명도소송을 시작할 때 임대인이 소장에 적는 상대방은 계약서에 이름이 있는 임차인입니다. 그런데 재판이 몇 달 이어지는 동안 그 임차인이 건물을 자녀에게 맡기거나, 동거인을 들이거나, 임대인 몰래 다른 사람에게 사용하게 하는 일이 실제로 생깁니다. 현장을 확인하러 갔다가 낯선 사람이 문을 열어 주거나, 답변서에 지금은 자신이 점유하고 있지 않다는 취지의 문장이 적혀 있을 때 임대인의 머릿속에는 같은 질문이 떠오릅니다. 지금까지 쌓은 소송을 접고 새로 시작해야 하는가, 아니면 이 소송 안에서 새 점유자를 끌어들일 수 있는가 하는 질문입니다.

이 글은 명도소송 점유자 변경 소송인수라는 주제를 임대인 시각에서 정리한 실무 안내입니다. 민사소송법 제82조의 소송인수, 제81조의 승계인 참가, 제218조의 판결 효력 범위, 그리고 민사집행법 제31조·제39조의 승계집행문을 하나의 흐름으로 이어서 설명합니다. 다만 점유가 넘어갔다는 사실이 법에서 말하는 소송목적인 권리 또는 의무의 승계에 해당하는지, 인수 신청이 받아들여질지는 개별 사건에서 법원이 판단할 영역이어서 결과를 확정적으로 말씀드릴 수는 없습니다.

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이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 현장에 갔더니 임차인이 아닌 사람이 있었다소장을 낸 뒤 건물을 확인하러 갔는데 계약서에 없는 사람이 문을 열었다면, 그 사람과 임차인의 관계부터 확인해야 소송을 어떻게 이어 갈지 정할 수 있습니다.
• 답변서에 자신은 더 이상 점유하지 않는다고 적혀 있다임차인이 점유를 넘겼다는 취지를 스스로 밝혔다면 그 말은 승계 사실에 관한 중요한 단서입니다.
• 소송 상대방을 바꿔야 하는지 새로 소를 내야 하는지 모르겠다소송인수를 신청하는 방법, 새 점유자가 스스로 참가하는 방법, 판결 뒤 집행 단계에서 해결하는 방법이 서로 다른 조문에 흩어져 있어 어느 쪽부터 볼지 헷갈리기 쉽습니다.
• 판결을 받아도 집행에서 막힐까 걱정된다집행은 판결이나 집행문에 이름이 적힌 사람을 상대로 시작하는 것이 원칙이어서, 새 점유자의 이름이 어디에도 없으면 문제가 생길 수 있습니다.

명도소송 중에 점유자가 바뀐 것을 알았다면 가장 먼저 무엇을 확인해야 하나요?

점유가 바뀌었다는 사실은 보통 세 경로로 드러납니다. 첫째는 소장 부본이나 변론기일 통지서가 이사 갔다는 사유나 수취인 불명 같은 사유로 되돌아오는 경우입니다. 둘째는 임차인이 제출한 답변서나 준비서면에 점유를 다른 사람에게 넘겼다거나 자신은 더 이상 사용하지 않는다는 취지가 적혀 있는 경우입니다. 셋째는 임대인이나 관리인이 현장에 갔다가 임차인이 아닌 사람이 영업하거나 거주하는 모습을 직접 보게 되는 경우입니다.

확인할 사실은 크게 세 가지입니다. 누가 점유하고 있는지, 언제부터 점유하는지, 임차인과 어떤 관계에서 점유를 이어받았는지입니다. 이 세 가지가 정리되어야 소송인수를 검토할지, 판결 뒤 승계집행문을 검토할지, 별도 소송이 필요한지를 가를 수 있으므로 법률 구성보다 사실 확인이 먼저입니다.

여기에 하나를 더 확인해야 합니다. 소장을 접수하기 전이나 뒤에 점유이전금지가처분을 해 두었는지입니다. 가처분을 해 두었는지에 따라 사건의 모습이 달라질 수 있습니다. 어떻게 달라지는지는 가처분의 내용과 점유가 바뀐 경위에 따라 다르므로 이 글에서 확정적으로 말씀드리지 않고, 가처분 결정문과 집행 관련 서류를 함께 챙겨 상담받으시도록 권합니다. 가처분을 하지 않은 사건이라도 이 글에서 설명하는 수단들을 검토할 수 있습니다.

또 하나 흔한 실수는 점유자가 바뀐 것을 확인하고도 소송을 그대로 진행하다가 판결 선고가 가까워서야 법원에 알리는 경우입니다. 기일이 임박해서 알리면 법원이 새 점유자를 심문할 기회를 따로 마련해야 해 전체 일정에 영향을 줄 수 있으므로, 알게 된 즉시 사실관계 정리부터 시작하는 것이 순서입니다.

