계약 만료가 지났는데도 집을 비워주지 않는 세입자, 월세를 반년째 밀리면서도 버티는 임차인, 연락조차 두절된 점유자. 이런 상황에서 임대인이 가장 먼저 검색하는 단어가 바로 강제퇴거절차입니다. 그러나 인터넷에 떠도는 정보만 보고 잘못된 순서를 밟으면 오히려 피해가 눈덩이처럼 불어나고, 심하면 임대인이 형사고소를 당하는 경우까지 발생합니다.

강제퇴거절차는 단순히 '법원 판결'만 받으면 끝나는 일이 아닙니다. 소송 전 단계의 대응, 소송 중 점유 이전을 막는 조치, 판결 이후 실제로 점유를 회수하는 집행까지 네 단계가 유기적으로 맞물려야 비로소 부동산을 돌려받을 수 있습니다. 아래 4단계 인포그래픽이 강제퇴거절차의 전체 지도입니다.

강제퇴거절차 1단계 ― 내용증명 발송

강제퇴거절차의 첫 단추는 반드시 문서로 시작해야 합니다. 구두로 "나가달라"는 말을 아무리 반복해도 법원은 이를 증거로 인정하지 않습니다. 계약 해지 의사와 퇴거 요구를 공식적으로 확정하려면 내용증명 우편을 발송해야 하고, 이 문서는 이후 명도소송에서 핵심 증거가 됩니다.

강제퇴거절차 2단계 ― 점유이전금지가처분

명도소송에서 가장 흔한 실수는 점유이전금지가처분을 빠뜨리는 것입니다. 소송이 진행되는 동안 세입자가 제3자에게 점유를 넘기거나 가족 명의로 점유자를 바꾸면, 판결을 받아도 그 판결문으로는 집행을 할 수 없게 됩니다. 판결문에 적힌 피고와 실제 점유자가 달라지기 때문입니다.

강제퇴거절차 3단계 ― 명도소송 진행

명도소송은 세입자에게 부동산 인도를 청구하는 민사소송입니다. 강제집행을 할 수 있는 권한(집행권원)을 확보하기 위한 필수 절차로, 판결문이 확정되어야 비로소 집행관실에 강제집행을 신청할 수 있습니다. 건물명도와 건물인도는 동일한 의미이며, 소장에 어떤 용어를 쓰더라도 실질은 같습니다.

강제퇴거절차 4단계 ― 강제집행

승소 판결을 받고도 세입자가 자진 퇴거하지 않는다면 강제집행을 신청해야 합니다. 강제퇴거절차의 마지막 단계이자 실제로 점유를 회수하는 결정적 과정입니다. 실무 통계상 명도소송 판결 이후 상당수 세입자는 집행 압박만으로도 자진 퇴거하지만, 끝까지 버티는 경우에는 집행관이 직접 점유를 회수합니다.

강제퇴거절차 기간과 비용 한눈에 보기

강제퇴거절차를 앞당기는 세 가지 열쇠

같은 강제퇴거절차를 밟아도 어떤 사건은 4개월 만에 끝나고, 어떤 사건은 1년 가까이 끌기도 합니다. 실무 경험상 기간을 의미 있게 단축하는 핵심은 세 가지입니다.

선임부터 종결까지 4단계

방문 없이 전화만으로도 선임이 가능합니다. 전국 어디서나 가능하며, 홈페이지 상단 메뉴의 '무료 승소자료' 신청을 이용하시면 강제퇴거절차 전반의 자료를 받아보실 수 있습니다.