• 상가 임차인이 나가지 않는데 비용이 부담돼 직접 소장을 쓰려는 임대인
• 소장을 냈더니 임차인이 "갱신요구를 했다"는 답변서를 보내온 경우
• 임차인이 데려온 신규임차인과 계약을 거절했더니 권리금 이야기가 나온 경우
• 월세가 여러 번 밀렸다가 일부 들어와 해지가 유효한지 헷갈리는 경우

나홀로 상가명도소송, 법적으로 혼자 해도 되나요?

나홀로 상가명도소송은 임대인 본인이 직접 원고가 되어 진행할 수 있습니다. 당사자 본인이 소장을 내고, 답변서에 반박하고, 변론기일에 출석하는 것을 막는 규정은 없습니다. 법이 제한하는 것은 소송을 다른 사람에게 맡기는 경우입니다.

「민사소송법」 제87조는 법률에 따라 재판상 행위를 할 수 있는 대리인 외에는 변호사가 아니면 소송대리인이 될 수 없다고 정합니다. 예외는 제88조 제1항입니다. 단독판사가 심리·재판하는 사건 가운데 소송목적의 값이 일정한 금액 이하인 사건에서, 당사자와 밀접한 생활관계를 맺고 있고 일정한 범위 안의 친족관계에 있는 사람 또는 당사자와 고용계약 등으로 그 사건에 관한 통상사무를 처리·보조하여 오는 등 일정한 관계에 있는 사람이 법원의 허가를 받은 때입니다. 허가받을 수 있는 사건의 범위와 대리인의 자격은 대법원규칙으로 정하고, 법원은 허가를 언제든지 취소할 수 있습니다.

결국 '혼자 한다'는 말은 임대인 본인이 직접 법정에 선다는 뜻이어야 합니다. 그렇다면 남는 질문은 내 상가 사건이 혼자 끝까지 갈 수 있는 사건인가 하는 점입니다.

혼자 해도 무난한 상가 사건과 검토가 필요한 사건 판정표

나홀로 상가명도소송이 무난한지는 임차인에게 다툴 거리가 있느냐로 갈립니다. 계약이 이미 끝났고 임차인이 법적 항변 없이 버티기만 하는 사건은 서류 싸움이 단순합니다. 반대로 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법)이 임차인에게 준 권리가 하나라도 걸리면 쟁점이 늘어납니다.

표의 오른쪽 칸에 하나라도 해당하면 소장 문장부터 달라집니다. 청구원인에 무엇을 종료 사유로 적느냐에 따라 임차인이 쓸 수 있는 항변이 바뀌기 때문입니다. 판정이 애매한 칸은 계약서와 문자 기록을 함께 보아야 정확합니다.

임차인 항변 1: 갱신요구권(만료 6개월 전~1개월 전, 전체 10년)

상가 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다(상가임대차법 제10조 제1항). 거절할 수 있는 사유는 같은 항 각 호의 8가지입니다. 1호 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 4호 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우, 5호 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우가 대표적입니다.

갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다(제10조 제2항). 또 임대인이 갱신요구 기간 안에 갱신 거절의 통지나 조건 변경의 통지를 하지 않으면, 임대차기간이 만료된 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 존속기간은 1년으로 봅니다(제10조 제4항). 대법원 판결은 10년 제한이 이 법정갱신에는 적용되지 않는다는 취지여서, 10년이 지난 상가라도 통지를 빠뜨리면 법정갱신 문제가 남을 수 있습니다.

1. 1만료 6개월 전 · 갱신요구 기간과 권리금 방해 금지 기간이 함께 시작됩니다.
2. 2만료 1개월 전 · 갱신요구 기간이 끝납니다. 임대인의 거절·조건 변경 통지도 이때까지 해야 합니다.
3. 3임대차기간 만료 · 통지가 없었다면 1년 법정갱신이 문제 됩니다.
4. 4소장 접수 · 종료 사유와 통지 도달 증거를 함께 붙입니다.

나홀로 상가명도소송에서 가장 흔한 막힘은 통지했다는 증거가 없는 경우입니다. 전화로 말한 것만으로는 날짜와 내용을 증명하기 어렵습니다. 갱신거절을 문자·이메일·내용증명처럼 날짜가 남는 방법으로 했는지부터 확인하세요.

임차인 항변 2: 권리금 회수기회 방해 주장

임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지, 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 됩니다(상가임대차법 제10조의4 제1항). 다만 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니합니다(같은 항 단서). 그래서 3기 연체나 무단 전대가 입증되는 사건은 권리금 항변의 부담이 상대적으로 작습니다.

권리금 주장이 나오면 나홀로 상가명도소송의 성격이 바뀝니다. 건물 인도 자체와 별개로 임차인이 손해배상을 반소나 별도 소송으로 청구할 수 있기 때문입니다. 거절 이유가 제2항 각 호에 해당하는지, 제2항에 없는 사유가 정당한 사유로 인정될지는 사안마다 판단이 달라 단정하기 어렵습니다. 신규임차인 주선과 관련해 주고받은 문자는 지우지 말고 날짜순으로 보관하세요.