소송인수란 무엇이고 민사소송법 제82조는 무엇을 정하고 있나요?

이 문장은 요건과 효과를 나누어 읽으면 이해가 쉽습니다. 요건은 소송이 법원에 계속 중일 것, 제3자가 등장했을 것, 그 제3자가 소송목적인 권리 또는 의무의 전부나 일부를 승계했을 것, 그리고 당사자가 신청했을 것입니다. 효과는 법원이 그 제3자로 하여금 소송을 인수하게 할 수 있다는 것인데, 조문이 해야 한다가 아니라 할 수 있다로 되어 있으므로 신청만 하면 자동으로 인수가 이루어지는 구조가 아닙니다. 또 조문이 신청 주체를 당사자로만 적고 있어 원고인 임대인뿐 아니라 피고도 신청할 수 있는 문언 구조입니다.

법원은 인수 결정을 할 때 당사자와 제3자를 심문하여야 합니다(제82조②). 새 점유자가 임차인에게서 점유를 이어받은 것이 아니라 별도 계약으로 들어왔다고 주장하면 그 부분이 심문에서 다투어질 수 있습니다. 그래서 신청 전에 새 점유자가 어떤 경위로 들어왔는지에 관한 자료를 최대한 모아 두어야 합니다.

제82조③은 소송인수의 경우에 제80조 가운데 탈퇴 및 판결의 효력에 관한 것과 제81조 가운데 참가의 효력에 관한 것을 준용한다고 정합니다. 제80조는 독립당사자참가소송에서 참가하기 전의 원고나 피고가 상대방의 승낙을 받아 소송에서 탈퇴할 수 있다고 하면서, 다만 판결은 탈퇴한 당사자에 대하여도 그 효력이 미친다고 정하고 있습니다. 이 규정이 인수 사건에 준용된다는 것은, 새 점유자가 소송을 이어받는 경우에도 종전 임차인이 판결의 효력에서 곧바로 벗어나는 구조는 아니라는 점을 염두에 두고 읽을 수 있다는 뜻입니다.

마지막으로, 명도소송에서 소송목적인 의무란 결국 건물을 인도할 의무입니다. 임차인이 점유를 넘겼다고 해서 이 인도 의무가 그대로 새 점유자에게 승계되었다고 볼 수 있는지는 사건마다 법원이 판단하는 영역이어서, 된다거나 안 된다고 말씀드릴 수 없습니다. 가족이 이어받은 경우, 영업만 넘긴 경우, 전차인이 들어온 경우가 모두 다르게 평가될 수 있습니다. 신청서의 양식과 첨부 방법은 법원 안내와 전자소송 화면을 따르시면 됩니다.

참가승계와 소송인수는 무엇이 다른가요?

승계인이 소송에 들어오는 대표적인 방법은 두 가지입니다. 새 점유자가 스스로 소송에 참가하는 방법과, 당사자가 신청해서 법원이 새 점유자를 끌어들이는 방법입니다. 앞의 것이 민사소송법 제81조가 말하는 승계인의 참가이고 뒤의 것이 제82조의 소송인수입니다.

이 비교에서 읽어야 할 것은 어느 제도가 더 좋다는 결론이 아니라, 임대인이 직접 손에 쥘 수 있는 수단이 어느 쪽인가입니다. 참가승계는 새 점유자의 선택에 달려 있어 임대인이 계획에 넣기 어렵고, 실무에서 임대인이 먼저 검토하게 되는 것은 인수 신청 쪽입니다. 제81조의 소급 효력이 점유 회수 사건에서 구체적으로 어떤 의미를 갖는지는 사안에 따라 다르며 상담 시 안내해 드립니다.

점유가 넘어간 시점이 변론종결 전인지 뒤인지에 따라 무엇이 달라지나요?

소송 중 점유 변경 사건에서 가장 중요한 기준선은 변론종결 시점입니다. 아래 흐름은 소장 접수부터 집행까지 점유가 넘어갈 수 있는 지점과, 각 지점에서 먼저 검토하게 되는 수단을 한눈에 정리한 것입니다. 각 단계의 기간은 사건마다 달라 숫자로 약속드리지 않습니다.

민사소송법 제218조①은 확정판결의 효력이 미치는 범위를 당사자, 변론을 종결한 뒤의 승계인, 또는 그를 위하여 청구의 목적물을 소지한 사람으로 정하고 있습니다. 이 문언을 점유 변경에 대입해 보면 이렇게 읽을 수 있습니다. 변론종결 전에 승계가 있었다면 판결이 새 점유자에게 곧바로 미친다고 기대하기 어려워 소송 안에서 새 점유자를 끌어들이는 방법을 검토할 이유가 생깁니다. 반대로 변론종결 뒤에 일어난 승계라면 조문 문언에 따라 효력이 미칠 여지가 있고, 그 경우에는 판결 뒤 집행문 단계에서 해결할 수 있는지를 따져 봅니다. 다만 이 경계선에서 구체적으로 어떻게 판단되는지는 판례 영역에 속하므로 확정적으로 말씀드릴 수 없습니다.

