이런 상황이라면 이 글이 맞습니다

• 소송이 진행되는 중에 임차인이 이번 달 안에 점포를 비우겠다고 연락해 왔고, 합의서를 어떻게 써야 할지 고민 중이다.
• 소를 취하하면 그동안 낸 돈을 돌려받을 길이 막히는 것은 아닌지 걱정된다.
• 판결까지 받았는데 강제집행 전에 임차인이 합의를 청해 와서, 이미 쓴 집행 비용을 어떻게 정리할지 막막하다.
• 비용을 금액이 아니라 누가 어떤 근거로 부담하는가라는 구조로 먼저 이해하고 싶다.

위 상황 가운데 하나라도 해당한다면 비용을 계산하기 전에 해야 할 일이 하나 있습니다. 지금 사건이 어떤 방식으로 끝나려 하는지를 먼저 정하는 일입니다. 같은 사건, 같은 점포, 같은 임차인이어도 판결로 끝나느냐, 법원에서 화해로 끝나느냐, 소 취하처럼 재판 없이 끝나느냐에 따라 비용을 정하는 조문이 서로 다릅니다.

이 글은 상가 임대인이 소송 도중 합의 퇴거를 검토하는 장면을 가정하고, 종료 방식별로 소송비용이 정해지는 길과 합의서에 비용 조항을 어떻게 담아야 하는지를 조문 순서대로 정리했습니다. 소송비용의 금액은 사건마다 달라서 일부러 적지 않았고, 구조와 순서만 설명합니다.

상가 명도소송 비용, 왜 금액보다 끝나는 방식을 먼저 봐야 할까요?

임대인이 상가 명도소송 비용을 걱정할 때 가장 먼저 나오는 질문은 대개 얼마가 드느냐입니다. 그러나 합의 퇴거를 앞둔 시점에서는 금액보다 앞서 정리해야 할 것이 있습니다. 그 비용을 누가 지는지, 그리고 어떤 절차로 정해지는지입니다. 이 두 가지가 정해지지 않으면 금액이 아무리 작아도 합의 이후에 다시 다툼이 생길 수 있습니다.

이 글에서 말하는 비용은 세 덩어리로 나누어 보시면 이해가 쉽습니다. 첫째는 소장을 낼 때부터 판결에 이르기까지 소송 자체에 들어간 소송비용이고, 둘째는 판결을 받은 뒤 강제집행에 들어가는 집행비용이며, 셋째는 변호사에게 지급했거나 지급할 보수입니다. 소송비용은 민사소송법이, 집행비용은 민사집행법이 각각 다룹니다. 두 법의 문장이 서로 다르니 한 덩어리로 묶어 생각하면 계산이 어긋납니다.

변호사 보수는 따로 짚어 두셔야 합니다. 민사소송법 제109조①은 소송을 대리한 변호사에게 당사자가 지급하였거나 지급할 보수를 대법원규칙이 정하는 금액의 범위 안에서 소송비용으로 인정한다고 정합니다. 이 말은 실제로 지급한 보수 전체가 그대로 상대방 부담으로 넘어간다는 뜻이 아니라, 규칙이 정한 범위 안에서 소송비용으로 인정된다는 뜻입니다. 어디까지가 소송비용에 들어가는지는 사안에 따라 다르며 상담 시 안내해 드립니다.

또 하나 기억하실 점은 소송이 끝나는 방식이 비용뿐 아니라 임대인의 다른 권리에도 영향을 준다는 것입니다. 법원에서 화해를 하면 그 조서의 효력이 달라지고, 소를 취하하면 같은 소를 다시 낼 수 있는지가 문제 되며, 판결로 끝내면 집행으로 이어질 길이 열립니다. 그래서 이 비용은 항목만 따로 떼어 보지 말고, 어떤 방식으로 끝낼지와 함께 판단하셔야 합니다.

판결로 끝나면 소송비용은 누가 부담하고 어떻게 확정되나요?

판결로 끝나는 경우의 출발점은 민사소송법 제98조입니다. 소송비용은 패소한 당사자가 부담한다는 것이 원칙입니다. 상가 명도소송에서 임대인이 이기고 임차인이 지면 소송비용은 임차인이 부담하는 쪽으로 재판이 이루어지는 것이 기본 구조입니다. 반대로 임대인이 지면 임대인이 부담하게 되니, 이 원칙은 임대인에게도 위험이 됩니다.

