월세 명도소송 패소 원인 5가지, 임대인이 흔히 저지르는 실수와 대응법
법도명도
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월세 명도소송 패소 원인 5가지
임대인이 흔히 저지르는 실수
월세 연체로 명도소송을 제기했는데 패소했다면?
그 원인과 대응법을 전문변호사가 알려드립니다
월세 명도소송 패소, 왜 발생하는가
월세를 여러 달 연체한 세입자를 상대로 명도소송을 제기했는데 오히려 패소 판결을 받는 임대인이 적지 않습니다. 매년 민사분쟁 1위를 차지하는 명도소송에서 임대인이 패소하는 데는 분명한 이유가 있습니다.
월세 명도소송 패소의 대부분은 법률 요건을 제대로 충족하지 못한 상태에서 소송을 제기하거나, 필수 절차를 누락한 경우에 발생합니다. 이는 사전에 충분히 예방할 수 있는 문제입니다.
임대인 입장에서는 세입자가 월세를 내지 않았으니 당연히 내보낼 수 있다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 법원은 법률에서 정한 요건을 엄격하게 적용합니다. 요건을 갖추지 못하면 아무리 억울한 상황이라도 패소할 수밖에 없습니다.
월세 명도소송 패소를 부르는 5가지 실수
연체 기준 '2기' '3기'를 횟수로 오해
주택임대차보호법은 2기, 상가건물임대차보호법은 3기에 달하는 월세 연체 시 계약해지 사유가 됩니다. 여기서 '기'는 단순히 연체 횟수가 아니라 연체 총액을 의미합니다. 예를 들어 세입자가 3개월 동안 월세를 조금씩 일부만 냈다면, 연체 횟수는 3회지만 총액이 2개월분(주택) 또는 3개월분(상가)에 미치지 못할 수 있습니다. 이 경우 명도소송을 제기해도 패소합니다.
계약해지 통보 절차 누락
명도소송을 제기하기 전에 반드시 임차인에게 계약해지를 공식적으로 통보해야 합니다. 많은 임대인이 "계약기간이 끝났으니 자동으로 종료된다"거나 "갱신요구권을 다 써서 끝났다"고 생각하지만, 이는 가장 흔한 실수입니다. 법적으로 유효한 해지 통보 없이 바로 소송을 제기하면 패소 위험이 높아집니다.
점유이전금지가처분 미신청
명도소송의 핵심 절차 중 하나가 점유이전금지가처분입니다. 이를 신청하지 않으면 소송 진행 중 임차인이 제3자에게 점유를 넘길 경우, 승소 판결을 받아도 새로운 점유자에게는 효력이 미치지 않습니다. 결국 처음부터 다시 소송을 해야 하는 상황이 발생합니다.
보증금 반환 의무 불이행
월세를 연체한 세입자라도 보증금을 돌려받을 권리는 있습니다. 일부 세입자는 이를 악용해 "보증금을 받지 못했다"며 항변하기도 합니다. 임대인이 보증금 반환 의무를 이행하지 않으면 소송이 길어지거나 불리해질 수 있습니다.
허위 실거주 주장으로 갱신 거절
임대인이 "직접 살겠다"며 임차인의 계약갱신요구권을 거절해 놓고, 실제로는 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺는 경우가 있습니다. 이런 허위 실거주 주장은 법정에서 드러나면 명도소송에서 패소할 뿐 아니라, 임차인으로부터 손해배상 청구를 당할 수도 있습니다.
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월세 명도소송 패소를 피하는 올바른 절차
월세 명도소송에서 패소하지 않으려면 정해진 절차를 빠짐없이 밟아야 합니다. 아래는 임대인이 실수 없이 명도소송을 진행하기 위한 핵심 단계입니다.
소장을 제대로 작성하지 않거나 접수 시 실수가 있으면 보정명령이 반복되어 소송 기간이 3~4개월 더 길어질 수 있습니다. 처음부터 경험 있는 전문가의 조력을 받는 것이 시간과 비용을 절약하는 방법입니다.
명도소송 비용 안내
월세 명도소송 진행 시 발생하는 비용은 크게 변호사 선임료와 법원 실비로 나뉩니다. 승소하면 소송비용은 패소자가 부담한다는 원칙에 따라 일부를 돌려받을 수 있습니다.
| 항목 | 비용 |
|---|---|
| 변호사 선임료 | 200만원부터 (사건 난이도에 따라 상이) |
| 법원 실비 (인지대, 송달료, 집행비용 등) | 약 50만원 ~ 100만원 |
| 내용증명만 의뢰 시 | 20만원 |
| 점유이전금지가처분 | 선임 시 포함 (0원) |
사건 난이도와 증거 상태에 따라 비용이 달라질 수 있으며, 정확한 비용은 무료 전화상담 시 투명하게 안내해 드립니다. 명도소송 선임 시 점유이전금지가처분과 내용증명 비용은 포함되어 별도로 청구되지 않습니다.
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명도소송 매뉴얼 저자로서 직접 당신의 사건을 진행합니다. 대한변협 등록 부동산전문, 민사전문 변호사이며 공인중개사 자격을 보유하고 있습니다. MBC, KBS, SBS, YTN 등 주요 방송에 부동산 전문가로 출연하고 있습니다.
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