월세 일부 입금 변제충당, 왜 '어느 달'인지가 중요할까?

월세가 밀린 세입자 가운데에는 몇 달 치를 한 번에 내지 못하고, 돈이 생기는 대로 일부씩 넣는 경우가 적지 않습니다. 임대인 입장에서는 통장에 돈이 들어오기는 하는데, 그 돈으로 몇 월분이 정리되었고 몇 월분이 남았는지 장부가 조금씩 흐트러지기 시작합니다. 처음에는 총액만 맞으면 된다고 생각하기 쉽습니다. 그런데 명도소송을 준비하는 순간 이 문제는 생각보다 커집니다. 소장에는 어느 기간의 차임이 미납인지, 그 금액이 얼마인지, 지연손해금을 언제부터 계산하는지를 구체적으로 적어야 하기 때문입니다.

먼저 짚어 둘 점이 있습니다. 차임 연체를 이유로 한 해지 요건은 '몇 달 연속'이 아니라 밀린 금액의 합계를 기준으로 합니다. 민법 제640조는 "건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다"고 정합니다. 상가건물은 상가건물 임대차보호법 제10조의8이 "임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다"고 정해 기준이 3기입니다. 두 조문 모두 연체액, 곧 밀린 금액을 기준으로 삼습니다.

그래서 들어온 돈을 1월분으로 보든 3월분으로 보든, 밀린 차임 원금의 합계 자체는 대개 달라지지 않습니다. 해지가 가능한지 판단하는 단계에서는 충당 순서가 결론을 바꾸는 일이 생각보다 드물다는 뜻입니다. 다만 받은 돈의 일부가 비용이나 이자 성격의 금액에 먼저 충당된다고 보면 차임 원금의 잔액이 달라질 여지가 있습니다.

반면 어느 달이 미납으로 남느냐는 세 가지 결과를 직접 바꿉니다. 첫째는 소멸시효입니다. 월 차임은 달마다 따로 시효를 따지게 되므로, 가장 오래된 달이 남아 있으면 그 달부터 시효를 챙겨야 합니다. 둘째는 지연손해금입니다. 지체책임은 각 달 차임의 기한이 도래한 때부터 생기므로, 남은 달이 어디냐에 따라 기산점이 달라집니다. 셋째는 소장 청구취지입니다. 미납 기간과 금액을 특정하는 방식 자체가 충당 계산 결과에 달려 있습니다.

1순위: 세입자가 '몇 월분'이라고 지정하면 그 달부터 지워집니다

변제충당의 출발점은 돈을 내는 사람의 지정입니다. 민법 제476조①은 채무자가 동일한 채권자에 대하여 같은 종류를 목적으로 한 수개의 채무를 부담한 경우에 변제의 제공이 그 채무 전부를 소멸하게 하지 못하는 때에는 "변제자는 그 당시 어느 채무를 지정하여 그 변제에 충당할 수 있다"고 정합니다. 월세 사건에 대입하면, 같은 임대인에게 매달 생기는 차임 채무가 여러 개 쌓여 있고 이번에 넣은 돈이 그 전부를 없애지 못할 때, 세입자가 어느 달 차임에 쓸지 고를 수 있다는 뜻입니다.

여기서 중요한 표현이 '그 당시'입니다. 지정은 변제할 때 해야 한다는 의미로 읽힙니다. 입금하면서 입금자명에 '3월분'이라고 적거나, 입금 직후 문자로 '이번 돈은 5월 월세입니다'라고 알리는 것이 전형적인 모습입니다. 또 제476조③은 변제충당을 상대방에 대한 의사표시로 한다고 정하므로, 세입자의 지정은 임대인에게 전달되어야 의미가 있습니다. 다만 짧은 입금자명 메모가 지정의 의사표시로 인정되는지는 메모 문구와 그 전후 사정에 따라 판단이 달라질 수 있어 단정하기 어렵습니다.

세입자가 어느 달을 지정하느냐에 따라 임대인에게 남는 숙제가 달라집니다. 세입자가 가장 최근 달을 지정하면 오래된 달이 미납으로 남습니다. 오래된 달이 남아 있으면 그 달의 시효 기간이 먼저 흘러가므로, 임대인은 그 달의 차임부터 청구 시점을 관리해야 합니다.

