명도소송이나 합의 퇴거가 끝나고 열쇠를 돌려받으면 임대인은 보통 한숨을 돌립니다. 그런데 막상 내부를 둘러보면 벽지가 뜯겨 있거나 바닥이 패어 있고, 설비를 떼어 낸 자국이 남아 있는 일이 적지 않습니다. 이때 가장 먼저 떠올려야 할 것은 수리 견적이 아니라 달력입니다. 민법은 임차인의 용법 위반으로 생긴 손해배상 청구에 시간 제한을 두고 있고, 그 조문이 기준으로 삼는 날이 물건의 반환을 받은 날이기 때문입니다.

이 글은 임차인 파손 손해배상 청구 기간을 중심으로, 조문이 무엇을 정하고 있는지, 기준일을 어떻게 잡아야 하는지, 증거는 어떤 순서로 모아야 하는지를 정리합니다. 조문에 적힌 내용과 판례로 정해지는 영역을 구분해서 썼기 때문에, 단정할 수 없는 부분은 그렇다고 분명히 밝혀 두었습니다.

• 합의 퇴거로 열쇠를 받은 뒤에야 벽지·바닥·문짝의 훼손이 눈에 들어온 경우
• 명도 판결 이후 집행으로 건물을 인도받았는데 설비가 부서져 있는 경우
• 보증금에서 수리비를 빼겠다고 말했다가 임차인이 반발한 경우
• 손해배상은 명도가 끝난 뒤 천천히 해도 되는 줄 알고 미뤄 둔 경우
• 시설 철거와 원상회복을 요구했지만 이행되지 않은 채 건물을 넘겨받은 경우

임차인 파손 손해배상 청구 기간은 민법 어디에 정해져 있나요?

임차인이 건물을 망가뜨렸을 때의 청구 기한은 임대차 장의 조문만 훑어서는 잘 보이지 않습니다. 사용대차 편에 있는 조문이 임대차에 끌어와 읽히는 구조이기 때문입니다. 민법 제654조는 제610조 제1항과 제615조부터 제617조까지의 규정을 임대차에 준용한다고 정합니다. 그 조문들 안에서 빌려 쓰는 사람은 차주, 빌려 주는 사람은 대주라고 적혀 있으므로, 임대차에서는 이를 임차인과 임대인으로 바꾸어 읽게 됩니다.

준용이라는 말은 성질이 허용하는 범위에서 가져와 읽는다는 뜻이어서, 어떤 문장이 임대차에서 어느 정도로 적용되는지는 사건마다 법원이 판단합니다. 이 글에서는 조문의 문언까지만 말씀드리고, 그 너머의 해석은 단정하지 않겠습니다.

제610조는 제1항만 임대차에 준용된다는 점도 기억해 두셔야 합니다. 같은 조의 제2항은 대주의 승낙 없이 제삼자에게 차용물을 사용·수익하게 하는 것을 막고, 제3항은 제1항과 제2항을 위반한 때의 해지를 정하는 사용대차 규정이며, 임대차의 무단 전대는 별도의 조문 체계로 다루어집니다. 그래서 파손 문제를 설명하면서 제610조 제3항의 해지를 끌어다 쓰면 안 됩니다. 이 글의 파손 이야기는 제1항의 용법 준수에서 시작해 제615조의 원상회복, 제617조의 청구 기한으로 이어집니다.

이 한 문장을 세 부분으로 나누면 이해가 쉽습니다. 첫째는 어떤 청구에 관한 규정인가입니다. 계약 또는 목적물의 성질에 위반한 사용·수익으로 생긴 손해에 대한 배상 청구, 그리고 차주가 지출한 비용의 상환청구가 한 문장에 묶여 있습니다. 둘째는 기한으로, 6월입니다. 셋째는 시작점으로, 대주가 물건의 반환을 받은 날입니다. 임차인 파손 손해배상 청구 기간을 말할 때 소송이 끝난 날이나 파손을 발견한 날이 아니라 반환을 받은 날이 조문이 쓴 기준 문언이라는 점이 핵심입니다.

또한 문장이 ‘하여야 한다’로 끝납니다. 청구하면 좋다는 권고가 아니라 해야 한다는 형태의 문언이므로, 시간을 흘려보내도 아무 일이 없는 기한으로 읽어서는 안 됩니다. 다만 기한을 넘기면 구체적으로 어떤 효과가 생기는지는 판례로 정해지는 영역이어서 이 글이 단정하지 않습니다. 반대편에서 읽으면, 임차인이 공사비를 들였다며 상환을 요구하는 경우에도 같은 조문이 비용 상환청구에 기한을 두고 있어 같은 기산일이 쟁점이 될 수 있습니다. 필요비와 유익비의 상환청구권은 제626조가 따로 정하고 있는데, 두 조문이 맞물리는 정도는 사안별로 다투어질 수 있어 단정하지 않겠습니다.

