오늘은 법도와 함께 명도소송이란 이럴때 하는 것이라는 주제로 설명을 드리고자 합니다.

명도소송을 하는 이유는 기본적으로 아래와 같습니다.

주택의 임차인이 월차임 2기분이상을 연체하였을 때

상가의 임차인이 월차임 3기분 이상을 연체하였을 때

토지의 불법점유자가 점유를 하고 있을 때

경매 후 부동산에 대항력없는 임차인이 점유를 하고 있을 때

임대차계약기간이 만료 되었을 때

점유자가 자발적으로 인도를 거부할 때

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이처럼 임대차계약이 종료 되었음에도 임차인이나 점유자 등이 정당한 점유권원이 없음에도 불구하고, 임대인 또는 소유자에게 자발적으로 인도하여 주지 않을 때에 명도소송을 제기 합니다.

그래서 오늘은 특별히 명도소송이란 무엇인지 이해시켜드리기 위하여 상담사례를 소개하여 드리겠습니다.

1. 명도소송이란 사건의 상담사례

임차인이 월차임을 4기분 이상 연체하였습니다.

그래서 임차인에게 차임연체를 이유로 계약을 해지하겠다는 내용증명을 보냈습니다.

임차인이 명도소송 소장 부본을 받았는데 아직가지 답변서를 제출하지 않고 있습니다.

문제는 임차인의 보증금이 2달 뒤에 모두 소진

1. 재판이 끝나기전에 보증금이 모두 소진이 되는데 어떻게 해야 하나요?

2. 임차인이 답변서를 제출하지 않는데 어떻게 되나요?

2. 법도의 명도소송 답변

재판이 끝나기 전 임차인의 보증금이 모두 소진 된다면 어떤 조취를 취해야 할까요??^^

명도소송이란 소송을 통하여 임차인과 재판을 받는 과정에서 보증금이 전부 소진 되었다면, 임대인은 임차인의 재산에 보증금 이상으로 연체된 금액에 대하여 보전처분신청을 할 수 있습니다.

대표적인 것이 가압류란 것입니다.

가압류는 임대인이 추후 금전채권의 집행을 위하여 임차인의 재산의 처분을 하지 못하도록 동결시켜놓은 뒤 판결을 받아 가압류된 부동산에 강제집행을 할 수 있게 하는 것입니다.

예를들어 임차인 소유의 부동산을 아고 있다면, 해당 부동산에 부동산 가압류를 신청하여 처분하지 못하도록 하는 것입니다. 물론 가압류가 설정되어 있는 부동산을 매수하는 매수자들이 있기는 하나 가압류등기에 대하여는 대항 할 수 없기 때문에 임대인이 추후 판결을 받아 강제집행을 하는데에는 아무런 문제가 되지 않습니다.

또 다른 가압류는 채권가압류 인데요, 임차인 명의의 은행 예금 또는 적금, 임차인이 매달 지급받는 급여, 임차인이 상가에서 점포를 운영하며 카드매출수입이 있다면, 카드매출채권에 대한 가압류를 할 수 있습니다.

채권가압류의 실질적인 상대방은 임차인의 재산을 보관하거나 지급하여야 하는 채무자의 제3채무자들인데요, 제3채무자는 은행, 임차인이근무하는 회사. 카드사가 될 수 있습니다.

은행과 카드사를 상대로 채권가압류신청을 하게 되면, 법원은 3개 정도의 은행과 카드사에 대하여만 하도록 하는데요 거의 강제적이라고 할 수 있습니다. 예를들어 제3채무자를 1금융권으로 9곳으로 하여 신청을 한다면, 법원은 제3채무자를 3개의 은행으로 줄이고 그에 따른 가압류할 금액을 다시 변경하여 제출토록하고 있으니 참조하시기 바랍니다.

이렇게 부동산 가압류와 채권가압류를 통하여 임차인이 재판 중 보증금 이상으로 연체한 월차임을 추후 강제집행을 할 때까지 동결시킬 수 있다는 것입니다.