명도소송 당하면 가장 먼저 드는 감정은 대개 막막함입니다. 언제까지 집이나 가게를 비워야 하는지도 걱정이지만, 그보다 더 오래 마음을 짓누르는 것은 "이 일로 내 이름에 무언가 남는 것 아닌가" 하는 불안입니다. 인터넷에는 패소하면 신용불량자가 된다, 전과가 남는다, 판결문이 실명으로 공개된다는 식의 이야기가 섞여 돌아다니고, 그중 어느 것이 맞고 어느 것이 틀린지 가려 주는 글은 많지 않습니다.

이 글은 세입자 입장에서 '기록'이라는 한 가지 축만 따로 떼어 조문으로 확인합니다. 답변서를 언제 내야 하는지, 어떤 항변을 할 수 있는지 같은 소송 대응 일반론은 다루지 않고, 채무불이행자명부, 재산명시, 판결서 열람이라는 세 제도가 각각 언제, 누구의 신청으로, 어떤 요건 아래에서 움직이는지만 정리합니다. 동시에 임대인 독자도 이 제도들을 압박 수단으로 잘못 쓰지 않도록 읽을 수 있게 구성했습니다.

명도소송 당하면 남을 수 있는 기록, 세 갈래로 나눠 보기

법이 정한 '기록'은 하나의 장부가 아니라 성격이 다른 여러 제도로 나뉘어 있습니다. 제도마다 누가 신청하는지, 어떤 판결이나 서류가 출발점이 되는지, 법원이 어떤 판단을 거치는지가 모두 다릅니다. 막연히 "기록이 남는다"고 뭉뚱그려 걱정하기보다 세 갈래로 나눠 보면 내 사건에서 실제로 신경 써야 할 부분이 어디인지 훨씬 선명해집니다.

첫째와 둘째 제도에는 뚜렷한 공통점이 있습니다. 둘 다 '금전'에 관한 집행권원을 출발점으로 삼는다는 점입니다. 건물을 인도하라는 의무는 돈을 내라는 의무가 아니므로, 인도만을 명한 판결은 이 두 제도의 문을 직접 열지 못합니다. 반대로 같은 판결 안에 연체차임이나 계약 종료 후 사용료 상당의 부당이득을 지급하라는 부분이 함께 들어 있다면, 그 금전 부분은 별도로 두 제도의 출발점이 될 수 있습니다.

셋째인 판결서 열람·복사는 성격이 조금 다릅니다. 금전 지급이 있든 없든 판결이 선고된 사건 전반에 관한 제도이고, 누가 신청해서 생기는 '불이익'이라기보다 재판 공개 원칙에 따라 판결서를 볼 수 있게 하는 장치입니다. 그래서 이 부분은 "내 이름이 그대로 공개되느냐"는 개인정보 보호조치의 문제로 따로 살펴보는 것이 맞습니다.

그리고 세 제도 어느 것도 형사 절차가 아닙니다. 수사기관이 수사하고 검사가 기소해 형벌을 선고하는 절차와는 출발점부터 다릅니다. 다만 민사 절차 안에서도 특정한 행동을 하면 별도의 제재나 형사처벌 조항이 붙는 지점이 있어, 그 경계를 아래에서 따로 짚겠습니다.

명도소송 당하면 신용불량자가 되나요?

용어부터 정리하겠습니다. 민사집행법에는 '신용불량자'라는 말이 나오지 않습니다. 법이 정한 제도는 채무불이행자명부이고, 제70조①은 채무자가 각 호 가운데 어느 하나에 해당하면 채권자가 그 채무자를 명부에 올리도록 신청할 수 있다고 정합니다. 문장 구조에서 알 수 있듯 판결이 났다고 자동으로 올라가는 장부가 아니라, 채권자인 임대인이 신청해야 비로소 절차가 시작됩니다.

