이런 고민이라면 이 글이 길잡이가 됩니다

• 소장에 '명도'라고 써야 하는지 '인도'라고 써야 하는지 헷갈리는 임대인
• 퇴거 청구와 인도 청구가 같은 것인지, 둘 중 무엇을 골라야 하는지 궁금한 분
• 임차인이 달아 놓은 간판이나 쌓아 둔 물건까지 함께 정리하고 싶은 분
• 판결문 주문 첫 줄이 집행 현장에서 어떤 힘을 갖는지 알고 싶은 분
• 변호사 상담에 가기 전에 용어부터 정리해 두고 싶은 분

상담을 시작하실 때 임대인께서 가장 먼저 꺼내는 말이 "명도소송을 하고 싶습니다"입니다. 그런데 무엇을 청구하는 소송이냐고 되물으면 대답이 갈립니다. 세입자를 내보내는 소송이라는 분, 밀린 월세를 받는 소송이라는 분, 판결만 받으면 집행관이 알아서 치워 주는 절차라는 분이 있습니다. 이 글은 그 모든 이해를 한 줄에서 출발해 정리합니다. 바로 소장의 청구취지입니다.

명도소송 뜻, 법에는 어떤 이름으로 적혀 있을까요?

법전에서 '명도소송'이라는 이름으로 따로 정해 둔 소송 절차는 찾아보기 어렵습니다. 명도는 실무에서 오래 써 온 호칭이고, 법원에 내는 소장에는 대개 '건물인도'나 '인도'가 청구의 이름으로 올라갑니다. 건물명도와 건물인도는 같은 뜻으로 쓰입니다. 그러므로 명도소송 뜻을 정확히 알려면 '명도'라는 단어보다 그 안에서 법원에 무엇을 요구하는지를 먼저 보셔야 합니다.

민사집행법 제258조①은 채무자가 부동산이나 선박을 인도하여야 할 때 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다고 정합니다. 조문의 제목도 '부동산 등의 인도청구의 집행'입니다. 법이 쓰는 말은 처음부터 끝까지 인도이고, 명도소송은 점유자에게서 건물의 점유를 넘겨받기 위해 인도를 구하는 소송이라고 이해하시면 정확합니다. 토지를 대상으로 하면 토지인도소송이 되고 건물을 대상으로 하면 건물인도소송이 되며, 둘은 목적물이 다를 뿐 뼈대는 같습니다.

여기서 '점유'라는 말이 중요합니다. 소유권이 누구에게 있는지와 지금 누가 건물을 쥐고 있는지는 별개의 문제입니다. 건물주가 소유권을 가지고 있어도 임차인이 열쇠를 쥐고 영업을 계속하면 건물주는 자기 건물을 쓸 수 없습니다. 명도소송은 소유권이나 임대차 종료라는 법적 지위와 눈앞의 현실적 점유 사이의 간극을 메우는 절차입니다. 판결을 받았다고 그 간극이 저절로 메워지지는 않고, 실제로 점유를 되찾는 일은 별도의 강제집행으로 이어집니다.

법원이 심리하는 단위는 소송의 별칭이 아니라 소장에 적힌 청구입니다. 민사소송법 제249조①은 소장에 당사자와 법정대리인, 청구의 취지와 원인을 적어야 한다고 정합니다. 그래서 같은 '명도소송'이라는 간판을 달아도 어떤 사건은 건물 전체의 인도를, 어떤 사건은 일부의 인도를, 어떤 사건은 인도와 함께 밀린 차임까지 구합니다. 이름만 같을 뿐 청구취지가 다르면 실제 내용도 다른 소송입니다.

이 글은 임대인이 건물을 점유한 사람을 상대로 판결을 받는 일반적인 소송을 기준으로 합니다. 경매로 부동산을 산 매수인에게는 판결 없이 법원에 신청하는 인도명령이라는 별도의 길이 있는데, 대금을 낸 뒤 정해진 기간 안에 신청하는 다른 절차라서 여기서는 다루지 않습니다.

청구취지 한 줄에는 무엇이 들어갈까요?