원칙에는 보완 규정이 붙어 있습니다. 제101조는 일부패소의 경우 당사자들이 부담할 소송비용을 법원이 정하고, 사정에 따라 한쪽 당사자에게 소송비용의 전부를 부담하게 할 수 있다고 합니다. 연체 차임은 인정되었지만 일부 청구는 받아들여지지 않은 사건이라면 비용도 그만큼 나뉠 수 있다는 뜻입니다. 제99조는 법원이 사정에 따라 승소한 당사자에게도 그 권리를 늘리거나 지키는 데 필요하지 않은 행위로 생긴 소송비용 또는 상대방의 권리를 늘리거나 지키는 데 필요한 행위로 생긴 소송비용의 전부나 일부를 부담하게 할 수 있다고 정합니다. 이겼다고 해서 쓴 비용이 모두 상대방 몫이 되는 것은 아닙니다.

그렇다면 판결문에는 비용이 어떻게 적힐까요. 제104조는 법원이 사건을 완결하는 재판에서 직권으로 그 심급의 소송비용 전부에 대하여 재판하여야 한다고 정합니다. 그래서 판결에서 소송비용을 누가 부담하는지가 함께 정해집니다. 다만 판결에서는 부담의 주체나 비율만 정하고 구체적인 액수는 정하지 않는 경우가 있는데, 그때는 별도의 확정 절차가 필요합니다.

그 절차가 제110조입니다. ①소송비용의 부담을 정하는 재판에서 액수가 정해지지 않은 경우 제1심 법원은 그 재판이 확정되거나 소송비용부담의 재판이 집행력을 갖게 된 후에 당사자의 신청을 받아 결정으로 소송비용액을 확정합니다. ②신청할 때에는 비용계산서, 그 등본, 비용액을 소명하는 데 필요한 서면을 제출하여야 하고, ③그 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있습니다. 이 글에서는 이 절차를 소송비용액 확정신청이라고 부르겠습니다.

1. 판결에서 부담을 정합니다. 법원이 사건을 끝내는 재판에서 소송비용을 누가 어떤 비율로 부담하는지 함께 재판합니다.
2. 재판이 확정되거나 집행력을 갖춥니다. 확정결정은 그 시점이 지난 뒤에 신청합니다. 판결이 아직 다투어지는 중이면 시기를 따로 살펴야 합니다.
3. 제1심 법원에 신청합니다. 항소심에서 끝난 사건이라도 확정결정을 맡는 곳은 제1심 법원입니다.
4. 비용계산서와 소명 서면을 냅니다. 비용계산서, 그 등본, 비용액을 소명하는 데 필요한 서면이 있어야 하므로 영수증과 납부 내역을 미리 모아 두세요.
5. 결정을 받고, 다투려면 즉시항고합니다. 법원이 결정으로 액수를 확정하고, 이 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있습니다.

실무에서 임대인이 가장 자주 놓치는 것은 서류 보관입니다. 비용액을 소명하는 서면이 필요하다는 문장은 곧 낸 돈의 흔적이 있어야 한다는 말입니다. 소송 도중 합의가 이루어져 이 절차를 쓰지 않게 되더라도, 영수증을 모아 두는 습관은 합의서에 비용 조항을 넣을 때 협상의 근거가 됩니다. 구체적으로 어떤 항목이 소송비용에 들어가는지와 인정 범위는 사안에 따라 다르며 상담 시 안내해 드립니다.

법원에서 화해로 끝내면 소송비용은 어떻게 되나요?

소송 중 임차인이 나가겠다고 하면 법원에서 화해로 끝내는 길이 있습니다. 이때 적용되는 조문이 제106조입니다. 당사자가 법원에서 화해한 경우 화해비용과 소송비용의 부담에 대하여 특별히 정한 바가 없으면 그 비용은 당사자들이 각자 부담합니다. 즉 아무 말도 하지 않으면 판결처럼 패소자가 지는 것이 아니라 각자 쓴 만큼 스스로 안고 간다는 구조입니다.

여기서 임대인이 알아 두실 점은 화해조항을 짜는 협상에서 비용 한 줄을 넣느냐 넣지 않느냐가 결과를 가른다는 것입니다. 이미 낸 인지액과 송달료 같은 비용을 임차인에게 부담시키고 싶다면 그 취지를 화해조항에 담아야 합니다. 반대로 임차인이 소송비용은 각자 부담하자고 제안하는 경우라면, 그 한 줄이 임대인이 받을 수 있었던 돈을 포기하는 문장이 된다는 점을 알고 동의하셔야 합니다.