‘반환을 받은 날’은 언제인가요? 사례별 달력 기준일

조문은 반환을 받은 날이라고만 적고, 그 날이 구체적으로 어떤 날인지는 적지 않습니다. 건물이 돌아오는 모습은 하나가 아니기 때문에 임대인은 자기 사건에서 기준일 후보가 어디인지부터 정리해야 합니다. 아래 표는 흔히 만나는 경우를 나눈 것이며, 오른쪽 칸에는 판단이 갈릴 수 있는 지점을 적었습니다.

표에서 보듯 후보일이 두 개 이상인 사건이 많습니다. 이럴 때 실무에서는 가장 이른 날을 기준일로 삼아 달력을 짜는 것이 안전합니다. 늦은 날을 기준으로 잡았다가 이른 날이 기준이라고 판단되면 기한을 넘기게 되지만, 이른 날을 기준으로 움직였는데 늦은 날이 기준이라면 여유 있게 청구한 셈이 되기 때문입니다.

집행으로 건물을 넘겨받는 경우는 한 가지를 더 알아 두셔야 합니다. 민사집행법 제258조 제1항은 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다고 정하고, 제2항은 이 강제집행을 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 한다고 정합니다. 즉 집행 당일에는 임대인 또는 대리인이 현장에 있어야 하므로, 인도받은 시점을 기록으로 남기기에 오히려 좋은 구조입니다. 집행 신청부터 본집행까지는 약 3개월이 걸리는 것이 일반적이어서, 이 기간을 감안해 파손 확인 일정을 미리 잡아 두시는 것이 좋습니다.

집행 현장에서 건물 안의 동산이 어떻게 처리되는지도 파손 문제와 구별해야 합니다. 같은 조 제3항은 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 한다고 정합니다. 짐을 반출하는 일은 법원 소속 집행관에 의하여 이루어지므로, 임대인이 임의로 치우다가 훼손 시비를 새로 만들 이유가 없습니다. 파손된 것은 건물과 설비이고 반출되는 것은 임차인의 동산이라는 점을 사진에서도 구분해 찍어 두면 나중에 설명이 쉬워집니다.

합의 퇴거로 끝내는 경우에는 합의서 문구 한두 줄이 나중의 다툼을 크게 줄여 줍니다. 건물을 인도하는 날짜, 인도 당시의 상태를 양쪽이 함께 확인했는지, 인도 뒤에 발견되는 훼손은 어떻게 처리하기로 했는지를 적어 두면 기준일을 둘러싼 다툼이 줄어듭니다. 다만 훼손에 관한 청구를 포기하는 취지의 문구가 의도치 않게 들어가지 않도록, 서명하기 전에 문구를 한 번 더 살펴보셔야 합니다. 구체적인 합의서 문구는 사안에 맞게 상담 시 안내해 드립니다.

6개월은 달력에서 어떻게 세나요?

6월이라는 기간을 실제 날짜로 바꾸는 방법도 조문에 있습니다. 민법 제157조는 기간을 일, 주, 월 또는 연으로 정한 때에는 기간의 초일은 산입하지 아니한다고 정하되, 그 기간이 오전 영시로부터 시작하는 때에는 그러하지 아니하다고 합니다. 제160조 제1항은 기간을 주, 월 또는 연으로 정한 때에는 역에 의하여 계산한다고 하고, 제2항은 처음으로부터 기간을 기산하지 아니하는 때에는 최후의 월에서 그 기산일에 해당한 날의 전일로 기간이 만료한다고 정합니다.

예를 들어 3월 10일에 건물을 돌려받았다면 초일인 10일은 넣지 않고 3월 11일부터 세기 시작합니다. 제160조 제2항에 따라 최후의 월인 9월에서 기산일에 해당하는 11일의 전일, 즉 9월 10일에 기간이 끝나는 것으로 계산됩니다. 요약하면 반환받은 날과 같은 숫자의 날이 6개월 뒤의 만료일 후보가 됩니다. 제3항은 월로 정한 경우에 최종의 월에 해당일이 없는 때에는 그 월의 말일로 기간이 만료한다고 하므로, 월말에 돌려받은 경우에는 달력을 한 번 더 확인하셔야 합니다.

이 계산은 법에 다른 정함이 없으면 민법 총칙의 기간 계산 규정으로 날짜를 세는 일반적인 방법을 적용한 것입니다. 중요한 것은 이 6월이 시효처럼 중단이나 정지가 되는 기간인지, 아니면 늘어나지 않는 기간으로 보아야 하는지가 판례로 정해지는 영역이라는 점입니다. 이 글은 어느 쪽인지 단정하지 않습니다. 다만 실무에서는 중단이나 연장을 기대하지 않고, 계산상 만료일보다 한참 앞서 청구 방식을 정해 움직이는 것이 안전합니다.

