낡은 다가구주택을 헐고 새로 짓기로 마음먹은 집주인이 가장 먼저 부딪히는 벽은 공사비도 설계도 아닌 세입자 일정입니다. 한 건물의 대여섯 세대는 계약일도, 만기도, 갱신요구권을 이미 썼는지도 모두 다릅니다. 다가구 신축 세입자 내보내기는 한 번의 통보로 끝나는 일이 아니라, 세대별로 따로 흐르는 시계를 하나의 착공일에 맞추는 설계 작업에 가깝습니다.

이 글은 주택임대차보호법 제6조와 제6조의3 원문을 기준으로, 철거·재건축을 이유로 한 갱신거절이 어느 세대에 어떻게 작동하는지, 세대별 통지 일정을 어떻게 짜는지, 끝까지 응하지 않는 세대만 골라 법적 절차로 넘기는 순서를 차례로 정리합니다. 재건축 목적이면 언제든 내보낼 수 있다는 생각이 왜 위험한지도 함께 짚겠습니다.

이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 다가구주택을 철거하고 새 건물을 올릴 계획인데 세대마다 만기가 몇 달에서 1년 이상씩 벌어져 있다
• 어떤 세대는 갱신요구권을 이미 썼고 어떤 세대는 아직 쓰지 않아 같은 방식으로 대응해도 되는지 헷갈린다
• 계약할 때 재건축 계획을 알린 적이 없어 지금 알려도 효력이 있는지 궁금하다
• 비어 가는 호실을 짧은 기간으로 다시 세 놓아 만기를 착공일에 맞추려 한다
• 협의가 안 되는 한두 세대 때문에 착공이 통째로 밀릴까 걱정된다

다가구 신축 세입자 내보내기, 왜 세대마다 일정이 따로 움직일까?

다가구주택은 건물 한 채를 집주인 한 사람이 소유하지만, 임대차계약은 호실마다 따로 맺습니다. 기간과 통지 기한도 계약마다 계산되므로, 같은 날 같은 통지서를 보내도 어떤 세대에는 제때의 통지가, 어떤 세대에는 너무 이르거나 늦은 통지가 될 수 있습니다.

기준이 되는 첫 조문은 주택임대차보호법 제6조①입니다. 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나, 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 마찬가지입니다. 이렇게 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(같은 조 ②). 흔히 묵시적 갱신이라고 부르지만, 이 글에서는 법률이 정한 효과라는 뜻에서 법정갱신이라고 부르겠습니다.

두 번째 조문은 제6조의3입니다. 임차인이 제6조① 전단의 기간, 곧 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하고(①), 임차인은 이 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있으며 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(②). 결국 세대마다 통지 기간이 열렸는지, 갱신요구권이 남아 있는지, 지금 기간이 법정갱신으로 이어진 기간인지라는 세 가지 질문의 답이 다르고, 그 답에 따라 집주인이 할 수 있는 일이 달라집니다.

여기에 해지 규정이 겹칩니다. 제6조①에 따라 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 그 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(제6조의2). 갱신요구권 행사로 갱신된 임대차의 해지에도 이 규정이 준용됩니다(제6조의3④). 임차인은 갱신된 기간 중에도 나갈 길이 열려 있지만 임대인 쪽에는 이런 중도 해지 규정이 없으므로, 집주인이 신축 일정을 이유로 기간 중간에 계약을 끝내려면 원칙적으로 임차인의 동의가 필요합니다.

세 시계 중 하나라도 놓치면 일정 전체가 흔들립니다. 예를 들어 통지 기간을 넘겨 법정갱신이 되면 그 세대는 다시 2년의 존속기간을 갖게 되고, 그 사이 다른 세대가 모두 나가더라도 건물을 헐 수 없는 상태가 이어집니다. 신축을 결심했다면 시공사를 알아보기 전에 세대별 계약서부터 모아 계약일, 만기, 갱신 경위, 갱신요구권 사용 여부, 보증금, 연체 여부를 표로 만드는 것이 순서입니다.

철거·재건축 갱신거절 사유, 가·나·다목은 무엇이 다른가요?

