임대인 상담에서 요즘 부쩍 늘어난 유형이 있습니다. 월세는 그럭저럭 들어오는데 현관문 틈으로 악취가 새어 나오고, 베란다 창 너머로 천장까지 쌓인 봉투와 상자가 보이며, 아래층과 옆집에서는 벌레가 넘어온다는 민원이 관리사무소를 거쳐 임대인에게 계속 전달되는 경우입니다. 흔히 쓰레기집이라고 부르는 사례이고, 세입자에게 저장강박 성향이 의심되는 경우도 적지 않습니다. 이때 임대인이 가장 먼저 부딪히는 벽은 "집을 부순 것도 아닌데 무슨 근거로 내보내느냐"는 반문입니다.

쓰레기집 세입자 내보내기는 마음으로는 급하지만 법적으로는 순서가 분명해야 하는 일입니다. 이 글은 문제를 파손이 아니라 두 개의 축으로 나눠 봅니다. 첫째는 임차인이 계약 기간 동안 지켜야 하는 보존·용법 의무를 어떻게 문제 삼고, 그것을 만료 단계의 갱신거절 검토로 어떻게 연결하느냐입니다. 둘째는 판결을 받은 뒤 집행 당일 집 안을 가득 채운 적치물을 누가, 어떤 절차로 처리하느냐입니다. 두 축을 섞지 않고 따로 준비해야 시간과 비용을 줄일 수 있습니다.

쓰레기집 세입자, 왜 '파손'이 아니라 '보존·용법 의무'로 봐야 할까?

많은 임대인이 처음에는 파손을 근거로 삼으려 합니다. 그런데 쓰레기와 물건이 쌓여 있는 상태만으로는 벽지나 바닥이 실제로 얼마나 상했는지 밖에서 확인하기 어렵고, 세입자는 "치우면 원래대로 돌아간다"고 반박합니다. 주택임대차보호법 제6조의3①5호가 갱신거절 사유로 드는 것도 임차인이 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우여서, 파손 사실과 그 원인을 입증하지 못하면 이 호에 기대기 어렵습니다. 그래서 출발점을 파손에서 임차인이 원래 부담하는 의무로 옮길 필요가 있습니다.

민법 제654조는 사용대차에 관한 제610조①과 제615조부터 제617조까지를 임대차에 준용합니다. 제610조①은 차주가 "계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하여야 한다"고 정하므로, 임차인도 주거용 주택을 주거라는 성질에 맞게 써야 할 의무를 집니다. 사람이 생활하는 공간을 악취와 해충이 이웃으로 번지는 적치 공간으로 쓰는 것이 이 용법에 맞는지가 첫 번째 쟁점이 됩니다.

두 번째 근거는 민법 제374조입니다. 이 조문은 "특정물의 인도가 채권의 목적인 때에는 채무자는 그 물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 한다"고 정합니다. 임대차가 끝나면 임차인은 바로 그 집을 돌려줘야 하는 채무자이므로, 반환할 때까지 선량한 관리자의 주의로 집을 보존해야 한다는 논리가 성립합니다. 습기와 오염이 오래 방치되면 곰팡이, 배관 막힘, 누수처럼 건물 자체로 번지는 피해가 생길 수 있다는 점에서 이 의무는 현실적인 의미를 갖습니다.

세 번째는 반환 단계의 원상회복입니다. 제654조가 준용하는 제615조는 "차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다"고 정합니다. 쓰레기와 적치물을 그대로 두고 나가는 것은 원상회복을 하지 않은 상태이고, 이 때문에 생긴 비용은 뒤에서 볼 손해배상이나 보증금 정산 문제로 이어집니다. 세 가지 의무를 나눠 두면, 눈앞의 사실을 어떤 조문에 대응시켜 기록해야 할지가 분명해집니다.

다만 이 세 의무는 어디까지나 위반이 있는지를 판단하는 기준일 뿐, 위반이 있다고 해서 곧바로 퇴거를 강제할 수 있다는 뜻은 아닙니다. 다음 장에서 보듯 계약 기간 중의 해지와 만료 때의 갱신거절은 각각 다른 요건을 요구하므로, 의무 위반을 어떤 절차에 연결할지는 따로 판단해야 합니다. 이 구분을 놓치면 내용증명 문구부터 방향이 어긋나고, 소송에서 청구원인을 다시 세워야 하는 일이 생깁니다.

용법을 어겼다면 계약 기간 중에도 바로 해지할 수 있을까?

