명도소송 변호사 비용을 알아보는 임대인 대부분은 먼저 견적 금액을 나란히 놓고 비교합니다. 그런데 같은 금액이라도 어떤 계약은 명도 내용증명과 점유이전금지가처분까지 포함하고, 어떤 계약은 본안 소장 작성과 1심 변론만 포함합니다. 판결을 받은 뒤 상대방이 항소하거나, 판결이 나와도 세입자가 나가지 않아 강제집행을 해야 할 때 비로소 그 부분은 별도라는 말을 듣게 되면, 처음 비교했던 숫자는 사실상 의미를 잃습니다.

이 글은 금액 자체보다 선임 계약서에 적힌 업무 범위를 어떻게 읽어야 하는지에 집중합니다. 민사소송법이 소송대리인에게 기본으로 주는 권한과 따로 받아야 하는 권한이 무엇인지, 이긴 뒤 상대방에게 돌려받을 수 있는 변호사 보수는 어디까지인지, 강제집행 비용은 누구 몫인지를 조문 근거와 함께 정리했습니다. 견적서나 계약서 초안을 받아 두셨다면 옆에 펴 놓고 한 줄씩 대조해 보시기 바랍니다.

명도소송 변호사 비용, 왜 금액보다 업무 범위를 먼저 봐야 할까요?

명도 절차는 한 번의 재판으로 끝나지 않는 경우가 많습니다. 일반적인 흐름은 명도 내용증명으로 계약 종료나 해지 의사를 분명히 하고, 점유이전금지가처분으로 소송 도중 점유자가 바뀌는 것을 막은 뒤, 본안인 명도소송(건물인도소송)을 거쳐, 판결 뒤에도 비워 주지 않으면 강제집행으로 이어집니다. 여기에 상대방이 항소하면 항소심이 더해지고, 판결이 확정된 뒤에는 소송비용의 액수를 확정받아 회수하는 절차가 남습니다. 넓게 보면 최대 여섯 단계가 이어지는 셈입니다.

문제는 견적서 한 장에 이 여섯 단계가 모두 적혀 있지 않은 경우가 많다는 점입니다. 명도소송 선임료라는 한 줄만 있으면 의뢰인은 전 과정이 포함된 것으로 이해하기 쉽고, 사무소는 본안 1심만 염두에 두고 금액을 제시했을 수 있습니다. 같은 단어를 서로 다르게 이해한 채로 계약하면, 나중에 추가 비용을 두고 불편한 대화를 하게 됩니다. 그래서 비교의 첫걸음은 금액 옆에 포함 단계를 적어 넣는 일입니다.

업무 범위가 중요한 또 하나의 이유는 시간입니다. 명도 사건에서 임대인이 가장 크게 잃는 것은 비용보다 점유를 되찾지 못한 채 흘러가는 시간인 경우가 많습니다. 가처분이 별도 계약이라 결정을 미루는 사이 점유자가 바뀌거나, 항소 여부를 두고 추가 계약을 논의하다가 기간을 넘기면 금액으로 환산하기 어려운 손해가 생깁니다. 항소는 판결서가 송달된 날부터 2주 이내에 하여야 하고 이 기간은 불변기간이므로(민사소송법 제396조), 판결 이후 누가 무엇을 할지는 계약 단계에서 정해 두는 편이 안전합니다.

법이 정한 소송대리권, 기본 범위는 생각보다 넓습니다

민사소송법 제90조①은 소송대리인이 위임을 받은 사건에 대하여 반소·참가·강제집행·가압류·가처분에 관한 소송행위 등 일체의 소송행위와 변제의 영수를 할 수 있다고 정합니다. 명도소송을 변호사에게 위임하면 그 사건과 관련된 가처분이나 강제집행에 관한 소송행위도 대리권이 미치는 범위에 들어갈 수 있다는 뜻입니다. 상대방이 지급하는 돈을 대신 받는 변제의 영수도 기본 권한에 포함됩니다.

