점유금지가처분신청, 명도소송 승소해도 강제집행 못하는 이유
법도명도
본문
점유금지가처분신청 없이
명도소송하면 안 되는 이유
승소해도 강제집행 못하는 상황, 미리 막을 수 있습니다
98%의 임대인이 함께 진행하는 절차
점유금지가처분신청을 하지 않고 명도소송만 진행하면, 세입자가 소송 중 점유를 다른 사람에게 넘겼을 때 승소 판결을 받아도 강제집행이 불가능합니다. 처음부터 소송을 다시 해야 하는 최악의 상황을 피하려면, 반드시 명도소송과 동시에 진행해야 합니다.
점유금지가처분신청이란?
핵심 개념
점유금지가처분신청(정식 명칭: 점유이전금지가처분)은 명도소송을 진행하는 동안 세입자가 부동산 점유를 제3자에게 넘기는 것을 금지하는 법적 조치입니다. 쉽게 말해, 세입자가 다른 사람에게 몰래 전대하거나 점유를 이전하는 것을 막아두는 안전장치입니다.
임대차 계약이 종료되었음에도 세입자가 나가지 않을 때, 건물주는 명도소송을 통해 법적으로 퇴거를 요구할 수 있습니다. 그런데 소송 기간은 보통 6개월 전후로 걸립니다. 이 기간 동안 악의적인 세입자가 다른 사람에게 점유를 넘겨버리면, 판결문에 적힌 당사자가 아닌 사람이 점유하고 있으므로 강제집행 자체가 불가능해집니다.
점유금지가처분신청은 바로 이런 상황을 예방합니다. 가처분 결정을 받아 집행해 두면, 설령 세입자가 점유를 넘기더라도 승계집행문을 받아 새로운 점유자까지 강제로 퇴거시킬 수 있습니다.
소송 중 점유자 변경 시
승소해도 강제집행 불가, 새로운 점유자 상대로 명도소송 처음부터 다시 진행해야 함
소송 중 점유자 변경 시
승계집행문 부여받아 새 점유자도 강제퇴거 가능, 소송 다시 할 필요 없음
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점유금지가처분신청 5단계 절차
점유금지가처분신청서 작성
신청서에는 채권자(임대인)와 채무자(임차인) 정보, 목적물 표시, 신청 취지와 이유를 기재합니다. 임대차계약서, 계약해지 통보 내용증명 등 소명자료를 함께 준비합니다.
법원 접수 및 비용 납부
전자소송으로 신청서와 첨부서류를 제출하고, 인지대와 송달료를 납부합니다. 전자소송 시 인지대는 약 9,000원 정도이며, 송달료는 당사자 수에 따라 달라집니다.
담보제공명령 및 담보 제공
법원에서 담보제공명령이 내려오면, 명령을 받은 날로부터 7일 이내에 보증보험증권을 발급받아 제출합니다. 현금공탁도 가능합니다.
가처분 결정 및 송달
담보 제공이 확인되면 수일 내 가처분 결정문을 받게 됩니다. 결정문을 송달받은 후 2주 이내에 반드시 집행을 완료해야 합니다.
가처분 집행
법원 집행관 사무실을 방문하여 집행을 신청합니다. 집행관이 현장에 방문하여 고시문을 부착하면 점유금지가처분신청 절차가 완료됩니다.
점유금지가처분신청 전에 반드시 계약해지 통보가 선행되어야 합니다. 계약이 해지되지 않은 상태에서는 가처분이 성립되지 않습니다. 내용증명을 통해 해지 의사를 명확히 전달한 후 절차를 진행해야 합니다.
점유금지가처분신청 비용 안내
| 항목 | 비용 |
|---|---|
| 인지대 | 약 9,000원 (전자소송 기준) |
| 송달료 | 당사자 수 × 3회분 |
| 집행관 수수료 | 약 10만원 내외 |
| 담보제공 | 법원 결정에 따라 상이 |
| 명도소송 선임 시 | 점유금지가처분 0원 (포함) |
법원에 납부하는 인지대, 송달료, 집행비용 등 실비용을 모두 합하면 대략 50만원 ~ 100만원 정도입니다. 사건 특성, 당사자 수, 송달 난이도에 따라 편차가 발생할 수 있습니다.
부동산전문 · 민사전문 변호사
엄정숙 변호사가 직접 진행합니다
명도소송 매뉴얼 저자 · 공인중개사 자격 보유
점유금지가처분신청 준비서류
자주 묻는 질문
점유금지가처분신청은 명도소송과 반드시 함께 해야 하나요?
법적으로 필수는 아니지만, 실무상 반드시 함께 진행해야 합니다. 법도 명도소송센터 통계에 따르면 98% 이상의 임대인이 함께 진행합니다. 가처분 없이 진행하면 승소해도 강제집행이 불가능해지는 위험이 있습니다.
점유금지가처분신청 결정까지 얼마나 걸리나요?
신청서 접수 후 담보제공명령이 나오고, 담보 제공이 완료되면 수일 내에 결정이 내려집니다. 서류에 문제가 없다면 2~3주 내 결정을 받을 수 있습니다. 단, 보정명령이 나오면 추가 시일이 소요됩니다.
가처분 결정 후 집행은 언제까지 해야 하나요?
결정문을 송달받은 후 2주 이내에 반드시 집행을 완료해야 합니다. 이 기간 내에 집행하지 않으면 처음부터 다시 신청해야 하며, 인지대와 송달료를 다시 납부해야 합니다.
점유금지가처분신청만 별도로 의뢰할 수 있나요?
가능합니다. 다만 명도소송과 함께 선임하시면 가처분 진행이 선임료에 포함되어 비용 절감 효과가 있습니다. 내용증명도 무료로 작성해 드립니다.
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무료 승소자료는 상단메뉴에서 신청하실 수 있습니다
선임 절차 안내
1차 상담 및 서류 준비
전화상담을 통해 사건 개요를 파악하고, 필요한 서류를 안내받습니다.
심층 상담
구체적인 사건 내용과 증거자료를 검토하여 소송 전략을 수립합니다.
선임 계약
비용과 진행 방향에 합의하면 선임계약을 체결합니다. 방문 없이 전화만으로도 가능합니다.
소송 진행
내용증명, 점유금지가처분신청, 명도소송을 순차적으로 진행합니다. 전국 어디서나 가능합니다.
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