갱신요구권이 남아 있는 세대가 기간 안에 갱신을 요구했다면, 임대인은 제6조의3① 단서 각 호 중 하나에 해당해야 거절할 수 있습니다. 신축과 직접 관련된 것은 7호로, 원문은 "임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우"입니다. 다가구주택 전체를 헐고 새로 짓는 계획이라면 전부 또는 대부분을 철거하는 형태에는 들어맞기 쉽지만, 그것만으로는 부족하고 가·나·다목 중 하나의 사유가 함께 있어야 합니다.

가목은 "임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우"입니다. 핵심은 고지 시점이 계약 체결 당시라는 점, 고지 내용이 공사시기와 소요기간 등을 포함한 구체적인 계획이어야 한다는 점, 실제로 그 계획에 따라야 한다는 점 세 가지입니다. 나목은 "건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우", 다목은 "다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우"입니다.

가목은 미리 알렸는가를 묻는 절차형, 나목은 건물이 실제로 위험한가를 묻는 상태형, 다목은 다른 법령이 근거가 되는가를 묻는 근거형 요건입니다. 신축 의사와 설계도면만 있으면 7호가 저절로 충족된다고 생각하기 쉽지만 조문은 그렇게 쓰여 있지 않으며, 세입자가 갱신을 요구한 세대마다 가·나·다목 중 어느 것에 해당하는지를 따로 설명할 수 있어야 합니다.

나목을 검토할 때도 오래된 건물이라는 사실만으로 안전사고 우려가 인정된다고 단정할 수는 없고, 구조와 설비 상태를 보여 주는 자료가 있어야 다툼에 대비할 수 있습니다. 다목의 경우 정비사업처럼 다른 법령에 근거한 절차가 진행되는 사안과 집주인이 건축 인허가를 받아 스스로 짓는 사안을 같은 선상에 놓기는 어려울 수 있으므로, 해당 여부를 단정하지 말고 사업 형태부터 확인해야 합니다.

또 7호는 갱신 요구를 거절하는 사유라는 점도 기억해야 합니다. 세입자가 갱신을 요구하지 않았다면 7호를 내세울 필요 없이 제6조① 기간 안의 갱신거절 통지로 충분한 경우가 많고, 반대로 통지 기간을 놓친 채 7호만 강조하면 법정갱신 여부라는 더 기본적인 쟁점에서 불리해질 수 있습니다.

이미 살고 있는 세대에도 가목을 쓸 수 있을까?

다가구 신축에서 가장 현실적인 고민은 이것입니다. 지금 살고 있는 세대 대부분은 신축 계획이 없던 시절에 계약했기 때문에, 계약 당시 공사시기와 소요기간을 알려 준 적이 없습니다. 가목의 문언은 고지 시점을 임대차계약 체결 당시로 정하고 있으므로, 계약 기간 중간에 계획을 알리는 것만으로 가목의 요건을 갖췄다고 보기는 어려울 수 있습니다.

그렇다면 기존 세대와 재계약을 하면서 계획을 고지하면 어떨까요. 재계약 시점의 고지가 계약 체결 당시의 고지로 평가될 수 있는지는 조문만으로 결론을 내리기 어렵고, 재계약의 형식과 내용, 고지가 얼마나 구체적이었는지에 따라 다퉈질 여지가 있습니다. 따라서 기존 세대에는 가목을 주된 근거로 삼기보다 나목·다목 해당 여부를 따져 보고, 그것이 어렵다면 합의와 보상으로 정리하는 경로를 함께 준비하는 편이 안전합니다.

합의와 보상의 경로는 제6조의3①3호, "서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우"입니다. 3호는 문언상 합의와 상당한 보상의 제공이 함께 있어야 하므로, 집주인이 보상금을 일방적으로 정해 통보하는 것만으로는 부족합니다. 상당한 보상의 금액 기준은 법률에 없으므로 당사자가 협의해 정하고, 합의 내용과 지급 사실, 퇴거일을 서면으로 남겨 두어야 합니다.

기간 중간에 먼저 나가 달라는 협의는 3호와 성격이 다릅니다. 3호는 갱신 요구를 거절하는 사유이고, 만기 전 조기 퇴거는 계약을 합의로 끝내는 문제이므로 문서에 합의해지인지 갱신거절에 대한 합의인지를 분명히 적어 두어야 합니다.

