명도소송 소요 기간을 알아보시는 임대인께서 가장 먼저 찾으시는 것은 몇 개월이면 끝나느냐는 숫자입니다. 그러나 소장을 접수한 날부터 판결까지의 기간은 송달이 한 번에 되는지, 임차인이 다투는지, 법원이 사건을 어떤 방식으로 진행하는지에 따라 달라지기 때문에 이 글은 기간을 개월 수로 약속하지 않습니다.

대신 법원 안에서 진행 방식을 가르는 구조 하나, 변론준비절차를 다룹니다. 사건이 이 절차에 부쳐지면 법원이 기간을 정해 서면과 증거를 내라고 요구하고, 그 기한을 지키지 못했을 때의 불이익도 조문에 정해져 있습니다. 기간을 줄이고 싶은 임대인일수록 이 일정을 먼저 알아 두어야 합니다.

이 글은 민사소송법 조문을 기준으로 정리한 일반적인 설명입니다. 모든 명도 사건이 변론준비절차를 거치는 것은 아니며, 거치더라도 재판부마다 운영 방식이 다를 수 있습니다. 내 사건에 어떤 일정이 잡히는지는 소장과 송달된 서류를 보고 판단해야 하므로 마지막에 안내하는 전화상담을 함께 활용해 주세요.

이런 상황이라면 이 글을 끝까지 읽어 보세요

• 소장을 접수했는데 법원에서 서면 제출 기간을 정해 준다는 안내를 받았거나 받을 예정인 임대인
• 변론기일이 아니라 변론준비기일이라는 낯선 이름의 기일 통지를 받은 임대인
• 임차인이 답변서에서 다투기 시작해 소송이 얼마나 늘어날지 걱정되는 임대인
• 증거는 재판 때 내면 된다고 생각해 서증 정리를 미뤄 두고 있는 임대인
• 법원이 정한 기한과 출석 일정을 놓쳤을 때 어떤 일이 생기는지 미리 알고 싶은 임대인

명도소송 소요 기간은 왜 사건마다 달라질까요?

명도소송은 소장 접수, 소장 부본 송달, 피고의 답변서, 변론기일 또는 변론준비절차, 판결 선고, 필요하면 강제집행의 순서로 이어집니다. 같은 건물이고 같은 연체 사유라 해도 어느 구간이 길어지는지가 사건마다 다르기 때문에 소요 기간을 하나의 숫자로 말씀드리기 어렵습니다. 기간을 좌우하는 요소는 크게 세 가지, 송달과 임차인의 대응, 그리고 법원이 사건을 진행하는 방식입니다.

첫째는 송달입니다. 소송은 소장이 상대방에게 전달되어야 본격적으로 움직이는데, 임차인이 폐문부재이거나 주소가 불분명하면 송달을 다시 시도하거나 주소를 보정해야 할 수 있습니다. 이 구간은 임대인이 바꾸기 어렵지만, 소장에 적는 피고의 주소와 점유 현황을 정확히 해 두면 지연을 줄이는 데 도움이 됩니다.

둘째는 임차인의 대응입니다. 민사소송법 제257조①은 법원이 피고가 답변서를 제출하지 아니한 때에는 청구의 원인이 된 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있다고 정합니다. 다만 직권으로 조사할 사항이 있거나 판결이 선고되기까지 피고가 원고의 청구를 다투는 취지의 답변서를 제출한 경우에는 그렇지 않습니다. 임차인이 답변서로 다투기 시작하면 변론기일이나 변론준비절차를 거쳐 쟁점과 증거를 정리하는 단계가 필요해집니다.

셋째가 법원의 진행 방식입니다. 제258조①은 재판장이 변론 없이 판결하는 경우 외에는 바로 변론기일을 정하여야 한다고 하면서, 사건을 변론준비절차에 부칠 필요가 있는 경우에는 그러하지 아니하다고 합니다. 즉 사건이 곧바로 변론기일로 가는지, 먼저 준비절차에 부쳐지는지는 재판장의 판단에 달려 있고, 이 갈림길이 이 글의 중심입니다. 소장 접수 전에 점유이전금지가처분을 해 두었는지는 이 글에서 다루지 않고 소송이 시작된 뒤 법원 안의 구조만 설명드립니다.

