• 마당에 별채나 창고가 있고, 그중 일부는 등기부나 건축물대장에 나오지 않는다.
• 세입자 말고도 가족·친척·지인이 방이나 별채를 따로 쓰고 있다.
• 상속받은 집이라 누가 언제부터 어느 공간에 살았는지 자세히 모른다.
• 세입자와 연락이 끊겨 우편물만 쌓이고 있어 소송이 얼마나 걸릴지 가늠이 안 된다.

가옥명도소송 기간은 어떤 구간으로 나뉘나요?

가옥명도소송 기간은 소장 접수와 송달, 답변서 제출, 변론 또는 무변론판결, 판결 확정이나 가집행, 강제집행의 다섯 구간으로 나뉩니다. 구간마다 기간을 정하는 주체가 다르므로, 법이 정한 기한인지 법원 일정인지 원고의 준비에 달린 것인지를 나눠 보아야 일정을 현실적으로 잡을 수 있습니다.

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   소장 접수와 송달

   법원이 피고에게 소장 부본을 보냅니다. 피고가 실제로 그 집이나 직장에서 송달을 받을 수 있는지가 첫 변수입니다.

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   답변서 30일

   피고가 청구를 다투려면 소장 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하여야 합니다.

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   변론 또는 무변론판결

   답변서가 없으면 법원은 변론 없이 판결할 수 있고, 피고가 다투면 변론기일이 열립니다.

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   확정 또는 가집행

   판결서가 송달된 날부터 2주 안에 항소가 없으면 판결이 확정되고, 가집행 선고가 붙어 있으면 확정 전에도 집행을 신청할 수 있습니다.

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   강제집행

   강제집행은 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸리며, 짐 반출은 법원 소속 집행관에 의하여 이루어집니다.

다섯 구간 가운데 원고가 가장 많이 관여할 수 있는 곳은 첫 번째와 다섯 번째입니다. 소장에 피고와 건물을 정확히 적으면 송달과 보정이 매끄럽고, 판결문에 적힌 목적물이 현장과 일치하면 집행관이 집행 대상을 확인하기 쉬워집니다. 가운데 구간은 피고의 대응과 재판부 일정에 좌우되므로 원고가 마음대로 줄이기 어렵습니다.

강제집행의 근거도 미리 알아 두면 좋습니다. 「민사집행법」(이하 민사집행법) 제24조는 강제집행을 확정된 종국판결이나 가집행의 선고가 있는 종국판결에 기초하여 한다고 정합니다. 민사소송법 제213조 제1항은 재산권의 청구에 관한 판결에 가집행의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 직권으로 가집행 선고를 하도록 정하고 있어, 명도 판결에 가집행이 붙으면 확정을 기다리지 않고 집행을 신청할 수 있는 길이 열립니다.

법으로 정해진 기한표: 원고가 앞당길 수 없는 세 가지

가옥명도소송 기간 중 법조문에 숫자로 정해진 기한은 원고가 아무리 서둘러도 줄일 수 없습니다. 아래 표는 명도소송에서 자주 만나는 법정 기한을 기산점·근거 조문과 함께 정리한 것입니다.

표에서 놓치기 쉬운 부분은 기산점입니다. 항소기간은 판결 선고일이 아니라 판결서가 송달된 날부터 계산하고, 판결서 송달 전에도 항소할 수 있습니다. 첫 공시송달은 실시한 날부터 2주가 지나야 효력이 생기고, 같은 당사자에게 하는 그 뒤의 공시송달은 실시한 다음 날부터 효력이 생깁니다. 민사소송법 제196조 제3항은 공시송달의 2주와 2월 기간을 줄일 수 없다고 정합니다.

답변서 30일에도 단서가 있습니다. 민사소송법 제256조 제1항 단서에 따라 공시송달의 방법으로 소장 부본을 송달받은 피고에게는 30일 답변서 제출의무 규정이 적용되지 않습니다. 따라서 연락이 끊긴 세입자를 상대로 한 가옥명도소송은 답변서 미제출을 이유로 한 무변론판결 구간 대신 변론을 거치는 구조가 됩니다. 기한 계산이 애매하다면 송달 기록을 놓고 확인하는 편이 안전합니다.

