부동산명도소송셀프에서 가장 자주 발생하는 실수가 소가(소송목적 가액) 산정 오류입니다. 소가에 따라 인지대와 사건 배당 재판부(단독·합의)가 달라지는데, 잘못 산정하면 단독 사건이 합의부에 배당되거나 그 반대 상황이 벌어져 처음부터 다시 해야 합니다. 청구취지 한 줄이 모호하면 보정명령으로 돌아옵니다.

명도소송 도중 점유가 제3자에게 넘어가면 받은 판결문이 무용지물이 됩니다. 그래서 점유를 동결하는 점유이전금지가처분이 사실상 필수 사전 절차로 자리잡았습니다. 가처분 신청서·담보제공·집행까지 일정이 단단히 짜여 있어야 본 소송과 어긋나지 않습니다. 부동산명도소송셀프로 진행하면 이 순서가 무너지기 쉽습니다.

임차인이 일부러 송달을 받지 않으면 재송달, 특별송달(주말·야간), 주소보정, 최후엔 공시송달까지 단계적으로 진행됩니다. 재판부 배정 이후 보정명령이 나오면 그때마다 정확한 양식으로 회신해야 하고, 한 번이라도 누락되면 절차가 멈춥니다. 셀프 진행 시 보정명령 한 건에 3주 이상 허비되는 일이 흔합니다.

소장 부본을 받은 임차인은 30일 이내 답변서를 제출할 수 있습니다. 임차인이 권리금, 원상회복, 보증금 공제, 영업손실 등을 들고 나오면 임대인은 사실관계와 법리로 반박하는 준비서면을 제출해야 합니다. 부동산명도소송셀프로 임차인의 주장을 정확히 분해하고 반박하기란 일반인에게는 결코 쉬운 일이 아닙니다.

판결을 받아도 임차인이 안 나가면 부동산인도 강제집행을 따로 신청해야 합니다. 신청부터 본 집행까지 약 3개월이 소요되고, 법원 소속 집행관이 짐을 강제로 반출하는 절차로 진행됩니다. 자진 인도 기간 부여, 계고, 본 집행 등 단계마다 임대인이 직접 일정을 조율해야 하므로 부동산명도소송셀프의 마지막 관문에서 다시 막히는 분이 많습니다.