월세 연체 기준일은 의외로 계약서의 한 줄에서 갈립니다. 밀린 월세가 몇 달치인지는 통장 내역만 봐도 알 수 있지만, 그것이 '연체'인지, 연체라면 언제부터 연체인지는 지급일이 정해져 있어야 셀 수 있습니다. 월세 지급일 약정이 없을 때에는 이 출발점이 흔들리고, 출발점이 흔들리면 2기·3기라는 숫자도 함께 흔들립니다. 해지 통지를 너무 일찍 보내면 아직 연체액이 기수에 달하지 않았다는 반박을 받을 수 있고, 너무 늦게 보내면 그 사이 손실이 쌓입니다.

이 글은 약정이 없을 때 차임의 지급 시기를 정한 민법 제633조에서 출발해, 지체책임이 언제부터 생기는지, 말일이 토요일이나 공휴일이면 어떻게 세는지, 2기와 3기를 어디서부터 세는지, 그리고 해지와 갱신거절을 어떻게 구별하는지를 차례로 정리합니다. 월세 일부 입금의 충당 순서나 갱신거절 체크리스트를 다룬 다른 글과 달리, 이 글은 기수를 세기 전에 '지급일이라는 출발점이 있는가'에 집중합니다.

월세 지급일을 계약서에 적지 않았다면 법은 언제를 지급일로 볼까요?

월세는 법률 용어로 차임이라고 하며, 차임을 언제 내야 하는지는 민법 제633조가 정하고 있습니다. 조문은 "차임은 동산, 건물이나 대지에 대하여는 매월말에, 기타 토지에 대하여는 매년말에 지급하여야 한다."라고 시작하고, 이어서 수확기가 있는 것은 그 수확 후 지체 없이 지급하여야 한다고 정합니다. 사무실·상가·주택처럼 건물을 빌려 주고 월 단위로 받는 월세라면, 문언상 지급 시기는 매월 말입니다.

이 조문을 읽을 때 놓치기 쉬운 점이 두 가지 있습니다. 하나는 '매월말'이 후급, 즉 그 달을 다 사용한 뒤 월말에 내는 방식이라는 점입니다. 실무에서는 월초에 선불로 받는 경우가 많지만, 선불이라는 합의가 계약서나 대화에 남아 있지 않다면 조문의 문언만으로 월초에 냈어야 한다고 주장하기는 어렵습니다. 임대인 입장에서는 "당연히 월초 아닌가요"라고 생각하기 쉬운데, 바로 여기서 한 달의 차이가 생깁니다.

다른 하나는 이 조문이 '지급일 약정이 없을 때의 출발점'으로 읽힌다는 점입니다. 계약서에 '매월 10일 지급' 같은 문구가 있거나, 문자·메신저에 지급일을 정한 대화가 있거나, 오랜 기간 같은 날짜에 입금이 반복되어 왔다면 그 사실이 먼저 확인 대상입니다. 약정이나 관행이 어느 정도로 인정될지는 사안에 따라 다르며 상담 시 안내됩니다. 따라서 '약정이 없다'고 결론 내리기 전에 자료를 한 번 더 뒤져 보는 것이 순서입니다.

아래 표는 제633조가 목적물 종류에 따라 지급 시기를 어떻게 나누는지, 그리고 임대인이 각각 무엇을 확인해야 하는지를 정리한 것입니다. 명도소송의 대상이 되는 임대차는 대부분 건물이므로 첫 번째 줄이 가장 중요합니다.

표에서 보듯 건물 월세는 '매월말'이 기준이 되므로, 월세 연체 기준일 약정 없을 때에는 매달 말일이 그 달분 차임의 지급 기한이 됩니다. 말일은 달마다 28일, 29일, 30일, 31일로 다르기 때문에, 해지 통지 전에 만드는 계산표에는 달별 말일을 달력으로 확인해 적어 두어야 합니다. 첫 달 중간 입주 때 첫 달 차임을 일할로 나눌지 같은 세부는 계약서를 함께 봐야 합니다.

정리하면, 지급일 약정 없을 때에도 월세 연체 기준일이 없는 것이 아니며, 지급일을 적지 않은 계약에서도 세입자가 '아무 때나 내도 된다'는 것은 아닙니다. 조문이 월말이라는 기한을 두고 있기 때문입니다. 다만 그 월말 기준이 곧바로 해지의 근거가 되는 것은 아니며, 기한이 도래하여 연체가 쌓이고 그 연체액이 2기 또는 3기에 달해야 해지를 말할 수 있다는 점을 뒤에서 이어 설명합니다.

구두로만 정했거나 문자·이체 습관만 남아 있다면 약정은 어떻게 확인하나요?