기간이 늘어나는 이유 1: 본채·별채·증축 부분의 목적물 특정

목적물 특정은 판결문에 어느 건물의 어느 부분을 인도하라는 내용을 집행관이 현장에서 그대로 찾을 수 있게 적는 작업입니다. 아파트는 동·호수로 대부분 특정되지만, 오래된 가옥은 등기부·건축물대장과 실제 모양이 다른 경우가 적지 않아 가옥 명도 일정을 좌우하는 첫 번째 변수가 됩니다.

목적물이 빠지거나 흐릿하게 적히면 두 가지 지연이 생길 수 있습니다. 하나는 소송 중에 청구취지를 바로잡으라는 법원의 보정 요구에 대응하는 시간이고, 다른 하나는 판결을 받은 뒤 현장에서 판결문의 목적물과 실제 건물이 맞지 않아 집행이 곤란해지는 경우입니다. 뒤의 경우에는 빠진 부분에 대해 다시 소송을 준비해야 할 수도 있어 시간이 훨씬 더 듭니다.

민사소송법 제249조 제1항은 소장에 당사자와 법정대리인, 청구의 취지와 원인을 적도록 하고 있습니다. 청구취지의 목적물은 등기부·건축물대장의 표시를 기본으로 하되, 실제 현황이 다르면 사진과 도면을 곁들여 현황 기준으로도 특정해 두는 것이 판결 이후 단계까지 내다본 방법입니다. 미등기 부분의 소유 관계가 다투어질 여지가 있다면 그 부분은 서류를 보고 따로 판단해야 합니다.

기간이 늘어나는 이유 2: 점유보조자와 따로 사는 점유자 구분

점유자 특정은 그 집에 사는 사람 가운데 누구를 피고로 삼을지 정하는 작업입니다. 「민법」 제195조는 가사상·영업상 그 밖에 이와 비슷한 관계로 타인의 지시를 받아 물건을 사실상 지배하는 사람이 있으면 그 타인만을 점유자로 한다고 정합니다. 세입자와 한 살림을 하며 세입자의 지시에 따라 머무는 가족이라면 세입자만 점유자로 볼 여지가 있다는 뜻입니다.

구분이 중요한 이유는 집행 단계에 있습니다. 민사집행법 제39조 제1항은 강제집행을 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 이에 덧붙여 적은 집행문에 표시되어 있고 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있다고 정합니다. 따로 사는 점유자를 피고에서 빠뜨리면 그 사람이 쓰는 공간에 대해서는 판결로 집행을 개시하기 어려워질 수 있습니다.

점유자로 보기 어려운 사람까지 모두 피고로 넣으면 송달 대상이 늘어나 송달 지연이라는 변수도 함께 늘어납니다. 어떤 사람이 독립한 점유자인지는 공간 사용, 생활비 분담, 출입 관계 같은 사실관계에 따라 달라지고 법원도 사안마다 구체적 사정을 따져 판단하므로, 현장 정보를 모아 소장 전에 판단해 두는 것이 좋습니다.

점유이전금지가처분은 어떻게 가옥명도소송 기간을 지키나요?

점유이전금지가처분은 소송 도중 점유자가 바뀌어 판결을 받고도 집행하지 못하는 상황을 막으려고 쓰는 보전처분입니다. 민사집행법 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분을 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다고 정합니다.

가옥은 친척이 드나들거나 세입자가 다른 사람에게 방을 내어 주는 일이 생기기 쉬워 점유 변동의 위험이 큰 편입니다. 소송 중 점유자가 바뀌면 새 점유자를 상대로 절차를 다시 밟아야 할 수 있어 그만큼 일정이 길어질 수 있습니다. 가처분 이후 점유를 넘겨받은 사람에게 판결의 효력이 어떻게 미치는지는 사안에 따라 판단이 달라질 수 있어 단정하기 어렵지만, 점유 변동 위험을 낮추는 장치라는 점에서 소장과 함께 검토하는 경우가 많습니다.

