명도소송을 준비하다 보면 계약서와 문자, 이체 내역만으로는 설명되지 않는 대목이 꼭 한 군데쯤 남습니다. 임차인은 법정에서 건물주가 구두로 갱신을 약속했다거나 월세를 석 달 미뤄 주기로 했다고 주장하는데, 임대인은 그런 말을 한 적이 없다고 기억하는 경우입니다. 이때 서면 증거가 마땅치 않으면 재판부가 당사자 본인에게 직접 묻는 절차를 고려할 수 있으며, 그것이 민사소송법이 정한 당사자신문입니다.

이 글은 임대인이 자주 묻는 질문, 즉 본인이 법정에서 선서를 하고 답해야 한다면 무엇을 알아야 하는지를 조문 순서대로 정리한 것입니다. 승패를 장담하는 글이 아니라 신문을 받기 전에 알아 두면 좋은 구조와 한계를 설명하는 글이며, 개별 사건의 결론은 계약 내용과 증거 상황에 따라 달라집니다.

명도소송 당사자신문이란 무엇이고 증인신문과 어떻게 다른가요?

민사소송법 제367조는 법원이 직권으로 또는 당사자의 신청에 따라 당사자 본인을 신문할 수 있고, 이 경우 당사자에게 선서를 하게 하여야 한다고 정합니다. 이 짧은 조문에서 눈여겨볼 대목은 세 가지입니다. 먼저 법원이 당사자 본인을 신문할 수 있다는 문언이므로 신청이 있다고 해서 반드시 신문이 열린다고 단정할 수는 없습니다. 다음으로 직권으로 또는 당사자의 신청에 따라 한다고 했기 때문에 법원이 먼저 필요성을 느끼고 정할 수도 있고, 임차인이든 임대인이든 신청할 수 있습니다.

세 번째 대목은 선서입니다. 조문은 신문을 하는 이상 당사자에게 선서를 하게 하여야 한다고 정하고 있어서, 당사자신문은 처음부터 진실을 말하겠다는 약속을 전제로 하는 절차입니다. 이 점 때문에 평소 법정 진술이 낯선 임대인은 부담을 느끼지만, 사실대로 기억하는 만큼 차분히 말하면 된다는 것이 기본입니다. 선서에 어떤 문구를 쓰고 어떤 순서로 진행하는지는 법정에서 재판부가 안내합니다.

증인신문과의 차이는 신문을 받는 사람이 누구냐에 있습니다. 증인은 소송의 당사자가 아닌 제3자로서 자신이 보고 들은 사실을 진술하는 사람이고, 당사자신문은 소송의 당사자인 임대인이나 임차인 본인이 진술하는 절차입니다. 명도 사건에서 구두 약속은 임대인과 임차인 둘이서만 나눈 경우가 많아 곁에서 들은 사람이 없는 일이 흔한데, 그런 사건에서는 증인을 세우기 어려워 당사자 본인의 진술이 중요해집니다. 증인신문의 신청 방법과 진행은 이 글에서 다루지 않습니다.

서증과의 관계도 짚어 두겠습니다. 서증은 문서로 하는 증거이고, 민사소송법 제343조는 서증을 신청하려는 당사자가 문서를 제출하는 방식 또는 문서를 가진 사람에게 그것을 제출하도록 명할 것을 신청하는 방식으로 한다고 정합니다. 계약서, 문자 메시지를 옮긴 자료, 계좌 이체 내역이 여기에 들어가고, 어떤 형태로 내야 하는지는 재판부 안내에 따릅니다. 당사자신문은 서증을 대신하는 제도가 아니라, 서증으로 메워지지 않는 부분을 말로 보충하는 증거조사라고 이해하는 편이 정확합니다.

계약 갱신이나 월세 유예 같은 구두 약속이 쟁점일 때 서증이 부족하면 어떻게 되나요?

명도소송에서 임대인의 청구는 보통 임대차가 끝났다거나 차임 연체로 해지되었다는 주장에 기대고, 임차인의 방어는 임대차가 끝나지 않았다거나 해지 사유가 없다는 쪽으로 모입니다. 여기에 구두 약속이 끼어들면 쟁점이 되는 사실이 문서 밖에 놓이게 됩니다. 계약서에는 기간과 차임이 적혀 있는데 임차인이 그 뒤에 말로 바뀐 합의가 있었다고 주장하는 모습이 전형적입니다. 이런 주장은 법원이 쉽게 인정하지도, 쉽게 배척하지도 않는 영역이므로 증거 하나하나의 무게가 큽니다.

