명도소송 비용 청구는 판결을 받은 뒤에야 본격적으로 시작되는 일입니다. 특히 보증금이 남아 있는 사건이라면 무엇을 얼마나 빼고 돌려줄지가 명도 날짜와 직접 맞물립니다. 정산 방향을 정하기 어렵다면 02-591-5657로 판결문과 보증금 원장을 준비해 문의해 주십시오.

승소한 임대인, 소송비용을 남은 보증금에서 바로 빼도 될까?

명도소송을 끝낸 임대인에게 가장 자연스럽게 떠오르는 생각은 이렇습니다. 세입자가 소송에서 졌으니 내가 쓴 돈은 세입자 몫이고, 마침 돌려줄 보증금이 남아 있으니 거기서 빼고 주면 된다는 것입니다. 계산은 간단해 보이지만 이 생각에는 법 구조와 어긋나는 지점이 두 군데 있습니다. 판결은 부담할 사람을 정해 줄 뿐 액수까지 정해 주지 않는 경우가 많다는 점, 그리고 임대인이 지출한 돈 가운데 소송비용으로 인정되는 범위를 법이 따로 정해 두었다는 점입니다.

그렇다고 보증금에서 무언가를 공제하는 일 자체가 언제나 잘못이라는 뜻은 아닙니다. 연체된 월세처럼 계약서와 입금 내역으로 금액이 분명하게 드러나는 항목은 정산이 비교적 간명합니다. 문제가 되는 것은 소송비용처럼 금액이 아직 확정되지 않은 항목입니다. 확정되지 않은 금액을 임대인이 스스로 계산해 공제하면, 세입자는 돌려받을 보증금이 부당하게 줄었다고 다툴 명분을 얻게 되고, 이 다툼은 그대로 명도 일정과 엮입니다.

보증금이 어떤 채무까지 담보하는지도 짚어 둘 필요가 있습니다. 대법원 판결은 임대차보증금이 임대차 관계가 끝나 목적물을 반환할 때까지 생긴 임차인의 채무를 담보한다는 취지로 이해됩니다. 다만 명도소송에 든 비용이 그 담보 범위에 들어가는지, 들어간다면 어느 금액까지인지는 조문이 직접 정하고 있지 않아 사안에 따라 다퉈질 수 있는 영역입니다. 그래서 공제를 하려면 항목별 근거와 정산서를 반드시 남기고, 다툼이 생기면 확정결정으로 금액을 굳히는 방법을 함께 준비해 두는 편이 안전합니다.

판결 주문의 소송비용 문구가 정해 주는 것과 정해 주지 않는 것

민사소송법 제98조는 "소송비용은 패소한 당사자가 부담한다."라고 정합니다. 그리고 법원은 사건을 완결하는 재판에서 직권으로 그 심급의 소송비용 전부에 대하여 재판하여야 합니다(제104조 본문). 명도소송 판결문 주문에 소송비용은 피고가 부담한다는 문구가 들어가는 이유가 여기에 있습니다. 임대인이 따로 청구하지 않아도 법원이 소송비용을 누가 부담할지 판단해 주는 구조입니다.

하지만 이 문구가 정하는 것은 부담의 주체와 비율입니다. 주문에 구체적인 금액이 함께 적히지 않았다면, 그 금액을 정하는 절차는 따로 예정되어 있습니다. 제110조①은 소송비용의 부담을 정하는 재판에서 그 액수가 정하여지지 아니한 경우를 전제로, 제1심 법원이 당사자의 신청을 받아 결정으로 소송비용액을 확정한다고 정합니다. 다시 말해 판결문만 들고서는 세입자가 부담할 소송비용이 정확히 얼마인지 아직 법적으로 정해지지 않은 상태일 수 있다는 뜻입니다.

일부만 이긴 경우라면 사정은 한 번 더 복잡해집니다. 일부패소의 경우에 당사자들이 부담할 소송비용은 법원이 정하고, 사정에 따라 한쪽 당사자에게 소송비용 전부를 부담하게 할 수도 있습니다(제101조). 건물 인도는 인정됐지만 함께 청구한 연체차임이나 부당이득 일부가 받아들여지지 않았다면, 주문에 적힌 부담 비율부터 확인해야 합니다. 비율이 나뉘어 있는데도 임대인이 전부를 세입자 몫으로 계산해 공제하면 그 자체로 계산이 틀어집니다.

두 칸을 나란히 놓고 보면 다툼이 어디서 생기는지 분명해집니다. 왼쪽 계산은 임대인 입장에서 지극히 상식적이지만, 오른쪽 구조와 비교하면 금액을 정하는 주체와 절차가 빠져 있습니다. 세입자 쪽에서 공제액을 문제 삼을 때 내세우는 논리도 대부분 이 빈틈에서 나옵니다. 임대인이 정한 금액은 법원이 정한 금액이 아니라는 주장입니다.

