임대차 계약이 종료되거나 해지되었음에도 불구하고, 임차인이 계속 부동산을 점유하고 있다면 임대인은 재산권 행사에 심각한 제약을 받게 됩니다. 임차인에게 수차례 퇴거를 요구해도 응하지 않는다면, 결국 법원의 판결을 통해 명도소송에서 승소한 뒤 ‘명도소송강제집행’을 진행해야 할 상황이 올 수 있습니다. 이 절차는 언제, 어떻게 진행되는지, 그리고 어떤 점을 주의해야 하는지를 이번 글에서 알아보겠습니다.

‘명도소송강제집행’이란 임대인이 법원에서 승소 판결을 받은 후에도 임차인이 스스로 건물을 비워주지 않을 때, 국가의 공권력을 통해 실제로 퇴거를 실행하는 과정을 말합니다. 집행관이 현장에 나가 부동산 점유를 해제시키고 임차인의 물건을 밖으로 옮기거나, 출입문을 바꾸는 등의 조치가 이루어질 수 있습니다. 이 같은 절차는 임차인이 끝까지 협조하지 않는 경우에만 시행되며, 임대인 단독으로는 절대 진행할 수 없기 때문에 반드시 법원을 통한 집행 신청이 필요합니다.

구체적으로 ‘명도소송절차’를 거쳐 임대인이 승소한 뒤, 상대방이 항소하지 않아 판결이 확정되어야 강제집행을 신청할 수 있습니다. 아직 재판이 진행 중이거나 판결이 확정되지 않았다면, 임대인이 임차인을 함부로 내보내는 것은 불법적 행위로 간주될 수 있으니 주의해야 합니다. 따라서 우선 ‘명도소송기간’을 고려하고, 법원의 확정 판결문과 집행문 등 필요한 서류를 준비해야 합니다.

집행 신청을 하면 법원에서 집행관을 배정해 집행 일자를 잡습니다. 임대인은 해당 날짜에 집행관과 함께 현장에 나가게 되며, 임차인이 진짜 퇴거를 거부하면 물리적 조치가 취해질 수 있습니다. 이때 발생하는 비용은 임대인이 부담해야 하며, ‘명도소송비용’에 이어 집행 비용까지 고려해야 하므로 사전에 재정 계획을 세워두는 것이 현명합니다. 임차인이 버티거나 폭언·폭행 등으로 저항할 경우, 집행관은 경찰의 협조를 받아 집행을 진행하기도 합니다.

강제집행 도중 임차인의 물건이 남아 있는 경우, 이를 어떻게 처리할지도 고민해야 합니다. 일반적으로 임차인은 집행 전까지 이사할 시간을 갖고 물건을 옮길 수 있지만, 실제로는 재정이나 환경적 이유로 이사를 미루는 사례도 흔합니다. 집행 당일에 잔존 물건이 많다면 집행관과 상의해 보관 장소를 마련하거나, 임차인이 동의하지 않는 물품을 처분해야 하는 상황이 올 수도 있습니다. 이런 경우 임대인은 추가 비용 부담이 발생할 수 있으니 주의가 필요합니다.

그렇다면 ‘명도소송강제집행’을 꼭 해야만 할까요? 사실 임대인도 이 절차를 반기지는 않습니다. 비용과 시간이 더 들고, 임차인과 갈등을 더욱 키울 가능성이 있기 때문이죠. 그래서 많은 임대인이 승소 판결을 받은 뒤에도 합의를 위해 마지막 시도를 합니다. 예컨대 일정 ‘명도비용’을 제안해 임차인이 자발적으로 퇴거하도록 유도하는 것입니다. 실제 강제집행 직전에 협상이 성사되어 분쟁이 마무리되는 사례도 적지 않습니다.

하지만 임차인이 전혀 합의에 응하지 않고, 퇴거 의사도 없는 상황이라면 더는 미룰 방법이 없습니다. 강제집행은 임대인의 재산권을 회복하기 위한 합법적 수단이자, 국가가 공권력을 동원해 부동산 점유를 종료시키는 마지막 단계입니다. 임대차 분쟁의 최종 단계인 만큼, 이 지점에 이르렀다면 조속히 절차를 마무리하고 부동산을 다시 활용할 수 있는 방안을 마련해야 합니다.

실무적으로는 ‘명도소송변호사’가 집행 단계까지 함께 해주는 경우도 많습니다. 변호사가 있다면 집행 신청 서류 준비부터 현장 조율까지 지원받을 수 있으므로, 임대인 혼자 처리하는 것보다 시행착오를 줄일 수 있죠. 또한 집행 당일에 임차인과 불필요한 충돌이 일어나지 않도록, 중재 역할을 해줄 수도 있습니다.

결국 ‘명도소송강제집행’은 아무도 바라지 않는 극단적 상황에서 이뤄지는 절차지만, 때로는 어쩔 수 없는 선택이기도 합니다. 임차인의 자발적인 퇴거가 불가능하다면, 임대인이 재산권을 보호하기 위해 국가기관에 문을 두드릴 수밖에 없습니다. 다만 소송의 초기부터 합의 가능성을 열어두고, 내용증명·협상 등을 통해 최대한 충돌을 완화하려는 노력을 기울이면, 강제집행으로 가기 전에 문제를 해결할 수 있는 기회가 생길 수도 있습니다.

따라서 명도소송을 준비하거나 진행 중인 임대인이라면, 강제집행을 대비해 절차와 비용, 예상되는 위험 요소 등을 파악해두되, 동시에 합의의 문을 끝까지 열어놓는 것이 좋습니다. 결국 임대차 분쟁은 어느 한쪽의 완전한 승리나 패배만을 의미하진 않습니다. 부동산이라는 자산을 둘러싸고 오랜 기간 쌓인 관계이기에, 갈등을 최소화하면서도 임대인 권리를 지키는 것이 궁극적인 목표라는 점을 잊지 말아야 합니다.