신청 사유는 두 가지입니다. 제1호는 "금전의 지급을 명한 집행권원이 확정된 후 또는 집행권원을 작성한 후 6월 이내에 채무를 이행하지 아니하는 때"이고, 다만 제61조제1항 단서에 규정된 집행권원, 즉 가집행의 선고가 붙은 판결 등은 제외됩니다. 제2호는 재산명시 절차에서 정당한 사유 없이 명시기일에 나오지 않거나 재산목록 제출 또는 선서를 거부한 경우(제68조① 각호), 거짓의 재산목록을 낸 경우(제68조⑨)입니다.

명도 판결의 주문을 떠올려 보면 구조가 보입니다. 건물을 인도하라는 부분은 금전의 지급을 명한 것이 아니므로 제1호의 대상이 아닙니다. 그런데 실제 명도소송에서는 임대인이 건물 인도와 함께 밀린 차임, 계약이 끝난 뒤 점유한 기간의 사용료 상당 부당이득을 함께 청구하는 경우가 많습니다. 주문에 "피고는 원고에게 금 얼마를 지급하라"는 부분이 함께 있다면, 그 금전 부분은 제1호가 말하는 금전 지급 집행권원이 될 수 있습니다.

절차도 짧지 않습니다. 채권자는 신청할 때 그 사유를 소명하여야 하고(제70조②), 제1호 사유라면 채무자의 보통재판적이 있는 곳의 법원이 관할합니다(③). 법원은 신청에 정당한 이유가 있으면 명부에 올리는 결정을 하여야 하지만(제71조①), 정당한 이유가 없거나 쉽게 강제집행할 수 있다고 인정할 만한 명백한 사유가 있으면 결정으로 기각하여야 하며(②), 이 재판에는 즉시항고를 할 수 있습니다(③).

표에서 보듯 같은 '명도소송 패소'라도 주문 구성에 따라 기록 위험이 전혀 다르게 나타납니다. 특히 임대차보증금이 남아 있는 사건이라면 연체차임 등이 보증금에서 정산되는 구조가 문제 되므로, 판결에서 지급을 명한 금액과 남은 보증금을 나란히 놓고 실제로 내야 할 돈이 남는지부터 확인해야 합니다. 보증금이 담보하는 범위와 공제 순서는 사안에 따라 다툼이 생길 수 있는 영역이라 단정하기 어렵습니다.

명부에 오르면 무엇이 달라지는지도 조문에 적혀 있습니다. 명부는 등재결정을 한 법원에 비치하고(제72조①), 법원은 그 부본을 채무자의 주소지 시·구·읍·면의 장에게 보내야 합니다(②). 또 법원은 대법원규칙이 정하는 바에 따라 그 부본을 일정한 금융기관의 장이나 금융기관 관련단체의 장에게 보내어 채무자에 대한 신용정보로 활용하게 할 수 있습니다(③). 명부나 그 부본은 누구든지 보거나 복사할 것을 신청할 수 있지만(④), 인쇄물 등으로 공표되어서는 안 됩니다(⑤).

그러니 "신용불량"이라는 걱정이 전혀 근거 없는 말은 아닙니다. 다만 금융기관 쪽에서 이 정보가 개별 거래에 구체적으로 어떤 불이익으로 이어지는지는 각 기관의 기준에 따라 달라 이 글에서 단정할 수 없습니다. 분명한 것은 출발점이 금전 지급 의무의 불이행이라는 점, 그리고 그 의무를 정리하면 되돌릴 길이 있다는 점입니다. 변제, 그 밖의 사유로 채무가 소멸되었다는 것이 증명되면 법원은 채무자의 신청에 따라 이름을 말소하는 결정을 하여야 하고(제73조①), 명부에 오른 다음 해부터 10년이 지나면 법원이 직권으로 말소하는 결정을 하여야 합니다(③).

명도소송 당하면 전과 기록이 남나요?

명도소송은 민사소송입니다. 임대인이 원고, 세입자가 피고가 되어 건물을 인도할 의무가 있는지를 다투고, 결과는 판결로 인도 의무와 금전 지급 의무가 확정되는 형태로 나옵니다. 형사재판처럼 범죄 사실을 심리해 징역이나 벌금 같은 형벌을 선고하는 절차가 아니므로, 명도 판결에서 졌다는 사실만으로 전과가 생기는 구조는 아닙니다.