월세 지급일 약정은 반드시 계약서에만 있는 것이 아닙니다. 계약 당시 중개사무소에서 구두로 정했을 수도 있고, 계약 직후 오간 문자로 정리했을 수도 있으며, 수년간 같은 날짜에 입금되어 온 이체 내역이 사실상의 기준일 역할을 하고 있을 수도 있습니다. 임대인은 이 세 갈래를 모두 점검해야 하고, 점검한 결과를 날짜순으로 정리해 두어야 나중에 해지 통지 문구와 소송 서면에서 일관되게 쓸 수 있습니다.

세 가지 자료 가운데 어느 것이 얼마나 힘을 가지는지는 법원이 변론 전체를 보고 판단할 문제입니다. 그래서 하나의 자료에 기대기보다 서면, 문자, 이체 내역이 같은 방향을 가리키는지를 맞춰 보는 것이 중요합니다. 예를 들어 계약서에는 지급일이 없지만 계약 직후 문자에서 임차인이 "월초에 보내겠다"고 답했고 이체 내역도 대체로 월초에 몰려 있다면, 월초라는 기준을 주장할 수 있는 정황이 겹치는 셈입니다.

반대로 임대인이 수개월 동안 늦은 입금을 아무 말 없이 받아 왔다면, 임차인은 임대인이 지급일을 느슨하게 받아들였다고 주장할 수 있습니다. 월세를 늦게 받은 사실 자체가 약정을 바꾸는 것은 아니지만, 이런 주장이 나올 여지가 있으니 늦은 입금을 받을 때에도 "이번 달 월세 확인했습니다. 다음부터는 몇 일까지 보내 주세요"처럼 기준을 다시 알리는 문자를 남겨 두면 도움이 됩니다. 이미 시간이 흘렀다면 지금부터라도 기준을 문자로 분명히 해 두는 것이 낫습니다.

또 한 가지 짚어 둘 것은 약정의 내용이 임차인에게 지나치게 불리한 경우입니다. 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다는 규정이 주택임대차보호법 제10조와 상가건물 임대차보호법 제15조에 있습니다. 지급일을 정했다는 사실만으로 문제가 되지는 않지만, 하루만 늦어도 해지한다는 식의 특약이 붙어 있다면 그 효력은 사안별로 따져야 합니다. 환산보증금이 대통령령이 정한 금액을 넘는 상가에는 제15조가 적용되는 조문 목록에 들어 있지 않다는 점도 함께 기억해 두세요.

구두 약속의 입증은 같은 게시판의 통화 녹음·당사자신문 관련 글에서 다룹니다. 지금 가진 문자와 이체 내역부터 날짜별로 한 장의 표로 모아 두세요.

연체는 정확히 언제부터 시작되고, 말일이 토요일·공휴일이면 어떻게 세나요?

지급 기한이 정해졌다면, 그 기한이 도래한 때부터 채무자가 지체책임을 집니다. 민법 제387조 제1항은 채무 이행의 확정한 기한이 있는 경우 채무자는 기한이 도래한 때부터 지체책임이 있다고 규정합니다. 월세는 지급일이 있는 대표적인 기한부 채무이므로, 약정한 지급일이든 약정이 없을 때의 월말이든 그 기한이 도래한 때가 연체 시작점으로 설명됩니다. 여기서 중요한 것은 '지급일이 지난 때'라는 말로 바꿔 쓰지 않는 것입니다. 조문은 기한이 도래한 때라고 쓰고 있습니다.

그렇다면 월세 연체 기준일을 하루 단위로는 어떻게 잡을까요. 말일 당일 밤까지 입금하면 문제가 없는 것인지, 말일이 지난 다음 날부터 연체인지 같은 세부는 사안과 해석에 따라 다를 수 있습니다. 그래서 실무에서는 계산표의 연체 시작일을 말일의 다음 날로 적되, 기수가 모자란 듯 아슬아슬한 경우에는 하루 이틀 더 기다린 뒤 통지하는 방식으로 위험을 줄입니다. 며칠의 차이로 해지 통지의 효력이 다투어질 이유가 없도록 하는 것이 목적입니다.

말일이 토요일이나 공휴일이라면 어떨까요. 민법 제161조는 기간의 말일이 토요일 또는 공휴일에 해당하면 기간은 그 익일로 만료한다고 정합니다. 다만 이 조문은 '기간의 만료점'에 관한 규정이어서, 월세 지급 기한이라는 이행기에 그대로 적용되는지는 해석과 판례의 영역입니다. 확실히 적용된다고 단정할 수 없으므로, 지급일이 휴일에 걸린 달에는 휴일이 지난 첫 평일까지는 연체로 세지 않는 보수적 계산표를 하나 더 만들어 두세요.

