재건축 매도청구 요건 총정리|조합설립 미동의자·현금청산자 대응법
법도명도
본문
재건축 매도청구란 무엇인가요?
재건축사업을 추진할 때 조합설립에 동의하지 않는 소유자가 있다면 사업 자체가 지연될 수 있습니다. 이러한 문제를 해결하기 위해 도시정비법은 사업시행자에게 매도청구권을 부여하고 있습니다.
매도청구권이란, 재건축사업에 참여하지 않는 토지등소유자의 부동산을 시가로 강제 매수할 수 있는 법적 권리입니다. 협의가 되지 않을 경우 민사소송을 통해 소유권 이전을 확정받게 됩니다.
재개발사업은 강제가입제를 취하기 때문에 모든 토지등소유자가 조합원이 되지만, 재건축사업은 임의가입제를 취하고 있어 동의하지 않은 소유자에 대한 별도의 권리관계 정리가 필요합니다.
재건축 매도청구 요건: 누가 대상인가?
재건축 매도청구는 크게 두 가지 유형의 대상자에게 적용됩니다. 각각의 요건과 절차가 다르므로 정확한 구분이 필요합니다.
조합설립 미동의자
처음부터 조합설립에 동의하지 않거나 사업시행자 지정에 동의하지 않은 토지등소유자가 해당됩니다.
현금청산자
조합설립에 동의했으나 분양신청을 하지 않거나 분양계약을 체결하지 않은 자가 해당됩니다.
분양계약 미체결자
분양신청은 했으나 정해진 기간 내에 분양계약을 체결하지 않은 소유자도 대상이 됩니다.
분양대상 제외자
투기과열지구 내 조합설립인가 후 부동산을 양수한 자 등 분양대상에서 제외되는 경우입니다.
재건축 매도청구 요건과 절차
매도청구권을 행사하기 위해서는 법에서 정한 엄격한 기간과 절차를 반드시 준수해야 합니다. 기간을 도과하면 매도청구권의 효력이 상실될 수 있습니다.
사업시행계획인가 고시
조합설립인가 후 사업시행계획이 인가되면 고시가 이루어집니다. 이 고시일이 매도청구 절차의 기준점이 됩니다.
동의 여부 촉구(최고)
조합은 미동의자에게 조합설립 또는 사업시행자 지정에 관한 동의 여부를 서면으로 촉구해야 합니다.
고시일로부터 30일 이내회답 기간
촉구를 받은 자는 동의 여부를 회답해야 합니다. 기간 내 회답하지 않으면 동의하지 않는 것으로 간주됩니다.
촉구받은 날로부터 2개월 이내매도청구권 행사
회답 기간이 만료되면 조합은 법원에 매도청구소송을 제기하여 소유권 이전을 청구할 수 있습니다.
회답기간 만료일로부터 2개월 이내기간 도과 시 주의사항
매도청구권 행사기간을 도과하면 효력이 상실됩니다. 다만 조합설립변경인가 등의 절차를 거쳐 새롭게 매도청구권을 행사할 수 있으나, 사업 지연이 불가피합니다.
현금청산자에 대한 매도청구
조합설립에 동의했으나 분양신청을 하지 않거나 분양계약을 체결하지 않은 자는 현금청산 대상이 됩니다. 이 경우 조합설립 미동의자와는 다른 절차가 적용됩니다.
| 구분 | 조합설립 미동의자 | 현금청산자 |
|---|---|---|
| 협의 기간 | 촉구 후 2개월 이내 회답 | 관리처분계획 인가·고시 후 90일 이내 |
| 소송 제기 | 회답기간 만료 후 2개월 이내 | 협의 만료 후 60일 이내 |
| 매매대금 산정 기준일 | 매매계약 성립의제일(소장부본 송달일) | 분양신청기간 만료일의 다음 날 |
| 기간 도과 시 | 매도청구권 효력 상실 | 지연이자(연 5%~15%) 가산 지급 |
매도청구 후 인도 문제: 명도소송 연계
매도청구소송에서 승소하여 소유권 이전이 확정되더라도, 점유자가 부동산을 인도하지 않는 경우가 발생합니다. 이때 별도의 명도소송과 강제집행이 필요합니다.
명도소송과 강제집행의 필요성
매도청구소송은 소유권 이전에 관한 것이고, 실제 점유 회수는 별개의 문제입니다. 점유자가 자진 퇴거하지 않으면 법원 집행관을 통한 강제집행으로 부동산을 인도받아야 합니다. 점유이전금지가처분을 사전에 진행하면 점유자 변경에 따른 리스크를 방지할 수 있습니다.
매도청구소송
승소
명도소송
제기
강제집행
신청
부동산
인도 완료
강제집행은 신청부터 본 집행까지 약 3개월 정도 소요됩니다. 법원 소속 집행관에 의해 점유자의 물건을 강제로 반출하는 절차로 진행됩니다.
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재건축 매도청구 자주 묻는 질문
매도청구 시 받을 수 있는 금액은 어떻게 산정되나요?
조합이 매도청구 기간을 놓치면 어떻게 되나요?
미동의자가 분양신청기한까지 동의서를 제출하면 조합원이 될 수 있나요?
소유자가 점유 중이라 부동산 인도가 어려운 경우는요?
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