소장은 크게 청구취지와 청구원인으로 나뉩니다. 청구취지는 법원에 어떤 판결을 구하는지를 한 문장으로 적는 부분이고, 청구원인은 그런 판결을 받아야 하는 이유를 사실과 법리로 설명하는 부분입니다. 임대인께서는 억울한 사정을 풀어 쓰는 청구원인에 마음이 쏠리기 쉽지만, 판결 주문과 집행을 좌우하는 쪽은 청구취지입니다. 법원은 원칙적으로 당사자가 구한 범위 안에서 판단하므로 청구취지에 적지 않은 것은 판결에서도 받기 어렵습니다.

앞의 예시 문장을 뜯어 보면 세 가지 요소가 보입니다. 누가 누구에게 요구하는지, 무엇을 요구하는지, 그것을 어떻게 하라고 요구하는지입니다. 이 중 하나라도 흐릿하면 판결을 받고도 집행 단계에서 막힐 수 있습니다.

목적물 특정에서 흔한 실수는 등기부의 표시와 현장의 실제 모습이 달라서 생깁니다. 상가는 호수가 바뀌었거나 두 호실을 터서 쓰는 경우가 있고, 주택은 옥탑이나 지하 같은 부속 공간을 따로 쓰는 경우가 있습니다. 소장을 쓰기 전에 등기부와 건축물대장, 현장 사진을 맞춰 보고 임차 범위를 계약서와 대조해 두면 목적물 표시가 훨씬 단단해집니다.

청구취지는 한 번 적으면 끝나는 문장이 아닙니다. 민사소송법 제262조①은 원고가 청구의 기초가 바뀌지 아니하는 한도 안에서 변론을 종결할 때까지 청구의 취지나 원인을 바꿀 수 있고, 다만 소송절차를 현저히 지연시키는 경우에는 그러하지 아니하다고 정합니다. ②는 청구취지의 변경을 서면으로 신청하도록 하고, ③은 그 서면을 상대방에게 송달하도록 합니다. 소송 도중 연체한 차임이 늘어났다면 이 방법으로 금전 청구의 범위를 넓힐 수 있습니다. 다만 얼마나 늦게까지 가능한지는 사건 진행 상황에 따라 달라지므로 변론 일정을 놓치지 않도록 관리하셔야 합니다.

소유권으로 청구하느냐, 계약 종료로 청구하느냐에 따라 달라지는 것

같은 '인도하라'라도 그 문장을 받치는 근거는 다를 수 있습니다. 근거는 청구원인에 적히고, 근거가 달라지면 점유자가 내세우는 방어도 달라집니다. 대표적인 두 갈래를 나란히 놓고 보겠습니다.

임차인이 꺼내는 방어는 대체로 비슷합니다. 계약이 아직 끝나지 않았다는 주장, 계약이 끝났어도 보증금 반환과 맞바꿔야 한다는 주장, 자신에게 점유할 권리가 남아 있다는 주장입니다. 어느 주장이 받아들여질지는 사실관계와 증거에 따라 달라지고, 항변별 판단은 다른 글에서 따로 다루는 영역입니다. 여기서 강조하고 싶은 것은 청구원인을 어떻게 짜느냐에 따라 재판의 전장이 달라진다는 점입니다.

해지가 쟁점일 때는 차임 연체의 기준을 정확히 쓰셔야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 문구는 연체액이 3기분에 달하는 때이고, 석 달을 연속해서 밀려야 한다는 말은 없습니다. 민법 제640조는 건물 그 밖의 공작물의 임대차에서 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에 해지할 수 있다고 정하므로, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 임대차인지 그 밖의 건물 임대차인지에 따라 기준이 3기와 2기로 갈립니다. 어느 쪽인지는 계약서를 들고 상담에서 확인하시는 것이 안전합니다.

해지의 의사표시는 상대방에게 도달한 때 효력이 생깁니다(민법 제111조①). 내용증명이 반송되거나 폐문부재로 돌아오면 도달 시점을 다툴 여지가 생기고, 이는 청구원인에 적을 해지 시점과 직결됩니다. 통지를 어떤 방식으로 보냈고 누가 언제 받았는지의 기록은 청구원인을 뒷받침하는 가장 기초적인 자료입니다.

인도·퇴거·철거·방해제거는 무엇이 다를까요?