한편 1층 일부를 점포로 임대하고 있다면 그 점포에는 상가건물 임대차보호법이 적용될 수 있고, 상가의 갱신요구 기간은 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지로 주택과 다릅니다(상가법 제10조①). 상가법 제10조①7호에도 같은 구조의 가·나·다목이 있지만 기간 계산이 달라지므로, 점포 세대는 주택 세대와 다른 행으로 관리하는 것이 좋습니다.

세대별 일정표, 착공 희망일에서 거꾸로 짜는 법

일정 설계는 착공 희망일에서 거꾸로 계산하는 데서 시작합니다. 먼저 철거에 들어가고 싶은 날을 정하고, 그날까지 모든 세대가 비워져야 한다는 전제에서 세대별 만기와 통지 기간을 대입합니다. 각 세대의 통지 창은 만기 6개월 전에 열려 2개월 전에 닫힌다는 점을 달력에 표시해 두면, 어느 세대에 언제 무엇을 보내야 하는지가 한눈에 보입니다.

아래 표는 이해를 돕기 위해 단순화한 가상의 다가구 사례입니다. 실제 사건에서는 계약서 원본, 갱신 경위, 차임 입금 내역을 확인해 세대별로 다시 판단해야 합니다.

표의 101호처럼 통지 창이 이미 열린 세대는 시간이 가장 촉박합니다. 만기 2개월 전이 지나기 전에 갱신거절 통지가 도달해야 법정갱신을 막을 수 있으므로, 공사 계획이 세부까지 확정되지 않았더라도 통지부터 해 두고 협의를 이어 가는 편이 낫습니다. 다만 임차인이 같은 기간 안에 갱신을 요구하면 정당한 사유가 필요한 국면으로 바뀌므로, 계획 고지 없이 계약한 101호는 나목 해당 여부와 3호 합의를 동시에 준비해야 합니다.

102호처럼 갱신요구권을 이미 한 번 쓴 세대는 상대적으로 단순합니다. 계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있으므로, 이 세대의 만기가 다가올 때는 임대인이 제6조① 기간 안에 갱신거절 통지를 하는지가 핵심 쟁점이 되고, 7호 같은 정당한 사유를 따로 다툴 국면은 잘 생기지 않습니다. 실수는 거의 언제나 통지 시점에서 생깁니다. 6개월 전보다 너무 일찍 보내면 기간 안의 통지로 인정받지 못할 위험이 있고, 2개월 전을 넘기면 법정갱신이 될 수 있으므로 날짜를 계산해 내용증명으로 보내고 도달 기록을 보관해야 합니다.

201호처럼 법정갱신으로 이어진 세대는 계산이 하나 더 필요합니다. 법정갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 보고, 그 기간 중 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있지만 임대인은 그렇지 않습니다. 또 법정갱신은 갱신요구권 행사와 별개로 이루어지므로, 기간이 끝날 무렵 임차인이 남은 갱신요구권을 꺼낼 가능성도 있습니다. 그래서 201호는 기간 중 조기 퇴거 협의를 먼저 시도하고, 만기 통지 창이 열리면 다시 거절 통지를 하는 이중 대비가 필요합니다.

301호처럼 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 세대는 제6조의3①1호의 갱신거절 사유가 따로 검토됩니다. 또 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 제6조①의 법정갱신 규정이 적용되지 않습니다(제6조③). 연체를 이유로 한 해지는 민법 제640조의 영역으로 갱신거절 사유와 별개이니 통지서에서 섞지 마십시오.

빈 호실을 다시 세 놓을 때 넣을 문구와 빼야 할 문구

세대가 하나둘 나가기 시작하면 공실 기간의 차임 손실이 아까워 새 세입자를 들이고 싶어집니다. 이때 많이 쓰는 방법이 만기를 착공일에 맞춰 1년 남짓으로 짧게 계약하는 것인데, 주택임대차보호법 제4조①은 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보면서, 임차인만 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있게 하고 있습니다. 즉 집주인이 짧은 기간으로 계약해도 임차인이 2년을 주장하면 착공일에 맞춰 내보내기 어렵습니다.

