명도소송을 시작하고 첫 변론기일이 잡혔는데, 기일을 며칠 앞두고 임차인 쪽에서 한 번만 미뤄 달라는 연락이 오는 경우가 적지 않습니다. 변호사를 구하는 중이라는 이유도 있고, 서류를 더 모아야 한다는 이유도 있으며, 아예 합의를 해 보겠다는 이유도 있습니다. 임대인 입장에서는 한 번 미루는 것이 별일 아닌 것처럼 보이지만, 명도소송 기일 변경은 판결을 받는 날짜와 점유를 되찾는 날짜를 함께 뒤로 미는 일이어서 가볍게 넘길 수 없습니다. 이 글은 명도소송 기일 변경이라는 한 가지 쟁점만 떼어, 민사소송법이 기일 변경을 어떤 구조로 다루는지와 임대인이 어떤 순서로 대응하면 좋은지를 정리했습니다.

먼저 분명히 해 둘 점이 있습니다. 기일을 바꿀지 말지는 결국 재판부가 정합니다. 임대인이 동의했다고 해서 언제나 연기가 확정되는 것도 아니고, 임대인이 반대했다고 해서 언제나 막히는 것도 아닙니다. 다만 법에는 첫 기일에 관하여 임대인의 의사가 결정적으로 작용하는 규정이 하나 있고, 그 규정을 모르고 동의 한마디를 건네면 생각보다 많은 시간을 내어주게 될 수 있습니다. 반대로 연기가 되풀이되는 사건에서 임대인이 꺼내 볼 수 있는 조문도 따로 있습니다.

• 첫 변론기일을 앞두고 임차인이 기일을 미뤄 달라고 연락해 왔다.
• 기일을 한 번 미뤘는데 또 미뤄 달라는 말이 나온다.
• 임차인이 답변서는 냈지만 기일에는 나오지 않을 것 같다.
• 임대인 본인이 그 날짜에 법정에 나가기 어려운 사정이 생겼다.
• 기일 변경에 동의해도 되는지 판단할 기준이 없어 답답하다.

명도소송 기일 변경은 누가 어떤 방식으로 정하나요?

민사소송법 제165조①은 "기일은 직권으로 또는 당사자의 신청에 따라 재판장이 지정한다"고 정합니다. 이 조문에는 수명법관 또는 수탁판사가 신문하거나 심문하는 기일은 그 수명법관 또는 수탁판사가 지정한다는 단서가 붙어 있지만, 이는 신문이나 심문을 수명법관·수탁판사가 맡는 경우에 관한 것입니다. 명도소송 기일 변경을 고민하는 임대인은 우선 재판장이 직권으로 또는 신청에 따라 기일을 정한다는 본문의 구조만 기억하셔도 충분합니다.

이 한 문장에는 두 가지 뜻이 들어 있습니다. 하나는 기일이 법원의 일방적인 지정으로만 잡히는 것이 아니라 당사자의 신청으로도 정해질 수 있다는 점이고, 다른 하나는 기일을 정하는 주체가 원칙적으로 재판장이라는 점입니다. 그래서 임차인이 임대인에게 기일 좀 미뤄 달라고 말하는 것은 법적으로는 법원에 변경을 구하기 전의 사전 단계에 가깝습니다. 임대인이 알겠다고 답했다고 해서 그 말만으로 기일이 바뀌는 것은 아니고, 뒤에서 보는 것처럼 법원이 허가하는 과정을 거칩니다.

기일이 정해지면 당사자에게는 기일통지서 또는 출석요구서를 송달하여 알리는 것이 원칙이고, 그 사건으로 출석한 사람에게는 기일을 직접 고지하면 됩니다(제167조①). 따라서 기일이 바뀌었다면 새 기일도 같은 방식으로 통지됩니다. 임대인은 변경이 허가된 뒤 도착하는 통지서의 날짜를 달력에 옮겨 적는 일을 가볍게 보면 안 됩니다. 뒤에서 살펴볼 양쪽 불출석의 불이익은 기일 하나를 놓친 데서 시작되기 때문입니다.

