안녕하세요~ 법도입니다.^^

오늘은 법도와 함께 건물명도소송 가장 중요한 것에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

법도가 명도소송을 전문으로 진행한지 수년이 지났습니다.

그렇다보니 건물명도소송 사건에서 가장 중요한 것이 무엇인가라는 것을 고민하여 보았습니다.

사실상 법도의 이전 포스트를 살펴보시면 중요한 여러가지들이 설명 되어 있겠지만. 개인적으로 당사자인 임대인들이 명돗송이란 무엇인가, 해지의 방법, 소송의 관할, 소장의 작성법, 점유이전금지의 가처분필요성, 가집행에 기한 강제집행 등 기본적인 이해가 필요하다고 사료됩니다.

그래서 이번 포스트에서부터 며칠동안 명도사건의 기본적인 이해를 돕고자 아래와 같은 목차에 따라 포스팅을 하고자 합니다.^^

-목 차-

1. 명도소송이란

2. 소송 전 계약의 해지

3. 소송의 관할(소장접수하는 법원)

4. 소장의 작성법

5. 점유이전금지가처분신청 및 가처분 집행

6. 소송절차

7. 가집행에 기한 인도집행

8. 명도소송비용

9. 강제집행(판결 확정 후)

자...그럼 시작해 보겠습니다.

목차 중 가처분과 가처분 집행의 포스트는 내용이 다소 길어 질 수도 있습니다^^

1. 명도소송이란

주택 및 상가의 임차인들은 건물의 소유자와 임대차계약을 체결하면서 주택의 경우는 전세계약 도는 월차임을 지급바는 월세계약을 페결하기도 합니다. 상가임대차의 경우는 대부분 월세계약을 체결하고 있습니다.

이러한 임대차계약에서 계약이 해지되는 경우, 특히 임차인이 계약서상의 채무를 이행하지 않아 임대인이 계약을 해지하는 경우로는 계약기간이 만료가 되었을 경우, 임차인이 월차임을 2기이상(주택), 3기이상(상가)을 연체하였을 때에 계약을 해지합니다. 이때에 임차인은 즉시 부동산을 임댕니에게 인도하여야 합니다.

계약기간만료의 사유로 계약을 해지하는 경우 계약만료일 6개월 전부터 1개월 이전 사이의 기간안에 계약해지통고가 임차인에게 도달되어야 하는데요, 상가의 경우에는 특별법에서 환산보증금액이상의 임차인도 갱신거절사유가 없다면 최초 계약시점부터 5년의 기간을 보호하여 주고 있습니다.

임차인의 월차임 연체를 이유로 계약이 해지 되는 경우에 임대인이 주의하여야 할 것은 임차인이 임대인의 계약해지통고를 도달 받기 전에 연체된 차임을 입급하게 되면 해지 사유가 없게 되므로, 해지의사가 임차인에게 도달됨에 있어 송달 불능으로 기간이 소요 될 수 잇는 내용증명 보다는 그 즉시 해지 의사를 도달시킬 수 있는 것이 가능한 전화통화를 하면서 통화일자와 연체된 금액, 연체 일자 등을 언급하며 대화를 녹음한다음 내용증명을 발송하는 것이 좋은 방법일 수 있습니다.(임차인이 고의적이고 계획적으로 2기, 3기에 달하지 않도록 적은 금액을 연체하고 있을 때에도 활용^^)

이처럼 임대인은 정해진 방식과 기간안에 임차인에게 계약해지의사를 도달 시켰다면 임대인은 임차인이 자발적으로 부동산을 인도하기를 기다릴수 있겠으나 기만료는 기간만료일 다음날. 월차임연체는 그 즉시 인도를 받지 못하게 되면 임차인을 상대로 관할 법원에 명도소송을 제기 할 수 있습니다.

즉 건물명도소송이란, 임차인이 계약이 해지 되었음에도 자발적으로 임대인에게 부동산을 인도하여 주지 않을 때에 임대인이 집행관으로 하여금 강제집행을 실시하기위하여 법원으로부터 판결을 받기위한 청구라고 이해하시면 됩니다.

오늘은 법도와 함께 건물명도소송 가장 중요한 것에 관하여 목차를 정하여 알아보았는데요, 위 목차 중 2번 목차부터는 다음 포스트에서 연이어 작성하겠습니다.