실무에서는 세입자가 나중에 말을 바꾸는 경우가 자주 문제됩니다. 입금할 때는 아무 말이 없다가, 소송이 시작된 뒤에 그 돈은 특정 달 몫이었다고 주장하는 식입니다. 이때는 그 지정이 정말 변제 '당시'에 있었는지가 쟁점이 됩니다. 임대인은 통장 거래내역 원본, 입금자명 메모, 같은 날 주고받은 문자와 통화 기록을 날짜순으로 보관해 두는 것이 좋습니다. 입금 당시의 기록이 남아 있어야 사후 주장에 맞설 수 있습니다.

2순위: 세입자가 지정하지 않았다면 임대인이 정할 수 있을까?

세입자가 아무 표시 없이 돈만 넣었다면, 다음 순서는 돈을 받은 임대인입니다. 민법 제476조②는 "변제자가 전항의 지정을 하지 아니할 때에는 변제받는 자는 그 당시 어느 채무를 지정하여 변제에 충당할 수 있다. 그러나 변제자가 그 충당에 대하여 즉시 이의를 한 때에는 그러하지 아니하다."고 정합니다. 임대인에게도 지정권이 있지만, 그 권리는 세입자가 먼저 지정하지 않았을 때에만 생기고 세입자의 즉시 이의로 막힐 수 있는 권리입니다.

요건을 나눠 보면 네 가지입니다. 첫째, 세입자가 지정하지 않았어야 합니다. 둘째, 임대인이 '그 당시' 지정해야 합니다. 셋째, 지정은 상대방, 곧 세입자에 대한 의사표시로 해야 합니다(제476조③). 넷째, 세입자가 그 충당에 대하여 즉시 이의를 하면 임대인의 지정은 효력이 없습니다. 세입자가 즉시 이의했다면 세입자 쪽 지정이 따로 없는 한 다음 단계인 법정충당으로 계산하게 된다고 보는 것이 자연스럽고, 이의의 내용과 시점도 다툼이 될 수 있으니 답장까지 보관해 두어야 합니다.

임대인이 '그 당시'라는 요건을 맞추는 가장 현실적인 방법은 입금을 확인한 즉시 세입자에게 짧은 통지를 보내는 것입니다. 예를 들어 '○월 ○일 입금하신 금액은 ○년 ○월분 차임 중 미납 부분에 충당합니다'처럼, 입금일과 충당할 달을 특정해 문자나 메신저로 알리는 방식입니다. 몇 달이 지난 뒤 그동안의 입금을 한꺼번에 정리해 통지하는 방식이 '그 당시'의 지정으로 인정될지는 다툼의 여지가 있어 단정할 수 없습니다. 그래서 입금 때마다 바로 알리는 습관이 중요합니다.

그렇다면 임대인은 어느 달을 지정하는 것이 좋을까요. 일반적으로는 가장 오래된 달부터 충당한다고 지정하면 시효가 먼저 다가오는 채권이 줄어들고, 장부도 단순해집니다. 다만 사건마다 보증금의 규모, 해지 통지 시점, 갱신거절 사유로 쓸 연체 사실의 입증 같은 다른 사정이 얽혀 있어, 어떤 지정이 유리한지는 한 가지로 말하기 어렵습니다.

아무도 지정하지 않았다면, 민법 제477조 법정충당 4단계

실제 사건에서 가장 흔한 모습은 세입자도 메모 없이, 임대인도 아무 통지 없이 돈만 오간 경우입니다. 이때 적용되는 것이 민법 제477조입니다. 이 조문은 "당사자가 변제에 충당할 채무를 지정하지 아니한 때에는 다음 각호의 규정에 의한다"고 정하고, 네 개의 호로 순서를 매깁니다. 아래 흐름을 위에서부터 차례로 대입하면 들어온 돈이 어느 달로 가는지 계산할 수 있습니다.

1. 1

   이행기 도래 여부 (제477조 1호)

   "채무중에 이행기가 도래한 것과 도래하지 아니한 것이 있으면 이행기가 도래한 채무의 변제에 충당한다." 지급기일이 이미 도래한 달의 차임이 아직 도래하지 않은 다음 달 차임보다 먼저입니다.