변경 신청을 어떤 양식으로, 언제까지, 어떤 사유를 적어 내는지는 법원의 안내와 전자소송 화면에 따라야 합니다. 이 글에서는 세부 양식보다 누가 무엇을 근거로 변경을 구하는지를 구분하는 데 집중합니다. 신청 주체와 근거가 정리되어 있으면 서식은 법원 안내대로 채우면 되기 때문입니다.

첫 변론기일은 합의하면 허가된다는데, 임대인이 동의해도 괜찮을까요?

명도소송 기일 변경에서 임대인의 선택이 가장 무겁게 작용하는 곳이 제165조②입니다. 조문은 "첫 변론기일 또는 첫 변론준비기일을 바꾸는 것은 현저한 사유가 없는 경우라도 당사자들이 합의하면 이를 허가한다"고 되어 있습니다. 현저한 사유가 없는 경우라도라는 표현은, 합의가 있는 첫 기일 변경에서는 연기 사유가 얼마나 큰지를 따지지 않는다는 취지로 읽힙니다. 사유의 크기보다 당사자들의 합의가 중심에 놓인 규정입니다.

여기서 합의의 주체가 당사자들이라는 점이 중요합니다. 임차인이 연기를 원하더라도 원고인 임대인이 동의하지 않으면 이 조문이 말하는 합의는 성립하지 않습니다. 반대로 임대인이 동의하면 임차인의 연기 사유가 무엇이든 이 조문에 따른 허가의 기초는 갖춰지는 셈이므로, 동의 한마디의 무게가 가볍지 않습니다. 합의가 없는 경우에 법원이 무엇을 기준으로 변경을 허가하거나 허가하지 않을지는 이 조문만으로는 알 수 없고, 사안별로 법원이 판단하는 영역입니다.

그렇다면 임대인은 동의하기 전에 무엇을 따져야 할까요. 첫째, 임차인이 지금 차임을 내고 있는지입니다. 연체가 이어지는 상태에서 기일만 미뤄지면 점유는 계속되고 연체 차임도 계속 쌓입니다. 둘째, 임차인이 내세운 연기 사유가 한 번의 사정인지, 앞으로도 되풀이될 구조인지입니다. 셋째, 연기와 맞바꿀 조건이 있는지입니다. 예를 들어 임차인이 이사 날짜를 서면으로 약속하거나 연체의 일부를 먼저 정리하는 조건이 있을 수 있습니다.

이런 조건은 법원이 요구하는 것이 아니라 임대인이 스스로 세우는 기준입니다. 그리고 합의가 문서 없이 말로만 이루어지면 나중에 임차인이 그런 약속은 한 적이 없다고 다툴 수 있습니다. 동의하기로 마음먹었다면 무엇에 동의하고 무엇에는 동의하지 않는지를 문자나 서면으로 남겨 두는 편이 안전합니다. 기일 변경에 대한 동의와 이사 약속은 서로 다른 합의이므로 한 문장에 뒤섞지 않는 것이 좋습니다.

임차인이 기일 연기를 되풀이하면 소송은 어떻게 흘러갈까요?

현실에서는 연기 요청이 한 번으로 끝나지 않는 사건이 있습니다. 첫 기일에는 변호사를 구하겠다는 이유로, 다음 기일에는 증거를 더 내겠다는 이유로, 그다음에는 건강 문제를 이유로 일정을 바꿔 달라고 하는 식입니다. 각각의 이유는 그럴듯해도 이어 붙여 보면 소송이 앞으로 나아가지 못하는 모양이 됩니다. 이때 임대인에게 필요한 것은 감정적인 대응이 아니라 어느 조문이 어디까지 움직여 주는지를 정확히 아는 것입니다.

조문이 정한 틀부터 확인하겠습니다. 기일을 정하는 권한은 재판장에게 있고(제165조①), 합의 허가 규정(제165조②)은 첫 기일에 관한 것이므로 그 뒤 기일의 변경 허부 기준은 이 조문 문언에서 찾을 수 없습니다. 즉 임차인이 사유를 대면 반드시 받아들여진다는 규정도, 임대인이 반대하면 반드시 거부된다는 규정도 없습니다. 임대인이 할 수 있는 일은 연기 요청이 반복되는 경과와 그로 인한 불이익을 재판부가 알 수 있도록 기록으로 정리해 두는 것입니다.

