세입자 옥상 무단 사용, 첫 질문은 '임대 범위 안인가 밖인가'입니다

세입자 옥상 무단 사용 문제로 상담을 받으러 오시는 임대인 대부분은 곧바로 "계약 위반이니 당장 내보낼 수 있느냐"를 묻습니다. 그런데 법적으로 먼저 정리해야 할 질문은 따로 있습니다. 문제가 된 옥상·복도·계단참·공터가 애초에 임대차계약의 목적물에 들어가 있었느냐는 것입니다. 이 질문의 답에 따라 적용되는 법리가 완전히 달라지고, 소장에 적을 청구의 내용과 판결 뒤 집행 방법까지 함께 바뀝니다.

임대차 목적물 안에서 벌어진 일이라면 그것은 임차인이 정해진 용법대로 쓰고 있느냐의 문제입니다. 반대로 임대차 목적물 밖이라면 임차인은 그 부분에 대해 임대차계약을 근거로 점유할 권리를 내세우기 어렵고, 건물 소유자는 소유권에 기한 청구를 검토하게 됩니다. 같은 '무단 사용'이라는 말 아래 서로 다른 두 문제가 섞여 있는 셈이고, 이 둘을 구분하지 않은 채 소송을 시작하면 청구원인이 흔들리기 쉽습니다.

이 구분이 중요한 또 하나의 이유는 시점입니다. 임대 범위 안의 명도는 원칙적으로 계약 종료 사유가 있어야 진행할 수 있지만, 임대 범위 밖의 점유는 계약 기간이 남아 있어도 소유권에 기한 청구로 문제 삼을 여지가 있습니다. 기간이 남은 임대차에서 옥상만 먼저 비우게 할지, 아니면 계약 종료 때 점포와 옥상을 한꺼번에 정리할지는 결국 이 구분에서 출발합니다.

이 글은 단독 소유 건물에서 임차인이 계약한 범위를 넘어 옥상·복도·공터까지 넓혀 쓰는 상황을 다룹니다. 여러 구분소유자가 있는 집합건물의 공용부분 문제는 관리단과 규약이 얽혀 쟁점이 달라지므로, 여기서는 건물 전체를 한 사람(또는 공유자들)이 소유하고 그중 일부를 임대한 경우를 전제로 설명합니다.

계약서에 없는 옥상·복도는 왜 소유권 문제로 넘어갈까?

민법 제213조는 "소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다."라고 정합니다. 임대차계약이 2층 점포만을 목적물로 했다면, 임차인이 옥상을 점유할 근거는 계약에서 바로 나오지 않습니다. 그래서 옥상 부분에 대해서는 건물 소유자가 소유권에 기한 반환청구를 검토할 수 있습니다.

여기서 단서가 중요합니다. 점유자에게 점유할 권리가 있으면 반환을 거부할 수 있으므로, 임차인은 "계약할 때 옥상도 쓰라고 했다", "몇 년 동안 아무 말이 없었으니 허락한 것"이라는 식으로 권리를 주장할 수 있습니다. 이런 주장이 받아들여질지는 계약 당시 오간 대화와 문자, 차임을 정한 근거, 사용 기간과 그동안 임대인이 보인 태도 같은 사정에 따라 판단이 갈릴 수 있습니다. 반환청구를 하려는 쪽이라면 처음부터 이 단서를 깨는 자료를 함께 준비해야 합니다.

물건을 쌓아 두거나 시설을 설치해 통행과 관리를 막고 있다면 민법 제214조도 함께 봅니다. 이 조문은 "소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고 소유권을 방해할 염려있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다."라고 정합니다. 공간을 통째로 차지한 것은 아니어도 복도 한쪽에 적재물을 쌓아 다른 사람의 통행을 막는 경우처럼, 반환보다 방해 제거가 더 들어맞는 사안이 적지 않습니다.

사용으로 얻은 이익은 민법 제741조 부당이득의 문제로 정리합니다. 이 조문은 "법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다."라고 정합니다. 임대 범위 밖 공간을 창고나 영업 공간으로 써 왔다면 그 사용 이익의 반환을 함께 구할 수 있는지 검토하게 되며, 이익의 액수를 어떤 방법으로 산정할지는 사안에 따라 다투어질 수 있습니다.

세 청구는 서로 배척하는 관계가 아니라 사안에 맞게 묶어 쓰는 도구입니다. 옥상 한쪽을 잠가 창고로 쓰고 있다면 반환 청구가, 계단참에 상자를 쌓아 둔 정도라면 방해 제거 청구가 중심이 되고, 어느 경우든 그동안의 사용 이익을 부당이득으로 함께 정리할지 판단합니다. 어떤 조합이 맞는지는 현장 사진과 사용 형태를 보고 정하는 것이 안전합니다.