당사자가 비용 부담의 원칙만 정하고 액수는 정하지 않은 경우도 있습니다. 예를 들어 소송비용은 임차인이 부담한다고만 적은 경우입니다. 이때는 제113조①이 적용되어 법원이 당사자의 신청에 따라 결정으로 그 액수를 정하여야 합니다. ②는 제110조 제2항·제3항 등을 준용하므로 앞에서 본 비용계산서 제출과 즉시항고의 틀이 그대로 이어집니다. 액수까지 합의서에 적어 두면 이 신청 절차를 다시 밟을 이유가 줄어듭니다.

한 가지 선을 그어 두겠습니다. 이 조문들은 법원에서 화해한 경우를 전제로 합니다. 소송 밖에서 임대인과 임차인이 합의서를 쓰고 소를 취하하는 방식은 법원에서의 화해와 모습이 다릅니다. 조정으로 끝나는 경우는 이 글이 다루는 범위가 아니며, 제106조와 제113조를 조정에 그대로 가져다 쓸 수 있는지는 따로 확인하셔야 합니다. 어떤 절차로 끝내는 것이 유리한지는 사안에 따라 다르며 상담 시 안내해 드립니다.

소를 취하하면 소송비용은 어떻게 정해지나요?

소송 도중 임차인이 나가기로 하면 가장 흔하게 떠올리는 마무리가 소 취하입니다. 이렇게 소송이 재판에 의하지 아니하고 끝나는 경우를 정한 조문이 제114조입니다. ①은 제113조의 경우 외에 소송이 재판에 의하지 아니하고 끝나거나 참가 또는 이에 대한 이의신청이 취하된 경우 법원이 당사자의 신청에 따라 결정으로 소송비용의 액수를 정하고 이를 부담하도록 명하여야 한다고 합니다. ②는 제98조부터 제103조까지, 제110조 제2항·제3항 등을 준용한다고 합니다.

이 문장에서 임대인이 확인하실 부분은 당사자의 신청에 따라라는 대목입니다. 소를 취하했다고 해서 법원이 알아서 비용을 정해 주지는 않으며, 정하려면 신청이 있어야 합니다. 그리고 신청을 받으면 법원이 비용액을 정하고 부담을 명하는데, 그 부담을 정할 때는 판결에서처럼 제98조 내지 제103조의 틀이 준용됩니다. 따라서 소를 취하하면 낸 돈을 영영 돌려받을 수 없다고 단정할 일은 아닙니다.

그렇다고 취하하면 상대방이 부담한다고도 말할 수 없습니다. 취하의 경위, 취하에 이르기까지 각자가 한 행위, 합의의 내용에 따라 누가 얼마를 부담하는지는 달라질 수 있습니다. 이 부분은 사안에 따라 다르며 상담 시 안내해 드립니다. 확실한 것은 취하서나 합의서에 비용 부담이 적혀 있지 않으면 그 문제가 합의 뒤에 다시 올라올 수 있다는 점입니다.

그래서 취하를 전제로 한 합의서에는 비용 한 줄이 꼭 들어가야 합니다. 소송비용은 각자 부담한다든지, 임차인이 일정한 범위를 부담한다든지, 서로 비용 신청을 하지 않기로 한다든지 어느 쪽이든 문장으로 남겨 두면 훗날 비용 신청 여부를 두고 다투는 일을 줄일 수 있습니다. 그 합의가 실제 신청 절차에서 법원 판단에 어떻게 반영되는지는 사안에 따라 다르며 상담 시 안내해 드립니다.

소 취하는 비용만의 문제가 아니라는 점도 짚어야 합니다. 민사소송법 제267조②는 본안에 대한 종국판결이 있은 뒤에 소를 취하한 사람은 같은 소를 제기하지 못한다고 정합니다. 판결을 받은 뒤 임차인이 나가기로 했다고 소를 취하해 버리면, 나중에 합의가 깨져도 같은 소를 다시 낼 수 없는 위험이 생깁니다. 판결 선고 전 취하와 선고 후 취하는 효과가 다르니, 같은 소에 해당하는 범위까지 포함해 취하 시점을 반드시 확인하고 움직이셔야 합니다.

표를 한 번 더 읽어 보시면 공통점이 보입니다. 어느 길이든 비용은 자동으로 입금되는 것이 아니라, 부담이 정해지는 단계와 액수가 정해지는 단계가 나뉘어 있고 후자는 신청을 요하는 경우가 많습니다. 그래서 임대인이 가장 먼저 할 일은 지금 어느 길에 서 있는지 확인하는 것이고, 그 다음이 합의서에서 어느 단계까지 문장으로 정해 둘지 결정하는 일입니다.