그렇다고 "민사니까 아무 일도 없다"고 생각하는 것도 정확하지 않습니다. 형사 문제는 소송의 승패가 아니라 그 과정에서 하는 별개의 행동에서 생길 수 있습니다. 대표적인 것이 재산명시 절차에서 거짓의 재산목록을 낸 경우로, 민사집행법 제68조⑨에 형사처벌 규정이 따로 있습니다. 또 집행관이 집행하는 현장을 물리적으로 가로막거나, 집행이 끝난 뒤 다시 들어가 점유하는 행동은 별개의 형사 분쟁으로 번질 소지가 있습니다. 어떤 죄가 성립하는지는 구체적인 행위와 사정에 따라 따로 판단되므로 여기서 단정하지는 않겠습니다.

감치라는 제재도 구분해 둘 필요가 있습니다. 재산명시 명령을 받은 채무자가 정당한 사유 없이 명시기일에 출석하지 않거나 재산목록 제출 또는 선서를 거부하면 법원은 결정으로 감치에 처합니다(제68조①). 감치는 법원의 결정에 의한 제재로, 형사재판에서 선고되는 형벌과는 절차가 다릅니다. 또한 채무자가 감치의 집행 중에 재산명시명령을 이행하겠다고 신청하면 법원은 바로 명시기일을 열어야 하고(⑤), 채무자가 그 명시기일에 출석해 재산목록을 내고 선서하거나 신청채권자에 대한 채무를 변제하고 이를 증명하는 서면을 내면, 법원은 바로 감치결정을 취소하고 그 채무자를 석방하도록 명하여야 합니다(⑥).

비용 측면도 같이 보아야 합니다. 소송비용은 패소한 당사자가 부담하고(민사소송법 제98조), 판결에서 그 액수가 정해지지 않았다면 그 재판이 확정되거나 소송비용부담의 재판이 집행력을 갖게 된 후 당사자의 신청을 받아 제1심 법원이 결정으로 소송비용액을 확정하는 절차가 따로 있습니다(제110조①). 강제집행까지 가면 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받습니다(민사집행법 제53조①). 버티는 기간이 길어질수록 형사 기록이 아니라 금전 부담이 쌓이고, 그 금전 부담이 다시 명부와 재산명시의 출발점이 될 수 있다는 점이 실제 위험입니다.

재산명시 신청은 어떤 경우에 들어오고, 무시하면 어떻게 되나

재산명시는 채무자에게 자기 재산 상태를 밝힌 목록을 내게 하는 절차입니다. 제61조①에 따르면 금전의 지급을 목적으로 하는 집행권원에 기초하여 강제집행을 개시할 수 있는 채권자가 채무자의 보통재판적이 있는 곳의 법원에 신청할 수 있고, 민사소송법 제213조에 따른 가집행의 선고가 붙은 판결 등은 단서로 제외됩니다. 신청에는 집행력 있는 정본과 강제집행을 개시하는 데 필요한 문서를 붙여야 합니다(②).

명도 판결에는 가집행 선고가 붙어 있는 경우가 흔합니다. 민사소송법 제213조①은 재산권의 청구에 관한 판결에는 가집행의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 직권으로 가집행 선고를 하도록 정하고 있기 때문입니다. 그래서 1심 판결 직후 아직 확정되지 않아 가집행 선고에 기대어 집행하는 단계라면, 금전 부분이 있더라도 재산명시와 명부 제1호의 단서에 걸릴 수 있습니다. 판결이 확정되었는지, 확정일이 언제인지는 기록 문제를 따질 때 반드시 확인해야 할 기준점입니다.