여기서 많은 분이 오해하는 지점이 있습니다. 사용대차 조문인 민법 제610조③은 차주가 용법 위반 등을 하면 대주가 계약을 해지할 수 있다고 정하지만, 제654조가 임대차에 준용하는 것은 제610조①뿐이고 ③은 준용 대상에 들어 있지 않습니다. 따라서 "용법을 어겼으니 제610조에 따라 즉시 해지한다"는 논리는 임대차에서 그대로 쓰기 어렵습니다. 내용증명에 이런 문구를 적으면 오히려 상대방에게 반박할 거리를 주게 됩니다.

그렇다면 계약 기간 중 해지 가능성은 전혀 없을까요. 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 않으면 채권자는 손해배상을 청구할 수 있고(민법 제390조, 채무자의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 때는 제외), 의무 위반의 정도가 심해 신뢰관계가 무너졌다면 채무불이행 일반 법리에 따라 해지를 주장해 볼 여지는 있습니다. 하지만 어느 정도의 적치가 해지에 이르는 사유인지는 법원이 사안마다 판단하는 영역이어서, 임대인 쪽에서 미리 결론을 단정할 수 없습니다.

실무적으로 더 확실한 경로가 하나 있습니다. 세입자가 월세까지 밀리고 있다면, 건물 기타 공작물의 임대차는 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 해지할 수 있다는 민법 제640조가 훨씬 명확한 근거가 됩니다. 이 경우에는 위생 문제를 억지로 해지 사유로 만들 필요 없이 연체 사실을 중심으로 해지 통지를 하고, 적치 문제는 손해와 원상회복 쟁점으로 함께 정리하는 편이 안정적입니다. 차임 연체를 이유로 한 해지와 만료 시 갱신거절은 서로 다른 제도라는 점도 구분해 두어야 합니다.

또 하나 알아 둘 조문이 민법 제624조입니다. 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인이 이를 거절하지 못한다고 정하고 있습니다. 예를 들어 아래층 천장으로 물이 번져 배관 점검이 필요한 상황이라면 임대인은 이 조문을 근거로 점검 협조를 요청할 수 있고, 세입자가 이마저 거부했다는 기록은 뒤에서 의무 위반을 판단할 때 중요한 정황이 됩니다. 다만 보존에 필요한 행위인지는 구체적 상황에 따라 달라지므로 요청 사유와 범위, 희망 일시를 서면에 분명히 적어 두는 것이 좋습니다.

두 유형은 한 사건 안에서 겹치기도 합니다. 적치가 오래되면 바닥재가 썩거나 배관이 막혀 실제 파손으로 번질 수 있으므로, 처음부터 파손 쪽 자료와 위생 쪽 자료를 따로 나눠 모아 두면 나중에 어느 조문으로 주장하든 바로 꺼내 쓸 수 있습니다. 반대로 둘을 뒤섞어 "집을 망가뜨렸다"고만 주장하면, 파손이 입증되지 않는 순간 위생 문제까지 함께 약해 보이는 역효과가 납니다.

만료가 다가올 때, 쓰레기집 세입자 내보내기의 승부처는 갱신 단계입니다

계약 기간 중 해지가 불확실하다면, 현실적인 승부처는 계약 만료입니다. 주택임대차보호법 제6조①에 따르면 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우, 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이때 존속기간은 2년으로 봅니다(②). 이 기간을 놓치면 쓰레기 문제가 아무리 심각해도 계약이 자동으로 이어질 수 있습니다.

임차인이 이 기간 안에 계약갱신을 요구하면 상황이 달라집니다. 제6조의3①은 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하면서 단서에서 거절할 수 있는 사유를 열거합니다. 쓰레기집 사안에서 검토할 사유는 두 가지입니다. 5호 "임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우", 그리고 9호 "그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우"입니다.

법정갱신 단계에도 비슷한 장치가 있습니다. 제6조③은 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 ①의 법정갱신을 적용하지 않는다고 정합니다. 그런데 쓰레기 적치가 의무의 현저한 위반이나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유에 해당하는지는 조문이 구체적으로 정해 두지 않았습니다. 결국 적치의 정도와 기간, 이웃 피해, 시정 요구에 대한 태도 같은 사실을 종합해 판단되므로 해당 여부를 미리 단정할 수 없고, 증거의 양과 질이 결론을 좌우합니다.

한 가지 더 확인할 점은 세입자가 이미 계약갱신요구권을 쓴 적이 있는지입니다. 제6조의3②에 따라 갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있으므로, 이미 갱신요구권으로 한 번 갱신된 계약이라면 이번 만료 때는 제6조의3①의 정당한 사유 문제가 다시 걸리지 않고 제6조①의 통지 기간을 지켜 갱신거절 의사를 전달했는지가 핵심 쟁점이 됩니다. 계약서와 과거 갱신 경위를 먼저 확인해 두면 준비해야 할 증거의 범위가 크게 달라집니다.

