보증금 잔금 미납 세입자, 왜 월세 연체보다 까다로울까?

먼저 임대차가 어떤 약속으로 성립하는지부터 짚어야 합니다. 민법 제618조는 임대차를 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생기는 계약으로 정하고 있습니다. 조문에 적힌 두 기둥은 사용·수익과 차임이고, 보증금이라는 단어는 들어 있지 않습니다. 그래서 보증금을 주고받기로 한 약속은 차임 약정과 구별되는, 당사자가 따로 맺은 약정 의무로 정리하는 것이 출발점입니다. 보증금 약정의 법적 성격을 구체적으로 어떻게 볼지, 그 불이행이 임대차 전체에 어떤 영향을 미치는지는 판례가 다루는 영역이어서 사안마다 결론이 달라질 수 있습니다.

이 구분이 실무에서 중요한 이유는 적용할 조문이 달라지기 때문입니다. 월세 연체는 법이 해지 기준을 직접 정해 두었습니다. 건물 기타 공작물의 임대차는 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인이 해지할 수 있고(민법 제640조), 상가건물은 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따라 3기의 차임액이 기준입니다. 반면 보증금 잔금 미납에는 이런 전용 조문이 없습니다. 결국 계약 일반의 이행지체와 해제 법리로 풀어야 하고, 몇 번 밀리면 끝난다는 숫자 기준 대신 최고 절차를 제대로 밟았는지가 결과를 가릅니다.

두 번째 어려움은 임대인의 안전판이 비어 있다는 점입니다. 일반적인 명도 사건에서 임대인은 밀린 월세나 원상회복 비용을 보증금에서 공제할 수 있다는 여유가 있습니다. 그런데 보증금 잔금 미납 세입자 사건은 그 보증금 자체가 처음부터 다 들어오지 않았습니다. 계약금 정도만 받은 상태에서 월세까지 밀리면, 명도가 늦어지는 하루하루가 회수하기 어려운 손실로 쌓입니다.

세 번째는 선입주라는 사정입니다. 잔금 전에 열쇠를 건넸다는 것은 점유가 이미 세입자에게 넘어갔다는 뜻입니다. 한번 넘어간 점유는 임대인이 스스로 되찾아 올 수 없고, 합의가 되지 않으면 판결과 집행관에 의한 강제집행이라는 법적 절차를 거쳐야 합니다. 여기에 세입자가 전입신고나 사업자등록까지 마쳤다면 제삼자에 대한 대항력 문제가 겹쳐 권리관계가 더 복잡해질 수 있습니다. 아래 세 장의 카드가 이 사건 유형의 핵심 위험입니다.

정리하면, 보증금 잔금 미납 세입자 문제는 돈을 내지 않는다는 하나의 사실 위에 계약 해소의 근거, 점유 회수의 방법, 제삼자와의 관계라는 세 가지 쟁점이 겹쳐 있는 사건입니다. 순서를 잘못 잡으면 해제 통지가 효력을 다투는 대상이 되거나, 판결을 받고도 실제 점유자가 바뀌어 집행이 막히는 일이 생길 수 있습니다.

해제·해지·차임연체 해지, 계약을 끝내는 세 갈래 길

보증금 잔금을 내지 않는 세입자와의 계약을 끝내는 법적 경로는 크게 세 갈래로 나눌 수 있습니다. 첫째는 보증금 지급 의무의 이행지체를 이유로 한 해제, 둘째는 이미 시작된 임대차를 장래에 향해 끝내는 해지, 셋째는 월세까지 밀린 경우의 차임연체 해지입니다.

해제의 기본 조문은 민법 제544조입니다. 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 "상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다"고 정하고 있습니다. 같은 조 단서는 "채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다"고 규정합니다. 해제가 되면 민법 제548조①에 따라 각 당사자는 상대방에 대하여 원상회복의 의무를 지되 제삼자의 권리를 해하지 못하고, 같은 조②에 따라 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 합니다. 즉 임대인이 받아 둔 계약금 등을 돌려줄 때에는 이자 문제가 함께 따라온다는 점을 염두에 두어야 합니다.

해지는 계약의 효력을 장래에 대하여 잃게 하는 것입니다(민법 제550조). 다만 이미 사용이 시작된 임대차에서 보증금 미지급을 이유로 해제를 할 수 있는지, 해제한다면 어느 시점까지 소급하는지는 판례와 개별 사정에 따라 판단이 갈릴 수 있는 영역입니다. 그래서 실무에서는 한쪽으로 단정하지 않고 두 가능성을 모두 대비하는 방식으로 통지와 청구를 설계하는 경우가 많습니다.