집행에 들어간 뒤 합의하면 집행비용과 남은 짐은 어떻게 되나요?

판결을 받았는데도 임차인이 점포를 비우지 않으면 인도집행으로 넘어갑니다. 민사집행법 제258조①은 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다고 정하고, ②는 이 강제집행을 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 한다고 정합니다. 신청부터 본집행까지는 약 3개월이 걸리는 것이 저희 센터의 안내이며, 사안에 따라 달라질 수 있습니다.

이 단계의 비용은 소송비용과 별도로 민사집행법 제53조①이 정합니다. 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고, 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받습니다. 채권자인 임대인이 먼저 내더라도 원칙적인 부담자는 채무자라는 구조입니다. 다만 ②는 강제집행의 기초가 된 판결이 파기된 때 채권자가 ①의 비용을 채무자에게 변상하여야 한다고 정하므로, 집행의 바탕이 된 판결이 뒤집히는 경우에는 방향이 바뀝니다.

집행 도중이나 직전에 임차인이 합의를 청해 오는 일이 있습니다. 이때 합의서에는 집행비용에 관한 문장이 반드시 있어야 합니다. 이미 쓴 비용을 누가 부담하는지, 집행을 중단하거나 거두는 시점이 언제인지, 임차인이 약속한 날까지 인도하지 않으면 어떻게 되는지를 적어 두지 않으면, 비용은 원칙대로 채무자 부담이라 주장하는 쪽과 합의로 정리되었다고 주장하는 쪽이 부딪힙니다. 집행을 멈추는 구체적인 방법은 사안에 따라 다르며 상담 시 안내해 드립니다.

인도집행에서 비용이 문제 되는 또 하나의 대목이 남은 물건입니다. 제258조③은 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 한다고 정합니다. ④는 채무자가 없는 때 집행관이 채무자와 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족 또는 채무자의 대리인이나 고용인에게 그 동산을 인도하여야 한다고 합니다. ⑤는 채무자와 ④에 적은 사람이 없는 때 집행관이 그 동산을 채무자의 비용으로 보관하여야 한다고 정합니다.

⑥은 보관한 뒤의 일입니다. 채무자가 그 동산의 수취를 게을리 한 때 집행관은 집행법원의 허가를 받아 동산에 대한 강제집행의 매각절차에 관한 규정에 따라 그 동산을 매각하고, 비용을 뺀 뒤에 나머지 대금을 공탁하여야 합니다. 수취를 게을리 하는 쪽은 채무자, 즉 점포를 비워야 할 임차인입니다. 이 조문은 임대인이 짐을 마음대로 처분해도 된다는 뜻이 아니라, 정해진 절차를 집행관이 밟는다는 뜻이니 오해하시면 안 됩니다. 짐의 반출은 법원 소속 집행관의 몫이고, 임대인이 직접 치우는 것은 별개의 문제입니다.

합의 퇴거로 집행 전에 점포가 비워지는 경우에는 이 조문들이 그대로 작동하지 않습니다. 집행관이 아닌 두 사람 사이의 약속으로 처리되므로, 남은 물건의 범위, 처리 방법과 기한, 처리에 드는 비용의 부담자를 합의서에 적어야 합니다. 집행관이 하던 역할을 문장이 대신하는 셈이므로 막연한 표현은 훗날 분쟁의 씨앗이 됩니다.

합의를 청하는 쪽에서 이렇게 말할 때, 비용은 어떻게 따져야 하나요?

합의 퇴거 협상에서는 비용에 관한 말이 가볍게 오가다가 합의서에는 한 줄도 남지 않는 일이 많습니다. 자주 나오는 말 네 가지를 조문과 나란히 놓고 따져 보겠습니다. 입장을 바꾸어 임차인도 같은 구조를 이해하고 있어야 서로 오해 없이 합의서를 쓸 수 있습니다.

네 가지 모두 공통된 해법은 하나입니다. 말이 아니라 문장으로 남기는 것입니다. 그리고 그 문장이 어느 종료 방식에서 어느 조문의 빈칸을 메우는지 알고 쓰는 것입니다.

합의서와 취하서에 비용 조항을 넣을 때 순서는 어떻게 되나요?

