• LH 전세임대로 집을 빌려줬는데 계약 만료일이 다가오고 있다
• 입주자는 이사 계획이 없다고 하고, LH는 입주자와 먼저 이야기해 보라고 한다
• 갱신거절 통지를 언제, 누구에게 보냈는지 기록이 흐릿하다
• 집을 팔거나 직접 들어가야 해서 비워야 할 날짜가 정해져 있다

LH 명도소송기간은 왜 일반 명도와 다르게 흘러가나요?

LH 명도소송기간이 일반 명도보다 길어지기 쉬운 이유는 계약을 맺은 사람과 집에 사는 사람이 다르기 때문입니다. 전세임대는 한국토지주택공사(LH) 같은 법인이 집주인과 임대차계약을 맺고, 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 실제로 들어가 사는 방식입니다.

일반 임대차라면 임차인 한 사람에게 통지하고, 그 사람을 피고로 소송을 내고, 그 사람에게 보증금을 돌려주면 됩니다. 전세임대에서는 이 세 가지 행동의 상대방이 갈립니다. 통지와 보증금 반환은 LH를, 집 비우기는 입주자를 중심으로 움직여서 어느 한쪽을 빠뜨리면 그 단계를 다시 밟아야 합니다.

전세임대 명도는 소장을 쓰기 전에 누구에게 무엇을 했는지를 정리하는 데서 시작합니다. 아래 세 장의 카드가 LH 명도소송기간을 좌우하는 세 변수입니다.

LH 전세임대와 공공임대, 원고는 집주인인가요 LH인가요?

LH 전세임대에서 명도소송의 원고는 집주인이고, LH가 임대인인 공공임대주택에서는 원고가 LH입니다. 같은 LH 명도소송이라도 두 구조는 출발점이 다릅니다.

공공임대주택은 LH가 임대인이 되어 입주자와 직접 계약을 맺는 구조이므로, 계약 해지나 퇴거를 구하는 주체도 LH입니다. 반면 전세임대는 개인 집주인이 임대인이고 LH가 임차인이므로, 집을 돌려받으려는 집주인이 직접 원고가 되어 소송을 진행합니다.

공공임대 글을 그대로 따르면 원고·피고와 보증금 상대방을 거꾸로 잡을 수 있으니, 계약서의 임대인란과 임차인란부터 확인합니다.

종료 통지는 언제, 누구에게 보내야 하나요?

LH 전세임대의 종료 통지는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약상 임차인에게 해야 합니다. 주택임대차보호법 제6조①은 임대인이 이 기간에 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우, 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정합니다.

통지 기간을 넘기면 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(같은 조 ②). LH 명도소송기간을 계산할 때 가장 큰 변수가 바로 이 법정갱신입니다. 법정갱신이 되면 소송을 서둘러도 새로 생긴 기간이 끝날 때까지 기다려야 할 수 있습니다.

통지의 상대방은 계약서상 임차인인 LH가 기본입니다. 다만 실제로 집을 비워야 하는 사람은 입주자이므로, 같은 내용을 입주자에게도 알려 두면 나중에 들은 적이 없다는 다툼을 줄일 수 있습니다. 입주자에게 보낸 통지가 LH에 대한 통지를 대신하는지는 계약 내용과 사안에 따라 판단이 달라질 수 있으므로, 어느 한쪽에만 보내고 안심하지 않는 편이 안전합니다.

주택임대차보호법 제6조③은 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다고 정합니다. 계약갱신요구권(같은 법 제6조의3①)이 행사되었는지도 함께 확인해야 하며, 갱신요구가 있었다면 거절할 사유가 있는지가 별도 쟁점이 됩니다.

전세임대의 대항력은 법인 임차에서 어떻게 생기나요?

LH 전세임대는 입주자가 집주인과 직접 계약하지 않았어도, 선정된 입주자가 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 법인이 맺은 임대차가 대항력의 보호를 받을 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조②는 주택도시기금을 재원으로 저소득층 무주택자에게 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다고 정하고, 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정하도록 했습니다.

제1항이 준용된다는 것은 등기가 없어도 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 임대차가 제삼자에 대하여 효력이 생긴다는 뜻입니다. 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로(같은 법 제3조④), 대항력이 갖춰진 임대차라면 집주인이 집을 팔아도 명도 문제는 새 소유자에게 그대로 이어질 수 있습니다.

