명도소송 해지 사유 추가 주장은 소송 후반에 해도 되는 걸까요?

명도소송을 시작하는 임대인이 소장에 적는 해지 사유는 대개 하나입니다. 가장 눈에 잘 띄고 증명하기도 쉬운 연체차임입니다. 그런데 소송이 진행되어 임차인의 답변서와 준비서면이 오가고 현장 사진이 쌓이다 보면, 점포의 일부를 제3자가 쓰고 있다거나 계약서에 정한 용도와 다르게 영업한다는 사정이 새로 드러나는 일이 흔합니다.

이때 임대인은 이것도 해지 사유인데 지금 넣어도 되는지, 이미 늦은 것은 아닌지 망설이게 됩니다. 결론부터 말하면 새로운 해지 사유를 주장하는 것을 법이 일률적으로 막고 있지는 않습니다. 다만 민사소송법 제146조는 "공격 또는 방어의 방법은 소송의 정도에 따라 적절한 시기에 제출하여야 한다"고 정하고 있고, 이를 흔히 적시제출주의라고 부릅니다. 법원이 보는 것은 해지 사유가 있느냐만이 아니라 그 주장을 소송의 정도에 비추어 적절한 시기에 냈느냐이기도 합니다.

여기서 공격방어방법은 청구를 뒷받침하거나 상대방의 주장을 막기 위해 내는 주장과 증거를 통틀어 부르는 말입니다. 임대인의 해지 사유 주장은 건물의 인도를 구하는 청구를 뒷받침하는 공격방법이고, 임차인의 유치권이나 필요비 주장은 그 청구를 막는 방어방법입니다. 같은 조문이 양쪽 모두에게 적용되므로, 이 글의 내용은 상대방이 주장을 뒤늦게 꺼내는 경우에 임대인이 대응하는 순서로도 그대로 읽을 수 있습니다.

또한 늦게 냈다고 해서 곧바로 주장의 효력이 사라지는 것은 아닙니다. 뒤에서 보듯 제149조①의 각하는 법원이 할 수 있다고 정한 재량이고 요건도 여러 개가 함께 갖춰져야 합니다. 그렇다고 마음 놓고 미뤄도 된다는 뜻은 아닙니다. 소송이 길어질수록 임대인의 건물은 묶여 있고, 늦게 낸 주장은 상대방에게 반박 기회를 주며 기일을 한 번 더 열게 만드는 원인이 되기 때문입니다. 알게 된 즉시 정리해서 내는 것이 가장 안전한 길입니다.

제146조·제147조·제149조는 각각 무엇을 정하고 있나요?

세 조문은 한 묶음으로 움직입니다. 제146조가 원칙을 세우고, 제147조가 재판장이 기간을 정하는 방법을 열어 주며, 제149조가 너무 늦은 주장을 걸러 내는 마지막 장치를 둡니다. 각각이 무엇을 정하는지 먼저 한눈에 보시고, 아래에서 하나씩 풀어 보겠습니다.

제146조는 이 가운데 가장 넓은 원칙입니다. 소송의 정도라는 말은 사건이 소장 접수 직후인지, 쟁점이 정리되는 단계인지, 증거조사가 끝나 가는 단계인지에 따라 같은 주장도 적절한 시기가 달라진다는 뜻으로 읽습니다. 소장을 내자마자 낼 수 있었던 사유를 변론 종결 직전에 내는 것과, 재판 도중에야 알게 된 사유를 알게 된 즉시 내는 것은 법원이 다르게 볼 여지가 큽니다. 이 조문만으로는 늦게 낸 주장이 어떻게 취급되는지가 정해지지 않으며, 구체적인 효과는 뒤의 조문과 결합해서 나타납니다.

제147조는 재판장의 권한을 정합니다. ①은 재판장이 당사자의 의견을 들어 한쪽 또는 양쪽 당사자에 대하여 특정한 사항에 관하여 주장을 제출하거나 증거를 신청할 기간을 정할 수 있다고 하고, ②는 당사자가 그 기간을 넘기면 주장을 제출하거나 증거를 신청할 수 없다고 정합니다. 여기에는 단서가 있어서, 당사자가 정당한 사유로 그 기간 이내에 제출 또는 신청하지 못하였다는 것을 소명한 경우에는 그러하지 아니합니다. 법문이 할 수 없다고 되어 있으므로 기간이 정해졌다면 그 날짜는 완화된 기준이 아니라 지켜야 하는 기한으로 달력에 적어 두셔야 합니다. 어떤 사정이 정당한 사유에 해당하는지는 사안마다 다르며 상담 시 안내해 드립니다.