두 시계를 한 장의 달력에 겹쳐 놓고 보면 숫자의 차이가 크게 느껴집니다. 그래서 어떤 임대인은 ‘채권은 10년이니까 급할 것 없다’고 생각하고, 반대로 어떤 임차인은 ‘6개월이 지났으니 끝났다’고 주장합니다. 파손 손해배상에 두 시계 가운데 무엇이 적용되는지, 둘이 함께 적용되는지, 청구를 어떤 법적 근거로 구성하느냐에 따라 달라지는지는 판례로 정해지는 영역이어서 이 글이 결론을 내릴 수 없습니다. 그렇기 때문에 가장 짧은 시계에 맞추어 움직이는 방식이 현실적인 대비가 됩니다.

소를 내야 하나요, 재판 외 청구로도 충분한가요?

제617조는 청구를 6월 내에 하여야 한다고만 적고, 그 청구가 법원에 소를 제기하는 것을 뜻하는지 상대방에게 지급을 요구하는 재판 외의 의사표시로 충분한지는 적고 있지 않습니다. 이 부분 역시 판례로 정해지는 영역이어서 단정할 수 없습니다. 재판 외 청구로 충분하다고 보는 입장에 기대어 내용증명만 보내 놓고 기한을 넘기는 것은 위험할 수 있고, 반대로 소부터 내는 것이 꼭 필요한지는 사안마다 다르기 때문에 기한이 가까워졌다면 방식을 먼저 상담하시는 편이 좋습니다.

임차인이 파손을 부인하면서 꺼내는 말은 대체로 비슷합니다. 아래에서 흔한 말 네 가지를 놓고 임대인이 어떻게 받아들이면 좋은지 판정 박스로 정리했습니다.

명도소송이 진행 중이거나 막 끝나가는 시점이라면 청구를 추가하는 방법도 있습니다. 민사소송법 제262조 제1항은 원고가 청구의 기초가 바뀌지 아니하는 한도 안에서 변론을 종결할 때까지 청구의 취지 또는 원인을 바꿀 수 있다고 정하고, 다만 소송절차를 현저히 지연시키는 경우에는 그러하지 아니하다고 합니다. 소송 도중에 임차인이 건물을 비워 파손이 확인되었다면 청구취지의 변경으로 손해배상을 추가하는 것을 검토할 수 있지만, 변경이 허용되는지는 청구의 기초가 같은지와 소송 지연 여부에 달려 있어 사안별로 판단됩니다.

반환 전후 증거는 어떤 순서로 모아야 하나요?

손해배상 청구는 결국 ‘무엇이 얼마나 어떻게 망가졌는가’를 증명하는 싸움입니다. 청구 기간이 6월로 짧다는 것은 증거를 천천히 모을 시간이 없다는 뜻이기도 합니다. 기한과 증거를 동시에 챙기려면 아래 순서로 움직이시는 것이 좋습니다.

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   입주 당시 기록을 먼저 꺼냅니다

   임대차계약서와 인테리어 관련 합의, 입주 때 찍어 둔 사진, 인수 체크 기록을 모읍니다. 반환 때의 상태와 비교할 기준선이 됩니다.

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   반환 직전 현황을 촬영합니다

   건물 전경에서 시작해 항목별 근접 사진과 영상을 찍고, 임차인이 입회했는지 여부도 메모합니다. 날짜가 확인되는 방식으로 보관하세요.

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   인수한 날을 문서로 남깁니다

   열쇠와 비밀번호를 넘겨받은 날짜를 인수확인서나 문자로 남기고, 집행으로 받은 경우에는 집행 당일 현장 기록을 챙겨 둡니다.

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   항목별로 수리 내역을 정리합니다

   파손 상태를 먼저 찍은 뒤 수리하고, 견적서와 시공 사진, 결제 자료를 항목별로 묶어 둡니다. 수리를 서두르다 파손 상태 촬영을 놓치지 않도록 순서를 지키세요.

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   기한을 거꾸로 계산해 청구 방식을 정합니다

   계산상 만료일에서 거꾸로 일정을 잡아 내용증명, 소 제기, 청구 변경 가운데 어떤 방식으로 갈지 정합니다. 견적이 늦어져도 방식 결정을 미루지 마세요.

