건물철거 퇴거청구, 철거 판결 하나로는 왜 끝나지 않을까요?

토지 소유자 입장에서 내 땅 위에 권원 없이 서 있는 남의 건물은 소유권 행사를 가로막는 존재입니다. 민법 제214조는 “소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고 소유권을 방해할 염려있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다”고 정합니다. 건물 철거 청구는 이 방해 제거 청구의 대표적인 모습으로 설명되고, 땅 자체를 돌려달라는 부분은 소유물반환청구의 문제로 정리됩니다.

민법 제213조는 “소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다”고 규정합니다. 즉 토지 인도 청구에서는 상대방에게 그 땅을 점유할 권리가 있는지가 늘 함께 따라붙는 쟁점입니다. 이 단서 때문에 소송 전 항변 점검이 중요해지는데, 이 부분은 아래에서 따로 다룹니다.

문제는 그 땅을 실제로 막고 있는 사람이 한 명이 아닐 수 있다는 점입니다. 건물을 소유하는 사람과 건물에서 실제로 먹고 자거나 영업하는 사람이 다를 수 있기 때문입니다.

철거는 결국 건물을 헐어 없애는 행위입니다. 민법 제389조②는 채무가 채무자의 일신에 전속하지 아니한 작위를 목적으로 한 때에는 “채무자의 비용으로 제삼자에게 이를 하게 할 것을 법원에 청구할 수 있다”고 정하고, 민사집행법 제260조는 이 구조를 대체집행 절차로 옮겨 두었습니다. 그런데 사람이 살거나 영업 중인 건물을 그대로 헐 수는 없습니다. 철거에 앞서 건물을 비우는 단계가 반드시 필요하고, 바로 이 단계에서 앞서 본 민사집행법 제39조①의 벽을 만나게 됩니다.

판결에 건물 소유자만 피고로 적혀 있다면 건물 안 세입자는 집행을 받을 사람으로 표시되지 않은 제3자입니다. 집행관이 판결에 없는 사람의 점유를 풀어낼 근거를 찾기 어려울 수 있고, 그러면 토지 소유자가 세입자를 상대로 다시 소송을 시작해야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 같은 땅을 두고 소송을 두 번 하게 되면 시간과 비용이 겹치고, 그 사이 점유자가 또 바뀔 위험도 생깁니다. 처음부터 건물철거 퇴거청구를 한 묶음으로 설계하는 이유가 여기에 있습니다.

토지 소유자·건물 소유자·건물 점유자, 세 당사자의 관계부터 그려 보세요

사건을 맡으면 가장 먼저 종이 한 장에 세 칸을 그립니다. 맨 아래 칸은 토지 소유자인 의뢰인, 가운데 칸은 건물 소유자, 맨 위 칸은 건물에 실제로 머무는 사람입니다. 이 세 칸이 각각 누구인지, 서로 어떤 계약으로 이어져 있는지 정리되지 않으면 피고도 청구도 정할 수 없습니다.

세 칸을 채우고 나면 두 가지 소송 설계를 비교할 수 있습니다. 하나는 건물 소유자만 상대로 철거와 토지 인도를 구하는 방식이고, 다른 하나는 건물 점유자를 함께 피고로 세워 퇴거까지 구하는 방식입니다. 처음에는 피고를 줄이는 쪽이 간단해 보이지만, 집행 단계까지 내다보면 결과가 크게 갈립니다.

여러 사람을 한 소송의 피고로 묶을 수 있는지는 민사소송법 제65조가 정합니다. 이 조문은 소송목적이 되는 권리나 의무가 여러 사람에게 공통되거나 사실상 또는 법률상 같은 원인으로 말미암아 생긴 경우에 그 여러 사람이 공동소송인으로서 당사자가 될 수 있다고 하고, 소송목적이 되는 권리나 의무가 같은 종류의 것이고 사실상 또는 법률상 같은 종류의 원인으로 말미암은 것인 경우에도 같다고 합니다. 한 건물이 한 토지를 점유하고 있다는 같은 사실관계에서 건물 소유자와 점유자에 대한 청구가 나오므로, 이 요건에 맞는지 소장 단계에서 정리해 둡니다.

청구의 종류가 여러 개라는 점도 문제 되지 않는지 살핍니다. 민사소송법 제253조는 여러 개의 청구는 같은 종류의 소송절차에 따르는 경우에만 하나의 소로 제기할 수 있다고 정합니다. 철거, 토지 인도, 퇴거, 부당이득 반환은 모두 일반 민사소송 절차에 따르는 청구라는 점에서 한 소장에 담는 구조를 검토할 수 있습니다. 다만 청구마다 요건은 따로 갖춰야 합니다.