아래는 지급일 약정이 없어 민법 제633조대로 월말 후급으로 세는 경우를 가정한 달력 예시입니다. 세입자가 1월분부터 3월분까지 월세를 전혀 내지 않았다고 해 보겠습니다. 같은 사실관계라도 '월초 선불'로 오해하고 세면 해지 가능 시점이 한 달 앞당겨지는 점을 눈여겨보세요.

이 예시에서 '1기'가 무엇인지도 짚어야 합니다. 조문은 '2기의 차임액', '3기의 차임액'이라고만 쓰고 기의 길이를 따로 정의하지 않습니다. 월 단위로 차임을 정했다면 한 달 치를 1기로 설명하는 것이 일반적이지만, 분기나 반년 단위로 받기로 했다면 기의 길이가 달라질 수 있으므로 계약서의 차임 단위를 먼저 확인해야 합니다.

2기와 3기는 어떻게 다르고, 해지와 갱신거절은 어떻게 구별하나요?

월세 연체로 계약을 끝내는 길은 크게 두 갈래입니다. 하나는 계약기간 중에 연체액이 일정 기수에 달했다는 이유로 해지하는 것이고, 다른 하나는 계약이 끝나 가는 시점에 세입자가 갱신을 요구했을 때 연체 사실을 이유로 거절하는 것입니다. 두 길은 근거 조문도, 기수의 표현도, 시점도 다릅니다. 아래 비교 상자에서 해지 쪽 조문부터 나란히 보겠습니다.

두 조문 모두 문언은 '연체액이 ○기의 차임액에 달하는 때'입니다. 상가의 경우 '3개월 연속'이라는 말이 조문에 있는 것은 아니므로, 몇 달에 걸쳐 밀린 금액의 합계가 3기분에 이르는 경우를 설명하는 것이 일반적입니다. 다만 일부 입금이 끼어 있거나 중간에 한두 달이 정상 납부된 경우에 합계를 어떻게 셀지는 사안별 판단이 필요해, 이 글의 범위를 넘어 상담에서 계약서와 이체 내역을 함께 보고 안내받아야 합니다.

환산보증금이 대통령령이 정한 금액을 넘는 상가에서도 제10조의8은 적용됩니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항이 그 경우에도 적용되는 조문 가운데 제10조의2부터 제10조의9까지를 열거하고 있기 때문입니다. 따라서 보증금이 큰 상가라고 해서 3기 해지 규정을 쓸 수 없다고 단정하면 안 되며, 어떤 조문이 적용되는 상가인지는 보증금 구조를 확인하면서 따로 판단합니다.

이제 갱신거절과 구별해 보겠습니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제1호는 임차인이 '2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우'를, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호는 '3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우'를 갱신요구에 대한 거절 사유로 열거합니다. 갱신요구가 가능한 시기는 주택이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 상가가 만료 6개월 전부터 1개월 전까지입니다. 이때는 계약이 계속 중이어서 해지할 때처럼 '연체액이 기수에 달하는 때'를 따지는 것이 아니라, 연체한 '사실'이 있는지를 묻는 구조라는 점이 다릅니다.

그래서 지급일이 불분명한 계약에서는 어느 길로 가든 기수의 출발점이 먼저 확정되어야 합니다. 해지 통지에서 3기에 달했다고 적었는데 지급일 기준을 달리 보면 2기에 그친다면 통지의 효력이 다투어질 수 있고, 갱신거절에서도 연체 사실의 범위가 흔들릴 수 있습니다. 해지 통지와 갱신거절 통지를 한 문서에 뒤섞어 쓰는 것도 피하는 편이 좋습니다. 두 조문은 요건과 효과가 다르기 때문입니다.

마지막으로 해지 요건에 관한 특약의 효력입니다. 민법 제652조는 제640조에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 그러므로 계약서에 '1기만 연체해도 즉시 해지'라는 문구가 있더라도 그대로 효력이 인정된다고 단정할 수 없고, 상가라면 제15조까지 함께 따져야 합니다(환산보증금이 대통령령이 정한 금액을 넘는 상가에는 제15조가 열거되어 있지 않습니다). 이런 문구에만 의지해 해지 통지를 하기보다, 조문이 정한 기수를 기준으로 계산표를 만들어 두는 편이 안전합니다.

세입자가 '지급일이 없었으니 연체가 아니다'라고 하면 어떻게 판단하나요?

해지 통지를 받은 세입자가 가장 먼저 꺼내는 말이 지급일 문제입니다. 임대인으로서는 당황스럽지만, 아래처럼 말마다 판단 틀이 정해져 있습니다. 판정은 이 글에서 다룬 조문을 기준으로 한 일반적인 정리이며, 개별 사건의 결론은 사안에 따라 다릅니다.