여기서 흔히 생기는 오해가 있습니다. 법이 정한 대리권의 범위는 법원과 상대방에 대하여 대리인이 할 수 있는 행위의 범위이고, 그 행위가 모두 처음 약정한 보수 안에 들어간다는 뜻은 아닙니다. 대리권이 미친다는 것과 보수에 포함된다는 것은 별개의 문제이며, 뒤의 것은 의뢰인과 사무소 사이의 선임 계약이 정합니다. 그래서 좋은 계약서에는 어떤 권한을 위임하는지와 어떤 업무를 이 보수로 수행하는지가 각각 드러나 있습니다.

소송대리인의 권한은 서면으로 증명하여야 합니다(민사소송법 제89조①). 실무에서 법원에 내는 소송위임장이 그 서면이고, 위임장에는 보통 위임 사건과 함께 특별수권 사항에 관한 표시가 들어갑니다. 계약서와 위임장은 따로 작성되므로 두 문서의 범위가 서로 맞는지도 확인해 두어야 합니다. 계약서에는 항소심까지 맡는다고 적었는데 위임장에 상소 권한이 빠져 있다면, 필요한 순간에 서류를 다시 갖추느라 시간을 쓰게 될 수 있습니다.

세 칸 가운데 하나라도 비어 있으면 명도소송 변호사 비용을 제대로 비교했다고 보기 어렵습니다. 특히 보수 포함 업무 칸은 사무소마다 표현이 제각각이라, 같은 말처럼 보여도 실제 범위가 크게 다를 수 있습니다. 모호한 표현이 있으면 계약 전에 구체적인 단계 이름으로 바꿔 달라고 요청하는 것이 가장 확실한 방법입니다.

합의와 항소는 따로 맡겨야 합니다, 특별수권 4가지

민사소송법 제90조②는 소송대리인이 다음 사항에 대하여는 특별한 권한을 따로 받아야 한다고 정합니다. 1호 반소의 제기, 2호 소의 취하, 화해, 청구의 포기·인낙 또는 제80조의 규정에 따른 탈퇴, 3호 상소의 제기 또는 취하, 4호 대리인의 선임입니다. 모두 사건의 결과를 직접 바꾸거나 소송을 끝내거나 새로운 절차를 여는 행위라서, 본인의 분명한 뜻을 따로 요구한다고 이해하면 쉽습니다.

명도 사건에서 특히 자주 문제되는 것은 2호의 화해와 3호의 상소입니다. 명도소송은 판결까지 가지 않고 기일에서 이사 날짜와 조건을 정해 끝나는 경우도 적지 않은데, 대리인에게 화해 권한이 없으면 그 자리에서 합의를 마무리할 수 없어 기일이 한 번 더 잡힐 수 있습니다. 반대로 권한을 주었다면 어떤 조건까지 받아들일지 의뢰인과 대리인이 미리 선을 그어 두어야 합니다. 이사 날짜, 밀린 차임의 처리, 보증금에서의 공제, 남은 짐 처리처럼 항목별로 허용 범위를 적어 두면 현장 판단이 빨라집니다.

3호 상소는 비용과 곧바로 연결됩니다. 1심 선임 계약이 항소심까지 포함하는지는 계약서가 정하는 문제이고, 실무에서는 심급별로 따로 약정하는 경우가 많습니다. 임대인이 전부 이겼더라도 임차인이 항소할 수 있고, 일부만 인용되었다면 임대인 쪽에서 항소를 검토해야 할 수도 있습니다. 어느 경우든 판결서 송달일부터 2주라는 짧은 기간 안에 움직여야 하므로, 항소심 착수 조건과 보수 기준을 1심 계약서에 미리 적어 두는 편이 좋습니다.

1호 반소는 임차인이 먼저 소송을 걸어 온 구조에서 등장하므로, 같은 소송 안에서 인도를 구할 권한과 업무가 계약에 들어 있는지 확인이 필요합니다. 4호 대리인의 선임은 먼 지역 법원 기일에 다른 변호사가 출석할 때 의미가 있으니 그 비용 부담 주체도 함께 적어 두시기 바랍니다.

단계별로 따져 보는 선임 계약서 체크리스트 6

이제 명도 절차의 여섯 단계를 차례로 놓고, 각 단계에서 계약서에 무엇이 적혀 있어야 하는지 살펴보겠습니다. 단계마다 보수 포함, 별도 약정, 실비 별도를 구분해 표시해 두면 견적서 두세 장도 한눈에 비교됩니다. 아래 표시는 계약서에서 확인해야 할 항목의 성격을 나타낸 것이고, 실제 포함 여부는 사무소와 사건마다 다릅니다.