세입자가 '건물주와 계약했다'고 맞서면 퇴거를 거부할 수 있을까요?

건물철거 퇴거청구 사건에서 세입자에게 가장 먼저 듣는 말은 “나는 건물주와 정식으로 계약했고 보증금도 냈다”는 것입니다. 건물 소유자와의 관계만 놓고 보면 틀린 말이 아닙니다. 세입자는 계약에 따라 건물을 쓰고 있고, 보증금도 실제로 건물 소유자에게 건넸을 것입니다. 그래서 세입자 입장에서는 땅 주인이 갑자기 나가라고 하는 상황이 억울하게 느껴질 수 있습니다.

법적으로 들여다보면 쟁점은 그 점유할 권리를 누구에게 주장할 수 있느냐로 모입니다. 민법 제213조 단서는 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다고 합니다. 세입자의 점유는 건물 소유자에게서 비롯된 것이므로, 결국 건물 소유자가 그 토지를 쓸 권원을 갖고 있는지가 먼저 문제 됩니다. 건물 소유자에게 토지 사용 권원이 없을 때 세입자가 토지 소유자에게 어디까지 맞설 수 있는지는 판례로 다뤄져 온 쟁점이어서, 결론은 사실관계를 놓고 따져야 합니다.

세입자가 주택임대차보호법이나 상가건물 임대차보호법에 따른 대항력을 갖췄다는 주장도 자주 나옵니다. 그러나 세입자가 건물에 관해 대항력을 갖췄다고 하더라도, 그 대항력이 건물이 서 있는 토지의 소유자에게까지 미치는지는 별개의 문제로 다뤄집니다. 이 부분 역시 판례 영역이라 일률적으로 말하기 어렵고, 건물 소유자의 토지 사용 권원, 임대차 체결 시점, 토지 소유권 취득 경위 같은 사정을 함께 살펴야 합니다.

세입자가 낸 보증금은 계약 상대인 건물 소유자와의 관계에서 정산되는 것이 기본 구조이고, 토지 소유자는 그 임대차의 당사자가 아닙니다. 그렇다고 토지 소유자가 세입자의 사정을 외면해도 된다는 뜻은 아닙니다. 소송 초기에 세입자에게 상황을 설명하고 이사 일정을 협의하면, 판결까지 가지 않고 합의 퇴거로 정리되는 경우도 있습니다. 합의로 나가는 경우에도 퇴거일, 남은 물건 처리, 원상 상태를 서면으로 남겨 두어야 뒤탈이 없습니다.

소장 쓰기 전에 점검할 항변 세 가지: 법정지상권·차지권·매수청구

건물철거 퇴거청구는 건물 소유자에게 그 토지를 쓸 권리가 없다는 전제 위에 서 있습니다. 이 전제가 무너지면 철거 청구가 막히는 것은 물론이고, 건물 소유자에게서 권리를 받은 세입자에 대한 퇴거 청구도 함께 흔들릴 수 있습니다. 그래서 소장을 쓰기 전에 건물 소유자가 내세울 수 있는 토지 사용 권원을 먼저 하나씩 지워 나가는 작업이 필요합니다. 대표적인 것은 아래 세 가지입니다.

첫째는 법정지상권입니다. 민법 제366조는 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 “토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다”고 정하고, 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정한다고 합니다. 경매로 토지만 취득한 경우라면 저당권 설정 당시 토지와 건물의 소유 관계를 먼저 확인해야 합니다. 이 밖에도 판례로 형성된 법리에 따라 지상권 주장이 나올 수 있어, 토지와 건물의 소유자가 언제 어떤 원인으로 갈라졌는지를 등기부로 거슬러 올라가 보는 것이 기본입니다.

둘째는 건물등기 있는 차지권입니다. 민법 제622조①은 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다고 정합니다. 종전 토지 소유자와 건물 소유자 사이에 토지임대차가 있었고 건물이 등기되어 있다면, 토지를 새로 산 사람도 그 임대차를 무시하기 어려울 수 있습니다. 같은 조 ②는 건물이 임대차기간 만료 전에 멸실 또는 후폐한 때에는 그 효력을 잃는다고 정하고 있으므로 건물 상태도 함께 살핍니다.

셋째는 지상물매수청구입니다. 민법 제643조는 건물 기타 공작물의 소유 등을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조를 준용한다고 합니다. 제283조는 먼저 계약의 갱신을 청구할 수 있게 하고(①), 토지 임대인이 갱신을 원하지 아니하는 때에는 상당한 가액으로 공작물의 매수를 청구할 수 있게 합니다(②). 이 권리가 행사되면 철거 청구가 건물 매매대금 문제로 바뀔 여지가 있고, 토지임대차가 어떤 경위로 끝났는지에 따라 매수청구가 허용되는지를 두고 다툼이 생길 수 있습니다.