임대 범위 안의 사용은 '용법'의 문제로 따로 봅니다

반대로 문제의 공간이 임대차 목적물 안이라면 소유권에 기한 반환청구는 맞지 않습니다. 임차인은 계약에 따라 그 공간을 점유할 권리가 있기 때문입니다. 이때 쟁점은 점유 자체가 아니라, 임차인이 정해진 방법대로 쓰고 있느냐로 옮겨 갑니다.

민법 제654조는 "제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다."라고 정합니다. 준용되는 제610조 제1항은 "차주는 계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하여야 한다."라는 조문이므로, 임차인도 계약이나 목적물의 성질에 따라 정해진 용법으로 사용·수익해야 합니다. 예컨대 옥상까지 임대 목적물에 포함됐지만 계약서에 휴게 공간 용도로 적어 두었는데 무거운 자재를 쌓아 방수층이 손상되는 경우라면 용법 위반이 문제 될 수 있습니다.

주의할 점은 제654조가 준용하는 범위가 제610조 제1항과 제615조부터 제617조까지로 한정된다는 것입니다. 사용대차에 관한 다른 항까지 임대차에 그대로 끌어와 해지 근거로 삼는 설명은 조문 구조와 맞지 않습니다. 용법 위반이 계약 해지나 갱신거절로 이어지는지는 계약서 특약, 위반의 정도, 시정 요구에 대한 임차인의 태도 같은 사정을 함께 보아야 합니다.

임대 범위 안과 밖이 섞인 사안도 많습니다. 점포는 임대 범위 안이고 옥상은 밖인데 점포에서 쓰는 실외기를 옥상에 올린 경우가 대표적입니다. 이때는 점포 사용은 용법의 문제로, 옥상의 실외기 설치는 소유권의 문제로 나누어 보고 각각에 맞는 청구를 따로 세우는 것이 설계의 출발점입니다. 계약 종료 뒤에는 제654조가 준용하는 제615조에 따라 임차인이 목적물을 반환할 때 원상에 회복하여야 하므로, 임대 범위 안에서 생긴 변경은 원상회복 정산의 문제로도 이어집니다.

범위 밖 사용이 갱신거절이나 해지 사유가 될 수 있을까?

임대인이 가장 궁금해하는 대목입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하면서, 거절할 수 있는 경우를 각 호로 열거합니다. 그중 제8호가 "그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우"이고, 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제9호도 같은 문언을 두고 있습니다.

다만 옥상이나 복도를 무단으로 쓴 사실이 곧바로 이 '현저한 의무 위반'이나 '중대한 사유'에 해당한다고 단정할 수는 없습니다. 사용 기간과 규모, 다른 임차인이나 건물 관리에 끼친 영향, 시정 요구를 받고도 계속했는지, 원상회복이 쉬운지 같은 사정을 종합해 판단이 갈릴 수 있습니다. 한두 번 상자를 내놓은 정도와 잠금장치를 달아 옥상을 독점한 경우는 무게가 다를 수밖에 없습니다.

또 하나 섞지 말아야 할 것이 갱신거절과 해지의 구분입니다. 갱신거절 사유는 임차인의 갱신 요구를 거절해 계약 만료 시점에 계약을 끝낼 수 있는지의 문제이고, 해지는 계약 기간 중에 계약을 끝내는 문제입니다. 갱신거절 사유에 해당할 수 있다고 해서 기간 중 해지도 할 수 있다는 결론이 따라 나오지는 않으며, 해지는 계약서의 해지 특약이나 별도의 법적 근거가 있는지를 따로 확인해야 합니다.

그래서 실무에서는 두 갈래로 대응합니다. 계약 기간이 넉넉히 남아 있으면 범위 밖 부분의 반환이나 방해 제거를 먼저 요구하고, 그 과정의 시정 요구와 불응 기록을 남겨 만료 시점의 판단 자료로 씁니다. 만료가 다가왔다면 갱신 관련 통지 기간을 놓치지 않도록 관리하면서, 범위 밖 부분까지 한 소송에서 정리할지를 결정합니다.

임대 범위를 증거로 특정하는 다섯 가지 자료

소유권에 기한 청구든 용법 위반 주장이든, 출발점은 "어디까지 빌려줬는가"를 증거로 보여 주는 일입니다. 제213조 단서 때문에 임차인이 점유할 권리를 내세우면, 임대인은 그 공간이 임대 범위 밖이라는 점을 구체적으로 설명해야 하는 상황에 놓이기 쉽습니다. 말로 하는 설명보다 계약 당시의 문서와 날짜가 남은 사진이 훨씬 설득력이 큽니다.