여섯 칸을 채워 보면 견적서 사이의 차이가 금액이 아니라 범위에서 생긴다는 사실이 드러납니다. 한 곳은 1~3단계를, 다른 곳은 1~5단계를 기준으로 금액을 제시했다면 두 숫자를 그대로 비교하는 것은 의미가 없습니다. 비어 있는 칸은 계약 전에 질문하고, 답을 계약서 문구로 남겨 두는 것이 가장 확실합니다.

또 하나 챙길 것은 실비와 보수의 구분입니다. 법원에 내는 인지대와 송달료, 집행 과정에서 드는 비용은 변호사 보수와 성격이 다릅니다. 보수에 실비가 포함된 것인지, 실비는 발생할 때마다 따로 청구하는 것인지에 따라 같은 금액이라도 실제 부담이 달라지므로, 실비 항목의 예시와 청구 방식을 함께 받아 두시기 바랍니다.

계약 자리에서 자주 오가는 네 가지 말, 그대로 믿어도 될까

선임 상담을 하다 보면 의뢰인이 당연하게 여기는 전제가 있습니다. 자주 듣는 말 네 가지를 조문과 계약 실무의 관점에서 판정해 보겠습니다.

네 가지 말의 공통점은 모두 계약서에 적히지 않은 기대라는 점입니다. 사무소 입장에서도 모든 가능성을 계약서에 넣기는 어렵기 때문에, 의뢰인이 먼저 묻지 않으면 기본 범위만 적힌 계약서가 만들어지기 쉽습니다. 상담 자리에서 이 네 문장을 그대로 질문해 보고, 답을 계약서 문구나 확인 메모로 남겨 두시기 바랍니다.

특히 합의 권한은 사건의 흐름을 크게 바꿉니다. 세입자가 기일에 나와 일정 기간 뒤 비워 주겠다고 제안하는 경우, 대리인이 그 자리에서 조건을 조율하고 마무리할 수 있으면 판결과 집행을 기다리는 시간보다 빨리 점유를 되찾을 수도 있습니다. 반대로 합의 조건을 느슨하게 정하면 약속한 날짜에 나가지 않을 때 대응이 어려워질 수 있으므로, 인도 날짜와 불이행 시의 처리까지 구체적으로 적는 것이 중요합니다.

명도소송에서 이기면 변호사 비용을 상대방에게 받을 수 있을까요?

원칙부터 보면, 소송비용은 패소한 당사자가 부담합니다(민사소송법 제98조). 명도소송에서 임대인이 이기면 판결 주문에 소송비용을 누가 부담하는지가 함께 정해지는 것이 보통이고, 그 소송비용에는 인지대나 송달료뿐 아니라 변호사 보수도 일정 범위에서 들어갑니다. 그래서 이기면 변호사 비용도 돌려받는다는 말이 완전히 틀린 것은 아닙니다.

문제는 범위입니다. 소송을 대리한 변호사에게 당사자가 지급하였거나 지급할 보수는 대법원규칙이 정하는 금액의 범위 안에서 소송비용으로 인정됩니다(제109조①). 즉 의뢰인이 계약서에 따라 실제로 낸 보수와, 상대방에게 소송비용으로 청구할 수 있는 보수는 서로 다른 숫자입니다. 또 여러 변호사가 소송을 대리하였더라도 소송비용을 계산할 때는 한 변호사가 대리한 것으로 봅니다(제109조②). 도중에 변호사를 바꾸거나 여럿을 선임했다고 해서 청구할 수 있는 보수가 늘어나는 구조가 아닙니다.

원칙에는 예외도 있습니다. 법원은 사정에 따라 승소한 당사자에게도 그 권리를 늘리거나 지키는 데 필요하지 아니한 행위로 말미암은 소송비용 등의 전부나 일부를 부담하게 할 수 있습니다(제99조). 또 일부패소의 경우 당사자들이 부담할 소송비용은 법원이 정하고, 사정에 따라 한쪽에 전부를 부담하게 할 수도 있습니다(제101조). 명도와 함께 밀린 차임이나 부당이득을 청구했다가 일부만 인정되면, 비용 부담도 나뉠 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.