월세를 미뤄 주기로 했다는 주장부터 보겠습니다. 건물 임대차에서 민법 제640조는 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고, 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 상가법이 적용되는 임대차인지는 보증금 규모 등을 따로 확인해야 하며 이 글에서 단정하지 않습니다. 유예 약속이 있었다고 인정되는지에 따라 연체 사실과 해지 사유의 판단이 달라질 수 있기 때문에, 그 약속의 존재가 법정에서 첨예하게 다투어집니다.

갱신 약속은 결이 조금 다릅니다. 상가건물 임대차보호법 제10조①은 임대인이 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하고, 주택은 주택임대차보호법 제6조의3①에 갱신요구에 관한 규정이 있습니다. 그런데 구두로 갱신해 주겠다고 말했는지는 이 법정 갱신요구권과는 별개의 주장일 수 있습니다. 임차인은 법이 정한 갱신요구를 했다는 주장과 합의로 계속 쓰기로 했다는 주장을 따로 또는 함께 낼 수 있고, 각각 입증할 사실이 다르므로 당사자신문에서 묻는 내용도 달라집니다.

이런 사건에서 법원이 무엇을 기준으로 판단하는지는 제202조가 정합니다. 법원은 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과를 참작하여 자유로운 심증으로 사회정의와 형평의 이념에 입각하여 논리와 경험의 법칙에 따라 사실주장이 진실한지 아닌지를 판단한다는 것이 조문의 내용입니다. 그래서 문서가 없다는 사실만으로 임차인의 주장이 저절로 인정되는 것도, 임대인의 부인이 저절로 받아들여지는 것도 아닙니다. 대화가 오갔다는 때와 장소, 그 이후의 차임 수령 방식, 연락 기록 같은 정황이 진술과 맞는지를 종합해 판단한다는 점이 핵심입니다.

세 가지 말은 모두 임대인 입장에서 곤혹스럽지만, 법원은 이를 임차인의 태도 문제로 보지 않고 증명이 필요한 사실주장으로 다룹니다. 따라서 임대인은 감정적으로 반박하기보다 어느 사실이 쟁점이고 그것을 뒷받침하거나 흔드는 자료가 무엇인지를 먼저 정리해야 합니다.

당사자신문은 누가 언제 신청하고, 신청하면 법원이 반드시 받아 주나요?

제367조 문언대로라면 당사자신문은 법원이 직권으로 할 수도 있고 당사자의 신청에 따라 할 수도 있습니다. 임대인과 임차인 어느 쪽이든 신청할 수 있다는 뜻이며, 임차인이 임대인 본인의 신문을 신청하는 경우도 있고 임대인이 상대방 본인의 신문을 신청하는 경우도 있습니다. 다만 조문은 신문할 수 있다고만 쓰고 있어서, 신청이 있다고 해서 법원이 반드시 받아들인다고 단정할 수는 없습니다. 실제로 신문을 할지, 한다면 어느 기일에 어떤 순서로 할지는 사건 전체의 증거 상황을 본 재판부가 정합니다.

많은 임대인이 궁금해하는 것이 다른 증거가 아예 없을 때만 당사자신문이 가능한지입니다. 제367조의 문언에는 다른 증거가 없어야 한다는 문구가 보이지 않습니다. 그렇다고 해서 언제든 신청하면 받아 준다는 뜻으로 읽어서는 안 되고, 재판부가 필요성을 어떻게 판단하는지는 사건마다 달라서 단정할 수 없습니다. 이 부분은 진행 중인 사건의 증거 상황을 함께 보면서 상담 시 안내를 받으시는 것이 정확합니다.

시기도 중요합니다. 민사소송법 제146조는 공격 또는 방어의 방법을 소송의 정도에 따라 적절한 시기에 제출하여야 한다고 정하는데, 이를 적시제출주의라고 부릅니다. 당사자신문 신청도 증거를 신청하는 일이므로 변론이 막바지에 이르러서야 갑자기 내놓으면 재판부가 받아들이기 어려울 수 있습니다. 또 제147조는 재판장이 당사자의 의견을 들어 특정한 사항에 관하여 주장을 제출하거나 증거를 신청할 기간을 정할 수 있고, 당사자가 그 기간을 넘기면 주장을 제출하거나 증거를 신청할 수 없지만 정당한 사유로 기간 이내에 제출 또는 신청하지 못하였다는 것을 소명한 경우에는 그러하지 아니하다고 정합니다.