아래는 임차인이 흔히 꺼내는 말과 그에 대한 판단을 나란히 놓은 것입니다. 판정란은 법원이 이렇게 결정한다는 뜻이 아니라, 조문에 비추어 임대인이 어떻게 정리해 볼 수 있는지를 적은 것입니다.

위 네 가지 말은 어느 하나만 보면 이상할 것이 없습니다. 문제는 반복입니다. 한 사건에서 사유가 계속 바뀌면서 변경 요청이 이어지는지, 사유는 같은데 약속한 준비가 끝내 이루어지지 않는지를 구분해서 기록해 두십시오. 날짜별로 무엇을 요청받았고 어떻게 답했는지를 정리해 두면 소송대리인이 재판부에 의견을 낼 때 훨씬 구체적인 자료가 됩니다.

또 하나, 임차인이 기일을 미루는 동안에도 점유는 계속됩니다. 점유를 계속하는 기간의 차임 또는 차임 상당 손해를 어떤 방식으로 청구할지는 청구 구성의 문제이므로 별도로 검토해야 합니다. 기일이 늘어날수록 소송 중에 점유자가 바뀔 위험도 커질 수 있습니다. 소송이 진행되는 중에 점유가 제3자에게 넘어갈 가능성이 걱정된다면 점유이전금지가처분을 미리 해 두었는지가 중요해지는데, 이 부분은 이 글의 주제를 벗어나므로 상담에서 구체적으로 확인하시기 바랍니다.

지연을 누르는 조문 세 가지, 적시제출·제출기간 제한·실기 각하

제165조가 기일 변경의 틀을 정한다면, 소송을 늦추는 방식의 공격·방어를 다루는 장치는 별도 조문에 있습니다. 대표적인 것이 제146조의 적시제출주의, 제147조의 제출기간 제한, 제149조의 실기한 공격·방어방법 각하입니다. 명도소송 기일 변경이 반복되는 사건에서 이 세 조문은 연기 자체를 막아 주는 것이 아니라, 연기된 시간 동안 뒤늦게 쏟아내는 주장과 증거를 다루는 기준이 됩니다.

제146조는 "공격 또는 방어의 방법은 소송의 정도에 따라 적절한 시기에 제출하여야 한다"고 정합니다. 임차인이 기일을 미룬 뒤 새로운 주장을 뒤늦게 꺼내는 경우에 이 조문의 취지가 문제 됩니다. 다만 이 조문은 원고와 피고 모두에게 적용되는 일반 원칙이므로, 임대인이 증거를 늦게 내면 같은 문제가 임대인에게도 생깁니다. 임대인도 자신의 서증과 주장을 적절한 시기에 내는 일정을 스스로 관리해야 합니다.

제147조①은 재판장이 당사자의 의견을 들어 한쪽 또는 양쪽 당사자에 대하여 특정한 사항에 관하여 주장을 제출하거나 증거를 신청할 기간을 정할 수 있다고 정합니다. ②는 당사자가 그 기간을 넘기면 주장을 제출하거나 증거를 신청할 수 없고, 다만 정당한 사유로 그 기간 이내에 제출 또는 신청하지 못하였다는 것을 소명한 경우에는 그러하지 아니하다고 합니다. 재판장이 기간을 정할 수 있다는 재량 규정이어서 반드시 정해지는 것은 아니지만, 연기가 반복되는 사건이라면 재판부에 기간 설정에 관한 의견을 낼 수 있는지를 소송대리인과 검토해 볼 만합니다.