법원 판단 구조도 알아 두면 덜 당황합니다. 재산명시신청에 정당한 이유가 있는 때에는 법원은 채무자에게 재산목록을 제출하도록 명할 수 있고(제62조①), 정당한 이유가 없거나 채무자의 재산을 쉽게 찾을 수 있다고 인정한 때에는 결정으로 기각하여야 합니다(②). 이 재판은 채무자를 심문하지 아니하고 하므로(③), 세입자 입장에서는 어느 날 갑자기 명령이 송달되는 것처럼 느껴질 수 있습니다. 송달할 때에는 결정에 따르지 않으면 제68조의 제재를 받을 수 있음이 함께 고지됩니다(④).

명령을 받았다면 무시하지 말고 내용을 따져 보아야 합니다. 채무자는 재산명시명령을 송달받은 날부터 1주 이내에 이의신청을 할 수 있으므로(제63조①), 이미 금전 부분을 갚았거나 보증금 정산으로 채무가 남지 않았다고 볼 사정이 있다면 그 자료를 갖춰 다툴 수 있는지 검토합니다. 이유 없이 명시기일에 나가지 않거나 목록 제출을 거부하면 감치 사유가 되고, 같은 사유가 그대로 명부 등재 제2호 사유가 됩니다. 재산이 없다면 없는 그대로 목록을 내는 것이 오히려 기록을 줄이는 길입니다.

판결서는 누가 볼 수 있고, 내 이름이 그대로 공개되나

민사소송법 제163조의2①은 제162조에도 불구하고 누구든지 판결이 선고된 사건의 판결서를 인터넷 등 전산정보처리시스템을 통한 전자적 방법 등으로 열람 및 복사할 수 있다고 정합니다. 여기에는 확정되지 아니한 사건의 판결서도 포함되지만, 소액사건심판법이 적용되는 사건의 판결서 등은 대상에서 빠집니다. 변론의 공개를 금지한 사건의 판결서로서 대법원규칙으로 정하는 경우에는 열람과 복사를 전부 또는 일부 제한할 수 있다는 단서도 있습니다.

세입자가 가장 걱정하는 부분은 실명 노출인데, 같은 조 ③은 법원사무관등이나 그 밖의 법원공무원이 열람 및 복사에 앞서 판결서에 기재된 성명 등 개인정보가 공개되지 아니하도록 대법원규칙으로 정하는 보호조치를 하여야 한다고 정합니다. 즉 "내 이름이 그대로 검색된다"는 걱정은 조문 구조와 맞지 않습니다. 다만 보호조치의 구체적 방법은 대법원규칙에 맡겨져 있고, 사건 내용에 담긴 건물 위치나 계약 경위 같은 사정으로 당사자를 짐작할 여지까지 완전히 없다고 단정할 수는 없습니다.

판결서 열람과 소송기록 열람은 다른 제도라는 점도 구분해야 합니다. 소송기록의 열람·복사는 당사자나 이해관계를 소명한 제3자가 법원사무관등에게 신청하는 구조이고(제162조①), 확정된 소송기록은 누구든지 권리구제·학술연구 또는 공익적 목적으로 열람을 신청할 수 있지만 공개를 금지한 변론 관련 기록은 제외되고, 소송관계인이 동의하지 않으면 열람할 수 없습니다(②③). 판결서를 누구든지 전자적으로 볼 수 있게 한 것은 제163조의2입니다. 또 채무불이행자명부는 누구든지 보거나 복사할 것을 신청할 수 있지만 인쇄물 등으로 공표되어서는 안 된다는 별도 규정(민사집행법 제72조④⑤)을 따릅니다. 세 가지를 하나의 '공개'로 묶어 걱정할 필요는 없습니다.

세입자가 자주 하는 오해 다섯 가지, 조문으로 판정하면

다섯 가지 오해의 공통점은 '판결'과 '기록'을 한 덩어리로 본다는 데 있습니다. 실제로는 판결이 선고되는 순간과 기록이 생기는 순간 사이에 확정, 6월의 시간, 채권자의 신청, 법원의 결정이라는 여러 단계가 끼어 있습니다. 그 사이에 금전 부분을 정리하거나 정산 계획을 합의하면 기록으로 이어지는 길 자체를 막을 수 있다는 점이 세입자에게 가장 실익 있는 정보입니다.