셋째 경로는 월세 연체입니다. 보증금 잔금을 못 내는 세입자는 월세도 밀리는 경우가 흔합니다. 이때 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 민법 제640조의 해지를, 상가라면 3기의 차임액에 달할 때 상가건물 임대차보호법 제10조의8의 해지를 별도로 검토할 수 있습니다. 이 해지 사유는 보증금 미납과는 독립된 근거라서, 보증금 쪽 해제가 다퉈지더라도 청구를 받쳐 주는 두 번째 기둥이 됩니다. 계약 중간에 끝내는 근거는 해지 조문이고, 갱신거절 사유와는 별개라는 점도 구분해 두세요.

해제와 해지는 계약을 끝낸다는 결과는 같아도 돈을 정산하는 방식이 달라집니다.

해제든 해지든 계약 관계가 정리되면 세입자는 목적물을 돌려줄 의무를 지고, 이를 거부하면 명도소송으로 인도를 구하게 됩니다. 받은 계약금을 얼마나, 언제부터의 이자와 함께 돌려줘야 하는지, 산 기간의 대가를 무엇으로 청구할지가 구성에 따라 달라지므로, 통지서를 보내기 전에 계약서와 입금 내역을 놓고 계산 구조부터 잡아 두는 것이 좋습니다.

최고 내용증명, 어떻게 써야 해제 요건을 채울 수 있을까?

보증금 잔금 미납 세입자 사건의 승부처는 최고입니다. 민법 제544조는 해제에 앞서 상당한 기간을 정한 이행의 최고를 요구하는데, 이 최고가 흐릿하면 뒤에 보낸 해제 통지까지 효력을 다투는 대상이 될 수 있습니다. 문자로 빨리 넣어 달라고 여러 번 재촉한 것만으로는 기한이 특정되지 않아 최고로서 부족하다는 반론을 받을 수 있습니다. 그래서 날짜를 명시한 서면, 즉 도달 사실과 내용이 모두 남는 내용증명으로 최고하는 것이 기본입니다.

조문은 상당한 기간이 며칠인지 숫자로 정하지 않았습니다. 잔금을 마련하는 데 통상 필요한 시간, 이미 약정일에서 얼마나 지났는지, 그동안 몇 번 독촉했는지 등을 종합해 판단되는 문제입니다. 너무 짧은 기한은 상당하지 않다는 다툼을 부르고, 너무 긴 기한은 손실을 키웁니다. 기한은 며칠 이내라는 표현보다 연월일까지 달력 날짜로 특정해야 계산을 둘러싼 다툼이 줄어듭니다. 최고 전에 준비할 자료와 순서를 단계별로 정리하면 다음과 같습니다.

1. 사실관계 고정

   임대차계약서의 보증금·계약금·잔금 약정일, 입금 내역, 열쇠를 건넨 날, 잔금과 관련된 문자와 통화 기록을 한 곳에 모읍니다. 입주를 허락한 경위도 날짜별 메모로 남겨 둡니다.

2. 이행 최고서 발송

   미납 잔금 액수(계약서 기준), 입금 계좌, 달력 날짜로 특정한 기한, 기한 안에 이행하지 않으면 계약을 해제한다는 예고를 적어 내용증명으로 보냅니다.

3. 기한 경과 확인

   기한까지 입금이 있었는지, 일부만 들어왔는지 확인합니다. 새 기한을 전화로 약속해 주면 최고의 기한이 흐려질 수 있으니 조정은 서면으로만 합니다.

4. 해제·해지 통지

   기한이 지나면 해제의 의사표시를 보내고, 해제가 인정되지 않을 경우를 대비한 해지의 의사와 차임연체 해지 사유도 함께 적습니다. 의사표시는 철회하지 못하므로(민법 제543조②) 문구를 확정한 뒤 보냅니다.

5. 점유 보전과 소 제기

   점유를 넘길 우려가 있으면 점유이전금지가처분을 먼저 신청하고, 이어서 명도소송(건물인도 청구)과 미납 차임 청구를 함께 진행합니다.

실무에서는 최고서에 기한 안에 이행하지 않으면 별도의 통지 없이 계약이 해제된 것으로 한다는 문구를 함께 넣기도 합니다. 편리한 방식이지만 이 문구의 효력을 두고 다툼이 생길 수 있어, 기한이 지난 뒤 해제 통지를 한 번 더 보내 두는 편이 안전합니다. 또 세입자가 돈이 없어서 못 내니 그냥 살겠다는 식으로 이행하지 않겠다는 뜻을 분명히 밝힌 문자가 있다면, 민법 제544조 단서의 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우로 볼 여지가 있습니다. 다만 그 표현이 확정적인 거절인지는 다툼이 생길 수 있으니, 최고를 생략하기보다 최고와 함께 그 자료를 보관해 두는 방식이 무난합니다.