2. 2

   변제이익 비교 (제477조 2호)

   "채무전부의 이행기가 도래하였거나 도래하지 아니한 때에는 채무자에게 변제이익이 많은 채무의 변제에 충당한다." 밀린 달이 모두 지급기일이 지났다면, 세입자에게 갚는 이익이 더 큰 채무가 먼저입니다.

3. 3

   이행기 선후 (제477조 3호)

   "채무자에게 변제이익이 같으면 이행기가 먼저 도래한 채무나 먼저 도래할 채무의 변제에 충당한다." 조건이 같은 월세라면 결국 가장 오래된 달부터 지워집니다.

4. 4

   채무액 비례 (제477조 4호)

   "전2호의 사항이 같은 때에는 그 채무액에 비례하여 각 채무의 변제에 충당한다." 여기서 전2호는 제2호와 제3호를 말합니다. 변제이익도, 이행기의 선후도 같은 채무끼리는 금액 비율대로 나눕니다.

1호는 세입자가 밀린 돈보다 많이 넣어 다음 달 몫까지 들어간 경우에 의미가 있습니다. 이미 지급기일이 도래한 달의 차임이 남아 있다면, 아직 기일이 도래하지 않은 다음 달 차임보다 그쪽이 먼저 정리됩니다.

2호의 변제이익은 채무자인 세입자 입장에서 어느 채무를 먼저 갚는 것이 더 이익인지를 따지는 개념입니다. 예컨대 어느 채무에는 이자나 지연손해금 부담이 따로 약정되어 있거나 담보가 붙어 있는 등 조건이 다르다면 변제이익이 달라질 여지가 있습니다. 매달 같은 금액, 같은 조건으로 정한 월세끼리는 변제이익이 같다고 볼 여지가 크지만, 사안의 구체적 사정에 따라 달리 판단될 수 있어 단정하기는 어렵습니다.

변제이익이 같다면 3호에 따라 이행기가 먼저 도래한 채무, 곧 가장 오래된 달의 차임부터 충당됩니다. 4호는 변제이익도 같고 이행기의 선후도 같은 채무가 여럿일 때를 위한 규정입니다. 예를 들어 같은 날 지급하기로 정한 두 채무가 함께 밀려 있다면, 들어온 돈을 각 채무액의 비율대로 나누어 충당하게 됩니다.

지연손해금이 붙어 있다면, 비용·이자·원본 순서(제479조)

지정충당·법정충당과 함께 살펴야 할 순서 규정이 하나 더 있습니다. 민법 제479조①은 "채무자가 1개 또는 수개의 채무의 비용 및 이자를 지급할 경우에 변제자가 그 전부를 소멸하게 하지 못한 급여를 한 때에는 비용, 이자, 원본의 순서로 변제에 충당하여야 한다."고 정합니다. 그리고 ②는 "전항의 경우에 제477조의 규정을 준용한다."고 정합니다. 문언이 '하여야 한다'이므로, 비용과 이자가 함께 걸려 있다면 원본보다 먼저 충당하는 것이 원칙입니다.

월세 사건에서 약정 이자가 붙는 경우는 많지 않습니다. 실제로 문제되는 것은 연체 차임에 대한 지연손해금입니다. 민법 제387조①은 "채무이행의 확정한 기한이 있는 경우에는 채무자는 기한이 도래한 때로부터 지체책임이 있다"고 정하고, 제397조①은 금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의하되, 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의한다고 정합니다. 법정이율은 제379조에 따라 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5%입니다. 매달 지급일을 정한 월세는 확정기한이 있는 채무이므로, 각 달 차임의 기한이 도래한 때부터 지체책임이 생깁니다.

그런데 이 지연손해금을 제479조의 '이자'와 같은 순서로 다룰 수 있는지는 단정하기 어렵습니다. 이자와 지연손해금은 성격이 다르다는 시각도 있을 수 있고, 사안에 따라 판단이 갈릴 여지가 있습니다. 만약 들어온 돈이 지연손해금에 먼저 충당된다고 보면 차임 원본이 더 많이 남고, 원본에 먼저 충당된다고 보면 원본 잔액이 줄어드는 대신 지연손해금이 남습니다. 어느 쪽으로 보느냐에 따라 소장에 적을 원금과 지연손해금의 숫자가 달라집니다.