상가건물이라면 구조는 비슷하지만 근거 법이 다릅니다. 상가건물 임대차보호법 제10조①이 갱신거절 사유를 따로 열거하는데, 고의나 중대한 과실로 파손한 경우는 5호, 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우는 8호입니다. 창고처럼 물건을 쌓아 둔 점포에서도 같은 방식으로 사실을 정리하되, 주택 조문 번호를 그대로 옮겨 쓰지 않도록 주의해야 합니다.

증거화는 무엇을, 어떤 순서로 남겨야 할까?

쓰레기집 사건에서 임대인이 가장 후회하는 순간은 "그때 사진이라도 찍어 둘 걸"이라는 말이 나올 때입니다. 의무 위반이 현저하다는 점은 한 장의 사진이 아니라 기간과 반복으로 증명됩니다. 첫 민원이 들어온 날부터 날짜가 찍힌 기록을 차곡차곡 쌓는 것이 사실상 소송 준비의 대부분이라고 해도 지나치지 않습니다.

다만 증거를 모으겠다고 세입자 동의 없이 문을 열고 들어가는 것은 금물입니다. 임대인 소유의 집이라도 임차인이 점유하는 주거에 무단으로 들어가면 별도의 분쟁이나 형사 문제로 번질 소지가 있고, 그 순간 사건의 초점이 임대인의 잘못으로 옮겨 갑니다. 공용부와 외부에서 확인할 수 있는 것, 제3자가 작성한 기록, 세입자와 주고받은 서면을 중심으로 모으는 것이 원칙입니다.

1. 외부·공용부 기록 — 복도와 현관 앞 적치물, 창밖으로 보이는 적치 상태, 악취가 심한 시점을 날짜와 함께 같은 각도로 촬영합니다.
2. 제3자 기록 — 관리사무소 민원 접수 내역, 방역·청소 요청 기록, 이웃의 피해 경위서(해충·악취·누수)를 받아 둡니다.
3. 시정 요구 서면 — 문자나 내용증명으로 무엇을 언제까지 정리해 달라는지 구체적 기한을 정해 요청하고, 답변과 무응답 여부를 보관합니다.
4. 점검 요청과 거부 — 누수 점검처럼 보존에 필요한 행위(민법 제624조)를 사유와 일시를 적어 요청하고, 거부·불응 기록을 남깁니다.
5. 피해 확산 자료 — 아래층 누수, 배관 막힘, 곰팡이 등 건물로 번진 피해의 수리 기록과 작업 내역을 모아 둡니다.

기록은 양보다 연속성이 중요합니다. 석 달에 한 번 몰아서 찍은 사진보다, 민원이 들어올 때마다 같은 각도로 찍고 짧은 메모를 붙인 기록이 훨씬 설득력이 있습니다. 시정 요구 서면에는 무엇을, 언제까지, 어떻게 해 달라는지 구체적으로 적고, 세입자가 일부라도 치웠다면 그 사실도 그대로 기록해 두어야 전체 기록의 신빙성이 올라갑니다.

갱신거절을 염두에 둔다면 통지 자체도 증거입니다. 제6조① 기간 안에 갱신거절 의사를 내용증명으로 보내면서 그동안의 시정 요구와 불이행 경과를 간략히 적어 두면, 소송에서 왜 임대차를 계속하기 어려운지를 설명하는 뼈대가 됩니다. 이때 세입자를 비난하는 표현보다 날짜와 사실만 담담하게 나열하는 문장이 재판부에 더 잘 전달됩니다.

저장강박 성향이 의심되는 경우라면 연락이 닿는 가족에게 사정을 알리고 정리를 도와줄 수 있는지 물어보는 것도 한 방법입니다. 지자체 복지 창구나 정신건강 상담 기관과 연결되면 강제 절차 없이 자진 정리나 합의 퇴거로 끝나는 경우도 있습니다. 이런 노력의 기록은 임대인이 할 수 있는 조치를 충분히 했다는 정황으로도 쓰이므로, 연락 일시와 내용을 함께 적어 두시기 바랍니다.

세입자의 흔한 반박 세 가지, 법은 어떻게 볼까

쓰레기집 세입자와 대화하다 보면 비슷한 반박이 반복됩니다. 대표적인 세 가지를 조문에 비춰 정리하면 다음과 같습니다. 대화 과정에서 이런 말이 나왔다면 그 자체도 날짜와 함께 기록해 두는 것이 좋습니다.

세 반박에 대한 대응의 공통점은 임대인이 말이 아니라 서면과 절차로 움직여야 한다는 것입니다. 특히 세 번째 반박은 합의 퇴거 과정에서 자주 나오는데, 이때 받는 합의서에는 퇴거 일자, 남은 물건의 처분 동의 범위, 보증금 정산 방식을 한 장에 담는 것이 좋습니다. 원상회복 비용을 보증금에서 정산하려면 비용의 존재와 범위를 보여 줄 자료가 필요하고, 정산을 두고 다툼이 생기면 결국 법원의 판단을 받게 됩니다.