그래서 공실을 다시 임대하려면 가목의 요건을 처음부터 갖춘 계약서를 쓰는 것이 핵심입니다. 계약서나 별도 확인서에 철거·재건축 계획, 공사시기, 소요기간 등을 구체적으로 적고, 임차인이 그 내용을 고지받았다는 서명을 받아 두십시오. 막연히 향후 재건축 예정이라고만 적는 것은 조문이 요구하는 구체성을 갖추었다고 보기 어려울 수 있습니다.

반대로 넣으면 안 되는 문구도 있습니다. 임차인은 계약갱신요구권을 행사하지 않는다거나 만기에는 어떤 경우에도 퇴거한다는 식의 특약은, 주택임대차보호법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것이어서 효력이 없을 여지가 큽니다(제10조). 특약은 권리를 막는 방향이 아니라 고지 사실과 계획 내용을 기록하는 방향으로 쓰십시오.

공실로 비워 두는 선택도 계산에 넣어야 합니다. 남은 세대의 만기가 가깝다면 새 계약으로 2년이 걸리는 위험을 지는 것보다 몇 달의 공실 손실을 감수하는 편이 전체 일정에 유리할 수 있습니다. 반대로 남은 세대의 만기가 한참 멀다면 가목 고지를 갖춘 계약으로 공실을 채우는 것도 방법입니다.

재건축이라는데도 버티는 세입자, 말마다 이렇게 판단합니다

통지를 받은 세입자들이 내놓는 반응은 대체로 몇 가지로 정리됩니다. 아래는 상담에서 자주 듣는 말과 그에 대한 조문 기준의 판단으로, 집주인에게 불리한 판단도 그대로 적었습니다.

"계약할 때 재건축 얘기는 들은 적이 없어요. 저는 갱신요구권을 쓰겠습니다."

판정 · 계약 체결 당시 고지가 없었다면 가목을 근거로 거절하기는 어려울 수 있습니다. 이 경우 나목·다목 해당 여부를 자료로 따져 보고, 해당하지 않는다면 3호의 합의와 보상으로 정리하는 것이 현실적입니다. 정당한 사유 없이 거절한 채 명도소송으로 가면 패소 위험을 안게 됩니다.

"보증금을 한 푼도 빠짐없이 받기 전에는 짐을 못 뺍니다."

판정 · 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 보고(제4조②), 보증금 반환과 건물 인도는 동시이행 관계(민법 제536조①)로 다뤄지는 것이 일반적입니다. 이 말은 핑계라기보다 법이 보장하는 구조에 가깝습니다. 세대별 만기에 맞춰 보증금 반환 자금을 미리 준비해야 하는 이유입니다.

"다른 집은 이사비를 받았다던데, 저도 그만큼 안 주면 안 나갑니다."

판정 · 이사비나 보상금 지급 의무를 일반적으로 정한 조문은 없습니다. 보상은 3호처럼 합의로 갱신 요구를 정리할 때 의미가 있는 것이므로, 갱신요구권을 이미 쓴 세대나 갱신을 요구하지 않은 세대에까지 같은 금액을 줘야 하는 것은 아닙니다. 다만 같은 건물 안에서는 협상 내용이 서로 알려지는 경우가 많으므로 세대별 기준을 미리 정해 두는 편이 좋습니다.

"통지를 늦게 받았으니 2년 더 살 수 있는 것 아닌가요?"

판정 · 임대인의 갱신거절 통지가 만기 2개월 전을 지나 도달했다면 법정갱신이 성립할 수 있어, 이 주장은 임차인에게 유리하게 판단될 가능성이 있습니다. 이런 세대는 조기 퇴거 협의로 방향을 바꾸는 편이 낫습니다.

끝까지 응하지 않는 세대만 골라 절차로 넘기는 순서

대부분의 세대는 충분한 시간을 두고 통지와 협의를 거치면 스스로 이사 일정을 잡습니다. 그러나 신축은 건물 전체가 비어야 시작되므로, 끝까지 응하지 않는 한두 세대를 일찍 가려내 절차를 따로 진행해야 합니다.