제149조①은 각하의 요건을 하나의 문장으로 정합니다. 당사자가 제146조의 규정을 어기어 고의 또는 중대한 과실로 공격 또는 방어방법을 뒤늦게 제출함으로써 소송의 완결을 지연시키게 하는 것으로 인정할 때에는, 법원이 직권으로 또는 상대방의 신청에 따라 결정으로 이를 각하할 수 있습니다. 이 문장을 쪼개 보면 요건이 네 겹으로 쌓여 있다는 점이 보입니다.

1. 1제146조를 어겼을 것. 소송의 정도에 비추어 적절한 시기를 놓쳐 제출한 경우여야 합니다.
2. 2고의 또는 중대한 과실이 있을 것. 가벼운 과실로 늦은 경우는 이 조문이 말하는 요건에 들지 않습니다.
3. 3뒤늦게 제출했을 것. 주장이나 증거를 실제로 늦게 낸 사실이 있어야 합니다.
4. 4소송의 완결을 지연시키게 하는 것으로 인정될 것. 그 제출 때문에 재판이 끝나는 시점이 늦어진다고 법원이 판단해야 합니다.

이 네 가지가 모두 갖춰져도 법원은 각하할 수 있을 뿐 반드시 각하해야 하는 것이 아닙니다. 그래서 제149조①을 근거로 상대방의 주장이 자동으로 사라진다고 기대하거나, 반대로 내 주장이 곧바로 각하된다고 지레 겁먹을 이유는 없습니다. 어느 정도의 지연이 소송의 완결을 지연시키는 것으로 인정되는지, 어떤 사정이 중대한 과실인지는 법원의 판단과 판례에 맡겨진 영역입니다.

제149조②는 또 다른 각하 사유를 둡니다. 당사자가 제출한 공격 또는 방어방법의 취지가 분명하지 아니한 경우에, 당사자가 필요한 설명을 하지 아니하거나 설명할 기일에 출석하지 아니한 때에도 법원은 직권으로 또는 상대방의 신청에 따라 결정으로 각하할 수 있습니다. 주장을 늘리는 것에만 마음이 쏠려 정작 그 주장이 무엇을 뜻하는지 서면에서 분명히 하지 못하면, 시기의 문제와 별개로 각하 사유가 될 수 있다는 점을 기억해 두십시오.

마지막으로 사건이 변론준비절차에 부쳐지는 경우를 짚어 두겠습니다. 민사소송법 제286조는 변론준비절차에 제142조부터 제151조까지의 규정을 포함한 여러 조문을 준용한다고 정하므로 위 세 조문이 그곳에서도 문제됩니다. 여기에 제285조①은 변론준비기일에 제출하지 아니한 공격방어방법은 그 제출로 소송을 현저히 지연시키지 아니하는 때, 중대한 과실 없이 변론준비절차에서 제출하지 못하였다는 것을 소명한 때, 법원이 직권으로 조사할 사항인 때 가운데 어느 하나에 해당하여야만 변론에서 제출할 수 있다고 정합니다. 사건이 변론준비절차에 부쳐지는지는 법원이 정하므로, 재판부가 어떤 방식으로 쟁점을 정리하는지를 첫 기일부터 확인해 두는 것이 좋습니다.

소송 중에 해지 사유가 늘어나는 전형적인 장면은 어떤 모습인가요?

임대인이 소송 도중에 추가하려는 해지 사유는 몇 가지 유형으로 모입니다. 아래 표는 흔한 유형별로 근거가 되는 조문과, 임대인이 미리 모아 둘 자료, 시기를 관리할 때의 요점을 나란히 놓은 것입니다. 표의 근거 조문은 해지의 요건을 설명하기 위한 것이며, 실제로 해지가 인정되는지는 계약 내용과 사실관계에 따라 달라집니다.