이 세 가지 항변은 건물 소유자만의 문제가 아닙니다. 건물 소유자에게 토지 사용 권원이 인정되면 그 건물을 빌려 쓰는 세입자에 대한 퇴거 청구도 받아들여지기 어려워질 수 있습니다. 반대로 항변이 성립하지 않는다는 점을 소장 단계에서 자료로 정리해 두면, 건물 소유자와 세입자 모두를 상대로 한 청구의 출발점이 단단해집니다.

피고·청구취지·가처분, 소장 단계에서 정할 순서

항변 점검이 끝나면 피고와 청구를 구체적으로 정합니다. 건물 소유자는 등기사항증명서와 건축물대장으로 확인하는데, 미등기 건물이라면 누구를 철거 상대로 삼을지가 별도의 쟁점이 될 수 있어 건축 경위와 실제 처분 관계를 더 꼼꼼히 정리해야 합니다. 건물 소유자가 여러 명인 공유 건물이라면 공유자 전원의 지분과 주소를 함께 확인해 둡니다.

건물 점유자는 서류만으로 다 드러나지 않습니다. 전입세대 열람으로 주민등록상 세대를 확인하고, 상가라면 사업자등록 주소와 간판, 우편물, 영업시간 중 현장 방문으로 실제 운영자를 확인합니다. 호실이 여러 개인 건물이라면 호실별로 점유자를 적은 표를 만들고, 비어 있는 호실이 있는지도 기록합니다. 점유자를 빠뜨리면 그 사람이 다시 집행의 빈틈이 되기 때문에, 이 단계에 시간을 아끼지 않는 것이 결과적으로 사건을 빠르게 만듭니다.

청구는 대상별로 나눠 적습니다. 건물 소유자에게는 건물 철거, 토지 인도, 토지 사용 이익에 대한 부당이득 반환을 검토하고, 건물 점유자에게는 그 건물에서의 퇴거를 구합니다. 민법 제741조는 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다고 정합니다. 목적물은 토지 지번과 면적, 건물의 구조와 면적으로 특정하고, 건물이 토지 일부만 차지하거나 점유자가 건물 일부만 쓰는 경우에는 측량 도면으로 범위를 표시합니다.

소송 중 점유자가 바뀌는 것을 막기 위해 건물 점유자를 상대로 점유이전금지가처분을 검토합니다. 민사집행법 제300조①은 다툼의 대상에 관한 가처분은 “현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다”고 정합니다. 가처분 뒤에 새로 들어온 점유자에게 판결의 효력을 어떻게 미치게 할지는 판례로 다뤄지는 영역이라 단정할 수 없지만, 점유 상태를 고정해 두려는 목적에서 실무상 널리 검토되는 절차입니다.

건물 소유자가 소송 중 건물을 다른 사람에게 넘겨 버리는 상황도 대비합니다. 피고가 바뀌면 판결을 받아도 새 소유자에게 그대로 집행하기 어려워질 수 있기 때문입니다. 민사집행법 제305조③은 가처분으로 부동산의 양도나 저당을 금지한 때에는 법원이 등기부에 그 금지한 사실을 기입하게 하여야 한다고 정하고 있어, 건물에 대한 처분금지 성격의 가처분을 함께 검토할 수 있습니다. 어떤 가처분이 필요한지는 건물의 등기 여부와 소유자의 태도에 따라 달라집니다.

소장을 내기 전에는 건물 소유자와 점유자 모두에게 내용증명을 보내 철거·퇴거 요구와 함께 토지 사용 권원을 뒷받침할 자료가 있으면 제시해 달라고 요청하는 방법도 좋습니다. 상대가 어떤 항변을 준비하고 있는지 미리 드러나고, 합의 가능성을 가늠하는 데에도 도움이 됩니다.

판결 이후에는 퇴거·토지 인도·대체집행 철거를 순서대로

판결을 받았다고 해서 바로 건물이 사라지지는 않습니다. 강제집행은 확정된 종국판결이나 가집행의 선고가 있는 종국판결에 기초하여 합니다(민사집행법 제24조). 그 뒤에는 건물을 비우는 단계, 철거 결정을 받는 단계, 실제로 헐고 땅을 넘겨받는 단계가 차례로 이어집니다.