제149조①은 더 나아간 장치입니다. 당사자가 제146조를 어기어 "고의 또는 중대한 과실"로 공격 또는 방어방법을 뒤늦게 제출함으로써 소송의 완결을 지연시키게 하는 것으로 인정할 때에는, 법원이 직권으로 또는 상대방의 신청에 따라 결정으로 이를 각하할 수 있습니다. 요건이 여럿 겹쳐 있어 단순히 늦게 냈다는 사실만으로는 부족하고, 고의 또는 중대한 과실과 소송 완결의 지연을 법원이 인정해야 합니다. 각하할 수 있다는 재량 규정이어서 반드시 각하된다는 뜻도 아닙니다.

같은 조 ②도 알아 둘 만합니다. 당사자가 제출한 공격 또는 방어방법의 취지가 분명하지 아니한 경우에 필요한 설명을 하지 아니하거나 설명할 기일에 출석하지 아니한 때에도 법원은 직권으로 또는 상대방의 신청에 따라 결정으로 이를 각하할 수 있습니다. 임차인이 취지가 불분명한 주장을 내놓고 설명 없이 기일에 나오지 않는 경우를 떠올리면 이해하기 쉽습니다. 이런 조문이 있다는 사실만으로도 연기 요청에 대응하는 임대인의 협상 위치가 달라질 수 있습니다.

변론준비절차에서도 구조는 이어집니다. 제286조는 변론준비절차에 제142조부터 제151조까지와 제268조 등을 준용하도록 정하고 있어 제146조·제147조·제149조가 변론준비절차에도 미치는 구조입니다. 또한 당사자는 변론준비기일이 끝날 때까지 변론의 준비에 필요한 주장과 증거를 정리하여 제출하여야 하고(제282조④), 재판장등은 당사자가 제280조제1항에 따라 정해진 기간 이내에 준비서면 등을 제출하지 아니하거나 증거의 신청을 하지 아니한 때, 또는 변론준비기일에 출석하지 아니한 때에는 변론준비절차를 종결하여야 합니다. 다만 변론의 준비를 계속하여야 할 상당한 이유가 있는 때에는 그러하지 아니합니다(제284조①). 모든 명도 사건이 변론준비절차를 거치는 것은 아니며, 부칠지는 사안별입니다.

표는 조문의 문언을 압축한 것이어서 사건의 구체적 결론을 대신하지 않습니다. 재량 규정은 요건을 갖추었다고 해서 언제나 같은 결과로 이어지지 않으므로, 표는 어떤 상황에서 어느 조문을 떠올려야 하는지에 대한 지도로만 쓰십시오.

양쪽 당사자가 모두 나오지 않으면 어떻게 되나요?

기일에 누가 나오지 않았느냐에 따라 조문이 달라집니다. 먼저 한쪽만 나오지 않은 경우입니다. 제148조①은 원고 또는 피고가 변론기일에 출석하지 아니하거나 출석하고서도 본안에 관하여 변론하지 아니한 때에는 그가 제출한 소장·답변서, 그 밖의 준비서면에 적혀 있는 사항을 진술한 것으로 보고 출석한 상대방에게 변론을 명할 수 있다고 정합니다. 임차인이 답변서를 이미 냈다면 불출석하더라도 그 답변서에 적힌 사항은 진술한 것으로 보게 된다는 뜻입니다.

임차인이 변론기일에 출석하지 않는 경우에는 제150조③에 따라 제150조①이 준용됩니다. 제1항은 당사자가 변론에서 상대방이 주장하는 사실을 명백히 다투지 아니한 때에는 그 사실을 자백한 것으로 본다고 정하면서, 변론 전체의 취지로 보아 그 사실에 대하여 다툰 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다는 단서를 두고 있습니다. 준용되는 구조이므로 단서도 함께 읽어야 합니다. 또한 공시송달의 방법으로 기일통지서를 송달받은 당사자가 출석하지 아니한 경우에는 이 준용이 적용되지 않습니다. 따라서 임차인이 연기를 요청해 놓고 나오지 않았다고 해서 항상 임대인의 주장이 그대로 인정되는 것은 아닙니다.