합의로 마무리할 때 가장 먼저 정할 것은 법원에서 화해할지, 소송 밖에서 합의하고 소를 취하할지입니다. 법원에서 화해하면 조서가 만들어지고, 민사집행법 제56조 5호는 소송상 화해, 청구의 인낙 등 확정판결과 같은 효력을 가지는 것도 강제집행의 기초로 정하고 있습니다. 반면 소송 밖에서 쓴 합의서는 그 자체가 제56조가 열거한 집행권원에 해당하지 않을 수 있어, 약속이 깨지면 다시 절차를 밟아야 하는 부담이 남을 수 있습니다. 화해조항에 인도에 관한 내용을 어떻게 담을 수 있는지는 사안에 따라 다르며 상담 시 안내해 드립니다.

1. 지금 단계를 확인합니다. 변론이 진행 중인지, 판결을 받았는지, 집행에 들어갔는지에 따라 비용을 정하는 조문이 다릅니다.
2. 끝내는 방식을 고릅니다. 법원에서의 화해인지, 사적 합의 뒤 소 취하인지를 정하고, 종국판결 뒤라면 제267조②의 재소금지를 먼저 살핍니다.
3. 소송비용 조항을 적습니다. 각자 부담인지, 한쪽 부담인지, 액수는 얼마인지를 적고, 액수를 못 정하면 법원에 신청해 정하기로 하는 방식도 따져 봅니다.
4. 집행비용과 보관 동산을 정리합니다. 이미 쓴 집행비용의 정산, 남은 물건의 범위와 처리 방법, 처리 비용 부담자를 적습니다.
5. 인도 일시와 열쇠 인도 방법을 정합니다. 인도가 끝난 뒤에야 소를 취하하거나 집행을 거두도록 순서를 짜야 합니다.
6. 영수증과 합의서 사본을 보관합니다. 비용액을 소명할 서면이 필요한 경우를 대비해 납부 내역을 모아 둡니다.

순서가 중요한 이유는 취하와 인도의 선후에 있습니다. 점포가 실제로 비워지기 전에 소를 취하하면, 임차인이 약속을 어겼을 때 임대인에게 남은 수단이 줄어듭니다. 그래서 합의서에는 인도를 확인한 뒤 취하한다는 순서를 적고, 비용 조항도 같은 시점에 맞추어 두는 것이 좋습니다. 이 순서가 사안에 따라 달라지는 대목은 상담 시 안내해 드립니다.

소의 취하는 판결이 확정될 때까지 할 수 있다고 민사소송법 제266조①이 정하지만, ②는 상대방이 본안에 관하여 준비서면을 제출하거나 변론준비기일에서 진술하거나 변론을 한 뒤에는 상대방의 동의를 받아야 효력을 가진다고 합니다. 임차인이 이미 본안에 관하여 준비서면을 내거나 변론을 한 사건이라면 취하에 임차인의 동의가 필요하므로, 취하 동의서와 비용 조항을 한 묶음으로 준비하는 편이 편리합니다. ③은 소의 취하를 서면으로 하는 것을 원칙으로 하되, 변론 또는 변론준비기일에서는 말로 할 수 있다고 정합니다.

법도 명도소송센터는 상가 명도소송 비용을 이렇게 안내합니다

합의로 끝나든 판결로 끝나든 임대인이 처음 마주하는 비용은 선임에 들어가는 비용입니다. 저희 센터는 절차 전체를 명도 내용증명, 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행의 순서로 보고 안내드립니다. 비용 항목은 아래 세 가지로 나누어 설명드리며, 사건마다 달라지는 부분은 상담 시 안내해 드립니다.

이 안내는 저희 센터의 기준이고, 합의로 소송이 일찍 끝나는지 판결까지 가는지에 따라 실제 부담은 달라집니다. 앞에서 본 것처럼 법원에서 화해하거나 소를 취하하는 경우에도 비용 조항을 어떻게 쓰느냐에 따라 부담의 길이 달라지므로, 합의서 문안은 서명 전에 검토받으시기를 권합니다.

선임은 네 단계로 진행됩니다. 1차 상담과 서류 준비, 심층 상담, 선임 계약, 소송 진행의 순서이며, 방문하지 않으셔도 전화로 선임이 가능하고 전국 사건을 맡고 있습니다. 사건은 『명도소송 매뉴얼』 저자인 엄정숙 변호사가 직접 진행하며, 부동산 관련사건 7,000건 이상, 명도 800건 이상, 강제집행 200건 이상의 경험을 바탕으로 합니다. 상단 메뉴에서 무료 승소자료도 보실 수 있습니다.

상가 명도소송 비용에 대해 자주 묻는 질문