전세세입자내보내기, 계약 끝났는데 안 나가는 세입자 내보내는 순서 – 명도소송 800건 변호사 정리
법도명도
본문
계약은 끝났는데 안 나가는 전세세입자,
감정 아닌 ‘순서’로 합법적으로 내보냅니다
전세세입자내보내기는 결국 통보 시점 하나가 명도소송 기간 전체를 좌우합니다. 명도소송 800건 이상을 직접 다뤄 온 엄정숙 변호사가, 집주인이 놓치면 안 되는 순서와 비용을 정리했습니다.
계약이 끝났어도 세입자 동의 없이 잠금장치를 바꾸거나 짐을 들어내는 것, 단전·단수로 압박하는 것은 모두 법이 금지하는 자력구제입니다. 아무리 정당한 사유가 있어도 스스로 내보내면 안 되고, 반드시 법이 정한 절차를 거쳐야 안전하게 점유를 돌려받을 수 있습니다.
해지 통보는 계약만료 6개월 전 ~ 2개월 전 사이에 ‘도달’해야 합니다
이 기간 안에 계약을 끝내겠다는 뜻을 세입자에게 전달하지 않으면, 계약은 묵시적으로 갱신되어 2년이 더 이어질 수 있습니다. 전세세입자내보내기에서 가장 흔한 실수가 바로 이 통보 시점을 넘겨버리는 것입니다.
말이나 전화로만 전하면 나중에 세입자가 “들은 적 없다”고 할 때 근거가 남지 않습니다. 그래서 통보는 내용증명으로 남겨 도달 사실까지 증명해 두는 것이 안전합니다.
실거주로 내보낼 땐, ‘거절 사유 입증’이 관건입니다
세입자가 계약갱신청구권을 행사하면 원칙적으로 한 차례(2년) 연장을 받아들여야 합니다. 다만 집주인 본인이나 직계존비속의 실거주 등 법이 정한 사유가 있으면 갱신을 거절할 수 있습니다. 단, 실거주를 이유로 거절한 뒤 실제로 들어가 살지 않고 정당한 사유 없이 다른 사람에게 임대하면 손해배상 책임이 생길 수 있어, 거절 사유를 객관적으로 갖추는 일이 중요합니다.
통보로 끝나지 않을 때, 전세세입자내보내기는 아래 순서를 그대로 밟으면 됩니다. 한 단계씩 빠뜨리지 않는 것이 결국 가장 빠른 길입니다.
계약을 해지한다는 의사와 그 도달 사실을 남기는 단계입니다. 소장부터 접수하기보다 내용증명으로 시점을 확정해 두면, 이후 다툼과 재판 지연을 크게 줄일 수 있습니다.
소송 도중 세입자가 점유자를 다른 사람으로 바꿔치기하면, 애써 받은 판결의 효력이 새 점유자에게 미치지 않습니다. 이를 막아 판결이 헛되지 않도록 점유 상태를 묶어 두는 절차입니다.
정해진 절차에 따라 “집을 비워달라”는 판결을 받는 단계입니다. 세입자가 기한 안에 답변서를 내지 않으면 무변론으로 더 빨리 마무리되기도 합니다.
판결 후에도 세입자가 버티면, 법원 소속 집행관이 현장에서 짐을 강제로 반출해 점유를 돌려받습니다. 신청부터 실제 집행까지 약 3개월이 걸리며, 이 절차에는 별도의 선임이 필요합니다.
내 사건은 어느 단계부터 준비해야 할까요?
통보 시점이 애매하거나 세입자가 갱신을 주장한다면, 상황을 먼저 짚어보는 것이 가장 빠릅니다.
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본 내용은 일반적인 정보 제공을 위해 작성된 글로, 개별 사건의 사실관계와 최신 법령·판례에 따라 결론이 달라질 수 있으며 일부 내용은 실제와 다를 수 있습니다. 기재된 기간·비용·절차는 상황에 따라 변동될 수 있으니 참고용으로만 활용해 주시고, 구체적인 사안은 반드시 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다. 자세한 내용은 무료 전화상담 시 안내해 드립니다.
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