이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

명도소송을 준비하는 임대인이 가장 먼저 듣게 되는 말 가운데 하나가 점유이전금지가처분입니다. 그런데 이름이 길고 낯설다 보니 ‘가처분을 받으면 세입자가 나가는 절차인가’, ‘밀린 월세를 받아 두는 절차인가’처럼 서로 다른 기대가 섞인 채 상담을 시작하는 분이 적지 않습니다. 점유이전금지가처분이란 무엇인지는 가압류와 나란히 놓고 보면 훨씬 선명해집니다. 같은 보전처분이라도 하나는 돈의 길을 지키고, 다른 하나는 건물의 현재 상태를 지키기 때문입니다.

이 글은 민사집행법 조문을 기준으로 두 제도가 각각 무엇을 보전하는지, 가처분 결정을 받은 뒤에도 남는 한계는 무엇인지, 건물 인도 집행은 실제로 어디에서 시작되는지를 순서대로 풀어 씁니다. 재판이 얼마나 걸리는지, 담보를 얼마나 맡기는지처럼 사건마다 달라지는 부분은 일부러 숫자를 적지 않았고, 개별 사정에 따라 결론이 갈리는 대목은 그렇게 표시했습니다. 아래 항목 가운데 하나라도 해당한다면 끝까지 읽어 보시길 권합니다.

• 세입자가 월세를 여러 달 내지 않고 연락도 잘 닿지 않아, 점유이전금지가처분부터 하라는 말을 들었습니다.
• 가압류와 가처분이 같은 말인지, 둘 다 해야 하는지, 하나만 해도 되는지 헷갈립니다.
• 가처분 결정문만 받으면 세입자가 곧 나가는 것으로 알고 있었습니다.
• 가처분을 받은 뒤 언제까지 무엇을 해야 하는지, 놓치면 어떻게 되는지 알고 싶습니다.
• 변호사 선임 전에 보전처분의 구조를 이해하고 상담에 들어가고 싶습니다.

점유이전금지가처분이란 무엇이고, 왜 가압류와 나란히 놓고 봐야 하나요?

명도소송은 임대차가 끝났거나 해지된 건물을 돌려받기 위한 소송입니다. 소장을 내고 판결을 받기까지는 시간이 걸리고, 그 사이 건물의 점유 상태가 바뀔 수 있습니다. 세입자가 다른 사람에게 건물을 넘기거나 다른 사람이 함께 들어와 있게 되면, 판결을 받고도 그 사람을 상대로 집행할 수 있는지를 두고 새로운 다툼이 생길 수 있습니다. 이런 위험을 줄이려고 본안 소송 전에 점유의 현재 상태를 묶어 두는 장치가 점유이전금지가처분이라고 실무에서 설명합니다. 다만 점유가 실제로 넘어간 뒤 그 효력이 새 점유자에게 어디까지 미치는지는 판례로 정해지는 영역이어서, 이 글에서는 결론을 확정해 말하지 않습니다.

민사집행법은 이런 장치들을 가압류와 가처분으로 나누어 규정합니다. 둘 다 본안 판결이 나오기 전에 임시로 하는 조치라는 점에서 닮았지만, 지키려는 대상이 처음부터 다릅니다. 임대인이 한 사건 안에서 연체차임이라는 돈의 문제와 건물 인도라는 점유의 문제를 동시에 안고 있는 경우가 흔하기 때문에, 두 제도를 한 번에 비교해 보는 것이 가장 빠른 이해 방법입니다.

가압류의 목적은 제276조①이 정하고 있습니다. 조문은 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있다고 적습니다. 풀어 쓰면 상대방에게 돈을 받을 권리가 있고 그 돈을 받기 위한 강제집행이 훗날 필요해질 수 있을 때, 그 집행이 헛되지 않도록 미리 상대방의 동산이나 부동산을 묶어 두는 제도입니다. 월세 연체액이나 손해배상금처럼 액수로 환산되는 청구가 여기에 해당합니다.

가처분은 제300조①에서 출발합니다. 조문은 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다고 정합니다. 건물을 돌려받으려는 임대인에게 ‘다툼의 대상’은 바로 그 건물이고, 지키려는 것은 건물의 점유라는 현재 상태입니다. 점유이전금지가처분은 이 문언이 겨냥하는 상황, 곧 현상이 바뀌면 권리 실행이 어려워질 염려가 있는 경우에 쓰는 장치로 설명됩니다. 조문이 ‘매우 곤란할’이라는 표현을 쓰고 있다는 점도 눈여겨볼 만합니다. 법원이 이 염려를 실제로 어느 정도의 자료로 받아들이는지는 사건마다 다릅니다.