집행 당일, 집 안 가득한 적치물은 누가 어떻게 처리하나?

판결을 받은 뒤에도 쓰레기집 세입자 내보내기는 끝나지 않습니다. 오히려 임대인이 가장 막막해하는 단계가 바로 집행 당일입니다. 일반 이삿짐과 달리 무엇이 버릴 물건이고 무엇이 재산인지 한눈에 가려지지 않는 물건이 방마다 가득하기 때문입니다. 이 단계의 근거는 판결에 따른 부동산 인도 집행 조문인 민사집행법 제258조이며, 흐름은 조문 순서 그대로 진행됩니다.

여기서 수취를 게을리한 주체는 임대인이 아니라 채무자, 즉 물건 주인인 세입자라는 점을 정확히 이해해야 합니다. 임대인이 보관된 물건을 찾아가지 않아서 매각되는 구조가 아니라, 세입자가 자기 물건을 찾아가지 않을 때 집행관이 법원 허가를 거쳐 정리하는 구조입니다. 쓰레기집 사건은 보관 대상의 부피가 크기 때문에, 이 단계까지 이어질 가능성을 미리 염두에 두고 일정을 잡는 것이 좋습니다.

짐의 반출은 법원 소속 집행관에 의하여 이루어지며, 임대인이 직접 사람을 불러 먼저 치우는 방식이 아닙니다. 무엇이 폐기할 쓰레기이고 무엇이 보관해야 할 동산인지 임대인이 임의로 판단해 버리는 것도 피해야 합니다. 나중에 세입자가 버려진 물건의 가치를 주장하며 다투면 반박 자료를 임대인이 내놓아야 하는 처지가 될 수 있고, 형사 문제로 번질지 여부도 사안에 따라 달라지기 때문입니다.

비용 구조도 알아 두면 좋습니다. 민사집행법 제53조①은 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받는다고 정합니다. 실무상 집행 비용은 채권자가 먼저 예납하고 나중에 회수를 도모하는 구조이며, 적치물이 많을수록 반출과 보관의 부담이 커질 수 있으므로 예상 범위는 상담 단계에서 현장 사진을 보며 확인하는 것이 좋습니다. 강제집행은 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸리고, 그 사이 계고 단계에서 현장에 고시문이 붙으면 세입자가 스스로 정리를 시작하는 경우도 있습니다.

내용증명부터 강제집행까지, 전체 로드맵과 비용 구조

쓰레기집 세입자 내보내기의 전체 흐름은 일반 명도 사건과 같은 네 단계로 정리됩니다. 명도 내용증명으로 시정 요구와 갱신거절 의사를 분명히 하고, 점유가 다른 사람에게 넘어갈 우려가 있으면 점유이전금지가처분을 신청하며, 명도소송으로 판결을 받은 뒤 별도 계약으로 강제집행을 진행합니다. 쓰레기집 사건의 특징은 첫 단계인 증거화에 들이는 시간이 길고, 마지막 단계인 집행에서 적치물 처리가 무겁다는 점입니다.

비용은 사건마다 다르지만 법도 명도소송센터의 기본 구조는 이렇습니다. 선임료는 200만원부터이며 사건에 따라 달라지고, 선임하시면 점유이전금지가처분과 내용증명 비용은 0원입니다. 인지·송달료·열쇠수리공·우편료 같은 법원 실비는 합계 대략 50만~100만원 수준이며, 강제집행은 별도 계약으로 진행합니다. 적치물 규모가 큰 사건은 집행 단계의 부담이 달라질 수 있으므로 상담에서 현장 사진을 함께 보며 안내해 드립니다.

사건은 『명도소송 매뉴얼』의 저자인 엄정숙 변호사가 직접 진행합니다. 명도 사건 800건 이상, 강제집행 200건 이상을 수행하며 쌓은 경험을 바탕으로, 쓰레기집처럼 증거 설계가 까다로운 사건에서 어떤 기록을 언제부터 남겨야 하는지부터 함께 정리합니다. 방문 없이 전화로 선임할 수 있고 전국 사건을 진행합니다.

선임은 1차 상담과 서류 준비, 심층 상담, 선임 계약, 소송 진행의 4단계로 이루어집니다. 첫 상담 때 계약서, 만료일, 갱신 이력, 민원 기록, 사진을 준비해 주시면 지금 어떤 단계의 조치가 가능한지 바로 판단할 수 있습니다. 전화 02-591-5657로 문의하시면 되고, 실제 판결문과 승소 사례는 사이트 상단 메뉴의 무료 승소자료에서 확인하실 수 있습니다.

자주 묻는 질문