결국 구두 약속이 쟁점이라는 사실을 일찍 파악해 두는 것이 신청 시기를 놓치지 않는 가장 확실한 방법입니다. 답변서와 준비서면에서 임차인이 구두 약속을 처음 언급하는 순간, 그 약속의 내용과 시점이 무엇인지부터 정리해 두면 이후 신문 신청이나 반박 자료 제출을 적기에 할 수 있습니다. 신청 서면의 형식이나 신문사항을 어떻게 정리해 내는지는 재판부 안내와 소송대리인의 확인에 따르며, 이 글에서는 세부 규칙 조문을 인용하지 않습니다.

임대인이 상대방인 임차인 본인의 신문을 신청하려는 경우에도 같은 관점이 필요합니다. 임차인이 서면에서 주장한 구두 약속의 시기와 장소, 말한 사람과 내용이 서면마다 일관되게 유지되는지가 신문으로 확인하고 싶은 핵심이기 때문입니다. 신청하기 전에 임차인의 주장을 서면별로 나란히 정리해 어느 부분이 바뀌었는지, 어느 부분이 아직 구체적이지 않은지를 표시해 두면 소송대리인과 신청 여부를 상의하기가 훨씬 수월합니다.

당사자신문 기일에 출석하지 않거나 선서를 거부하면 어떻게 되나요?

제369조는 당사자가 정당한 사유 없이 출석하지 아니하거나 선서 또는 진술을 거부한 때에는 법원이 신문사항에 관한 상대방의 주장을 진실한 것으로 인정할 수 있다고 정합니다. 이 조문에서 가장 먼저 읽어야 할 단어는 정당한 사유입니다. 질병이나 불가피한 사정처럼 정당한 사유가 있다면 이 조문이 곧바로 불리하게 작용한다고 말할 수 없고, 어떤 사정이 정당한 사유에 해당하는지는 법원이 개별 사건에서 판단합니다. 그래서 기일 변경이 필요한 사정이 생기면 미리 재판부에 알리고 소명할 자료를 준비하는 것이 안전합니다.

또 하나의 단어는 인정할 수 있다는 표현입니다. 불출석이나 거부가 있다고 해서 법원이 상대방 주장을 반드시 진실로 인정해야 하는 것이 아니라 인정할 수 있다는 재량의 형태이고, 인정의 범위도 신문사항에 관한 상대방의 주장으로 한정됩니다. 그렇다 하더라도 구두 약속이 핵심 쟁점인 사건에서 본인이 나오지 않거나 말하기를 거부하는 것은 임대인에게 큰 위험입니다. 임차인이 주장하는 약속에 대해 반박할 기회를 스스로 버리는 모양이 되기 때문입니다.

제371조는 당사자를 신문한 때에는 선서의 유무와 진술 내용을 조서에 적어야 한다고 정합니다. 즉 법정에서 한 말은 사라지지 않고 사건 기록의 일부가 되어, 이후 재판부가 판결을 쓸 때 다시 살펴볼 수 있습니다. 한 번 한 진술은 이후에 낸 서면과 맞아야 한다는 뜻이기도 하므로, 신문 전에 이미 제출한 서면의 내용을 숙지해 두는 것이 중요합니다.

한편 임대인이 소송대리인을 선임한 경우에도 당사자신문의 대상은 당사자 본인이라는 점을 기억하세요. 대리인이 법정에 나온다고 해서 본인 진술이 필요한 부분이 대신된다고 단정할 수는 없습니다. 본인이 출석해야 하는 기일인지, 기일 통지에 어떻게 적혀 있는지를 확인하고 일정을 미리 비워 두시기 바랍니다.

선서한 뒤 거짓으로 진술하면 어떤 책임이 따르나요?

제370조①은 선서한 당사자가 거짓 진술을 한 때에는 법원이 결정으로 과태료에 처한다고 정합니다. 조문의 요건은 선서를 한 당사자가 거짓 진술을 한 경우라는 점이고, 과태료의 금액은 조문에서 확인할 수 있습니다. 같은 조 제2항은 이 결정에 대하여 즉시항고를 할 수 있다고 정하므로, 과태료 결정에 불복하는 길이 마련되어 있다는 점도 함께 알아 두시면 됩니다. 무엇이 거짓 진술이고 단순한 기억의 착오는 무엇인지는 법원이 개별 사안에서 판단합니다.