청구취지의 마지막 동사는 네 갈래로 나뉩니다. 아래 표는 실무에서 쓰는 문구의 한 예시이고 실제 문구는 사건에 맞게 달라집니다. 마지막 칸은 판결 뒤 집행의 모습인데, 조문으로 확인되는 부분만 적고 나머지는 사안별 안내로 남겼습니다.

인도 청구는 중심이 되는 갈래입니다. 점유를 넘겨받으면 열쇠, 출입, 사용이 모두 임대인에게 돌아오고, 제258조①이 정한 대로 집행관이 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하는 구조로 집행이 이어집니다. 대부분의 임대인이 원하는 결과가 바로 이것입니다.

퇴거 청구는 인도와 비슷해 보이지만 초점이 다릅니다. 인도가 점유의 이전에 초점을 둔다면 퇴거는 그 사람이 건물에서 나가는 데 초점을 둔 문구로 쓰입니다. 둘 중 무엇을 고를지, 함께 구할지는 점유 구조를 확인한 뒤에야 말씀드릴 수 있습니다.

철거 청구는 건물이 남의 토지 위에 놓인 경우가 전형적입니다. 이때는 구조물을 없애고 토지를 돌려받는 것이 목적이므로 철거와 대지의 인도가 함께 청구취지에 오릅니다. 임대인이 빌려준 건물에 임차인이 허락 없이 증축한 부분이 있다면 증축물 철거를 구하기도 하는데, 근거를 소유권에 둘지 계약상 원상회복의무에 둘지는 사안별로 판단합니다.

방해제거 청구는 민법 제214조가 근거입니다. 소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고, 소유권을 방해할 염려 있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있습니다. 입구를 가린 간판이나 통로의 적치물처럼 소유권 행사를 막는 설치물이 대상일 때 쓰이는 갈래입니다. 인도 청구와 한 소장에 담는 사례도 많고, 이때는 청구취지가 여러 줄이 됩니다. 다만 청구가 늘면 심리할 쟁점도 늘어 소송이 길어질 수 있으므로 꼭 필요한 청구만 추리는 것도 좋은 설계입니다.

청구취지는 판결 주문이 되고, 주문은 집행으로 이어집니다

청구취지의 문장은 법원이 청구를 받아들이는 범위에서 판결 주문의 문장으로 이어지고, 판결 주문이 집행의 범위를 정합니다. 청구취지를 읽는 일은 곧 집행 단계에서 무엇이 가능한지를 미리 읽는 일입니다. 판결 선고에서 인도 집행까지의 흐름을 단계로 나누면 다음과 같습니다.

제258조③은 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 한다고 정합니다. 점유 인도 때 건물 안에 있던 짐은 집행관이 제거하는 구조이고, 그 짐은 집행관이 제거해 채무자에게 인도하는 대상이라는 뜻입니다. 임대인이 임의로 짐을 처분하는 것은 위험하므로 집행 절차를 따르셔야 합니다.

⑥은 채무자가 동산의 수취를 게을리 한 때 집행관이 집행법원의 허가를 받아 매각하고 비용을 뺀 뒤 나머지 대금을 공탁하여야 한다고 정합니다. 수취를 게을리 하는 쪽은 임대인이 아니라 채무자, 곧 명도 대상자라는 점을 혼동하지 않으셔야 합니다. 집행 비용에 대해서는 민사집행법 제53조①이 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받는다고 정합니다. 실제로 얼마를 회수할 수 있는지는 점유자의 자력과 사건 경과에 달려 있어 사안에 따라 다르며 상담 시 안내해 드립니다. 강제집행은 신청부터 본집행까지 대략 3개월 정도 걸리고 소송과는 별도로 계약합니다.

판결에 '인도하라'고 적혀 있다는 사실만으로 점유자가 자동으로 나가는 것은 아닙니다. 많은 점유자가 집행 계고 단계에서 스스로 짐을 빼지만, 끝까지 버티면 위 단계를 모두 밟아야 합니다. 판결과 집행 사이에 합의 퇴거가 이뤄지면 시간과 비용이 모두 줄기 때문에 판결문을 협상의 지렛대로 쓰는 임대인도 많습니다.

청구취지에 함께 담는 것들, 금전 청구와 소송비용과 가집행

명도소송의 청구취지가 인도 한 줄로만 끝나는 경우는 드뭅니다. 실제 소장에는 점유 회수와 함께 금전 청구, 소송비용 부담, 가집행 선고를 구하는 문구가 이어서 붙는 경우가 많습니다.