실제로 낸 선임료가 그대로 소송비용이 되지 않는 이유

공제 착각의 핵심은 변호사 보수에 있습니다. 민사소송법 제109조①은 "소송을 대리한 변호사에게 당사자가 지급하였거나 지급할 보수는 대법원규칙이 정하는 금액의 범위안에서 소송비용으로 인정한다."라고 정합니다. 임대인이 변호사와 약정한 보수가 얼마이든, 상대방에게 부담시킬 수 있는 소송비용으로 잡히는 것은 규칙이 정한 범위 안의 금액이라는 뜻입니다.

구체적인 산입 기준은 대법원규칙 사항이라 이 글에서 숫자로 적지 않습니다. 중요한 것은 약정 보수와 소송비용으로 인정되는 금액 사이에 차이가 생길 수 있다는 구조 자체입니다. 사건의 규모와 약정 방식에 따라 그 차이는 작을 수도, 클 수도 있습니다. 실제 지출한 선임료 전액을 공제액으로 잡는 순간, 법이 인정하는 소송비용 범위를 넘어선 부분이 섞일 위험이 생기는 이유입니다.

제109조②도 함께 알아 두면 좋습니다. 소송비용을 계산할 때에는 여러 변호사가 소송을 대리하였더라도 한 변호사가 대리한 것으로 봅니다. 여러 명을 함께 선임한 경우에도 각자의 보수를 모두 더해 상대방에게 넘길 수 있는 구조가 아니라는 뜻입니다. 도중에 변호사를 바꾼 경우도 이 조문과 대법원규칙에 따라 계산됩니다. 공제액을 계산할 때 이 부분까지 반영하지 않으면 세입자 쪽에서 과다 공제라고 다툴 여지가 커집니다.

결국 남은 보증금에서 선임료 전액을 빼는 방식은 규칙이 인정하는 범위를 넘는 부분에 대해 따로 공제 근거를 설명해야 하는 부담을 임대인에게 남깁니다. 그 근거가 마땅치 않을 수 있다는 점에서, 실제 지출액과 소송비용 인정액은 처음부터 구분해 기록해 두는 것이 좋습니다. 아래 세 가지 비용은 성격이 서로 달라 한데 섞어 계산하면 안 됩니다.

세 가지를 나눠 두면 정산서가 훨씬 단단해집니다. 법원에 낸 비용은 영수증으로, 변호사 보수는 규칙상 인정 범위라는 틀로, 강제집행비용은 집행 절차 안의 변상 구조로 각각 설명할 수 있기 때문입니다. 반대로 셋을 합친 한 줄짜리 금액을 보증금에서 빼면, 세입자는 그중 어느 부분이 근거가 없는지를 하나만 짚어도 전체 공제를 문제 삼을 수 있습니다.

공제 금액 다툼이 명도 자체를 늦추는 구조

소송비용 공제가 단순히 돈 문제로 끝나지 않는 이유는 보증금 반환과 건물 인도가 서로 맞물려 있기 때문입니다. 대법원 판결은 임대차가 끝난 뒤 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 목적물 반환 의무를 동시이행 관계로 보는 취지이고, 그 바탕에는 민법 제536조①의 동시이행 항변권이 있습니다. 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다는 규정입니다.

이 구조에서 임대인이 소송비용을 공제한 금액만 제공하겠다고 하고 세입자가 그 공제가 부당하다고 맞서면, 임대인의 제공이 제대로 된 이행 제공인지가 다툼의 대상이 됩니다. 명도 판결이 보증금 반환과 상환으로 건물 인도를 명한 경우라면 문제는 더 직접적입니다. 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있기 때문입니다(민사집행법 제41조①).

즉 공제액이 다퉈지는 동안에는 어떤 금액을 제공해야 적법한 이행 제공으로 인정되는지가 불분명해지고, 그만큼 집행 개시가 늦어질 수 있습니다. 소송비용 몇 푼을 먼저 챙기려다 정작 가장 중요한 점유 회복이 밀리는 결과가 생길 수 있다는 점에서, 명도소송 비용 청구는 명도 일정과 분리해 설계하는 것이 원칙에 가깝습니다.

반대로 연체가 길어져 보증금이 이미 모두 소진된 사건이라면 돌려줄 보증금 자체가 남지 않으므로 이 쟁점은 상대적으로 작아집니다. 이 경우 소송비용은 공제가 아니라 별도로 회수해야 하는 채권이 되고, 확정결정으로 금액을 정한 뒤 회수 방법을 검토하는 순서가 됩니다. 실제 현장에서 오가는 말을 기준으로 정리하면 다음과 같습니다.

