부담에 대하여 특별히 정한 바가 없을 때는 당사자들이 각자 부담합니다. 그래서 점유자가 합의 퇴거를 제안해 올 때는 퇴거 시기만 볼 것이 아니라, 비용을 누가 어떻게 나눌지 화해 조항에 담을 수 있는지도 함께 확인하셔야 합니다.

소송비용으로 인정받는 것과 실제로 돈을 돌려받는 것은 다른 이야기입니다. 점유자의 자력과 사건 유형에 따라 회수가 쉬울 수도, 어려울 수도 있으므로, 회수되지 않아도 감당할 수 있는 비용 구조인지를 먼저 확인하는 것이 안전합니다.

명도소송 변호사 비용은 어떤 구조로 나뉘고, 어디서 줄어드나요?

이제 비용 자체를 살펴보겠습니다. 법도 명도소송센터에서 안내해 드리는 명도소송 변호사 비용은 선임료가 200만원부터이고, 사건의 성격에 따라 달라집니다. 다만 숫자 하나만 보고 비교하면 판단이 흐려지기 쉽습니다. 명도 절차는 내용증명, 가처분, 소송, 강제집행이 이어지는 구조여서, 각 단계 비용이 어떻게 붙는지까지 보셔야 총비용을 정확히 비교할 수 있습니다.

위 표에서 보시듯 선임하시면 가처분과 내용증명이 0원으로 포함되는 구조입니다. 그러므로 명도소송 변호사 비용은 선임료만 단순 비교하지 마시고, 내용증명과 가처분까지 따로 비용을 내는 경우와 한 번에 묶는 경우의 차이를 함께 계산해 보시기 바랍니다. 법원 실비는 가족이 대신 나간다고 해서 사라지지 않습니다.

가족이나 직원이 대리를 맡아 줄어드는 항목은 사실 선임료 하나뿐이고 나머지는 그대로입니다. 반면 허가를 신청하고 기다리는 시간, 생업을 쉬고 기일에 나가는 시간, 화해나 취하 같은 순간마다 임대인에게 다시 확인해야 하는 번거로움, 허가가 취소될 수 있다는 불확실성이 새로 생깁니다. 금액으로 환산하기는 어렵지만, 점유를 되찾는 시점이 늦어질수록 건물을 쓰거나 임대하지 못하는 기간이 길어진다는 점은 분명한 비용입니다.

그렇다고 변호사 선임이 모든 임대인에게 정답이라는 뜻은 아닙니다. 소송목적의 값이 작고 점유자가 다투지 않을 것이 분명하며 허가 요건에 맞는 가족이 사건을 속속들이 알고 있다면 선택지로 검토하실 수 있습니다. 다만 그 판단은 사건을 직접 살펴보고 해야 하므로 상담으로 확인하시기 바랍니다.

법도 명도소송센터의 사건은 『명도소송 매뉴얼』 저자인 엄정숙 변호사가 직접 진행합니다. 명도 800건 이상, 강제집행 200건 이상을 다뤄 온 경험을 바탕으로, 내용증명부터 강제집행까지 한 줄로 이어지는 절차를 설계해 드립니다. 선임은 1차 상담과 서류 준비, 심층 상담, 선임 계약, 소송 진행의 네 단계로 이루어지고, 방문 없이 전화로 선임하실 수 있으며 전국 어디서든 가능합니다. 무료 승소자료는 상단 메뉴에서 확인하실 수 있습니다.

상담 전에 정리해 두실 사항은 소송목적의 값의 대략적인 규모, 대신 나갈 수 있는 가족이나 직원과 그 관계, 점유자가 다툴 가능성, 합의 퇴거를 받아들일 수 있는 조건입니다. 상담은 오전 10시부터 오후 6시까지이고 공휴일은 휴무이며, 12시부터 1시까지는 점심시간입니다.

자주 묻는 질문