판결 이후의 강제집행은 별도 단계입니다. 저희 사무소의 실무 안내로는 강제집행을 신청한 때부터 본집행까지 약 3개월을 잡고, 짐을 반출하는 일은 법원 소속 집행관에 의하여 이루어집니다. 소송 단계의 기간과 집행 단계의 기간은 따로 계산해서 전체 일정을 가늠하셔야 합니다.

변론준비절차란 무엇이고 어떤 사건이 거치나요?

변론준비절차는 본격적인 변론을 열기 전에 당사자의 주장과 증거를 미리 정리하는 단계입니다. 제279조①은 이 절차에서 변론이 효율적이고 집중적으로 실시될 수 있도록 당사자의 주장과 증거를 정리하여야 한다고 정합니다. 쉽게 말해 법정에서 처음 서로의 얘기를 듣는 것이 아니라, 서면으로 쟁점을 좁혀 놓고 나서 변론에 들어가는 방식입니다.

이 절차에 부쳐지는 요건은 제258조①단서가 말하는 사건을 변론준비절차에 부칠 필요가 있는 경우입니다. 조문은 필요가 있는지의 판단 기준을 구체적으로 열거하지 않으므로, 어떤 명도 사건이 이 절차에 부쳐질지는 사안별이며 단정하기 어렵습니다. 임차인이 여러 항변을 내세우거나 제출할 증거가 많은 사건에서 활용될 수 있다고 짐작할 수는 있어도 임대인이 신청해서 정해지는 구조로 조문이 정한 것은 아닙니다.

부치는 시점도 첫 변론기일 전에 한정되지 않습니다. 제279조②는 재판장이 특별한 사정이 있는 때에는 변론기일을 연 뒤에도 사건을 변론준비절차에 부칠 수 있다고 정합니다. 그래서 첫 변론기일이 잡혔다고 해서 준비절차가 없다고 생각하시면 안 되고, 진행 중에 서면 제출 기간이 새로 정해질 가능성도 열어 두셔야 합니다.

두 방식의 차이를 아래와 같이 나눠 볼 수 있습니다. 어느 쪽이 더 빠르다고 말씀드릴 수는 없고, 사건의 쟁점이 얼마나 복잡한지와 서면·증거가 얼마나 준비되어 있는지가 속도를 좌우합니다.

변론준비절차는 어떤 순서로 진행되나요?

변론준비절차의 진행은 재판장이 담당합니다(제280조②). 합의사건에서는 재판장이 합의부원을 수명법관으로 지정해 이 절차를 맡길 수 있고(제280조③), 합의사건인지와 관계없이 재판장이 필요하다고 인정하면 진행을 다른 판사에게 촉탁할 수도 있습니다(제280조④). 조문에는 재판장등이라는 표현도 자주 나오는데, 임대인 입장에서는 누가 진행하든 법원이 정한 기한과 기일이 같은 무게를 가진다고 이해하시면 됩니다.

진행 순서는 아래 다섯 단계로 정리할 수 있습니다. 실제 사건에서는 단계가 생략되거나 반복될 수 있고, 준비기일을 열지 않고 서면 교환만으로 정리되는 경우도 생각할 수 있으니 참고용 지도로 읽어 주세요.

1. 1

   준비절차에 부치는 결정

   제258조①단서에 따라 사건을 변론준비절차에 부칩니다. 변론기일을 연 뒤에도 특별한 사정이 있으면 부칠 수 있습니다(제279조②).

2. 2

   제출 기간의 지정

   재판장이 기간을 정해 당사자에게 준비서면 등을 내게 합니다(제280조①). 재판장은 당사자의 의견을 들어 특정한 사항에 관해 주장이나 증거를 낼 기간을 정할 수도 있습니다(제147조①).

