부동산강제집행예고는 명도소송에서 승소한 임대인(채권자)의 강제집행 신청에 따라, 법원 집행관이 해당 부동산에 직접 방문하여 점유자에게 진행하는 절차입니다. 흔히 실무에서는 ‘계고(집행)’라고 부르며, 집행관이 점유 사실을 확인한 뒤 점유자에게 ‘강제집행 예고장’을 전달합니다.

오랜 기간 버티던 점유자도 부동산강제집행예고 앞에서는 태도가 달라지는 경우가 많습니다. ‘소송에서 졌어도 어떻게든 버티면 된다’는 생각이, 집행관의 현장 방문과 예고장 앞에서 현실적인 부담으로 바뀌기 때문입니다.

부동산강제집행예고는 강제집행 절차의 두 번째 단계입니다. 전체 흐름을 한눈에 보면 내 사건이 지금 어디쯤 와 있는지 파악하기 쉽습니다.

임대인에게 가장 절실한 것은 ‘언제 끝나느냐’입니다. 보정과 현장 변수에 따라 차이가 있지만, 일반적인 일정은 다음과 같습니다.

강제집행을 신청하면 보통 약 2주 안에 계고(예고)가 진행되고, 신청부터 본집행 완료까지는 대체로 약 3개월 정도가 소요됩니다. 사안의 난이도나 집행관실 사정에 따라 달라질 수 있으므로, 승소 판결을 받은 즉시 빠르게 신청하는 편이 손실을 줄이는 데 유리합니다.

집행관이 점유자에게 전달·부착하는 예고장의 요지는 다음과 같습니다.

비용은 크게 변호사 선임료와, 법원 등에 납부하는 실비로 나뉩니다. 정해진 고정 금액이 아니라 사건 난이도와 현장 상황에 따라 달라집니다.

강제집행과 계고는 현장에서 수많은 변수가 발생합니다. 점유 형태, 부재 여부, 유체동산 보관 등 변수를 어떻게 다루느냐에 따라 같은 사건도 기간과 비용이 크게 달라집니다.