정리하면 두 제도의 차이는 한 문장으로 요약됩니다. 가압류는 돈을 받을 길을 지키고, 점유이전금지가처분은 건물을 돌려받을 길을 지킵니다. 이어지는 장에서 이 차이가 임대인의 실제 선택에 어떻게 반영되는지 표로 갈라 보겠습니다.

가압류는 돈을, 점유이전금지가처분은 현상을 묶습니다

두 제도를 나란히 놓으면 임대인이 한 사건에서 던지는 질문이 어느 쪽으로 가야 하는지가 보입니다. ‘밀린 월세를 받을 수 있을까’라는 질문은 가압류 쪽으로, ‘이 건물을 돌려받을 수 있을까’라는 질문은 가처분 쪽으로 갑니다. 아래 두 카드는 같은 사건을 서로 다른 눈으로 본 모습입니다.

카드가 개념을 보여 준다면 아래 표는 실무에서 자주 부딪히는 항목을 한 줄씩 갈라 놓은 것입니다. 표의 내용은 모두 조문에서 확인되는 구조이며, 법원이 개별 사건에서 어떻게 판단하는지는 별개의 문제입니다.

표에서 가장 눈에 띄는 줄은 ‘결정 자체로 얻는 것’입니다. 가압류 결정이 나왔다고 해서 상대방의 돈이 곧바로 임대인에게 오는 것이 아니고, 가처분 결정이 나왔다고 해서 세입자가 곧바로 나가는 것도 아닙니다. 두 제도 모두 본안에서 이겼을 때 결과를 받아 낼 수 있도록 바닥을 다져 두는 장치입니다. 가압류와 가처분은 이 점에서 같은 편이고, 지키는 물건만 다릅니다.

그렇다면 연체차임이 쌓여 있는 사건에서는 둘 다 해야 할까요. 정해진 답은 없습니다. 보증금이 얼마나 남아 있는지, 상대방에게 집행할 만한 재산이 있는지, 점유자가 누구이고 앞으로 바뀔 가능성이 있는지에 따라 가압류만 하는 사건도, 가처분만 하는 사건도, 둘 다 하는 사건도 있습니다. 어느 쪽이 맞는지는 사안에 따라 다르며 상담 시 사건 자료를 보고 안내해 드립니다. 중요한 것은 ‘둘 중 하나가 다른 하나를 대신한다’는 오해를 버리는 일입니다.

가처분 결정만 받으면 세입자가 나가나요?

점유이전금지가처분에 대한 임대인의 기대는 대체로 세 방향으로 갈라집니다. 결정만 받으면 나갈 것이라는 기대, 결정을 믿고 직접 열쇠를 바꿔도 된다는 기대, 가처분이 있으니 소송은 필요 없을 것이라는 기대입니다. 여기에 경매로 건물을 산 분의 질문까지 더해, 상담에서 자주 듣는 말을 말풍선으로 옮기고 그 옆에 조문에 맞춘 판정을 달아 보았습니다.

네 장면 모두에서 오해의 뿌리는 같습니다. 가처분이라는 단어에서 ‘이미 처분을 받았다’는 인상을 받기 때문입니다. 그러나 가처분은 ‘임시로 정한다’는 뜻의 절차이고, 임대인이 최종적으로 얻어야 하는 것은 건물 인도를 명하는 본안의 집행권원입니다. 가처분은 그 집행권원을 받는 날까지 건물의 점유 관계를 흔들리지 않게 잡아 두는 보조 장치로 이해하는 것이 정확합니다.

가처분 결정에는 무엇이 적힐까요? 제305조로 읽는 결정 주문

점유이전금지가처분 결정문을 처음 받아 보면 주문이 낯설게 느껴집니다. 가처분 결정에 무엇을 적을지는 제305조가 정하고 있습니다. 제305조①은 법원이 신청목적을 이루는 데 필요한 처분을 직권으로 정한다고 하고, ②는 가처분으로 보관인을 정하거나, 상대방에게 어떠한 행위를 하거나 하지 말도록, 또는 급여를 지급하도록 명할 수 있다고 정합니다. 이 두 문장을 풀어 읽으면 가처분 결정의 모양이 왜 사건마다 다른지가 이해됩니다.

결정 주문의 구체적 모양은 사건에 따라 다르기 때문에, 이 글에서 ‘이런 사건에는 이런 주문이 나온다’고 유형별로 단정하지 않습니다. 임대인에게 필요한 습관은 하나입니다. 결정문을 받으면 주문부터 정확히 읽고, 누구를 상대로 어떤 내용이 정해졌는지, 점유를 누가 맡는지에 관한 문구가 있는지를 확인한 뒤 곧바로 다음 단계를 챙기는 것입니다. 주문을 읽는 방법이 막막하면 결정문 전체를 들고 상담하시길 권합니다.