문제는 양쪽이 모두 나오지 않은 경우입니다. 제268조①은 양쪽 당사자가 변론기일에 출석하지 아니하거나 출석하였다 하더라도 변론하지 아니한 때에는 재판장이 다시 변론기일을 정하여 양쪽 당사자에게 통지하여야 한다고 정합니다. 여기서 출석하였더라도 변론하지 아니한 경우가 포함된다는 점에 주의하십시오. 양쪽 모두 법정에 자리만 지키고 변론하지 않았다면 조문상 불출석과 같은 취급을 받습니다.

• 양쪽 당사자가 변론기일에 출석하지 않았거나, 출석하고서도 변론하지 않았습니다.
• 재판장이 다시 변론기일을 정해 양쪽 당사자에게 통지합니다(제268조①).
• 새 변론기일 또는 그 뒤에 열린 변론기일에도 양쪽이 출석하지 않았거나 변론하지 않았습니다.
• 1개월 이내에 기일지정신청을 하지 않으면 소를 취하한 것으로 봅니다(제268조②).
• 기일지정신청에 따라 정한 변론기일 또는 그 뒤의 변론기일에도 양쪽이 출석하지 않았거나 변론하지 않았습니다.
• 이 경우 소를 취하한 것으로 봅니다(제268조③).

명도소송에서 소를 제기한 쪽은 보통 임대인이므로, 소취하 간주의 불이익은 임대인에게 돌아갑니다. 취하한 것으로 보게 되면 그 소송으로 얻으려던 판결을 받지 못하게 되고, 다시 소를 제기해야 하는지 등은 사안별로 따져야 합니다. 임차인이 기일을 미뤄 달라고 해 놓고 나오지 않는 사건에서 임대인마저 일정이 어긋나 나가지 못하면 이 규정이 문제 될 수 있습니다. 1개월을 언제부터 세는지 등 구체적인 기한은 사건 기록과 법원 안내로 확인하십시오.

제286조는 변론준비절차에도 제268조를 준용하도록 정하고 있으므로 변론준비기일에서도 같은 위험이 있습니다. 변론기일만 챙기고 변론준비기일은 가볍게 보는 실수를 하지 마십시오. 소송대리인이 선임되어 있다면 각 기일에 누가 나갈지를 미리 맞춰 두고, 새 기일 통지서가 도착하는 즉시 일정을 확정해 두시기 바랍니다. 임대인이 기일에 나가지 못하는 사정이 생겼다면 불출석 이후에 대응하기보다 사전에 법원에 알리고 변경 여부를 확인하는 편이 훨씬 안전합니다.

기일 변경 요청이 왔을 때 임대인이 밟을 대응 순서

지금까지 본 조문을 실제 행동으로 옮기면 다섯 단계가 됩니다. 순서를 지키는 이유는, 앞 단계에서 확인한 내용이 뒤 단계의 판단 근거가 되기 때문입니다. 특히 첫 단계인 날짜 확인을 건너뛰면 제165조②가 적용되는 첫 기일인지조차 모른 채 동의 여부를 정하게 됩니다.

임대인 본인이 기일 변경을 구해야 하는 경우도 있습니다. 제165조①은 당사자의 신청에 따라 기일을 지정할 수 있다고 하므로 임대인도 신청할 수 있지만, 허부는 법원이 판단합니다. 사정이 생기면 가능한 한 일찍 알리고, 사유를 뒷받침하는 자료를 갖추며, 같은 사유로 반복하지 않는 것이 좋습니다. 임차인의 연기 요청을 문제 삼는 입장에 서 있다면 임대인 자신의 일정 변경 요청은 더욱 신중하게 다뤄야 합니다.

마지막으로 감정적인 대응은 피하십시오. 연기에 화가 나서 단전·단수 같은 방식으로 임차인을 압박하면 민사와 형사 양쪽에서 문제가 될 수 있습니다. 명도소송의 목적은 정해진 절차를 통해 점유를 되찾는 것이고, 기일 변경 요청에 대한 정답도 그 절차 안에서 찾아야 합니다. 법원에 낼 의견서와 기록 정리에 힘을 쓰는 편이 결과적으로 소송 일정을 가장 빠르게 지켜 줍니다.

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