1. 임대차계약서의 목적물 표시 — 층·호수·면적이 어떻게 적혀 있는지, 옥상이나 공터 사용에 관한 특약이 있는지
2. 계약서에 붙인 도면이나 건축물대장의 층별 현황 — 임대 부분의 경계를 선으로 보여 주는 자료
3. 입주 당시 사진과 중개 과정의 설명 자료 — 옥상·복도가 비어 있었다는 사실과 설명 범위
4. 무단 사용이 시작된 시점과 물건·시설의 변화를 담은 날짜별 사진 — 사용 기간 특정의 핵심
5. 시정 요구 문자·내용증명과 임차인의 답변 — 허락 여부와 불응 사실을 보여 주는 기록

특히 면적이 중요합니다. 계약서의 면적이 점포 내부만 반영하고 있다면 옥상이나 공터가 포함되지 않았다는 정황이 됩니다. 반대로 계약서에 옥상 사용을 허용하는 문구가 있거나, 중개 과정에서 그런 설명이 오간 기록이 있다면 범위 밖이라는 주장은 약해질 수 있습니다. 불리한 자료도 미리 파악해 두어야 소송 중간에 전략이 흔들리지 않습니다.

사용 시점 기록은 부당이득 청구와 직결됩니다. 언제부터 어떤 물건이 놓였는지, 잠금장치는 언제 생겼는지를 날짜가 남는 방식으로 정리해 두면 사용 기간을 특정하는 자료가 됩니다. 다른 층 임차인의 민원 문자나 관리 일지도 방해 상태를 보여 주는 보조 자료로 쓰일 수 있습니다.

목적물 특정은 소장 단계에서 다시 한번 중요해집니다. 판결은 주문에 적힌 대로 집행되므로, 옥상 중 어느 부분을 인도하라는 것인지, 어떤 시설을 철거하라는 것인지가 도면과 사진으로 특정되어 있어야 집행 현장에서 다툼이 줄어듭니다. 건물 일부를 대상으로 하는 도면 작성은 별도의 실무가 필요한 영역이라, 사건 초기에 청구 설계와 함께 준비하는 편이 시간과 비용을 아낍니다.

세입자의 흔한 반론 네 가지, 이렇게 판단합니다

범위 밖 사용을 지적하면 임차인 쪽에서 나오는 말은 대체로 비슷합니다. 아래 반론은 실제 분쟁에서 자주 등장하는 유형이며, 각각 어떤 점을 확인해야 하는지 정리했습니다. 어느 반론이든 결론은 증거에 따라 달라질 수 있으므로, 단정적인 대응보다 확인할 사실을 먼저 짚는 것이 안전합니다.

반론에 대응할 때 가장 흔한 실수는 감정적인 문자로 맞서다가 "그럼 일단 그대로 두라"는 식의 애매한 답을 남기는 것입니다. 이런 문장은 나중에 허락의 증거로 쓰일 수 있습니다. 협의를 하더라도 허락하는 범위와 기한을 문서로 명확히 하고, 허락하지 않는 부분은 그 뜻을 분명히 남기는 습관이 필요합니다.

명도소송 청구 설계, 인도·철거·부당이득을 한 소장에

계약 종료 사유가 있어 어차피 명도소송을 해야 한다면, 임대 부분의 인도와 범위 밖 부분의 인도·철거를 한 소송에서 함께 청구하도록 설계하는 것이 대체로 효율적입니다. 임대 부분만 인도받고 옥상 구조물이 그대로 남으면 그 부분 때문에 또 다른 절차를 밟아야 할 수 있기 때문입니다. 소장의 청구취지에는 임대 부분과 범위 밖 부분을 도면 표시로 구분해 적고, 철거 대상 시설은 따로 특정합니다.

인도 부분의 집행은 민사집행법 제258조에 따릅니다. 제1항은 "채무자가 부동산이나 선박을 인도하여야 할 때에는 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다."라고 정하고, 제2항에 따라 이 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 합니다. 옥상에 쌓인 상자나 집기처럼 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하는 구조이므로(제3항), 판결 주문에 옥상 부분의 인도가 들어가 있어야 이 절차를 함께 탈 수 있습니다.

반면 옥상에 고정한 구조물이나 설비를 없애는 일은 점유를 넘겨받는 것과 성격이 다릅니다. 민법 제389조 제2항 후단은 채무가 채무자의 일신에 전속하지 아니한 작위를 목적으로 한 때에는 채무자의 비용으로 제삼자에게 이를 하게 할 것을 법원에 청구할 수 있다고 정하고, 민사집행법 제260조 제1항은 이 경우 제1심 법원은 채권자의 신청에 따라 민법의 규정에 의한 결정을 하여야 한다고 정합니다. 흔히 대체집행이라고 부르는 절차입니다.