한 가지 구분은 알아 두면 도움이 됩니다. 제305조③은 가처분으로 부동산의 양도나 저당을 금지한 때 법원이 제293조를 준용하여 등기부에 그 금지한 사실을 기입하게 하여야 한다고 정합니다. 이는 건물의 소유권이 넘어가거나 저당이 설정되는 일을 막는 가처분에 관한 규정입니다. 임대인이 건물의 소유자이고 세입자가 점유자인 일반적인 명도 사건에서 문제가 되는 것은 소유권이 아니라 점유의 이전입니다. 소유권 이전을 막는 가처분과 점유 이전을 막는 가처분은 목적이 서로 다르다는 점을 구분해서 이해하시면 됩니다.

가처분을 받은 뒤에는 무엇을 확인해야 하나요? 받으면 끝이 아닌 네 가지

가처분 결정이 나오면 한숨을 돌리게 되지만, 조문을 보면 결정 이후에도 임대인이 챙겨야 할 시한과 위험이 있습니다. 가처분절차에는 제301조에 따라 가압류절차 규정이 준용되기 때문에, 아래 네 가지 가운데 첫째부터 셋째까지는 가압류 쪽 조문을 가처분에 옮겨 읽어야 보이는 내용입니다. 제301조는 준용하되 차이가 나는 경우에는 그러하지 아니하다고 정하므로, 실제 적용은 사건마다 확인이 필요하다는 단서도 함께 기억해 주십시오.

• 첫째, 집행 기한은 2주입니다. 제292조②는 재판의 집행은 채권자에게 재판을 고지한 날부터 2주를 넘긴 때에는 하지 못한다고 정하고, 이 규정은 제301조로 준용되는 구조입니다. 기준은 결정문을 받아 본 날이 아니라 재판을 고지한 날이므로, 결정이 나면 곧바로 집행 일정을 잡아야 합니다. 같은 조 ③은 이 집행을 채무자에게 재판을 송달하기 전에도 할 수 있다고 정합니다.
• 둘째, 이의신청이 들어와도 집행은 멈추지 않습니다. 제283조③은 이의신청은 가압류의 집행을 정지하지 아니한다고 정하고, 가처분에 대한 이의에도 제301조로 이 구조가 준용됩니다. 상대방이 이의를 냈다는 사정만으로 이미 진행된 집행이 곧바로 멎는 것은 아닙니다. 다만 이의 절차에서 결정이 어떻게 바뀔지는 사건에 따라 달라집니다.
• 셋째, 본안 소송을 해야 합니다. 제301조로 준용되는 제287조①은 채무자의 신청에 따라 법원이 변론 없이 채권자에게 상당한 기간 이내에 본안의 소를 제기하여 이를 증명하는 서류를 내거나, 이미 소를 제기했다면 소송계속사실을 증명하는 서류를 내도록 명하여야 한다고 합니다. 기간은 2주 이상으로 정해야 하고(②), 기간 안에 서류를 내지 않으면 법원은 채무자의 신청에 따라 결정으로 취소하여야 합니다(③).
• 넷째, 점유가 바뀌면 별도의 판단이 필요합니다. 가처분 뒤 점유가 다른 사람에게 넘어간 경우에 새 점유자를 상대로 어떻게 집행할 수 있는지는 판례가 정하는 영역이라 이 글에서 단정하지 않습니다. 이런 일이 생기면 서류를 정리해 곧바로 상담하시는 것이 안전합니다.

네 항목 가운데 가장 많이 놓치는 것은 첫째와 셋째입니다. 첫째는 결정 이후 시간이 흐르면서 집행 신청이 미뤄지는 경우이고, 셋째는 가처분을 받아 놓고 본안 소송 접수를 차일피일 미루는 경우입니다. 명도소송을 먼저 접수했다면 소송이 계속 중이라는 사실을 증명하는 서류로 대응할 수 있고, 아직 접수 전이라면 제소명령을 받았을 때 서류를 낼 수 있도록 준비 일정을 앞당겨야 합니다. 이 부분은 별도의 글에서 더 자세히 다루고 있으니 제소명령이 걱정된다면 함께 읽어 보시길 권합니다.

가처분에서 강제집행까지, 건물 인도 집행은 어디서 시작되나요?

점유이전금지가처분은 전체 흐름 가운데 두 번째 칸에 있습니다. 명도 사건은 대체로 내용증명, 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행의 순서로 흘러가며, 가처분은 그 한가운데에서 소송이 끝날 때까지 점유 관계를 붙들어 주는 역할을 맡습니다. 각 단계가 무엇을 하는지 아래 흐름으로 확인해 보십시오.