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   권리관계 확인 — 토지·건물 등기부와 건축물대장, 폐쇄등기부로 소유 관계와 저당권·경매 이력을 확인하고 항변 가능성을 점검합니다.
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   점유자 특정 — 전입세대 열람, 사업자등록, 현장 방문으로 호실별 점유자를 표로 정리합니다.
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   내용증명과 가처분 — 건물 소유자와 점유자에게 요구 사항을 통지하고, 점유이전금지가처분과 건물 처분금지 성격의 가처분을 검토합니다.
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   소 제기 — 철거·토지 인도·부당이득 반환과 퇴거 청구를 한 소장에 담아 공동피고로 제기합니다.
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   건물 비우기 — 점유자에 대한 퇴거 판결의 집행 방법을 집행관과 사전에 상의하고 집행을 신청합니다.
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   대체집행 결정 — 제1심 법원에 철거 대체집행 결정을 신청하고, 필요하면 비용 선지급 결정도 함께 신청합니다.
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   철거와 토지 인도 — 결정에 따라 제삼자가 건물을 철거하고, 토지를 넘겨받아 집행을 마무리합니다.

건물을 비우는 단계에서 건물 점유자에 대한 퇴거 판결을 어떤 방식으로 집행하는지는 집행관 실무와 사안에 따라 달라질 수 있습니다. 그래서 집행 신청 전에 판결 주문과 점유자 현황을 놓고 집행 방법을 미리 상의해 두는 것이 좋습니다. 토지 인도 부분은 부동산 인도 집행의 일반 규정이 적용되는데, 민사집행법 제258조①은 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다고 정하고, ②는 이 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 한다고 정합니다.

인도 집행 현장에 강제집행의 목적물이 아닌 동산이 남아 있으면 집행관이 이를 제거하여 채무자에게 인도하여야 합니다(제258조③). 채무자가 없으면 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족 또는 채무자의 대리인이나 고용인에게 인도하고(④), 그런 사람도 없으면 채무자의 비용으로 보관합니다(⑤). 채무자가 그 동산의 수취를 게을리한 때에는 집행관이 집행법원의 허가를 받아 매각하고 비용을 뺀 뒤 나머지 대금을 공탁합니다(⑥). 짐을 옮기는 일은 법원 소속 집행관에 의하여 진행되므로, 토지 소유자가 임의로 물건을 치우는 일은 없어야 합니다.

철거 단계는 대체집행입니다. 민사집행법 제260조①은 민법 제389조제2항 후단과 제3항의 경우에는 제1심 법원은 채권자의 신청에 따라 민법의 규정에 의한 결정을 하여야 한다고 정합니다. ②는 채권자가 그 행위에 필요한 비용을 미리 지급할 것을 채무자에게 명하는 결정을 신청할 수 있고, 다만 뒷날 그 초과비용을 청구할 권리는 영향을 받지 아니한다고 정합니다. ③에 따라 이 신청에 관한 재판에는 즉시항고를 할 수 있습니다. 명도 강제집행은 신청부터 본집행까지 약 3개월 정도가 걸리는 것이 보통이고, 철거는 이 결정 절차가 더해지므로 사안에 따라 기간이 달라집니다.

지름길처럼 보이는 자력 조치가 사건을 늦추는 이유

토지 소유자가 가장 답답해하는 순간은 내 땅인데 내 마음대로 할 수 없다는 사실을 마주할 때입니다. 그래서 건물에 들어가는 전기나 수도를 끊거나, 토지 진입로를 막거나, 세입자에게 직접 나가라고 반복해서 찾아가는 방법을 떠올리기도 합니다. 하지만 이런 자력 조치는 상대방에게 손해배상 청구의 빌미를 주거나 형사 고소로 이어지는 등 민형사 분쟁의 소지가 큽니다.

세입자와의 관계도 마찬가지입니다. 세입자는 대개 건물 소유자와 토지 소유자 사이의 분쟁을 뒤늦게 알게 된 사람입니다. 이들을 몰아세우기보다 상황을 차분히 설명하고, 판결이 나오면 어떤 순서로 집행이 진행되는지 알려 주면 스스로 이사를 준비하는 경우가 적지 않습니다.

건물 소유자와의 협상 여지도 열어 둡니다. 건물 소유자 입장에서도 철거 비용을 부담하고 부당이득까지 물어야 하는 결과는 부담스럽습니다. 소송과 가처분을 진행하면서 동시에 자진 철거 일정, 세입자 정리 책임, 비용 분담을 협의하면 판결 전에 정리되는 경우도 있습니다. 합의가 이루어지면 그 내용을 집행력 있는 문서로 남길 방법까지 함께 검토해야 나중에 다시 다투지 않습니다.

건물철거 퇴거청구, 자주 묻는 질문