이런 서류를 들고 계신다면 끝까지 읽어 보세요

건물을 되찾는 일은 소송에서 이겼다고 끝나지 않습니다. 판결문이나 조서를 손에 쥐고도 막상 집행을 신청하는 단계에서 집행문이 없거나 송달이 되지 않았다는 이유로 되돌아오는 일이 생길 수 있습니다. 이유는 대개 한 가지입니다. 부동산 강제집행 절차는 서류에서 시작하는데, 손에 든 서류가 어떤 종류인지 정리하지 않은 채 현장 일정부터 잡으려 하기 때문입니다.

아래 다섯 가지 가운데 하나라도 해당한다면 이 글의 표가 바로 도움이 됩니다.

• 명도소송 판결문을 받았는데 확정 전인지 후인지, 지금 집행이 되는지 헷갈립니다.
• 법원에서 화해나 조정이 되어 조서를 받았는데, 판결이 아니라서 소송을 다시 해야 하는지 궁금합니다.
• 계약할 때 건물 인도에 관한 공정증서를 받아 두었는데 실제 집행에 쓸 수 있는지 알고 싶습니다.
• 점유이전금지가처분 결정문까지 받았는데 이 서류로 집행관을 부를 수 있는지 모르겠습니다.
• 경매로 건물을 낙찰받았는데 일반 명도 집행과 인도명령이 어떻게 다른지 궁금합니다.

이 글은 집행이 얼마나 걸리는지, 비용이 얼마인지가 아니라 ‘지금 손에 쥔 서류로 집행을 시작할 수 있는가’라는 한 가지 질문에 집중합니다. 조문은 민사집행법을 중심으로 하되, 서류의 성격에 따라 민사소송법, 민사조정법, 공증인법도 함께 짚습니다.

부동산 강제집행 절차는 어떤 순서로 진행되나요?

부동산 강제집행 절차를 한 줄로 줄이면 ‘집행할 수 있는 서류를 갖추고, 그 서류에 집행문을 받고, 집행을 시작할 수 있는 조건을 채운 뒤, 집행관에게 맡기는 것’입니다. 앞의 세 단계는 서류 중심의 일이고 뒤의 단계가 현장 일입니다. 많은 임대인이 소송에서 이기면 곧바로 집행관이 나올 것으로 기대하시지만, 판결 선고와 집행관 방문 사이에는 서류 단계가 따로 놓여 있습니다.

1. 집행권원 확보판결, 화해조서, 조정조서, 공정증서처럼 강제집행의 바탕이 되는 서류를 갖추는 단계입니다. 민사집행법은 판결 외의 집행권원을 제56조에서 따로 열거합니다.
2. 집행문 받기판결의 집행문은 신청에 따라 제1심 법원의 법원사무관등이 내어 주고, 신청은 말로도 할 수 있습니다(제28조②③). 판결은 확정되었거나 가집행의 선고가 있는 때에만 집행문을 내어 줍니다(제30조①).
3. 개시 요건 맞추기신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 집행문에 표시되어 있고, 판결을 이미 송달했거나 동시에 송달해야 집행을 개시할 수 있습니다(제39조①). 기한이나 조건, 반대의무가 붙은 서류는 요건이 더해집니다.
4. 집행관에게 신청건물 같은 부동산의 인도 집행은 집행관이 합니다(제258조①). 접수할 때는 집행문이 붙은 서류와 송달 사실을 확인하는 서류를 함께 챙기는 것이 안전합니다.
5. 계고집행관이 자진해서 비워 달라는 취지의 계고를 하고, 그 내용을 고시문으로 현장에 알립니다. 이 기간에 점유자가 스스로 나가면 본집행까지 가지 않고 끝나기도 합니다.
6. 본집행과 동산 처리채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 집행하고(제258조②), 점유를 옮긴 뒤 남은 동산은 제258조③부터 ⑥까지에 따라 처리합니다.

신청부터 본집행까지는 통상 약 3개월 정도로 안내해 드립니다. 다만 집행관의 일정, 점유자의 대응, 건물의 상태에 따라 달라질 수 있어서 구체적인 기간은 사안에 따라 다르며 상담 시 안내해 드립니다. 강제집행은 명도소송과는 별도의 계약으로 진행됩니다.

이 글은 명도 내용증명, 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행으로 이어지는 전체 지도 가운데 마지막 구간, 그중에서도 ‘서류’만 다룹니다.

내 손의 서류가 집행되는 서류인지, 한 표로 가르면 어떻게 되나요?