내용증명은 세입자가 실제 거주하거나 영업하는 목적물 주소로 보내는 것이 기본이고, 수령 여부와 도달일을 확인할 수 있게 발송 기록을 보관합니다. 법도종합법률사무소에 명도소송을 맡기시면 내용증명 비용은 0원이며, 내용증명만 단독으로 의뢰하시는 경우 20만원입니다. 문구 점검이 필요하시면 02-591-5657로 연락 주십시오.

선입주로 생기는 대항력 위험과 점유이전금지가처분

잔금 전 입주를 허락할 때 많은 임대인이 놓치는 부분이 대항력입니다. 주택임대차보호법 제3조①은 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 정하고, 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다. 선입주로 인도가 이미 이뤄졌으니, 세입자가 전입신고만 하면 조문상 요건이 갖춰질 수 있는 구조입니다. 상가라면 상가건물 임대차보호법 제3조①에 따라 건물의 인도와 사업자등록 신청이 있으면 그 다음 날부터 제3자에 대한 효력이 생깁니다.

이것이 왜 문제가 될까요? 보증금 잔금 미납 세입자와 분쟁이 이어지는 동안 임대인이 집을 팔거나 담보대출을 받으려 하면, 매수인이나 금융기관은 대항력 있는 임차인이 있는지부터 따집니다. 주택임대차보호법 제3조④는 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정하므로, 대항력을 갖춘 임대차라면 매매 이후 분쟁이 새 소유자에게 넘어갈 수 있는 구조가 됩니다. 여기에 확정일자까지 받아 두었다면 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권(같은 법 제3조의2②) 문제로 번질 수도 있습니다. 보증금 일부만 지급된 상황에서 이런 권리가 어느 범위로 인정되는지는 사안에 따라 달라질 수 있습니다.

전입신고나 사업자등록 자체를 계약으로 막을 수 있는지 묻는 분도 많습니다. 그러나 주택임대차보호법 제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고 있어, 대항요건 취득을 제한하는 특약은 효력을 다투는 대상이 될 수 있습니다. 현실적인 대책은 잔금 전에는 점유를 넘기지 않고, 이미 넘겼다면 분쟁을 빨리 법적 절차로 옮기는 것입니다.

이미 들어와 사는 세입자가 가족이나 지인을 들이거나 제3자에게 넘길 조짐이 보인다면 점유이전금지가처분을 검토해야 합니다. 민사집행법 제300조①은 다툼의 대상에 관한 가처분은 "현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다"고 정합니다. 명도 판결의 집행은 판결에 표시된 사람을 상대로 하는 것이 원칙이라, 소송 도중 실제 점유자가 바뀌면 판결을 받고도 집행이 막히는 일이 생길 수 있습니다.

가처분 이후 점유가 바뀐 경우의 집행 방식은 사안별로 따져야 하지만, 비용 부담은 크지 않은 편입니다. 가처분 인지대는 전자소송 할인을 감안하면 통상 9,000원이고, 법도종합법률사무소에 명도소송을 선임하시면 점유이전금지가처분 비용은 0원입니다. 보증금이라는 담보가 없는 사건일수록 점유 관계를 빨리 고정해 두는 것이 이후 회수 가능성을 지키는 길입니다.

세입자가 흔히 하는 말, 법적으로는 이렇게 봅니다

보증금 잔금 미납 세입자와 대화하다 보면 비슷한 말이 반복됩니다. 말 자체에 흔들리기보다 각 주장에 대한 법적 판단 구조를 알고 있으면 대응 순서가 분명해집니다. 대표적인 네 가지를 정리했습니다.

명도소송과 강제집행, 판결 뒤 집행관이 하는 일

최고와 해제·해지 통지 뒤에도 세입자가 나가지 않으면 명도소송으로 넘어갑니다. 명도는 인도와 같은 뜻이어서 소장에는 건물인도 청구로 적습니다. 청구원인은 계약 해소의 구성에 따라 달라지는데, 해제로 구성하면 원상회복(민법 제548조①)으로서의 반환을, 해지로 구성하면 임대차 종료에 따른 반환과 원상회복(민법 제654조가 준용하는 제615조)을 주장하는 구조가 됩니다. 소유자인 임대인은 소유물반환청구(민법 제213조)를 함께 주장할 수도 있는데, 이 조문은 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다고 정하므로 결국 계약이 적법하게 끝났는지가 핵심 쟁점이 됩니다.