차임 연체 '3기' 해지와 갱신거절 사유를 섞으면 생기는 일

상가 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(상가임대차법 제10조의8). 반면 제10조 제1항 제1호는 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우를 갱신거절 사유로 둡니다. 제10조의8은 계약을 중간에 끝내는 해지 사유이고, 제10조 제1항 제1호는 만료 때 갱신을 거절하는 사유입니다. 건물 임대차 일반에 관한 민법 제640조의 2기와도 구분해야 합니다.

소장에는 해지로 끝났다는 주장과 갱신거절로 끝났다는 주장을 나눠 적는 편이 좋습니다. 두 사유를 한 문장에 섞으면 임차인은 약한 쪽을 골라 다투고, 쟁점 정리에 시간이 더 걸릴 수 있습니다. 월별 입금표를 만들어 통지 도달일 기준 연체 기수를 계산해 두세요.

환산보증금을 넘는 상가는 적용 조문이 다릅니다

상가임대차법은 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에는 원칙적으로 적용되지 않습니다(제2조 제1항 단서). 보증금 외에 차임이 있으면 차임액에 대통령령으로 정하는 비율을 곱해 환산한 금액을 포함해 계산하고(같은 조 제2항), 이 기준을 흔히 환산보증금이라고 부릅니다.

다만 제2조 제3항은 초과 임대차에도 제3조, 제10조 제1항·제2항·제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지, 제11조의2, 제19조를 적용합니다. 그래서 환산보증금을 넘는 상가에도 갱신요구권과 10년 제한, 권리금 회수기회 보호, 3기 연체 해지는 그대로 적용됩니다. 반면 제10조 제4항의 법정갱신은 열거되어 있지 않아 적용되지 않습니다.

나홀로 상가명도소송에서 환산보증금 계산이 틀리면 전체 논리가 흔들립니다. 법정갱신이 없다고 전제했는데 기준 이하 상가였거나, 그 반대인 경우입니다. 지역별 기준 금액과 비율은 대통령령에서 정하므로, 어느 기준을 적용할지까지 함께 확인해야 합니다.

판정표 · 갱신요구 · 권리금 · 환산보증금 가운데 하나라도 해당하면 계약서와 문자 기록을 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

혼자 하다 멈추는 순간: 보정명령과 반소

나홀로 상가명도소송이 접수 단계에서 멈추는 대표적인 경우는 보정명령입니다. 소장이 제249조 제1항(당사자와 법정대리인, 청구의 취지와 원인 기재)에 어긋나는 경우와 법률의 규정에 따른 인지를 붙이지 아니한 경우, 재판장은 상당한 기간을 정해 흠을 보정하도록 명하여야 하고, 법원사무관등으로 하여금 보정명령을 하게 할 수 있습니다(「민사소송법」 제254조 제1항). 원고가 그 기간 이내에 보정하지 않으면 재판장은 명령으로 소장을 각하하여야 합니다(같은 조 제2항).

상가 사건은 목적물 특정에서 자주 막힙니다. 점포가 건물 일부라면 층·호수와 면적을 적고 도면을 붙이는 방식으로 인도 범위를 특정해 두어야 판결 뒤 집행 단계에서 다툼이 줄어듭니다.

피고가 원고의 청구를 다투는 경우에는 소장 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하여야 합니다(제256조 제1항, 공시송달은 예외). 답변서가 없으면 법원은 변론 없이 판결할 수 있지만, 직권으로 조사할 사항이 있거나 판결 선고 전까지 다투는 답변서가 들어오면 그러하지 아니합니다(제257조 제1항).

두 번째 멈춤은 반소입니다. 피고는 소송절차를 현저히 지연시키지 아니하는 경우에만 변론을 종결할 때까지 본소가 계속된 법원에 반소를 제기할 수 있고, 반소 청구는 다른 법원의 관할에 전속되지 아니하고 본소의 청구 또는 방어의 방법과 서로 관련이 있어야 합니다(제269조 제1항). 본소가 단독사건인데 피고가 반소로 합의사건에 속하는 청구를 하면, 법원은 직권 또는 당사자의 신청에 따른 결정으로 본소와 반소를 합의부에 이송하여야 합니다(같은 조 제2항, 반소에 관하여 제30조에 따른 관할권이 있으면 예외). 반소가 들어오면 임대인은 반소의 피고로서 답변도 해야 하므로 혼자 감당할 서면이 크게 늘어납니다.

소장 전에 오늘 할 일 4가지

나홀로 상가명도소송을 할지 맡길지는 아래 네 가지 자료를 만든 뒤에 정해도 늦지 않습니다. 자료가 정리되면 혼자 가든 상담을 받든 판단이 훨씬 빨라집니다.

1. 계약·갱신 이력 연표 · 최초 계약일, 갱신 때마다 바뀐 기간과 차임, 현재 만료일을 한 장에 적습니다.
2. 월별 차임 입금표 · 약정일·입금일·입금액 칸을 만들고 연체 합계가 3기에 이른 날짜를 표시합니다.
3. 신규임차인 관련 기록 · 주선 문자·메일을 받은 날짜, 상대방, 거절했다면 그 이유를 정리합니다.
4. 판정표 체크 · 오른쪽 칸에 해당하는 항목을 표시하고, 임차인이 점포를 남에게 넘길 우려가 있으면 소장보다 먼저 점유이전금지가처분을 검토합니다.

상가 명도·상가 명도소송, 자주 묻는 질문