조문에는 그를 위하여 청구의 목적물을 소지한 사람이라는 문언도 있습니다. 임차인을 위하여 건물을 지켜 주는 사람처럼 독자적인 이해 없이 점유만 하는 사람이 여기에 해당하는지는 법원이 점유의 실질을 보고 판단합니다. 가족이 단순히 함께 거주하는 경우와 임차인에게서 영업을 넘겨받아 독립적으로 영업하는 경우는 다르게 평가될 수 있어, 새 점유자가 건물을 누구의 이익을 위해 쓰는지에 관한 자료가 중요합니다.

제218조②는 당사자가 변론을 종결할 때까지 승계사실을 진술하지 아니한 때에는 변론을 종결한 뒤에 승계한 것으로 추정한다고 정합니다. 추정 규정이므로 이와 다른 사실이 증명되면 달라질 수 있지만, 승계 시점을 둘러싼 다툼에서 중요한 기준이 됩니다. 이 때문에 임대인이 점유 변경을 알게 된 날짜, 알게 된 경위, 변론종결 이전에 법원에 어떤 서면으로 알렸는지가 기록으로 남아 있는지가 나중에 의미를 가질 수 있습니다. 승계 사실을 어느 시점에 어떤 방식으로 진술할지는 소송 전략과 연결되는 문제여서, 서면을 내기 전에 소송대리인과 상의하시는 것이 안전합니다.

인수 신청 대신 승계집행문으로 가는 편이 나을 때는 언제인가요?

승계집행문은 민사집행법 제31조①이 정하는 제도입니다. 집행문은 판결에 표시된 채무자의 승계인에 대한 집행을 위하여 내어 줄 수 있고, 다만 "그 승계가 법원에 명백한 사실이거나, 증명서로 승계를 증명한 때에 한한다"고 되어 있습니다. 새 점유자가 판결에 이름이 없더라도 점유 이전이 승계로 평가되고 그 승계를 증명할 수 있다면 집행문을 받아 집행할 길이 열려 있을 수 있다는 뜻이고, 승계를 증명하기 어렵다면 이 길은 좁아집니다.

집행을 개시하는 요건도 함께 보아야 합니다. 제39조①은 강제집행을 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 이에 덧붙여 적은 집행문에 표시되어 있고 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있다고 정합니다. 그래서 새 점유자의 이름이 판결에도 집행문에도 없는 상태로 집행관이 현장에 가면 집행 개시 요건과 맞지 않는 문제가 생길 수 있습니다. 제39조②는 판결에 표시된 채무자의 승계인에 대하여 집행하는 때에는 집행할 판결 외에 집행문을 강제집행을 개시하기 전에 채무자의 승계인에게 송달하여야 한다고 정하고, ③은 증명서에 의하여 집행문을 내어 준 때 그 증명서의 등본을 개시 전에 채무자에게 송달하거나 강제집행과 동시에 송달하여야 한다고 정합니다.

네 가지 길을 한 표로 비교하면 아래와 같습니다.

그렇다면 인수 신청과 승계집행문 가운데 무엇을 고를까요. 승계를 증명할 자료가 어느 정도인지, 새 점유자가 다툴 여지가 얼마나 되는지, 변론종결까지 남은 시간이 얼마인지를 함께 보고 정합니다. 소송 안에서 새 점유자를 당사자로 끌어들이면 판결의 효력을 새 점유자에게 직접 미치게 하는 방향의 장점이 있지만 법원의 심문을 거쳐야 하므로 절차가 추가될 수 있습니다. 승계집행문은 소송을 늘리지 않는 대신 승계를 증명서로 입증해야 하고, 새 점유자가 집행문 부여에 관한 이의 절차 등으로 승계 여부를 다툴 수 있습니다. 어느 쪽이 나은지는 판례 영역이므로 사건별 상담이 필요합니다.

집행문까지 받았다면 인도집행은 민사집행법 제258조에 따라 이루어집니다. 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 하고, 이 집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 합니다(제258조①②). 짐 반출 같은 현장 집행은 법원 소속 집행관에 의하여 이루어지며, 신청부터 본집행까지는 약 3개월 정도로 안내드리고 있습니다.

점유자 쪽에서 나올 수 있는 말, 어떻게 판단하면 되나요?