첫째는 금전 청구입니다. 명도소송에서 이기면 밀린 월세도 자동으로 받게 된다고 생각하시는 분이 적지 않지만 그렇지 않습니다. 인도 청구는 건물을 돌려받는 청구이고 연체한 차임을 받는 청구는 금전 청구라서, 청구취지에 금전 지급 문구가 따로 적혀 있어야 판결 주문에도 따로 오를 수 있습니다. 인도 완료일까지 계속 발생하는 차임 상당 금액도 청구취지에 적어 두는 것이 일반적입니다. 계산 방식과 기산일은 사건마다 달라지므로 소장 작성 단계에서 정리가 필요합니다.

둘째는 소송비용입니다. 민사소송법 제98조는 소송비용은 패소한 당사자가 부담한다고 정합니다. 판결에서 소송비용의 부담만 정하고 그 액수는 정하지 않았다면, 제110조①에 따라 제1심 법원이 당사자의 신청을 받아 결정으로 소송비용액을 확정합니다. ②는 비용계산서와 그 등본, 비용액을 소명하는 서면을 내도록 하고, ③은 그 결정에 즉시항고를 할 수 있다고 정합니다. 이겼다고 모든 지출이 그대로 돌아오는 것이 아니라 법원이 정하는 범위의 소송비용이 별도 절차로 확정된다는 뜻입니다. 어디까지 들어가는지는 사안에 따라 다르며 상담 시 안내해 드립니다.

셋째는 가집행입니다. 민사소송법 제213조①은 재산권의 청구에 관한 판결에는 가집행의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 직권으로 담보를 제공하거나 제공하지 아니하고 가집행을 할 수 있다는 것을 선고하여야 한다고 정하고, ③은 이 선고를 판결 주문에 적도록 합니다. 가집행 선고가 있으면 판결이 확정되기 전에도 집행문을 받을 수 있습니다(민사집행법 제30조①). 다만 명도 판결에 가집행이 실제로 붙었는지는 사건마다 다르므로 판결 주문을 직접 확인하셔야 합니다.

임대인이 자주 하는 말을 청구취지로 판정해 보면

상담 현장에서 거의 매번 듣는 말들이 있습니다. 모두 청구취지를 어떻게 읽느냐와 맞닿아 있어서 말과 판정을 짝지어 정리했습니다.

소송 중에 점유가 넘어가면 어떻게 될까요?

청구취지를 잘 짜도 소송 중에 점유자가 바뀌면 판결이 엉뚱한 사람을 향할 수 있습니다. 이를 대비해 본안 소송을 내기 전이나 소송 중에 신청하는 보전 절차가 점유이전금지가처분입니다. 민사집행법 제300조①은 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다고 정합니다. 건물의 현재 점유 상태를 묶어 두는 것이 취지입니다.

중요한 점은 이 가처분이 점유자를 내보내는 집행권원이 아니라는 것입니다. 가처분은 현상을 묶어 두는 장치이고, 실제로 점유를 넘겨받는 집행은 본안 판결 같은 별도의 집행권원으로 제258조①에 따라 집행관이 합니다. 가처분 집행 뒤 점유가 넘어간 경우 그 효과가 어디까지 미치는지는 판례의 영역이라 사안별로 달라지며 상담에서 안내합니다. 그래서 가처분을 받아 둔 임대인은 본안인 명도소송을 미루지 않고 이어서 진행하는 것이 안전합니다.

상담 전에 챙기면 좋은 서류

• 임대차계약서와 특약이 적힌 부분
• 건물의 등기부와 건축물대장, 점유 범위를 보여 주는 도면이나 현장 사진
• 차임과 관리비를 낸 통장 이체 내역, 연체가 시작된 시점
• 해지나 갱신 거절을 알린 문자, 내용증명, 반송된 우편물
• 점유하는 사람의 이름과 연락처, 함께 사는 사람이 있는지에 대한 정보

서류가 모두 갖춰지지 않아도 상담은 가능합니다. 어떤 자료가 빠졌는지 확인하는 것도 상담의 일부입니다.

자주 묻는 질문