3. 3

   서면과 증거의 교환

   당사자는 준비서면과 서류를 제출하거나 서로 교환하고, 주장하는 사실을 증명할 증거를 신청합니다(제280조①).

4. 4

   변론준비기일

   재판장등이 필요하다고 인정하면 기일을 열어 당사자를 출석하게 할 수 있습니다(제282조①). 당사자는 허가를 얻어 제3자와 함께 출석할 수 있습니다(제282조③).

5. 5

   종결과 변론기일

   종결할 때 재판장등은 변론기일을 미리 지정할 수 있고(제284조②), 준비절차가 끝나면 바로 변론기일을 정하여야 합니다(제258조②).

준비절차가 무한정 이어지지 않도록 하는 장치도 있습니다. 사건이 변론준비절차에 부쳐진 뒤 변론준비기일이 지정됨이 없이 4개월이 지난 때에는 재판장등이 즉시 변론준비기일을 지정하거나 변론준비절차를 끝내야 합니다(제282조②). 그러니 서면만 오가고 기일이 잡히지 않는다고 해서 사건이 멈춘 것은 아니며, 일정이 한참 조용하다면 이 조문의 시점을 떠올려 보시면 됩니다.

변론준비기일에서 한 진술은 조서로 남습니다. 변론준비기일의 조서에는 당사자의 진술에 따라 일정한 사항을 적고, 특히 증거에 관한 진술은 명확히 하여야 합니다(제283조①). 또 재판장등은 변론준비기일이 끝날 때까지 변론의 준비를 위한 모든 처분을 할 수 있으므로(제282조⑤), 기일에서 서면 보완이나 증거 정리를 즉석에서 요청받을 수 있습니다. 기일에 가기 전에 제출 서면과 증거 목록을 손에 쥐고 있어야 하는 이유입니다.

이 가운데 임대인이 직접 움직이는 구간은 2단계부터 4단계입니다. 특히 2단계의 제출 기간은 법원이 정하는 날짜라서 임대인이 늦추자고 임의로 정할 수 없고, 정해지는 즉시 달력에 적어 두고 거꾸로 일정을 짜야 합니다. 변론준비절차에는 적시제출주의(제146조), 제출기간의 제한(제147조), 실기한 공격방어방법의 각하(제149조), 자백간주(제150조), 양쪽 당사자가 출석하지 않은 경우(제268조), 요약준비서면(제278조) 같은 규정도 제286조에 의해 준용됩니다.

임대인이 맞춰야 할 서면과 증거 일정에는 무엇이 있나요?

변론준비기일이 끝날 때까지 당사자는 변론의 준비에 필요한 주장과 증거를 정리하여 제출하여야 합니다(제282조④). 이 조문이 임대인의 숙제를 한 줄로 요약합니다. 명도 사건에서 임대인이 정리해야 할 자료는 크게 세 묶음으로 나눌 수 있습니다.

연체 해지의 기준은 민법과 상가건물 임대차보호법이 다릅니다. 건물 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있고(민법 제640조), 상가건물 임대차는 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 해지할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의8). 상가의 3기는 석 달을 연속해서 밀려야 한다는 뜻이 아니라 연체한 차임을 합한 금액이 3기분에 달하는지를 보는 기준으로 이해하시되, 구체적인 계산은 사안별이므로 상담 시 안내해 드립니다.

증거를 법원에 내는 방식도 알아 두셔야 합니다. 서증을 신청하는 방법은 문서를 제출하는 방식, 또는 문서를 가진 사람에게 제출하도록 명할 것을 신청하는 방식입니다(제343조). 법원에 문서를 낼 때는 원본, 정본 또는 인증이 있는 등본으로 하여야 하므로(제355조①), 사본으로 충분한지 원본을 따로 가져가야 하는지는 법원 안내에 따라 미리 확인해 두는 편이 안전합니다.

아래 표는 변론준비절차에서 임대인이 챙길 일정을 조문별로 모은 것입니다. 표의 해설만 읽고 끝내지 마시고, 법원이 실제로 정해 준 날짜를 바로 옆에 적어 가며 관리하시기 바랍니다.