아래 표는 임대인이 실제로 들고 오시는 서류 열 가지를 건물 인도 집행의 관점에서 나눈 것입니다. 가운데 ‘가능 여부’ 칸은 서류의 종류에 따른 기본 판단이고, 마지막 칸은 집행 신청 전에 눈으로 확인해야 할 지점입니다. 표가 가로로 길어 휴대전화에서는 좌우로 밀어 보실 수 있습니다.

표를 세 덩어리로 읽으면 쉽습니다. 첫째는 판결 계열입니다. 확정된 판결, 그리고 확정 전이라도 가집행 선고가 붙은 판결은 집행문을 받아 집행할 수 있는 서류입니다. 둘째는 제56조 계열입니다. 화해조서, 청구의 인낙조서, 확정된 지급명령, 금전 지급 등을 목적으로 한 강제집행 승낙 공정증서처럼 판결은 아니지만 법이 집행의 바탕으로 인정하는 서류입니다. 건물 인도 공정증서는 여기에 넣지 않고 공증인법 제56조의3③이 제56조에도 불구하고 집행권원으로 본다고 따로 정한 서류로 봅니다. 다만 같은 제56조 계열이라도 확정된 지급명령은 금전 등의 지급을 목적으로 하는 청구에 대한 것이므로 건물 인도의 근거가 되지 못합니다.

셋째는 집행권원이 아닌 서류입니다. 점유이전금지가처분 결정문은 현상을 묶어 두는 장치이지 점유자를 내보내라는 서류가 아니고, 내용증명, 합의서, 각서, 사실확인서는 제56조가 열거한 서류가 아니어서 그 자체로 집행을 시작하는 근거가 되지 않습니다. 이런 서류만 있다면 소송을 하거나 법이 정한 요건을 갖춘 공정증서나 법원 화해 같은 방법으로 집행권원을 먼저 확보하는 길을 검토해야 합니다.

표의 ‘종류별 확인 필요’와 ‘요건 충족 시 가능’ 칸은 서류 이름보다 문구와 요건에 달려 있다는 뜻입니다. 같은 화해조서라도 인도 의무가 구체적으로 적혀 있는지, 인도 기한이 지났는지, 보증금 반환과 맞바꾸는 조건이 붙어 있는지에 따라 집행을 시작할 수 있는 시점이 달라집니다. 조정조서와 조정을 갈음하는 결정처럼 종류가 다른 서류의 집행문 처리 방식은 사안에 따라 다르며 상담 시 안내해 드리니, 서류를 놓고 먼저 확인받으시기 바랍니다.

집행문이란 무엇이고, 판결만 받으면 곧바로 집행할 수 있나요?

집행문은 ‘이 서류로 강제집행을 해도 된다’는 취지를 판결정본 등에 덧붙여 적은 것입니다. 민사집행법 제28조①은 강제집행은 집행문이 있는 판결정본이 있어야 할 수 있다고 정하고, ②는 집행문을 신청에 따라 제1심 법원의 법원사무관등이 내어 주며 소송기록이 상급심에 있는 때에는 그 법원의 법원사무관등이 내어 준다고 하며, ③은 집행문을 내어 달라는 신청을 말로 할 수 있다고 합니다. 판결문을 받았다는 사실과 집행문을 받았다는 사실은 다른 이야기입니다.

여기서 가장 먼저 걸리는 조문이 제30조①입니다. 집행문은 판결이 확정되거나 가집행의 선고가 있는 때에만 내어 줍니다. 항소는 판결서가 송달된 날부터 2주 이내에 하여야 하고 판결서 송달 전에도 할 수 있으므로(민사소송법 제396조①) 선고일과 확정일은 서로 다른 날입니다. 그래서 선고는 났지만 아직 확정되지 않았고 가집행 선고도 붙지 않은 판결은 제30조① 문언상 집행문을 받을 수 없습니다. 판결 주문 끝에 가집행 선고가 적혀 있는지부터 눈으로 확인하시기 바랍니다.

민사소송법 제213조①은 재산권의 청구에 관한 판결에는 가집행의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 직권으로 가집행 선고를 하여야 한다고 정합니다. 그러나 건물 인도 판결의 주문에 가집행 선고가 실제로 붙었는지는 사건마다 다를 수 있으므로 판결문 주문을 확인해야 하고, 붙지 않았다면 판결 확정을 기다려야 합니다. 또 가집행이 선고된 뒤 상급심에서 본안판결이 바뀌면 법원은 피고의 신청에 따라 가집행으로 지급한 물건의 반환과 가집행으로 말미암은 손해의 배상을 원고에게 명하여야 합니다(민사소송법 제215조②). 이 규정이 인도 집행에 구체적으로 어떻게 적용되는지는 사안에 따라 다르므로, 가집행으로 먼저 집행할지 확정을 기다릴지는 상급심 전망과 함께 판단해야 합니다.