차임 연체는 소장에 이미 올라 있는 경우가 많으므로, 추가가 문제되는 쪽은 무단 양도·전대와 용법 위반입니다. 제629조는 임대인의 동의 없는 양도와 전대를 막고, 위반하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 점포의 일부를 다른 사람이 쓰게 했다는 사실이 이에 해당하는지는 사용의 범위와 방식, 임대인의 동의 여부 등에 따라 다퉈질 수 있습니다. 민법 제632조는 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 전3조, 곧 제629조부터 제631조까지의 규정을 적용하지 아니한다고 정하고 있으므로, 어느 정도가 소부분에 해당하는지도 함께 따져 보아야 합니다. 어디까지가 이 조문의 전대에 해당하는지는 사안별로 판단되므로 사실관계를 정리해 상담받으시는 편이 좋습니다.

해지의 의사표시 자체에 대해서도 알아 두실 점이 있습니다. 민법 제543조①은 해지권이 있는 경우 그 해지는 상대방에 대한 의사표시로 한다고 정하고, ②는 그 의사표시를 철회하지 못한다고 정합니다. 제111조①은 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 효력이 생긴다고 하고, 제550조는 해지가 있으면 계약은 장래에 대하여 효력을 잃는다고 정합니다. 그렇다면 소송 중에 새로 알게 된 사유를 해지 사유로 삼으려 할 때 따로 해지의 의사표시를 해야 하는지, 소송에서 제출하는 서면이 그 의사표시를 겸하는지가 궁금해지는데, 이는 사안에 따라 다르며 상담 시 안내해 드립니다. 일단 그 사유로 해지하겠다는 뜻을 상대방에게 분명히 전해 두는 방법도 함께 검토합니다.

갱신 거절 사유와 섞어 쓰지 않도록 한 가지만 덧붙입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조①은 임차인이 갱신을 요구할 때 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하되 예외가 되는 사유를 각 호로 열거하는데, 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우나 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우가 거기에 들어 있습니다. 이는 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유를 정한 규정이고, 임대차 중도 해지의 근거인 제10조의8이나 민법 제640조·제629조와는 별개의 조문입니다. 서면을 쓸 때 두 가지를 한 문장에 뒤섞으면 쟁점이 흐려져 불리해질 수 있습니다.

해지 사유 추가가 청구 변경인지 공격방법 추가인지 어떻게 가르나요?

소송 실무에서 임대인이 가장 자주 묻는 것이 이 구분입니다. 건물을 인도하라는 청구를 소장에서 이미 냈다면, 해지 사유를 하나 더 얹는 일이 청구를 바꾸는 것인지 같은 청구를 뒷받침하는 주장을 늘리는 것인지에 따라 지켜야 할 조문이 달라지기 때문입니다.

연체 해지로 소를 낸 뒤 무단 전대를 해지 사유로 더하는 일이 위 둘 중 어디에 해당하는지는 판례로 정해지는 영역이어서 한 문장으로 단정하기 어렵습니다. 같은 임대차계약의 종료를 이유로 건물의 인도를 구한다는 점에서 청구 자체는 그대로라고 볼 여지가 있는 한편, 사유가 달라 청구원인이 바뀐 것으로 다뤄질 여지도 있습니다. 따라서 실무에서는 서면의 이름보다 내용을 분명히 하는 데 신경을 씁니다. 새로 주장하는 해지 사유가 무엇인지, 그 사유의 근거 조문과 사실관계, 증거가 무엇인지, 기존 청구와의 관계를 어떻게 보는지를 한 번에 알 수 있도록 적습니다.

청구원인을 바꾸는 쪽으로 판단된다면 제262조①의 단서, 곧 소송절차를 현저히 지연시키는 경우에는 바꿀 수 없다는 점도 함께 살펴야 합니다. 어느 쪽이든 일찍 낼수록 위험이 줄어든다는 결론은 같습니다. 사건 기록을 보고 해지 사유를 어느 서면에 어떻게 담을지 판단해야 하는 상황이라면 무료 전화상담(02-591-5657)에서 진행 단계에 맞춰 안내해 드립니다.

재판장이 주장 제출 기간을 정하면 무엇이 달라지나요?

제147조①에 따라 재판장이 기간을 정하는 순간부터 소송의 시계는 한 단계 빨라집니다. 그전까지는 적절한 시기라는 다소 넓은 기준이 있었다면, 이제는 특정한 사항에 대해 정해진 날까지라는 분명한 기한이 생깁니다. 그 기한을 넘기면 법문상 주장을 제출하거나 증거를 신청할 수 없게 되므로, 임대인은 해지 사유 후보를 그 전에 모두 꺼내 놓아야 합니다. 아래는 일반적인 흐름을 단계로 나눈 것이며 실제 진행은 재판부에 따라 다릅니다.