서면의 내용도 중요합니다. 같은 사실을 반복하는 서면보다 청구 원인, 계약 종료 사유, 임차인의 항변에 대한 반박, 증거 목록이 한눈에 보이는 서면이 쟁점 정리에 도움이 됩니다. 증거 번호와 사본 부수 같은 세부 형식은 법원 안내에 따르시면 됩니다.

기한과 기일을 놓치면 어떤 일이 생기나요?

변론준비절차는 정해진 기한이 있는 절차라서 놓쳤을 때의 불이익도 조문으로 정해져 있습니다. 아래 표는 임대인이 가장 자주 마주칠 수 있는 다섯 가지 상황을 정리한 것입니다. 모든 결과가 자동으로 발생하는 것은 아니고 법원이 사안을 보고 판단하는 부분이 많다는 점을 감안해 읽어 주세요.

이 표는 임차인 쪽에도 똑같이 적용됩니다. 임차인이 정해진 기간 안에 서면을 내지 않거나 기일에 나오지 않는다면 임대인에게는 오히려 절차가 정리되어 변론으로 넘어가는 계기가 될 수 있습니다. 다만 종결 사유에는 상당한 이유가 있으면 계속한다는 단서가 붙어 있으므로, 상대방의 불이행만 믿고 임대인이 서면 준비를 늦추는 것은 위험합니다. 변론의 준비를 계속하여야 할 상당한 이유가 있다고 법원이 보면 준비절차가 이어질 수도 있기 때문입니다.

준비기일에 내지 않은 공격방어방법은 변론에서도 마음대로 낼 수 없습니다. 제285조①은 그 제출로 소송을 현저히 지연시키지 아니하는 때, 중대한 과실 없이 변론준비절차에서 제출하지 못하였다는 것을 소명한 때, 법원이 직권으로 조사할 사항인 때 가운데 어느 하나에 해당하여야만 변론에서 낼 수 있다고 정합니다. 다만 소장이나 변론준비절차 전에 제출한 준비서면에 적힌 사항은 변론에서 주장할 수 있고, 준비절차에서 철회되거나 변경된 때에는 그렇지 않습니다(제285조③).

제286조가 준용하는 규정에는 자백간주(제150조)와 양쪽 당사자의 불출석에 관한 제268조도 있습니다. 준용되는 범위와 효과가 구체적으로 어떻게 적용되는지는 법원의 판단 영역이므로 단정하지 않겠지만, 쌍방이 출석하지 않거나 상대방 주장을 명백히 다투지 않을 때 불리한 판단으로 이어질 여지가 있다는 점은 기억해 두셔야 합니다.

임대인들이 자주 하시는 생각을 세 가지 골라 조문에 비춰 보겠습니다.

준비절차가 끝난 뒤 변론기일에는 무엇을 하나요?

준비절차가 끝나면 재판장은 바로 변론기일을 정하여야 합니다(제258조②). 종결하는 때에 변론기일을 미리 지정할 수도 있어서(제284조②) 준비절차의 마지막 기일에 다음 변론기일이 함께 정해지는 모습이 나타날 수 있습니다. 이 구간이 길게 이어지면 명도소송 소요 기간이 늘어나므로, 준비절차에서 쟁점과 증거를 충분히 정리해 두는 것이 이후 일정을 줄이는 방법입니다.

제287조는 준비절차를 마친 뒤의 변론을 세 가지로 정합니다. 법원은 변론준비절차를 마친 경우에는 첫 변론기일을 거친 뒤 바로 변론을 종결할 수 있도록 하여야 하며 당사자는 이에 협력하여야 합니다(제287조①). 또 당사자는 변론준비기일을 마친 뒤의 변론기일에서 변론준비기일의 결과를 진술하여야 하고(②), 법원은 변론기일에 변론준비절차에서 정리된 결과에 따라서 바로 증거조사를 하여야 합니다(③).