제57조의 문언은 “제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여는 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다”입니다. 준용은 판결에 관한 규정이 그 서류에 그대로 놓이는 것이 아니라 서류의 성격에 맞게 옮겨서 적용하는 방식입니다. 그래서 화해조서나 공정증서로 집행할 때는 집행문을 어디서 어떻게 받는지, 송달이 판결과 같은 모양으로 이루어지는지 신청 전에 확인하는 것이 안전합니다. 공증인이 작성한 증서의 집행문은 그 증서를 보존하는 공증인이 내어 주고(민사집행법 제59조①), 건물 인도 공정증서의 집행문은 공증인법 제56조의3④에 따라 단독판사의 허가를 받아 부여됩니다.

집행을 실제로 시작할 수 있는지는 제39조①이 정합니다. 문언은 “강제집행은 이를 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 이에 덧붙여 적은 집행문에 표시되어 있고 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있다”입니다. 풀어 말하면 두 가지입니다. 하나는 신청한 사람과 집행을 받을 사람이 판결이나 집행문에 이름으로 표시되어 있어야 한다는 점이고, 다른 하나는 판결이 이미 송달되었거나 집행과 동시에 송달되어야 한다는 점입니다. 송달 사실은 법원에서 송달증명으로 확인해 두면 접수 단계에서 다툼이 줄어듭니다.

서류에 기한이나 조건이 붙어 있으면 요건이 더 얹힙니다. 제40조①은 “집행을 받을 사람이 일정한 시일에 이르러야 그 채무를 이행하게 되어 있는 때에는 그 시일이 지난 뒤에 강제집행을 개시할 수 있다”고 정합니다. 이 규정은 제57조의 준용 구조를 거쳐 제56조 서류에도 미치므로, 화해조서에 정해진 인도 기한이 있다면 그 시일이 지난 뒤인지를 살피게 됩니다. 또 제41조①은 “반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다”고 정합니다. 보증금 반환과 건물 인도를 맞바꾸는 문구가 서류에 적혀 있다면 임대인이 보증금 반환의 이행이나 제공을 했다는 점을 증명해야 합니다.

집행에 조건이 붙어 채권자가 그 성취를 증명해야 하는 판결은 제30조②에 따라 증명 서류를 제출해야 집행문을 받습니다. 다만 판결의 집행이 담보의 제공을 조건으로 하는 때에는 이 증명 규정이 적용되지 않습니다. 제39조②는 채권자가 증명할 사실에 매인 때나 승계인이 관련된 때 집행문을 집행 개시 전에 채무자의 승계인에게 송달하도록 정하고, ③은 증명서에 의하여 집행문을 내어 준 때 그 증명서의 등본을 개시 전에 채무자에게 송달하거나 집행과 동시에 송달하도록 정합니다. 기한, 조건, 반대의무, 승계 중 어느 하나라도 걸려 있다면 단순히 판결문만 들고 접수하는 방식으로는 부족하다는 점을 기억해 두세요.

집행관은 현장에서 무엇을 하고, 임대인은 무엇을 준비해야 하나요?

부동산 인도 집행의 중심 조문은 민사집행법 제258조입니다. 제258조①은 채무자가 부동산이나 선박을 인도하여야 할 때 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다고 정하고, ②는 이 강제집행을 “채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 한다”고 정합니다. 집행관이 혼자 건물을 비워 주는 것이 아니라, 인도받을 사람이 현장에 있어야 집행이 이루어집니다.

건물 안의 짐을 내는 일도 법원 소속 집행관에 의하여 진행됩니다. 임대인이 현장에서 짐을 직접 치우거나 버리면 집행 절차 밖의 행위가 되어 새로운 분쟁의 원인이 될 수 있으니, 짐의 처리는 집행관의 지시에 따르는 것이 안전합니다. 제258조④의 인도 대상은 ‘사리를 분별할 지능이 있는 친족’이나 대리인, 고용인이고, ⑤⑥의 보관 비용과 매각 후 공탁 구조는 모두 집행관이 법이 정한 순서를 따르는 방식입니다.

집행관은 본집행 전에 자진 이행을 촉구하는 계고를 합니다. 계고 문서는 고시문의 형태로 현장에 붙고, 고시문에 적힌 기한이 지나도 점유가 풀리지 않으면 본집행으로 넘어갑니다. 점유자가 계고를 보고 스스로 나가는 경우도 있고, 끝까지 버티면 본집행을 하게 되는데, 어느 쪽이든 서류 단계에서 집행문이나 송달 요건이 빠져 있으면 이 단계에 이르지 못합니다.