1. 1

   세대별 현황표 완성

   계약서, 갱신 경위, 갱신요구권 사용 여부, 차임 연체 내역, 보증금을 세대마다 한 행으로 정리합니다.

2. 2

   통지 창에 맞춘 갱신거절 내용증명

   세대별로 6개월 전과 2개월 전 날짜를 계산해 그 사이에 도달하도록 보내고 도달 기록을 보관합니다.

3. 3

   협의와 합의서 작성

   3호 합의나 조기 퇴거 합의를 할 때 퇴거일, 보상 내용, 보증금 반환 방법을 한 장에 담아 서명받습니다.

4. 4

   불응 세대 점유이전금지가처분

   소송 중 점유자가 바뀔 위험에 대비해 필요성을 소명하고 신청합니다.

5. 5

   명도소송

   계약 종료 사실과 함께, 갱신 요구가 있었던 세대라면 거절 사유가 법정 사유에 해당함을 자료로 입증합니다.

6. 6

   강제집행

   판결 후에도 버티면 집행을 신청하며, 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸립니다.

명도 내용증명에는 계약이 언제 종료되는지, 어떤 근거로 갱신을 거절하는지, 보증금은 언제 어떻게 반환하는지를 분명히 적어야 합니다. 세대마다 근거가 다르므로 같은 문안을 복사해 보내면 소송에서 그대로 약점이 됩니다.

협의가 끝내 무산된 세대에는 점유이전금지가처분을 먼저 검토합니다. 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 하는 것이므로(민사집행법 제300조①), 소송 중 점유자가 바뀔 위험이 있는 세대라면 그 필요성을 소명해 신청합니다. 명도소송에서는 계약서, 고지 확인서, 건물 상태 자료로 거절 사유를 입증합니다.

판결을 받은 뒤에도 임차인이 나가지 않으면 강제집행으로 넘어갑니다. 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때에는 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 하고(민사집행법 제258조①), 이 집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 합니다(②). 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 합니다(③). 세입자의 짐 반출도 법원 소속 집행관에 의하여 이루어집니다. 판결 주문에 보증금 지급과 동시에 인도하라는 내용이 붙었다면, 집행을 시작하려면 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명해야 한다는 점(민사집행법 제41조①)도 일정에 넣어야 합니다.

소송을 진행하는 동안에도 다른 세대의 시계는 계속 흘러갑니다. 불응 세대 하나 때문에 다른 세대와의 협의를 미루면 그 사이 통지 창을 놓치는 세대가 또 생길 수 있으므로 두 그룹을 분리해 동시에 관리하십시오. 집주인이 직접 단전이나 단수를 하거나 문을 잠그는 방식은 민형사 분쟁 소지가 커서 오히려 일정을 더 늦출 수 있다는 점도 기억해 두십시오.

보증금 반환 자금, 세대별 만기에 맞춰 준비해야 하는 이유

다가구 신축에서 의외로 일정을 잡아먹는 것이 보증금입니다. 만기가 제각각이면 반환 시점도 흩어집니다. 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 보므로, 갱신거절에 성공하더라도 보증금을 준비하지 못하면 그 세대는 비워지지 않습니다.

공사 자금을 빌려 보증금을 돌려줄 계획이라면, 자금이 들어오는 시점이 첫 세대의 만기보다 늦어지는 일이 없도록 금융기관 일정까지 표에 넣어야 합니다. 반환 예정일과 방법을 미리 안내하는 것도 도움이 됩니다. 연체 차임이나 원상회복 비용을 보증금에서 정산할 세대가 있다면 그 항목과 근거를 미리 정리해 두어야 정산 다툼이 퇴거 지연으로 번지지 않습니다.

자주 묻는 질문

상담 시간은 오전 10시부터 오후 6시까지이며 낮 12시부터 1시까지는 점심시간, 공휴일은 휴무입니다. 세대별 계약서를 앞에 두고 어느 세대부터 통지해야 할지 막막하다면 02-591-5657로 전화 주십시오. 실제 사건에서 쓰인 승소자료는 상단 메뉴의 무료 승소자료에서 확인하실 수 있습니다.