이 점은 임대인에게도 임차인에게도 똑같이 적용되는 규정입니다. 임차인이 구두 약속이 있었다고 선서하고 진술했는데 그것이 사실이 아니라면 임차인이 책임을 질 수 있고, 반대로 임대인이 그런 말을 한 적이 없다고 선서하고 진술했는데 사실이 아니라면 임대인이 책임을 질 수 있다는 구조입니다. 그래서 확실하지 않은 부분을 단정적으로 말하지 않는 것, 즉 기억나는 범위를 넘어서 윤색하지 않는 것이 가장 안전한 진술 태도입니다.

거짓 진술의 파장은 과태료에 그치지 않을 수 있습니다. 민사소송법 제451조①7호는 증인·감정인·통역인의 거짓 진술 또는 당사자신문에 따른 당사자나 법정대리인의 거짓 진술이 판결의 증거가 된 때를 재심사유의 하나로 열거합니다. 다만 같은 조 제2항은 이런 경우 처벌받을 행위에 대하여 유죄의 판결이나 과태료부과의 재판이 확정된 때 또는 증거부족 외의 이유로 유죄의 확정판결이나 과태료부과의 확정재판을 할 수 없을 때에만 재심의 소를 제기할 수 있다고 정하고, 제1항 단서는 당사자가 상소에 의하여 그 사유를 주장하였거나 이를 알고도 주장하지 아니한 때에는 그러하지 아니하다고 정합니다. 재심이 실제로 받아들여지는지는 별개의 문제이므로 이 글에서는 거짓 진술이 이렇게까지 이어질 수 있는 구조라는 점만 짚어 둡니다.

진술이 일관되고 구체적일수록 신빙성이 높아지는 것은 법원이 자유로운 심증으로 사실주장의 진실 여부를 판단하는 구조에서 자연스러운 일입니다. 반대로 사소한 부분을 과장하거나 앞뒤가 맞지 않게 말하면 정작 중요한 부분의 진술까지 믿기 어렵다는 인상을 줄 수 있습니다. 모르는 것은 모른다고 말하고, 기억나지 않는 것은 기억나지 않는다고 말하는 것이 오히려 진술 전체의 신뢰를 지키는 방법입니다.

신문기일 전에 임대인이 점검해 둘 진술 준비 순서는 무엇인가요?

당사자신문은 즉석에서 잘 말하는 능력을 겨루는 자리가 아니라 사실관계를 얼마나 정확하게 기억하고 설명하는지를 확인하는 자리입니다. 그래서 준비의 핵심은 암기가 아니라 정리입니다. 아래 다섯 단계는 구두 약속이 쟁점인 명도 사건에서 임대인이 신문 전에 점검해 볼 만한 순서이며, 구체적인 일정과 방식은 사건마다 재판부 안내에 따라 달라집니다.

다섯 단계 가운데 임대인이 가장 자주 놓치는 것은 세 번째 단계, 곧 객관 자료와 기억의 대조입니다. 구두 약속을 부인하려는 마음이 앞서면 자신에게 불리한 문자나 이체 이력을 잊고 싶어지지만, 상대방은 그 자료를 제출해 진술의 모순을 지적할 수 있습니다. 그러므로 불리해 보이는 자료일수록 먼저 확인해 어떻게 설명할지 미리 정해 두는 편이 낫습니다.

당사자신문과 서증, 상대방 문서, 증인신문은 어떻게 다른가요?

구두 약속이 쟁점인 사건에서는 한 가지 증거 방법만으로 승부가 갈리는 경우가 드뭅니다. 서증으로 객관적 사실을 깔고, 필요하면 상대방이 가진 문서의 제출을 신청하고, 그 위에서 당사자 본인의 진술이나 증인의 진술이 정황을 설명하는 구조가 일반적입니다. 아래 표는 임대인이 증거 방법을 구분해 보도록 정리한 것으로, 조문이 있는 부분만 번호를 적었고 해당 여부와 채택은 법원이 판단합니다.

표에서 보듯 당사자신문은 서증이나 증인과 경쟁하는 방법이 아니라 서로 맞물리는 방법입니다. 서증이 풍부하면 당사자신문에서 할 설명이 간단해지고, 서증이 빈약하면 당사자신문에서 해야 할 설명이 늘어나는 만큼 진술의 구체성이 더 중요해집니다. 어떤 방법을 어떤 순서로 쓸지는 쟁점과 증거 상황에 따라 달라지므로 사건 진행 단계에서 소송대리인과 의논하시기를 권합니다. 구두 약속을 둘러싼 사건일수록 임대인 스스로 정리해 둔 자료의 양과 질이 이후 신문의 방향을 크게 좌우한다는 점도 기억해 두시기 바랍니다.

명도소송 당사자신문 자주 묻는 질문