이 순서에서 가장 자주 무너지는 지점은 네 번째 단계입니다. 임대인은 다음 임차인을 들이기 위해 서둘러 공사를 시작하는데, 이때 파손 상태를 찍지 않고 철거해 버리면 증거가 사라집니다. 수리 업체에게 작업 전 상태를 사진으로 남겨 달라고 요청하는 것도 방법입니다. 이 단계에서 증거보전 같은 절차를 따로 쓸지 여부는 사건마다 다르므로, 필요하면 상담 시 안내해 드립니다.

반대로 하지 말아야 할 일도 있습니다. 임차인이 남기고 간 물건을 임대인이 임의로 처분하는 것은 새로운 분쟁을 만들 수 있습니다. 집행으로 건물을 넘겨받는 경우에는 앞서 본 대로 집행관이 동산을 제거하여 채무자에게 인도하는 절차가 따로 있고, 합의 퇴거에서도 남은 물건의 처리 방식은 합의서에 문구로 남기는 편이 안전합니다. 파손 청구를 하려는 임대인에게 필요한 것은 속도이지 즉흥적인 정리가 아닙니다.

파손 말고 다른 청구와는 시계가 같은가요?

명도 사건이 끝나면 임대인에게는 파손 말고도 청구할 항목이 여럿 남습니다. 밀린 차임, 인도가 늦어진 기간의 손해, 임차인이 공사를 했다며 내세우는 비용 상환 등이 대표적입니다. 이 항목들의 시계를 모두 같은 것으로 보고 한 날짜에 몰아서 처리하면 일부가 기한에 걸릴 수 있으므로, 항목별로 줄을 나누어 관리하시는 것이 좋습니다.

표의 마지막 줄처럼 차임과 인도 지연 손해는 파손과 청구의 성격이 다릅니다. 명도 사건에서 이미 판결로 다룬 항목이 있다면 그 부분은 새로 청구할 필요가 없을 수 있고, 판결에서 판단 대상이 아니었던 항목이라면 별도 청구를 검토하게 됩니다. 어느 항목이 어디에 속하는지는 소송에서 어떤 청구를 했느냐에 따라 달라지므로 판결문과 청구취지를 함께 놓고 정리해야 합니다.

이렇게 항목을 나누어 놓으면 달력이 단순해집니다. 파손 항목에는 반환일에서 6개월 뒤를 기준으로 한 마감일을, 나머지 항목에는 별도 마감일을 적고, 가장 빠른 마감일에 맞추어 전체 청구 일정을 짜면 됩니다. 사실 이 작업은 어렵지 않지만, 대부분의 임대인이 명도가 끝난 안도감에 미루다가 놓치는 부분입니다.

명도소송이 끝났거나 집행 직후라면 이 시계는 어떻게 맞물리나요?

명도의 큰 흐름은 내용증명, 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행 순서입니다. 파손 문제는 이 흐름의 가장 끝, 건물이 실제로 돌아오는 시점에 모습을 드러냅니다. 그래서 명도 사건의 종결 시점과 손해배상 청구 기간의 출발 시점이 거의 겹치게 되고, 사건을 마무리하는 분주함 속에서 달력 관리가 가장 허술해지는 구간이기도 합니다.

판결이 확정되기 전에 건물을 먼저 넘겨받는 경우도 있습니다. 민사소송법 제213조 제1항은 재산권의 청구에 관한 판결에 가집행의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 직권으로 선고하여야 한다고 정하고, 민사집행법 제56조 제2호는 가집행의 선고가 내려진 재판을 강제집행의 근거가 되는 집행권원의 하나로 열거합니다. 명도 판결의 주문에 가집행 선고가 실제로 붙었는지는 판결문을 확인해야 하고, 붙지 않았다면 이 경로는 해당하지 않습니다. 가집행 선고에 따라 먼저 인도받았다면 그 날도 기준일 후보에 넣고, 항소심 결과에 따라 달라질 부분은 상담 시 안내를 받으시기 바랍니다.

민사집행법 제39조 제1항은 강제집행은 이를 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 이에 덧붙여 적은 집행문에 표시되어 있고 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있다고 정합니다. 집행의 요건을 맞추는 일에도 시간이 들기 때문에, 파손 청구의 달력은 집행이 끝난 뒤가 아니라 집행을 준비하는 단계에서부터 미리 그려 두시는 것이 좋습니다.

정리하면 명도 사건의 마무리와 파손 청구의 시작은 한 줄로 이어져 있습니다. 명도를 어떻게 끝냈느냐에 따라 기준일 후보가 달라지고, 그에 따라 달력도 달라집니다. 합의로 끝났다면 합의서의 인도일 조항과 실제 인수 기록을, 집행으로 끝났다면 집행 당일 기록을, 판결 전 집행이라면 가집행 부분의 기록을 각각 챙겨 두시기 바랍니다.

자주 묻는 질문