판결에서 소송비용 부담만 정해지고 액수가 정해지지 않았다면, 제1심 법원이 그 재판이 확정되거나 소송비용부담의 재판이 집행력을 갖게 된 후에 당사자의 신청을 받아 결정으로 액수를 확정합니다(제110조①). 신청할 때에는 비용계산서, 그 등본과 비용액을 소명하는 데 필요한 서면을 제출하여야 하고(②), 이 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있습니다(③). 계약서의 여섯 번째 칸, 곧 비용 확정 절차를 누가 맡는지가 여기서 의미를 갖습니다.

결국 명도소송 변호사 비용의 회수는 보너스로 생각하는 편이 현실적입니다. 상대방이 재산이 없거나 연락이 끊긴 경우라면 확정결정을 받아도 실제 회수까지는 또 다른 절차가 필요합니다. 예산은 실제 지급할 보수와 실비를 기준으로 세우고, 회수는 가능성을 따져 별도로 판단하는 것이 좋습니다.

강제집행 비용과 집행 현장, 계약서에서 따로 떼어 보세요

판결을 받아도 임차인이 스스로 비워 주지 않으면 강제집행으로 넘어갑니다. 판결에 따른 인도집행의 근거는 민사집행법 제258조로, 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때에는 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 합니다(①). 짐 반출도 임대인이 직접 하는 것이 아니라 법원 소속 집행관에 의하여 진행되며, 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 합니다(③).

계약서와 직접 연결되는 조항은 제258조②입니다. 인도집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 합니다. 임대인이 멀리 살거나 평일에 시간을 내기 어렵다면 누가 현장에 나가 인도를 받을지 미리 정해 두어야 하고, 그 출석이 보수에 포함되는지도 계약서에서 확인해야 합니다.

비용 부담의 원칙은 민사집행법 제53조가 정합니다. 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받습니다(①). 다만 강제집행의 기초가 된 판결이 파기된 때에는 채권자가 그 비용을 채무자에게 변상하여야 합니다(②). 가집행 선고가 붙은 판결로 확정 전에 집행을 서두르는 경우라면, 상급심 결과에 따라 이 조항이 문제될 수 있다는 점도 계약 상담 때 함께 설명을 들어 두는 것이 좋습니다.

법도 명도소송센터의 경우 강제집행은 별도 계약으로 진행하고, 강제집행 신청부터 본집행까지는 약 3개월을 예상합니다. 명도 사건의 최종 목표는 판결문이 아니라 실제로 비워진 건물이므로, 선임 단계에서 집행까지의 흐름과 비용 구조를 함께 들어 두면 판결 이후의 결정이 훨씬 빨라집니다. 궁금한 점은 02-591-5657로 문의해 주시면 사건 상황에 맞춰 안내해 드립니다.

법도 명도소송센터의 선임 계약서는 이렇게 나뉩니다

법도 명도소송센터는 선임 계약을 할 때 보수에 포함되는 업무, 법원에 내는 실비, 별도로 계약하는 업무를 아래처럼 나누어 안내합니다. 구체적인 금액은 사건마다 달라 상담 때 확정합니다.

가처분과 내용증명의 변호사 보수를 선임 시 0원으로 두는 이유는 앞에서 본 시간 문제 때문입니다. 두 단계를 별도 계약으로 미루면 착수가 늦어지기 쉽고, 그사이 점유 관계가 바뀌면 사건 전체가 길어질 수 있습니다. 다만 가처분에 드는 인지대나 담보 관련 비용 같은 법원 실비는 별도로 들며, 그 규모는 사건마다 다르므로 상담 때 구체적으로 안내해 드립니다.

사건은 『명도소송 매뉴얼』 저자인 엄정숙 변호사가 직접 진행하며, 명도 800건 이상, 가처분 600건 이상의 경험을 바탕으로 계약 단계부터 집행까지의 흐름을 설계합니다. 진행은 1차 상담과 서류 준비, 심층 상담, 선임 계약, 소송 진행의 네 단계로 이루어지고, 방문 없이 전화로도 선임할 수 있어 전국 어디서나 진행이 가능합니다.

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