남은 보증금 정산서, 항목을 이렇게 나누십시오

정산서의 핵심은 항목 분리입니다. 금액이 분명한 항목과 다툼이 예상되는 항목, 그리고 아직 금액이 정해지지 않은 항목을 한 줄에 섞지 않는 것만으로도 분쟁의 크기가 크게 달라집니다. 아래 표는 명도소송을 마친 임대인이 남은 보증금을 정리할 때 자주 등장하는 다섯 가지 항목을 성격별로 나눈 것입니다. 각 항목이 실제 공제 대상이 되는지, 금액이 얼마인지는 계약 내용과 사실관계에 따라 달라집니다.

표에서 보듯 소송비용과 강제집행비용은 나머지 세 항목과 근거 법률부터 다릅니다. 연체차임과 원상복구비는 임대차 관계에서 생긴 채무라는 점에서 보증금 정산의 전형적인 대상으로 다뤄지지만, 소송비용은 소송이라는 별도 절차에서 생긴 비용이고 금액을 정하는 절차도 따로 있습니다. 같은 정산서 안에 적더라도 줄을 나누고 근거를 달리 적어야 하는 이유입니다.

원상복구비는 민법 제615조가 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다고 정하고, 제654조가 이를 임대차에 준용하는 구조에서 나옵니다. 다만 어디까지가 원상회복 범위인지는 입주 당시 상태에 따라 달라지므로, 입주 때 사진과 계약서 특약이 없으면 금액을 두고 다툼이 길어지기 쉽습니다. 종료 후 사용이익 역시 법률상 원인 없이 이익을 얻은 부분을 반환하라는 부당이득 법리로 다뤄지는 만큼, 기간과 기준을 분명히 적어야 합니다.

실무적으로는 다툼 없는 항목만 먼저 정산서에 확정 금액으로 적고, 소송비용은 확정결정을 받은 뒤 정산하겠다는 취지로 별도 줄에 표시하는 방식을 많이 검토합니다. 이렇게 하면 세입자는 확정된 금액에 대해서는 다툴 여지가 줄고, 소송비용 부분은 법원 결정이라는 객관적 기준으로 넘어가게 됩니다. 정산서는 내용증명으로 보내 도달 시점과 내용을 남겨 두는 것이 좋습니다.

소송비용은 확정결정으로 금액을 굳히는 길

금액이 정해지지 않은 소송비용을 법적으로 굳히는 절차가 소송비용액 확정결정입니다. 제110조①은 "소송비용의 부담을 정하는 재판에서 그 액수가 정하여지지 아니한 경우에 제1심 법원은 그 재판이 확정되거나, 소송비용부담의 재판이 집행력을 갖게된 후에 당사자의 신청을 받아 결정으로 그 소송비용액을 확정한다."라고 정합니다. 신청하는 법원은 항소심까지 갔더라도 제1심 법원이라는 점, 그리고 법원이 알아서 해 주는 것이 아니라 당사자의 신청이 있어야 한다는 점이 중요합니다.

신청할 때에는 비용계산서, 그 등본과 비용액을 소명하는 데 필요한 서면을 제출하여야 합니다(제110조②). 소송 초기부터 영수증과 납부 자료, 선임 계약 관련 서류를 정리해 두어야 하는 이유가 여기에 있습니다. 결정이 나오면 이에 대하여 즉시항고를 할 수 있으므로(제110조③), 세입자 쪽에서도 금액을 다툴 통로가 열려 있습니다. 공적인 절차를 거쳐 금액이 정해진다는 점에서, 임대인이 혼자 정한 공제액보다 다툼의 여지가 줄어드는 효과가 있습니다.

확정결정으로 금액이 굳은 뒤에는 정산 방식도 다시 검토할 수 있습니다. 확정된 소송비용상환채권과 남은 보증금반환채권은 모두 금전채권이라는 점에서, 쌍방 채무의 이행기가 도래한 때 대등액에 관하여 상계할 수 있다는 민법 제492조①의 상계를 검토할 여지도 있습니다. 다만 상계 요건을 갖추었는지, 채무의 성질상 상계가 허용되는지, 그 효과가 어디까지 미치는지는 사안별 판단이 필요하므로 단정해서 처리하지 않는 것이 좋습니다.

현실적인 선택지는 두 가지로 압축됩니다. 하나는 다툼 없는 항목만 공제한 나머지 보증금을 제공해 명도를 먼저 마무리하고, 소송비용은 확정결정을 받은 뒤 별도로 청구하는 방식입니다. 다른 하나는 소송비용 추정액을 일단 공제하되 근거를 정산서에 상세히 남기는 방식입니다. 앞의 방식은 명도 일정을 지키기에 유리하고, 뒤의 방식은 회수 가능성을 높이려는 의도이지만 이행 제공을 둘러싼 다툼이 생길 위험을 함께 안게 됩니다. 어느 쪽이 나은지는 남은 보증금 규모와 세입자의 태도에 따라 달라집니다.