제258조②는 임대인 본인이 아니더라도 대리인이 인도받기 위하여 출석하면 집행할 수 있다고 읽히는 구조입니다. 다만 누가 어느 범위에서 대리인으로 출석할 수 있는지는 사안에 따라 다르며 상담 시 안내해 드립니다. 현장에서 열쇠와 시설 상태를 확인하고 건물을 인수하는 일까지 염두에 두고, 출석 일정을 미리 정해 두시기 바랍니다.

집행 현장에서 점유자가 바뀌어 있는 경우도 있습니다. 점유이전금지가처분은 바로 이런 상황에 대비해 현재의 점유 상태를 묶어 두는 장치입니다. 다만 가처분을 받아 두었다는 사실이 곧 인도 집행의 근거가 되는 것은 아니며, 점유자가 바뀐 뒤 집행을 어떻게 이어 갈지는 승계집행문 문제와 얽히는데 사안에 따라 다르며 상담 시 안내해 드립니다.

서류에 대한 흔한 오해 네 가지, 이렇게 판정합니다

상담에서 자주 듣는 말을 그대로 옮기고, 조문에 비추어 판정해 보았습니다. 임대인이 서류를 잘못 이해해서 일정이 어긋나는 대부분의 경우가 이 네 가지 안에 들어 있습니다.

집행을 신청하기 전, 서류 점검 체크리스트

집행 신청서를 쓰기 전에 아래 여덟 가지를 순서대로 확인해 보세요. 하나라도 막히면 그 지점이 집행이 지연되는 원인이 됩니다.

1. 서류의 종류. 판결인지, 화해조서나 조정조서인지, 공정증서인지 이름부터 정확히 구분했는지 확인합니다.
2. 주문 또는 조항의 내용. 인도 대상 건물이 특정되고 인도 의무가 구체적으로 적혀 있는지 봅니다.
3. 확정 또는 가집행. 판결이라면 확정되었는지, 아니라면 주문에 가집행 선고가 있는지 확인합니다(제30조①).
4. 성명 표시. 신청인과 집행을 받을 사람의 성명이 서류나 집행문에 표시되어 있고, 지금 점유한 사람과 이어지는지 확인합니다(제39조①).
5. 송달. 판결을 이미 송달했거나 동시에 송달할 수 있는 상태인지, 송달 사실을 증명할 서류가 있는지 확인합니다.
6. 기한과 조건. 인도 기한이 지났는지, 보증금 반환 같은 반대의무를 맞바꾸는 문구가 있는지 확인합니다(제40조①, 제41조①, 제30조②).
7. 점유자 변경. 서류에 적힌 사람이 아닌 다른 사람이 점유하고 있다면 승계 문제가 있는지 확인합니다(제31조①, 제39조②).
8. 집행 당일 출석. 인도받기 위하여 현장에 출석할 채권자 또는 대리인을 정해 둡니다(제258조②).

일곱 번째 항목은 특별히 설명이 필요합니다. 제31조①은 집행문을 판결에 표시된 채권자의 승계인을 위하여 내어 주거나 판결에 표시된 채무자의 승계인에 대한 집행을 위하여 내어 줄 수 있다고 정합니다. 다만 그 승계가 법원에 명백한 사실이거나 증명서로 승계를 증명한 때에 한합니다. 점유자가 바뀐 경우에 이 승계집행문이 쓰일 수 있는지, 점유이전금지가처분을 집행해 둔 사실이 어떤 영향을 주는지는 판례로 정해지는 영역이어서 사안에 따라 다르며 상담 시 안내해 드립니다.

마지막으로 한 가지를 덧붙입니다. 상대방이 청구이의의 소 같은 이의의 소를 제기하더라도 그것만으로 강제집행이 멈추는 것은 아닙니다. 제46조①은 제44조 및 제45조의 이의의 소가 강제집행을 계속하여 진행하는 데에는 영향을 미치지 아니한다고 정하고, ②는 이의 사유가 법률상 정당한 이유가 있다고 인정되고 사실에 대한 소명이 있을 때 수소법원이 당사자의 신청에 따라 강제집행의 정지 등을 명할 수 있다고 정합니다. 그래서 상대방이 소송을 걸었다는 말만 듣고 집행 일정을 스스로 미루기보다, 실제로 정지 결정이 있는지 서류로 확인하는 것이 순서입니다.

자주 묻는 질문