명도 청구와 함께 돈 청구도 정리해 둡니다. 밀린 월세, 계약 해소 이후 인도 때까지 사용한 기간의 차임 상당액, 그리고 손해가 있다면 손해배상을 함께 청구하는 것이 일반적입니다. 민법 제551조는 계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다고 정하고 있어, 계약을 끝냈다고 손해배상 청구가 막히지는 않습니다. 임대인이 돌려줘야 할 계약금 등이 있다면 세입자가 이를 주장해 올 수 있으니 정산표를 미리 만들어 두세요.

판결을 받으면 강제집행입니다. 민사집행법 제258조①은 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때에는 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다고 정하고, ②는 이 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 한다고 규정합니다. 강제집행 신청부터 본집행까지는 약 3개월이 걸리고, 본집행 전에는 자진 퇴거를 권고하는 고시문을 붙이는 계고 절차를 거치는 경우가 많습니다. 짐 반출은 법원 소속 집행관에 의하여 이루어지며, 임대인이 직접 짐을 옮기는 구조가 아닙니다.

집행 현장에 남은 물건 처리도 조문에 순서가 있습니다. 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 하고(제258조③), 채무자가 없으면 채무자와 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족 또는 채무자의 대리인이나 고용인에게 인도하여야 하며(④), 그런 사람도 없으면 집행관은 그 동산을 채무자의 비용으로 보관하여야 합니다(⑤). 채무자가 그 동산의 수취를 게을리하면 집행관은 집행법원의 허가를 받아 매각하고 비용을 뺀 나머지 대금을 공탁하여야 합니다(⑥). 임대인이 임의로 판단해 버리거나 처분하지 않도록 주의해야 합니다.

강제집행은 소송과 별도 계약으로 진행됩니다. 법도종합법률사무소의 명도소송 선임료는 200만원부터이며 사건에 따라 달라집니다. 선임하시면 점유이전금지가처분과 내용증명 비용은 0원이고, 인지·송달료·열쇠수리공·우편료 등 법원 실비는 합계 대략 50만~100만원으로 별도입니다. 『명도소송 매뉴얼』 저자인 엄정숙 변호사가 직접 사건을 진행하며, 명도 사건 800건 이상과 가처분 600건 이상을 수행한 경험을 바탕으로 최고서 문구부터 집행 현장까지 한 흐름으로 관리합니다.

다음 계약에서는 이렇게 막으세요, 잔금 전 입주 체크리스트

가장 확실한 예방은 잔금이 완납되기 전에는 열쇠를 넘기지 않는 것입니다. 부득이하게 선입주를 허락해야 한다면 아래 항목을 계약서 특약에 담아 두는 것을 권합니다.

위약금 조항을 둘 때는 민법 제398조를 알아 두어야 합니다. 당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있고(①), 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정됩니다(④). 다만 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 적당히 감액할 수 있으므로(②), 지나치게 큰 금액을 적어 두면 오히려 다툼의 불씨가 됩니다. 또 손해배상액의 예정은 이행의 청구나 계약의 해제에 영향을 미치지 아니하므로(③), 위약금 조항이 있어도 최고와 해제 절차는 따로 밟아야 합니다.

계약금 문제도 짚어 둡니다. 매매의 해약금 규정인 민법 제565조①은 계약 당시 계약금 등을 교부한 경우 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있도록 한 구조입니다. 이 규정이 임대차에 어떻게 적용되는지, 열쇠를 넘겨 입주를 허락한 것이 이행의 착수에 해당하는지는 사안별 판단이 필요한 부분입니다. 선입주가 이뤄진 뒤라면 계약금만 돌려주면 끝난다는 방식에 기대기보다, 앞서 본 최고와 해제·해지의 경로를 기본으로 삼는 편이 안전합니다.

계약 체결 단계에서 명도에 대비한 집행권원을 미리 확보하고 싶다면 제소전화해를 검토할 수 있습니다. 건물명도 공정증서는 임대차 관계 종료를 원인으로 인도하기 전 6개월 이내에 작성해야 하는 등 요건이 엄격해 계약 시점에는 쓰기 어렵기 때문입니다. 제소전화해는 법원을 거치는 절차라 시간과 비용이 들지만, 분쟁 가능성이 높은 계약이라면 사후 소송보다 나은 선택이 될 수 있습니다.

자주 묻는 질문