강제집행까지 갔다면 그 비용은 누가 어떻게 부담할까?

세입자가 판결을 받고도 나가지 않아 강제집행까지 진행했다면, 이 단계의 비용은 소송비용과 다른 규칙을 따릅니다. 민사집행법 제53조①은 "강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받는다."라고 정합니다. 집행 비용의 최종 부담자는 채무자이고, 회수도 집행 절차 안에서 우선적으로 이뤄지는 구조라는 점이 소송비용과 다릅니다.

다만 집행을 시작하는 단계에서는 임대인이 먼저 비용을 내야 합니다. 민사집행의 신청을 하는 때에는 채권자는 민사집행에 필요한 비용으로서 법원이 정하는 금액을 미리 내야 하고, 법원이 부족한 비용을 미리 내라고 명하는 때에도 같습니다(제18조①). 예납한 비용은 결국 채무자가 부담할 비용이지만, 실제로 돌려받는 과정은 집행 절차와 채무자의 재산 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 예납 금액은 사건마다 법원이 정하므로 영수증을 빠짐없이 보관해 두어야 합니다.

제53조②도 기억해 둘 만합니다. 강제집행의 기초가 된 판결이 파기된 때에는 채권자가 그 비용을 채무자에게 변상하여야 합니다. 가집행 선고가 붙은 판결로 먼저 집행했다가 상급심에서 판결이 뒤집히면 비용 부담의 방향이 바뀔 수 있다는 뜻입니다. 집행 비용을 남은 보증금에서 미리 빼 두는 방식이 위험할 수 있는 또 하나의 이유입니다.

명도 강제집행은 신청부터 본집행까지 약 3개월 정도를 예상하는 경우가 많고, 짐의 반출은 법원 소속 집행관에 의하여 이뤄집니다. 집행 비용을 보증금에서 공제할 수 있는지도 결국 보증금의 담보 범위 문제와 연결되므로, 소송비용과 마찬가지로 단정하기보다는 집행 절차 안의 변상 구조를 먼저 활용하고 남는 부분을 정산에서 다루는 순서가 무난합니다.

판결문을 받은 날부터 해야 할 실무 순서

지금까지의 내용을 행동 순서로 바꾸면 다음과 같습니다. 핵심은 소송비용 문제를 명도 일정과 분리하고, 금액이 분명한 항목과 그렇지 않은 항목을 처음부터 다른 길로 보내는 것입니다. 명도소송 비용 청구를 서두르다 점유 회복이 늦어지는 일을 막는 데 초점을 맞췄습니다.

1. 주문 문구 확인
   소송비용 부담 문구와 비율, 상환이행 판결인지, 가집행 선고가 붙었는지 확인합니다.
2. 보증금 잔액 계산
   입금 원장을 기준으로 실제 남은 보증금을 다시 계산합니다.
3. 항목 분리
   연체차임, 사용이익, 원상복구비, 소송비용, 집행비용을 각각 다른 줄로 나눕니다.
4. 정산서와 통지
   다툼 없는 항목만 확정 금액으로 적어 내용증명으로 보냅니다.
5. 확정신청 병행 검토
   소송비용은 영수증과 계산서를 갖춰 제1심 법원 신청을 검토합니다.
6. 인도 일정 분리
   비용 다툼과 별개로 인도 날짜를 협의하고, 불응하면 집행을 준비합니다.

이 순서에서 가장 자주 빠지는 단계가 세 번째와 다섯 번째입니다. 항목을 나누지 않은 채 한 줄 합계로 공제하거나, 확정신청을 미뤄 두다가 영수증을 잃어버려 소명이 어려워지는 경우가 적지 않습니다. 반대로 이 두 단계를 지키면 세입자가 다툴 수 있는 지점이 눈에 띄게 줄어듭니다.

또 하나 기억할 점은 정산 다툼이 있어도 인도 일정 협의는 따로 진행할 수 있다는 것입니다. 세입자가 정산이 끝나야 나가겠다고 하더라도, 다툼 없는 금액을 제공할 준비가 되어 있다는 점을 서면으로 남기면 이후 집행 단계에서 이행 제공을 증명하는 자료의 하나로 활용될 수 있습니다. 다만 적법한 이행 제공인지는 판결 주문과 사안에 따라 판단됩니다. 명도와 비용은 같은 판결에서 나왔지만, 실무에서는 서로 다른 속도로 처리해야 하는 일입니다.

자주 묻는 질문