오늘은 명도소송 사건 관련하여서 소송을 왜 시작하게 되는지, 시작하기 이전에 무엇을 어떻게 준비하여야 하는지에 대하여 설명드리고자 합니다.

 법도의 앞서 작성 된 명도소송 포스트를 보면 여러 중요한 자료들이 있으니 참조하시면 이해하시는데 많은 도움이 되실 것입니다.^^

1. 명도소송을 하게 되는 이유

 명도사건은 기본적으로 임대차계약서상의 임대인이 임대차계약서상에서 임차인이 의무의 이행을 다하지 않거나 기간이 만료되었음을 이유로 계약이 해지 되었지만 자발적으로 부동산을 임대인에게 인도하여 주지 않을 때에 임차인을 상대로 강제적으로 인도를 받기 위하여 판결을 받고자 제기하는 소송입니다.

 또는 경매와 관련하여서도 인도명령의 대상이 되지 않는 점유자들을 상대로 명도소송을 할 수있고, 때로는 점유이전금지가처분집행을 하지 않아 제3자가 점유를 하고 있을 때에, 점유이전금지가처분 집행을 하였으나 집행 이전에 전대차 등으로 점유권을 가지고 있던 제3자가 발경 되었을 때에 그 점유자들을 상대로 명도사건을 진행 하게 됩니다.

 전대차계약에서도 전차인이 전대차계약서상의 차임을 연체하거나 계약기간이 종료되었을 때에도 이에 해당됩니다.

 이처럼 대부분이 부동산의 소유자가 소유권에 기한 방해배제를 구하는 것이고, 주된 해지 사유는 임차인의 월차임연체 또는 기간만료에 의한 계약해지의 사유가 있습니다.

2. 소송을 준비하기

 앞서 법도의 포스트자료를 확인하여보면 명도소송과 점유이전금지가처분과의 관계를 설명드린바 있습니다.

 명도사건에서 가장 중요한 것은 임대차계약서상의  임차인 이외의 제3자들에 대하여 그들을 포함한 점유이전금지가처분 집행을 하여야 하고, 명도소송 판결문 상에 점유자 전원이 포함되어 있어야 한다는 것입니다.

단, 가족 중 세대원들, 직장 숙소에 거주하는 직원들은 점유 보조자이므로, 점유자로 볼 수 없기에 포함하지 않아도 됩니다.

  가처분집행 이후에 점유를 한 자들에 대하여는 판결문 정본에 피고를 그 제3자로 승계하는 승계집행신청이 가능함도 이미 설명드린 바 있습니다.

 명도사건을 시작하기 전에는 임대차계약서상의 임차인이외에 점유하는 제3자들을 확인하여야 하며, 주택의 경우 전입세대열람(주민센터), 상가의 경우 사업자등록현황(세무서)에서 확인이 가능합니다.

 그러나 상가의 경우 상가임대차보호법상 환산보증금액 이상의 상가 임차인에 대하여는 그 정보를 확인하여 주지 않고 있으니 참고하세요~^^,

 상가나 주택의 점유자를 확인 할 수 없을 경우에 점유자를 확인 하는 방법,

이때에는 필요적으로 명도소송소장 접수하기에 앞서

임차인을 상대로 점유이전금지가처분 집행을 하고, 집행관이 가처분집행시 점유자를 확인하여 만일 제3자가 점유를 하고 있을 시 그에 대하여 가처분신청과 집행을 하면서, 동시에 임차인과 제3자를 모두 피고로 하여 명도소송송소장 작성하고 소송을 진행하여야 합니다.

3. 명도소송 관할

 명도사건은 부동산을 관할하는 법원에 접수를 하여야 합니다.

 대법원 홈페이지 상에서 부동산 소재지를 관할하는 법원을 검색하여 확인 할 수 있습니다.

 점유이전금지가처분을 먼저 신청을 한다고 하더라도 부동산 소재지를 관할하는 법원에 가처분신청을 하여야 하며, 가처분집행 역시 부동산을 관할하는 집행관이 집행을 하는 것이기도 합니다.

오늘은 법도와 명도소송 시작 하려는 임대인 또는 소유자들에게 도움을 드리고자 계약해지 사유, 소송의 준비, 명도소송소장을 접수하는 관할법원에 대하여 설명을 드렸습니다.