그래서 소장을 쓸 때에는 어느 방식으로 계산했는지를 스스로 분명히 해 두어야 합니다. 어느 방식이 유리한지는 사건마다 다르므로 상담 시 함께 검토해 드립니다.

계산 예시: 같은 입금이라도 지정에 따라 남는 달이 달라진다

아래 예시는 월세 일부 입금 변제충당을 이해하기 쉽게 단순화한 설명용입니다. 금액 대신 '한 달 치'라는 단위를 씁니다. 매달 말일에 같은 금액의 월세를 내기로 했고, 1월분부터 3월분까지 석 달 치가 밀린 상태에서 세입자가 4월 초에 한 달 반 치를 한 번 입금했다고 가정합니다. 지연손해금과 비용 문제는 일단 제외하고 원본만 계산합니다.

표에서 보듯 세 경우 모두 밀린 원금의 합계는 한 달 반 치로 같습니다. 그래서 연체액을 기준으로 하는 해지 요건을 판단할 때에는 어느 방식으로 충당하든 결론이 같게 나옵니다. 차이가 나는 것은 미납으로 남는 달의 구성입니다. 세입자가 최근 달부터 지정했다면 1월분이 통째로 남고, 법정충당이나 임대인 지정에 따르면 1월분은 사라지고 2월분 일부와 3월분이 남습니다.

이 차이는 두 가지 숫자를 바꿉니다. 하나는 시효를 따질 첫 달입니다. 1월분이 남아 있으면 그 달 차임의 시효가 가장 먼저 다가옵니다. 다른 하나는 지연손해금의 기산점입니다. 1월분이 남아 있다면 1월분의 기한이 도래한 때부터 지연손해금이 계산되고, 1월분이 정리되었다면 2월분 남은 금액의 기한이 도래한 때부터 계산이 시작됩니다. 같은 돈이 같은 날 들어왔는데도 소장에 적을 숫자가 달라지는 이유가 여기에 있습니다.

충당 결과가 바꾸는 세 가지: 시효·지연손해금·청구취지

소멸시효: 오래된 달이 남아 있다면

민법 제163조는 "이자, 부양료, 급료, 사용료 기타 1년 이내의 기간으로 정한 금전 또는 물건의 지급을 목적으로 한 채권"을 3년의 단기소멸시효 대상으로 정합니다. 매달 지급하기로 한 월 차임이 여기에 해당한다는 것이 일반적인 이해입니다. 각 달의 차임은 별개의 채권으로 다뤄지므로, 달마다 시효를 따로 따지게 됩니다. 충당 결과 가장 오래된 달이 미납으로 남아 있다면, 그 달의 시효가 가장 먼저 완성에 가까워진다는 점을 염두에 두어야 합니다.

시효는 민법 제168조가 정한 청구, 압류 또는 가압류·가처분, 승인으로 중단됩니다. 세입자의 일부 입금이 남은 차임 채무를 승인한 것으로 평가될 여지도 있지만, 어느 채무를 어느 범위에서 승인한 것으로 볼지는 입금 경위와 사정에 따라 달라질 수 있어 단정하기 어렵습니다. 시효가 걱정되는 달이 있다면 승인에 기대기보다 소 제기 같은 재판상의 청구로 중단 사유를 분명히 갖추는 편이 안전합니다. 다만 소송이 각하·기각·취하되면 시효중단의 효력이 없습니다(민법 제170조①). 재판상의 청구로 중단된 시효는 민법 제178조②에 따라 재판이 확정된 때로부터 새로이 진행합니다.