LH 전세임대를 민법상 전대차로 볼 수 있는지는 단정하기 어렵습니다. 만약 임대인 동의를 얻은 전대차로 평가된다면 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담하고(민법 제630조①), 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 아니합니다(제631조). 집주인과 LH의 합의만으로 입주자의 권리가 사라진다고 보기 어려울 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.

입주자가 바뀌거나 다른 사람이 함께 살 가능성이 보인다면, 소송 전에 점유이전금지가처분을 함께 검토합니다.

보증금 반환과 집 비우기, 무엇이 먼저인가요?

임대차가 끝난 뒤 보증금 반환과 집 인도는 동시이행 관계에 있다는 것이 대법원 판결의 취지입니다. 민법 제536조①은 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정합니다. 따라서 LH 측이 보증금 반환과 상환으로 인도하겠다고 다투면, 판결 주문이 보증금을 지급받음과 동시에 인도하라는 상환이행 형태로 나올 수 있습니다. 어떤 주문이 나올지는 법원이 사안을 보고 판단하므로 단정할 수 없습니다.

상환이행 판결을 받았다면 집행 단계에서 한 가지가 더 필요합니다. 민사집행법 제41조①은 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다고 정합니다. 집주인이 보증금을 LH에 반환했거나 반환을 제공했다는 자료가 갖춰져야 집행이 시작된다는 뜻입니다.

LH 명도소송기간에서 보증금은 언제 돌려줄 돈이 아니라 언제 증명할 일입니다. 자금이 판결 시점에 준비되지 않으면 판결을 받고도 집행 신청을 미루게 됩니다.

위 세 갈림길 가운데 하나라도 내 경우가 어느 쪽인지 애매하다면 계약서와 통지 기록을 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

단계별 법정 기간 표로 보는 LH 명도소송기간

LH 명도소송기간을 단계별로 나누면 법이 숫자로 정한 기간과 사안에 따라 달라지는 구간이 섞여 있습니다. 아래 표는 법률에 정해진 기간을 중심으로 모은 것이고, 재판부 일정이나 송달 상황으로 늘어나는 부분은 사안별로 표시했습니다.

표에서 보듯 소송 자체의 법정 기간은 길지 않고, 실제로 LH 명도소송기간을 늘리는 것은 ①·②단계와 ⑥단계입니다. 통지 기간을 넘겨 법정갱신이 되거나, 판결이 상환 형태인데 보증금 준비가 늦어지면 소송을 빨리 끝내도 집은 비워지지 않습니다. 피고가 둘이면 송달이 늦는 쪽 때문에 시간이 더 들 수 있습니다.

판결 이후 집이 비워지기까지

1. 1

   집행 요건 확인

   판결을 이미 송달했거나 동시에 송달하는지, 판결이나 집행문에 집행을 받을 사람의 성명이 표시되었는지 확인합니다(민사집행법 제39조①).

2. 2

   반대의무 증명

   상환이행 판결이라면 보증금 반환 또는 이행 제공을 증명하는 자료를 준비합니다(제41조①).

3. 3

   집행 신청과 비용 예납

   민사집행을 신청할 때 채권자는 필요한 비용으로서 법원이 정하는 금액을 미리 내야 합니다(제18조①). 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담합니다(제53조①).

4. 4

   본집행

   집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 하고(제258조①), 집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 합니다(②). 짐 반출은 법원 소속 집행관에 의하여 진행됩니다.

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   남은 짐 처리

   목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 하고(③), 채무자도, 같이 사는 친족이나 대리인·고용인도 없으면 채무자의 비용으로 보관하여야 합니다(⑤). 채무자가 수취를 게을리 한 때에는 집행관이 집행법원의 허가를 받아 매각하고 비용을 뺀 뒤에 나머지 대금을 공탁하여야 합니다(⑥).

소장 전에 집주인이 오늘 정리할 1차 조치 4가지

LH 명도소송기간을 줄이는 가장 확실한 방법은 소장을 내기 전에 자료를 한 번에 갖추는 것입니다. 아래 네 가지는 집주인이 직접 정리할 수 있습니다.

법도 명도소송센터는 『명도소송 매뉴얼』 저자인 엄정숙 변호사가 직접 사건을 진행하며, 명도 800건 이상, 부동산 관련사건 7,000건 이상을 다뤄 왔습니다.

명도소송 기간, 자주 묻는 질문 3가지