마지막 단계의 법적 근거가 제258조입니다. 제258조①은 채무자가 부동산이나 선박을 인도하여야 할 때에는 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다고 정합니다. 주체는 법원 소속 집행관이며, 임대인이나 임대인이 부른 사람이 점유를 빼앗는 구조가 아닙니다. 짐을 꺼내는 일도 집행관의 집행으로 이루어지고, 집행 전에는 계고를 하면서 고시문을 붙이는 절차가 있습니다.

②는 이 강제집행을 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 한다고 정합니다. 임대인이 현장에 나오지 못하면 대리인을 세워야 한다는 의미입니다. ③은 강제집행의 목적물이 아닌 동산을 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 한다고 정하고, ④는 채무자가 없는 때 집행관이 채무자와 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족 또는 채무자의 대리인이나 고용인에게 그 동산을 인도하여야 한다고 정합니다.

⑤는 채무자와 ④에 적은 사람이 없는 때에 집행관이 그 동산을 채무자의 비용으로 보관하여야 한다고 정하고, ⑥은 채무자가 그 동산의 수취를 게을리 한 때 집행관이 집행법원의 허가를 받아 매각하고 비용을 뺀 나머지 대금을 공탁하여야 한다고 정합니다. 수취를 게을리 하는 주체는 임대인이 아니라 채무자입니다.

어떤 임대인이 점유이전금지가처분부터 고민해야 하나요?

점유이전금지가처분을 반드시 해야 한다고 법이 정한 것은 아닙니다. 필요 여부는 사건의 사정에 따라 달라지고, 그 판단에 쓰이는 질문은 어느 정도 정리할 수 있습니다. 아래 질문에 ‘예’라고 답할 항목이 많을수록 가처분을 진지하게 검토해야 하는 사건이라고 보시면 됩니다. 다만 질문의 답이 곧 결론은 아니며, 최종 판단은 자료를 본 뒤 상담에서 이루어집니다.

세 번째 카드와 관련해 연체를 이유로 하는 사건이라면 해지 요건부터 확인해야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고, 일반 건물 임대차에는 민법 제640조가 2기의 차임액에 달하는 때 해지할 수 있다고 정합니다. 상가의 경우 ‘3개월 연속’이 아니라 연체한 차임을 합산해 3기분에 이르는지를 봅니다. 해지 요건과 가처분 시점은 함께 설계해야 합니다.

또 하나 짚을 것은 가처분이 만능이 아니라는 점입니다. 점유자가 누구인지 확정되지 않았거나 건물의 일부만 점유한 경우에는 신청 단계에서 특정이 쉽지 않을 수 있고, 가처분을 해도 실익이 없는 사건도 있을 수 있습니다. 결정 이후 2주 안에 집행하지 못하면 그 결정이 쓸모없어지는 일이 생길 수 있다는 점도 앞서 확인했습니다. 가처분에는 비용과 시간, 절차상의 의무가 따릅니다.

선임하면 비용과 진행은 어떻게 되나요?

법도 명도소송센터의 선임 구조는 명확합니다. 선임료는 200만원부터이며 사건의 성격에 따라 달라집니다. 선임하시면 점유이전금지가처분과 명도 내용증명은 별도 비용 없이 0원으로 진행합니다. 내용증명만 단독으로 의뢰하실 경우에는 20만원입니다. 여기에 법원에 내는 실비, 곧 송달료와 열쇠수리공 비용, 우편료 같은 항목이 별도로 들어갑니다.

진행은 네 단계입니다. 먼저 1차 상담과 서류 준비를 하고, 사건을 깊이 들여다보는 심층 상담을 거쳐 선임계약을 맺은 뒤 소송이 진행됩니다. 방문하지 않고 전화로 선임할 수 있고, 전국 어디서나 가능합니다. 사건은 『명도소송 매뉴얼』의 저자인 엄정숙 변호사가 직접 진행합니다. 명도 800건 이상, 가처분 600건 이상의 경험을 바탕으로, 사건마다 가압류가 필요한지 가처분이 필요한지, 둘 다 필요한지를 자료를 보고 판단합니다. 전화는 02-591-5657로 하시면 됩니다.

상단 메뉴에서 무료 승소자료도 보실 수 있습니다. 상담 전에 가처분을 해야 하는지 막막하다면 계약서, 연체 내역, 내용증명 발송 여부, 현재 점유자가 누구인지 정리된 메모만 준비해 주셔도 상담이 훨씬 구체적으로 진행됩니다.

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