1. 1소장 접수와 답변서. 소장에 적힌 해지 사유가 청구의 뼈대가 되고, 임차인의 답변서로 다툼의 범위가 처음 드러납니다.
2. 2기일에서 쟁점 확인. 재판장이 소송관계를 분명하게 하기 위해 질문하고 증명을 촉구할 수 있습니다(제136조①).
3. 3기간 지정. 재판장이 당사자의 의견을 들어 특정한 사항의 주장과 증거 신청 기간을 정할 수 있습니다(제147조①).
4. 4기간 이내의 제출. 새 해지 사유와 증거는 이 기간 안에 서면으로 정리해 내야 합니다.
5. 5변론 종결과 선고. 기간을 넘긴 주장은 정당한 사유를 소명하지 못하면 제출할 수 없게 됩니다(제147조②).

두 번째 단계의 제136조도 눈여겨보실 만합니다. 같은 조 ③은 당사자가 필요한 경우 재판장에게 상대방에 대하여 설명을 요구하여 줄 것을 요청할 수 있다고 정하고, ④는 법원이 당사자가 간과하였음이 분명하다고 인정되는 법률상 사항에 관하여 당사자에게 의견을 진술할 기회를 주어야 한다고 정합니다. 상대방의 주장이 무엇을 말하는지 분명하지 않을 때 이를 정리해 달라고 요청할 수 있고, 당사자가 간과한 법률상 사항이 있을 때 의견을 말할 기회를 받을 수 있다는 뜻입니다.

기간이 정해졌을 때 임대인이 할 일은 단순합니다. 첫째, 정해진 기한을 달력에 적고 서면 제출 마감은 그보다 앞당깁니다. 둘째, 그 기간 안에 낼 주장과 증거를 지금 알고 있는 것으로 모두 정리합니다. 셋째, 기한 안에 도저히 낼 수 없는 사정이 생겼다면 제147조②단서가 말하는 정당한 사유를 소명할 자료를 곧바로 준비합니다. 정당한 사유를 소명하는 일은 말로 사정을 호소하는 데서 그치기보다 자료로 뒷받침하는 방식으로 이뤄지는 것이 보통이므로, 기한이 끝난 뒤에 사정을 만들 수는 없습니다.

변론준비절차를 거치는 사건이라면 제285조①이 정한 세 갈래 예외도 확인해야 합니다. 변론준비기일에 내지 않은 공격방어방법을 변론에서 내려면 제출로 소송을 현저히 지연시키지 아니하는 때, 중대한 과실 없이 변론준비절차에서 제출하지 못하였다는 것을 소명한 때, 법원이 직권으로 조사할 사항인 때 가운데 하나에 들어야 합니다. 같은 조 ③은 소장 또는 변론준비절차 전에 제출한 준비서면에 적힌 사항은 변론에서 주장할 수 있다고 하되, 변론준비절차에서 철회되거나 변경된 때에는 그러하지 아니하다고 정합니다. 이미 서면에 적은 내용을 재판 중에 고쳐 말하거나 접을 때에도 이런 구조를 염두에 두어야 합니다.

임차인이 유치권·필요비 주장을 뒤늦게 꺼낼 때 임대인은 어떻게 대응하나요?

같은 시계가 반대 방향으로 돌 때도 있습니다. 임대인이 해지 사유를 정리해 소송을 이끌고 있는데, 재판이 한참 지난 뒤에 임차인이 비로소 시설비나 수리비를 이유로 건물을 내줄 수 없다고 주장하는 경우입니다. 이때 임대인은 주장의 내용과 주장이 나온 시기를 따로 떼어 대응해야 합니다. 아래는 자주 나오는 세 가지 장면과 그에 맞는 대응입니다.

임대인이 밟을 순서는 이렇게 정리됩니다. 먼저 상대방이 낸 주장이 언제 처음 나왔는지, 그 전에 같은 내용을 낼 수 있었는지를 기록으로 확인합니다. 다음으로 기일에서 늦게 나왔다는 점을 바로 지적합니다. 제151조는 당사자가 소송절차에 관한 규정에 어긋난 것임을 알거나 알 수 있었을 경우에 바로 이의를 제기하지 아니하면 그 권리를 잃는다고 정하고 포기할 수 없는 권리는 예외로 두기 때문입니다. 제146조 위반에 관한 이의가 이 조문의 대상에 드는지까지는 단정하지 않지만, 지연을 문제 삼을 생각이라면 기일에서 바로 의견을 밝혀 두는 쪽이 안전합니다.