청구취지: 표로 먼저 정리하고 문장으로 옮기기

명도소송에서 연체 차임을 함께 청구할 때는 청구취지에 어느 기간의 차임을 얼마 청구하는지 특정해야 합니다. 충당 계산이 정리되어 있지 않으면 세입자 측이 입금 내역을 들고 반박할 때 금액을 다시 계산해야 합니다. 해지 효력이 생긴 뒤부터 인도할 때까지의 기간은 차임이 아니라 차임 상당액으로 구분해 청구하는 것이 일반적이므로, 해지 시점 전후로 표를 나눠 두면 청구취지를 쓰기가 훨씬 수월합니다.

해지 사유와 갱신거절 사유는 따로, 그리고 흔한 주장 세 가지

월세 일부 입금 변제충당을 따질 때 자주 섞이는 것이 해지 사유와 갱신거절 사유입니다. 해지는 앞에서 본 민법 제640조(2기)와 상가건물 임대차보호법 제10조의8(3기)이 근거입니다. 반면 갱신거절 사유는 별도의 조문입니다. 주택은 주택임대차보호법 제6조의3① 단서 1호가 "임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우"를, 상가는 상가건물 임대차보호법 제10조① 단서 1호가 "임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우"를 정합니다.

갱신거절 사유의 문언은 '연체한 사실이 있는 경우'입니다. 그래서 세입자가 나중에 일부를 갚아 현재 연체액이 기준 아래로 내려갔을 때에도 과거에 연체한 사실이 그대로 남는지가 문제될 수 있습니다. 이 부분은 일부 변제의 시기와 경위에 따라 달리 볼 여지가 있어 단정할 수 없습니다. 또 보증금에서 밀린 차임을 공제하는 것을 변제충당과 같은 것으로 볼 수 있는지도 사안에 따라 판단이 갈릴 수 있습니다. 해지 통지와 갱신거절 통지를 준비할 때는 각 통지의 근거 조문을 따로 적어 두 사유를 섞지 않는 것이 중요합니다.

아래는 월세를 쪼개서 넣는 세입자와 분쟁이 생겼을 때 자주 듣는 주장과, 그에 대한 판단 포인트입니다.

임대인이 지금 할 일: 월별 연체 내역표와 충당 통지

세입자가 월세를 쪼개 넣기 시작했다면, 소송을 결정하기 전이라도 장부부터 정리해 두는 것이 좋습니다. 가장 먼저 할 일은 통장 거래내역 전체를 계약 시작 시점부터 출력하는 것입니다. 그다음 입금 한 건마다 입금자명 메모, 같은 날 주고받은 문자, 임대인이 보낸 지정 통지가 있었는지를 표시합니다.

위와 같은 월별 연체 내역표를 만들면 해지 요건 판단과 충당 계산을 한 장에서 함께 볼 수 있습니다. 미납 합계는 해지 요건을 따지는 데 쓰고, 달별 잔액은 시효와 지연손해금 기산점을 정하는 데 씁니다.

장부가 정리되면 다음 단계로 넘어갈 수 있습니다. 일반적인 순서는 명도 내용증명으로 해지 의사를 분명히 전달하고, 점유이전금지가처분으로 점유자가 바뀌는 위험을 막은 뒤, 명도소송을 제기하고, 판결을 받으면 강제집행을 신청하는 흐름입니다. 강제집행은 민사집행법 제258조①에 따라 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하는 방식으로 진행되며, 강제집행 신청부터 본집행까지는 약 3개월이 걸립니다. 연체 차임은 명도 청구와 함께 소장에 담아 한 번에 판결을 받는 것이 일반적입니다.

법도 명도소송센터에서는 『명도소송 매뉴얼』 저자인 엄정숙 변호사가 직접 사건을 진행하며, 명도 사건 800건 이상을 수행한 경험을 바탕으로 연체 내역 정리부터 청구취지 설계까지 함께 검토합니다. 선임료는 200만원부터이며 사건 내용에 따라 달라지고, 선임 시 점유이전금지가처분과 내용증명은 0원으로 진행합니다. 방문하지 않아도 전화로 상담과 선임이 가능하며 전국 사건을 맡고 있습니다. 상담은 02-591-5657로 오전 10시부터 오후 6시까지 받으며, 12시부터 1시는 점심시간이고 공휴일은 휴무입니다. 실제 사건 자료가 궁금하시면 상단 메뉴의 무료 승소자료도 참고해 보세요.

자주 묻는 질문