기록 걱정을 줄이는 현실적인 순서

기록 위험이 금전 부분의 불이행에서 생긴다면, 대응도 금전 부분을 중심으로 짜야 합니다. 아래 순서는 소장을 받은 단계부터 판결 이후까지 세입자가 차례로 확인할 지점을 정리한 것입니다. 각 단계에서 어떤 선택을 하느냐에 따라 명부나 재산명시로 이어질 가능성이 크게 달라집니다.

인도 부분도 기록과 무관하지 않습니다. 끝까지 버티다 강제집행으로 가면 신청부터 본집행까지 대략 3개월 정도가 걸리고, 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 합니다(민사집행법 제258조①). 집행의 목적물이 아닌 짐은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하고(③), 채무자와 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족 등도 없으면 채무자의 비용으로 보관하며(⑤), 채무자가 그 동산의 수취를 게을리한 때에는 집행관이 집행법원의 허가를 받아 매각하고 비용을 뺀 뒤 나머지 대금을 공탁하여야 합니다(⑥).

이 과정에서 생기는 집행비용과 보관비용은 모두 채무자 쪽 부담으로 돌아올 수 있고, 그 돈이 다시 금전 문제로 남습니다. 반대로 판결이 보증금 반환과 상환으로 인도를 명하는 형태라면, 임대인은 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 집행을 개시할 수 있습니다(제41조①). 이런 구조를 이해하면 날짜를 정해 스스로 나가고 보증금 정산을 같은 날 마무리하는 쪽이 비용과 기록 양쪽에서 유리한 경우가 많다는 점이 보입니다.

정산 합의를 할 때는 말로 끝내지 말고 반드시 서면으로 남겨야 합니다. 이사 날짜, 남은 보증금에서 공제할 항목과 금액, 남는 돈이 있으면 언제 어떻게 갚을지, 다 갚으면 더 이상 금전 청구를 하지 않는다는 내용까지 적어 두면, 나중에 명부 등재 신청이 들어오더라도 정당한 이유가 없다고 다툴 자료가 됩니다. 이미 명부에 올랐다면 변제를 증명하는 서류를 갖춰 말소 신청을 하는 것이 순서입니다.

임대인이 이 글을 읽는다면, 명부와 재산명시는 압박 카드가 아닙니다

임대인 입장에서도 이 구조를 정확히 알아야 합니다. 채무불이행자명부와 재산명시는 금전 지급 집행권원을 전제로 한 금전 회수 수단이지, 건물을 빨리 돌려받게 해 주는 수단이 아닙니다. 점유 회수는 명도 내용증명, 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행의 순서로 진행되고, 인도 집행은 민사집행법 제258조에 따라 법원 소속 집행관에 의하여 이루어집니다.

요건이 갖춰지지 않은 상태에서 "명부에 올리겠다", "재산을 다 뒤지겠다"는 식의 문자를 반복하는 것은 상대를 움직이기보다 감정적 대립만 키우는 경우가 많습니다. 명부는 인쇄물 등으로 공표되어서는 안 된다는 규정(제72조⑤)도 있으므로, 단체 대화방이나 게시물로 상대의 채무 사실을 알리는 행동은 별개의 분쟁을 부를 소지가 있습니다. 명도소송 당하면 세입자도 불안해서 판단이 흐려지는 만큼, 내용증명에 인도 일정과 금전 정산 항목을 분리해 차분히 적는 편이 퇴거를 앞당기는 데 더 효과적입니다.

법도 명도소송센터의 엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』의 저자로 사건을 직접 진행하며, 명도 사건 800건 이상, 강제집행 200건 이상을 수행했습니다. 판결 주문 구성 단계에서부터 인도 부분과 금전 부분을 어떻게 나눠 청구할지, 정산과 일정 합의를 어떻게 문서로 남길지를 함께 설계합니다. 사건 진행 방향이 궁금하시면 02-591-5657로 문의해 주세요.

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