그다음 서면으로 제149조①에 따른 각하를 신청할 수 있는지 검토합니다. 이때 중요한 것은 각하 신청이 받아들여지지 않을 경우를 함께 준비하는 일입니다. 각하는 재량이어서 법원이 신청을 받아들이지 않을 수 있고, 그 경우 주장은 본안에서 판단받게 됩니다. 따라서 각하 신청과 동시에 필요비와 유치권 주장 자체를 반박하는 자료를 준비해 두어야 기일을 한 번 더 열지 않고 마무리할 수 있습니다.

소장을 내기 전에 해지 사유를 한꺼번에 점검하면 무엇이 달라지나요?

명도소송 해지 사유 추가 주장이 문제가 되는 가장 큰 이유는 처음부터 사유를 넓게 점검하지 않았기 때문입니다. 연체차임 하나만 보고 소장을 내면 나중에 무단 전대나 용법 위반을 알게 됐을 때 이미 소송이 한참 진행된 뒤일 수 있습니다. 소장을 쓰기 전에 모든 후보를 점검해 두면 그 사유를 소장에 함께 적을지, 아니면 증거가 부족하니 뒤로 미룰지를 의식적으로 선택할 수 있습니다.

점검이 끝나면 사유별로 소장에 함께 적을지 판단합니다. 증거가 이미 충분한 사유는 소장에서부터 주장하는 편이 시기의 위험을 가장 줄입니다. 반대로 증거가 아직 부족한 사유는 확보하는 대로 가장 먼저 낼 수 있도록 날짜와 담당을 정해 둡니다. 소송 중에 추가해야 하는 상황이 생겨도 사실관계가 정리되어 있으면 서면 한 장으로 끝낼 수 있기 때문입니다.

소송이 진행되는 동안에는 기일마다 쟁점표를 갱신해 두는 습관이 도움이 됩니다. 기일에서 재판장이 어떤 점을 물었는지, 상대방이 어떤 주장을 새로 냈는지, 제147조①에 따라 기간이 정해졌는지를 적어 두면 놓치는 일이 줄어듭니다. 새로운 사실을 알게 되면 알게 된 날짜와 경위를 같은 쪽에 적어 둡니다. 나중에 시기가 문제될 때 무엇을 언제 알았고 얼마나 빨리 대응했는지를 설명할 수 있는 자료가 되기 때문입니다.

판결을 받은 뒤의 일정도 미리 머릿속에 두면 좋습니다. 인도를 명하는 판결이 나오더라도 점유자가 자진해서 나가지 않으면 강제집행이 필요한데, 민사집행법 제258조①은 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하도록 정하고, ②는 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 집행한다고 정합니다. 강제집행은 별도 계약으로 진행되며 신청부터 본집행까지 약 3개월을 예상하되 사안에 따라 달라질 수 있습니다. 소송에서 해지 사유를 정리하는 속도가 그만큼 이후의 일정에도 영향을 줍니다.

법도 명도소송센터는 이렇게 진행합니다

명도 사건은 내용증명, 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행이라는 순서로 이어집니다. 법도 명도소송센터는 이 전체 지도를 먼저 그린 뒤 사건마다 어디서 시작할지 정합니다. 엄정숙 변호사가 『명도소송 매뉴얼』 저자로서 직접 사건을 진행하며, 부동산 관련사건 7,000건 이상, 명도 800건 이상, 가처분 600건 이상의 경험을 바탕으로 합니다.

선임료는 200만원부터이며 케이스별로 정해집니다. 선임하시면 가처분 0원, 내용증명 0원이고, 내용증명만 따로 의뢰하시면 20만원입니다. 법원에 내는 인지·송달료·열쇠수리공·우편료 등 실비는 합계 대략 50만~100만원 선입니다. 선임 절차는 1차 상담과 서류 준비, 심층 상담, 선임 계약, 소송 진행의 네 단계이며, 방문하지 않고 전화로 선임하실 수 있고 전국 사건이 가능합니다.

자주 묻는 질문