점유가 바뀐 사건에서는 임차인 쪽에서 비슷한 말이 반복해서 나옵니다. 말이 사실인지보다 그 말이 법적으로 무엇을 뜻하는지 읽어 내는 일이 중요합니다. 아래 네 가지는 자주 듣게 되는 말과 임대인이 확인할 일을 정리한 방향표이며, 법원의 결론을 대신하는 것은 아닙니다.

네 가지 말은 모두 점유가 넘어간 사실을 전제로 그 사실을 임차인에게 유리하게 해석하려는 말입니다. 임대인은 말을 반박하는 데 힘을 쓰기보다 점유 변경의 사실관계를 객관 자료로 고정하는 편이 효과적입니다. 사실이 고정되어야 법원이 인수 신청과 승계 문제를 판단할 기초가 생깁니다.

소송 중에 임대인이 미리 준비해 둘 서면과 증거는 무엇인가요?

소송인수를 신청하든 승계집행문을 준비하든, 결국 필요한 것은 점유가 언제 누구에게 어떻게 넘어갔는지를 보여 주는 자료입니다. 소송이 시작된 뒤에는 현장 확인과 기록 보관이 쉬운 일이 아니므로 아래 항목을 미리 준비해 두시기를 권합니다.

• 현장 사진과 영상건물 입구, 간판, 우편함, 문패에 표시된 이름이 보이도록 날짜를 남겨 촬영합니다.
• 송달 반송 기록소장 부본과 기일통지서가 어떤 사유로 되돌아왔는지 송달 결과를 확인해 둡니다. 이사 갔다는 사유가 적혀 있다면 점유 변경의 시기를 좁히는 데 쓸 수 있습니다.
• 관리사무소와 이웃의 진술건물 관리인이나 인접 상인이 새 점유자를 언제부터 보았는지 확인서를 받아 두면 좋습니다.
• 공과금과 관리비 명의전기, 수도, 가스, 관리비 납부 명의가 바뀌었는지 확인합니다.
• 임차인과 주고받은 연락점유를 넘기겠다거나 다른 사람이 들어와 있다는 취지의 문자와 통화 내용을 보관합니다.
• 가처분 관련 서류점유이전금지가처분을 해 두었다면 결정문과 집행 서류를 함께 보관합니다.

자료가 모이면 신청 서면을 구성합니다. 일반적으로는 승계가 있었다고 주장하는 사실의 경위, 승계 시점, 승계 대상이 되는 의무가 건물 인도 의무라는 점, 그리고 이를 뒷받침하는 자료 목록이 중심이 됩니다. 신청서의 구체 양식과 첨부 방법은 법원 안내를 따르며, 세부 규칙의 조문번호는 이 글에서 인용하지 않습니다. 서면에는 날짜와 사실을 차분히 나열하는 편이 법원이 판단하기에 수월합니다.

또 하나 기억할 점이 있습니다. 인수가 받아들여지면 새 점유자도 자신의 주장을 펼칠 기회를 갖게 되고 새 점유자가 답변서를 내면 기일이 추가될 수 있습니다. 얼마나 늘어나는지는 사건마다 다르므로 숫자로 말씀드리지 않고 상담 시 안내해 드립니다. 인수를 포기하고 판결 뒤 집행 단계에서 처리하는 선택과 비교할 때에는 이 일정 부담도 판단 요소가 됩니다.

법도에서는 이런 사건을 어떻게 진행하나요?

명도 사건은 보통 내용증명, 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행 순서로 진행되고, 이 순서 사이에서 점유가 바뀌는 일이 생기면 사건의 설계를 다시 점검해야 합니다. 법도에서는 엄정숙 변호사가 『명도소송 매뉴얼』 저자로서 직접 사건을 진행하고, 부동산 관련사건 7,000건 이상, 명도 800건 이상의 경험을 바탕으로 상담합니다. 점유 변경 사실이 확인된 사건이라면 지금까지의 서류와 진행 상황을 보고 인수 신청이 맞는지, 판결 뒤 집행문으로 가야 하는지를 함께 검토해 드립니다.

비용은 케이스별로 달라지지만 선임료는 200만원부터이고, 선임하시면 점유이전금지가처분과 내용증명은 0원으로 진행합니다. 법원에 내는 인지와 송달료, 열쇠수리공, 우편료 같은 실비는 합계 대략 50만원에서 100만원 정도로 안내드리며, 강제집행은 별도 계약입니다. 선임은 1차 상담과 서류 준비, 심층 상담, 선임계약, 소송 진행의 4단계로 이어지고, 방문하지 않고 전화로 선임하실 수 있어 전국 어디서든 가능합니다. 상단 메뉴의 무료 승소자료도 함께 살펴보시면 사건의 흐름을 이해하는 데 도움이 됩니다.

자주 묻는 질문