건물인도계고, 그 한 장이 가진 무게

건물인도계고는 임대인이 명도소송에서 승소한 뒤, 임차인이 자진해서 부동산을 비워주지 않을 때 법원 소속 집행관이 현장을 방문해 임차인에게 "정해진 기한까지 건물을 인도하지 않으면 강제집행에 들어간다"고 알리는 절차입니다. 쉽게 말해 본 집행 전에 마지막으로 자진 퇴거 기회를 주는 경고 단계입니다.

그런데 많은 임대인이 이 단계에서 멈춰버리는 경우가 적지 않습니다. 임차인이 약속을 지키지 않는데도 "조금 더 기다려보자"고 시간을 보내는 사이, 월세는 계속 밀리고 건물은 다른 임차인에게 임대할 수도 없습니다. 결론은 분명합니다. 건물인도계고는 끝이 아니라 강제집행 절차의 시작점입니다. 계고집행에서 자진 퇴거하지 않는 임차인은 본 집행으로 이어지지 않으면 결코 짐을 빼지 않습니다.

왜 계고 단계에서 흐지부지되면 안 되는가

임대인의 손해는 매일 누적된다

건물인도계고 통지를 받고도 자진 퇴거하지 않는 임차인은 대부분 시간을 끌어볼 의도가 있는 경우가 많습니다. 그 사이 임대인은 차임 상당 손해, 새 임차인을 받지 못하는 기회비용, 건물 관리비, 공실 부담을 모두 떠안게 됩니다. 한 달, 두 달 지나면 명도소송에서 인정받은 금액보다 실제 손해가 훨씬 커지는 일이 다반사입니다.

계고 후 시간을 끌수록 사건은 복잡해진다

계고집행 이후 임차인이 짐 일부를 빼고 일부만 남기는 경우, 제3자가 들어와 점유하는 경우, 임차인이 잠적해 연락이 끊기는 경우 등 변수가 생기면 본 집행은 한층 까다로워집니다. 그래서 건물인도계고가 마무리되는 시점에 바로 다음 절차로 넘어가는 판단이 가장 효율적입니다.

건물인도계고에서 본 집행까지 — 단계별 흐름

명도소송 판결문을 받은 다음, 점유 회수가 완료되기까지의 절차를 단계별로 정리하면 다음과 같습니다.

실제 사례로 보는 — 잘못된 대응 vs 올바른 대응

건물인도계고 단계에서 발생하는 실제 비용

건물인도계고와 본 집행에는 변호사 선임료 외에도 법원 등에 납부하는 실비용이 따릅니다. 임대인이 부담해야 하는 항목을 먼저 알고 진행하는 것이 좋습니다.

임대인이 가장 많이 묻는 질문

다시 정리하는 핵심 — 건물인도계고는 본 집행의 출발선

건물인도계고는 임대인에게 "이제 본 집행으로 넘어가도 된다"는 신호이자, 임차인에게는 "마지막 자진 퇴거 기회"를 주는 단계입니다. 결국 점유 회수가 끝나려면 계고 단계에 머물러서는 안 되고 속행 신청과 본 집행으로 빠르게 이어져야 합니다.

건물인도계고 절차를 한 번이라도 직접 경험해 본 임대인은 흔치 않습니다. 명도소송, 점유이전금지가처분, 강제집행을 모두 직접 진행해 본 변호사가 처음부터 계획을 잡아 두면, 계고 → 속행 → 본 집행이 끊김 없이 흘러갑니다. 건물인도계고에서 멈추지 마시고, 다음 수순을 함께 설계하는 것이 가장 빠르고 손해를 줄이는 길입니다.