이 조문들을 임대인 관점에서 풀면 변론기일은 새로 시작하는 자리가 아니라 준비절차에서 정리한 결과를 확인하고 곧바로 증거조사로 넘어가는 자리입니다. 그래서 준비절차 단계에서 쟁점이 빠져 있거나 증거가 정리되지 않았다면 변론기일에 가서 수습하기가 어렵습니다. 반대로 준비가 잘 되어 있으면 변론기일의 횟수가 줄어들 여지가 있고, 그만큼 명도소송 소요 기간에도 좋은 영향을 줄 수 있습니다.

판결을 받으면 임차인이 임의로 비워 주지 않는 경우 강제집행 단계로 넘어갑니다. 판결에 따른 인도집행은 민사집행법 제258조에 따라 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하는 방식으로 이루어지고, 채권자나 그 대리인이 인도받기 위해 출석한 때에만 집행합니다. 집행 현장에서 쓸 서류와 일정은 판결 단계에서 미리 점검해 두시면 전체 소요 기간을 줄이는 데 도움이 됩니다.

변론준비절차에 대비하는 임대인의 점검 순서

마지막으로 소장을 접수한 직후부터 임대인이 밟아 두면 좋은 순서를 정리합니다. 이 순서는 조문이 강제하는 것이 아니라 위에서 설명한 일정 구조에 맞춰 준비 순서를 잡아 본 것이므로 사건 사정에 맞게 조정해서 쓰시면 됩니다.

먼저 소장 접수 직후에는 계약서, 통지서와 배달 기록, 차임 입금 내역, 점유 사진을 원본 기준으로 한곳에 모아 두십시오. 증거는 소송 중에 새로 만들기 어려운 것부터 확보해야 합니다. 법원이 서면 제출 기간을 정하면 날짜를 달력에 적고, 기한 이틀 전에 초안을 마치는 식으로 여유를 두어 일정을 잡으십시오.

다음으로 임차인의 답변서가 도착하면 어떤 점을 다투는지 쟁점별로 표를 만들어 보십시오. 연체 사실을 다투는지, 계약 종료 사유를 다투는지, 보증금이나 시설비를 이유로 한 항변인지에 따라 필요한 증거가 달라집니다. 준비기일이 잡히면 출석할 수 있는 날인지부터 확인하고, 불가피한 사정이 있으면 기일 전에 법원에 연락해 변경 가능성을 알아보셔야 합니다. 첫 변론기일이나 첫 변론준비기일의 변경은 현저한 사유가 없는 경우라도 당사자들이 합의하면 허가됩니다(제165조②). 따라서 상대방이 기일 연기에 동의를 구해 오면 일정 부담을 따져 본 뒤 답하셔야 합니다.

끝으로 준비절차가 마무리될 즈음에는 정리된 쟁점과 증거 목록을 한 번 더 점검하십시오. 빠진 주장이 있다면 변론준비기일이 끝나기 전에 내야 한다는 점을 기억하셔야 합니다. 이렇게 단계별로 준비해 두면 법원이 정하는 일정에 끌려가지 않고, 전체 일정을 사건 사정이 허락하는 범위에서 짧게 관리할 수 있습니다.

명도소송 변론준비절차, 어떻게 도와드리나요?

법도종합법률사무소 명도소송센터는 『명도소송 매뉴얼』 저자인 엄정숙 변호사가 직접 진행합니다. 부동산·민사 전문 변호사이자 공인중개사입니다. 저희 사무소는 명도 사건 800건 이상, 점유이전금지가처분 600건 이상을 진행했습니다. 변론준비절차에 부쳐진 사건에서는 법원이 정한 기한과 기일이 곧 일정표이므로, 소장 단계부터 서면과 증거를 어떻게 나눠 낼지 설계합니다.

선임은 1차 상담과 서류 준비, 심층 상담, 선임 계약, 소송 진행의 네 단계로 이루어집니다. 방문하지 않아도 전화로 선임할 수 있고 전국에서 진행할 수 있습니다. 상단 메뉴의 무료 승소자료를 먼저 살펴보시고 나서 상담을 신청하셔도 됩니다.

자주 묻는 질문