네 가지 말의 공통점은 '기준일이 흔들리는 틈'을 노린다는 것입니다. 그 틈을 메우는 가장 쉬운 방법은 임대인이 먼저 두 가지 이상의 계산표를 준비해 두는 것입니다. 하나는 법정 기준인 월말 후급으로 센 표이고, 다른 하나는 임차인에게 가장 유리하게 센 표입니다. 두 표 모두에서 기수에 달한다면 지급일 약정 유무와 관계없이 해지 통지의 기반이 튼튼해집니다.

두 표의 결과가 갈린다면 이야기가 달라집니다. 이럴 때는 한 달치를 더 기다린 뒤 통지할지, 우선 지급 독촉 문자를 보내 기준을 못 박은 뒤 다음 달에 정리할지 선택해야 합니다. 기다리는 동안 월세 손실과 점유 지속이라는 비용이 쌓이므로, 손실을 감수하고 확실히 가는 것이 나은지 일부 위험을 안고 지금 가는 것이 나은지는 계약 내용과 증거 상태에 따라 갈립니다. 이 선택은 사안별입니다.

해지 통지 전에 임대인이 만들어 둘 연체 계산표에는 무엇을 적나요?

계산표는 거창한 서류가 아니라, 월세 연체 기준일과 금액을 한 장에 모은 표입니다. 이 표가 있으면 해지 통지의 문구가 정확해지고, 소송에서는 연체가 언제 몇 기에 달했는지를 한눈에 보여 줄 수 있습니다. 반대로 계산표가 없으면 임대인 본인조차 어느 날짜를 기준으로 통지했는지 헷갈려, 서면마다 숫자가 달라지는 일이 생깁니다. 아래 여섯 가지를 빠뜨리지 않고 적으시길 권합니다.

첫째, 월 차임의 약정 금액과 차임의 단위(월, 분기 등)입니다. 기의 길이를 정하는 기준이 됩니다. 둘째, 약정 지급일이 있다면 그 근거 자료(계약서 몇 조, 문자 날짜)와, 없다면 '약정 없음, 민법 제633조 월말 기준'이라는 표시입니다. 셋째, 달별 지급 기한이 되는 날짜를 달력 기준으로 적고, 그 날이 토요일이나 공휴일인지 표시합니다. 넷째, 실제로 입금된 날짜와 금액을 이체 내역과 대조해 적습니다.

다섯째, 입금된 금액이 어느 달분에 충당되었는지는 따로 표시해야 합니다. 일부 입금이 있었다면 충당 순서에 따라 어느 달 차임이 지워졌는지가 달라지는데, 그 계산법은 같은 게시판의 일부 입금 충당 관련 글에서 자세히 다루었으니 여기서는 '별도 칸을 둔다'는 점만 기억하세요. 여섯째, 누적 연체액이 몇 기분에 달했는지와 그 시점을 적습니다. 이때 보수적 계산표와 유리한 계산표를 나란히 두면 위에서 본 쟁점에 모두 대비할 수 있습니다.

계산표를 만들 때 지켜야 할 원칙도 있습니다. 숫자는 항상 근거 자료와 짝을 이루어야 합니다. 금액은 이체 내역, 날짜는 달력, 기준일은 계약서나 문자라는 식으로 각 칸마다 어디서 나온 숫자인지 알 수 있어야 합니다. 그리고 기수는 조문의 표현인 '연체액이 ○기의 차임액에 달하는 때'에 맞추어 적고, 조문에 없는 표현으로 바꾸어 쓰지 않습니다.

기준일을 확정한 뒤에는 어떤 순서로 점유를 되찾나요?

연체 기준일과 기수가 정리되었다면 그다음은 절차입니다. 명도 사건은 보통 내용증명, 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행의 순서로 진행됩니다. 각 단계는 앞 단계의 결과를 받아 이어지므로, 앞에서 만든 계산표가 해지 통지서와 소장의 사실관계로 그대로 연결되도록 하는 것이 효율적입니다.

법원에 내는 실비는 인지, 송달료, 열쇠수리공, 우편료 등을 합쳐 대략 50만~100만원 선입니다. 법도 명도소송센터에서 선임하시는 경우의 비용 구조는 아래와 같습니다. 사건의 난이도와 상대방, 점유 상태에 따라 케이스별로 달라질 수 있어 정확한 금액은 상담에서 안내됩니다.

정리하면 지급일 약정이 없는 임대차에서도 점유 회수의 길은 있습니다. 다만 그 길은 기준일을 정확히 세었는지에 달려 있고, 이 단계가 허술하면 뒤의 모든 절차가 흔들립니다. 엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』 저자로서 사건을 직접 진행하며, 선임은 1차 상담·서류 준비, 심층 상담, 선임계약, 소송 진행의 4단계로 이루어집니다. 방문 없이 전화로 선임할 수 있고 전국 사건이 가능합니다. 자세한 승소 자료는 홈페이지 상단 메뉴에서 보실 수 있습니다.

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