가처분 신청서에도 목적물과 점유자를 적어야 하므로, 목적물·점유자 특정 작업은 가처분 단계에서 그대로 다시 쓰입니다. 가처분 집행 때 집행관이 고시문을 붙이므로 별채와 창고까지 대상에 넣었는지 신청 전에 확인해 두어야 합니다.

피고가 다투지 않을 때, 다툴 때, 연락이 끊겼을 때 무엇이 다른가요?

명도 소송의 가운데 구간은 피고의 반응에 따라 세 갈래로 나뉩니다. 어느 갈래에 속하는지는 소장을 내기 전부터 어느 정도 예상할 수 있으므로, 아래 판정 박스로 내 사건의 위치를 먼저 짚어 보시기 바랍니다.

세입자가 그 집에 살면서 우편을 받는다면 첫째나 둘째 갈래일 가능성이 크고, 이미 집을 비운 채 짐만 남기고 연락이 끊겼다면 셋째 갈래를 염두에 두어야 합니다. 셋째 갈래에서는 주소를 알 수 없다는 사정을 소명할 자료가 필요하므로, 마지막 연락 기록과 반송된 우편물을 버리지 말고 모아 두는 것이 좋습니다.

소장 전 '가옥 현황 메모' 만들기: 오늘 할 수 있는 1차 조치

가옥명도소송 기간을 현실적으로 줄이는 방법은 소장을 내기 전에 집과 사람에 관한 정보를 한 장에 모아 두는 것입니다. 아래 여섯 항목을 채우면 목적물 특정, 점유자 특정, 송달 가능성 판단에 필요한 재료가 대부분 갖춰집니다.

1. 등기부와 건축물대장을 발급해 건물 동수·구조·면적을 적고, 실제 건물과 다른 부분에 표시합니다.
2. 본채·별채·창고·증축 부분을 바깥과 안쪽에서 사진으로 남기고, 간단한 배치도를 손으로 그려 둡니다.
3. 방·별채별 실제 거주자를 적고, 계약자인지 함께 사는 가족인지 따로 사는 사람인지 표시합니다.
4. 우편물 수취인, 공과금 명의, 출입 열쇠를 가진 사람을 공간별로 기록합니다.
5. 세입자의 현재 연락처와 직장처럼 송달받을 수 있는 장소를 정리합니다.
6. 임대차계약서, 차임 입금 내역, 계약 종료를 알린 문자·내용증명을 한곳에 모읍니다.

메모를 쓸 때는 추측과 확인한 사실을 나눠 적는 것이 좋습니다. 별채에 친척이 산다는 말을 이웃에게 들은 것과 그 사람 이름의 우편물을 직접 본 것은 무게가 다릅니다. 가상의 예로, 상속받은 단독주택 본채에는 세입자가, 마당의 등기 안 된 별채에는 세입자의 형제가 따로 산다면 별채를 목적물 목록에 따로 올리고 형제가 독립한 점유자인지 판단하는 일이 소장 작성보다 먼저입니다.

상속으로 여러 사람이 함께 소유하게 된 가옥이라면 누가 원고로 나설지도 소장 전에 정리해야 하며, 이 부분은 상속 관계 서류를 보고 판단합니다. 법도 엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』 저자로 부동산 관련사건 7,000건 이상을 다뤄 왔고, 가옥 명도에서도 현황 메모를 기준으로 소장 별지와 피고 목록을 함께 설계합니다.

가옥명도소송 기간은 일반 명도소송 기간과 무엇이 다른가요?

가옥명도소송 기간도 법정 기한 자체는 다른 명도소송 기간과 같지만, 오래된 단독주택은 목적물과 점유자 특정에서 변수가 더 많다는 점이 다릅니다. 집주인이 자주 묻는 질문 세 가지를 정리했습니다.