제260조 제2항에 따라 채권자는 그 행위에 필요한 비용을 미리 지급할 것을 채무자에게 명하는 결정을 신청할 수 있고, 이 경우에도 뒷날 초과비용을 청구할 권리는 영향을 받지 않습니다. 제1항과 제2항의 신청에 관한 재판에는 즉시항고를 할 수 있습니다(제3항). 그래서 철거 대상 시설은 판결 주문에 철거를 명하는 형태로 특정되어 있어야 하고, 어떤 물건이 동산으로 처리되고 어떤 시설이 철거 대상인지 소장 단계에서 나눠 두어야 합니다.

절차의 큰 흐름은 다른 명도 사건과 같습니다. 명도 내용증명으로 반환과 철거를 요구하고, 점유가 다른 사람에게 넘어갈 우려가 있으면 점유이전금지가처분을 검토하며, 명도소송으로 판결을 받은 뒤 강제집행에 들어갑니다. 강제집행은 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸리는 것이 보통이고, 짐 반출은 법원 소속 집행관에 의하여 이루어집니다.

집행 당일 옥상에서 나온 동산은 채무자에게 인도하는 것이 원칙이지만, 채무자도 없고 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족이나 채무자의 대리인·고용인도 없으면 집행관은 그 동산을 채무자의 비용으로 보관하여야 합니다(제258조 제4항·제5항). 채무자가 그 동산의 수취를 게을리한 때에는 집행관은 집행법원의 허가를 받아 그 동산을 매각하고 비용을 뺀 뒤에 나머지 대금을 공탁하여야 합니다(제6항). 옥상 적재물이 많을수록 이 단계의 부담이 커지므로, 소송 중 합의 퇴거 협의에서 잔존물 처리 방법을 함께 정해 두는 것도 방법입니다.

직접 치우거나 잠그면 안 되는 이유와 내용증명 문구

옥상 문을 잠가 버리거나 쌓인 물건을 임대인이 직접 치우고 싶은 마음은 충분히 이해됩니다. 그러나 판결과 집행 절차를 거치지 않고 임차인의 물건을 임의로 옮기거나 버리면, 손해배상 청구나 형사 고소로 번지는 민형사 분쟁의 소지가 생깁니다. 임대인이 방어해야 하는 입장으로 바뀌면 정작 명도 일정 전체가 늦어질 수 있습니다.

특히 물건의 소유자가 누구인지, 가치가 얼마인지 다툼이 생기면 사실관계를 되돌리기 어렵습니다. 적재물 안에 영업용 재고나 고가 장비가 섞여 있었다는 주장이 나오면, 임대인은 무엇을 어떻게 옮겼는지 해명해야 하는 부담을 지게 될 수 있습니다. 그래서 현장 정리는 판결 이후 집행관 절차에 맡기는 것이 원칙이고, 그 전까지는 사진과 기록으로 상태를 보존하는 데 집중하는 편이 안전합니다.

그 대신 지금 할 수 있는 일은 기록과 요구입니다. 내용증명에는 첫째 임대차 목적물의 범위를 계약서 기재 그대로, 둘째 범위 밖으로 사용 중인 장소와 물건·시설의 구체적 내용, 셋째 반환과 철거를 요구하는 기한, 넷째 기한까지 이행하지 않으면 법적 절차로 진행한다는 뜻, 다섯째 그동안의 사용 이익 정산을 청구할 수 있다는 뜻을 담습니다. 위협적인 표현이나 임의 철거·잠금 예고는 넣지 않는 것이 좋습니다.

내용증명은 그 자체로 강제력이 있는 문서는 아니지만, 시정 요구를 받고도 사용을 계속했다는 사실을 보여 주는 자료가 됩니다. 이는 범위 밖 점유의 반환 청구뿐 아니라, 만료 시점에 갱신거절 사유를 주장할 때 위반의 정도를 설명하는 근거로도 쓰일 수 있습니다. 법도에 사건을 맡기시면 내용증명과 점유이전금지가처분은 선임 시 0원으로 함께 진행하며, 선임료는 200만원부터 사안별로 안내해 드립니다. 문구가 고민되신다면 02-591-5657로 먼저 상황을 말씀해 주십시오.

법원 실비(인지·송달료·열쇠수리공·우편료 등)는 사건에 따라 대략 50만~100만원 범위에서 별도로 듭니다. 고정 시설 철거가 필요한 사건은 대체집행 단계의 비용이 따로 생길 수 있고 그 규모는 시설과 현장 사정에 따라 달라지므로, 상담 시 사안에 맞춰 안내해 드립니다.

자주 묻는 질문